L’accertamento fiscale dell’Agenzia delle Entrate avente ad oggetto la decadenza delle agevolazioni prima casa deve essere notificato al contribuente entro determinati termini di scadenza oltre i quali può essere oggetto di annullamento con conseguente sgravio delle sanzioni richieste. In questo articolo vediamo entro quando l’agenzia delle entrate può notificarvi un accertamento o cartella di pagamento avente ad oggetto l’errato utilizzo delle agevolazioni prima casa o benefici ai fini dell’imposta di registro per darvi qualche chiarimento e strumento per impugnare valutare la convenienza a presentare ricorso in commissione tributaria.
Quando si prescrive l’accertamento fiscale sulla vendita di casa
Il termine di prescrizione entro cui l’agenzia delle entrate può notificare al contribuente l’atto con cui sostiene di aver diritto ad una maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale è in linea generale di tre anni ma varia a seconda della tipologia omissiva come vedrete descritto nel seguito.
Novità 2020: sospensione termini decadenza
Il Governo Conte ha previsto nel decreto cura italia 2020 l’interruzione dei termini per il soddisfacimento dei requisiti per le agevolazioni prima casa con la conseguenza che le dichiarazione rese nell’atto possono essere soddisfatte considerando nel computo una sospensione che va dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.
Questo vale sia in sede di prima acquisizione sia nella fase di vendita e riacquisto entro un anno. I requisiti temporali ricordiamo che sono legati al termini di 18 mesi per il cambio della residenza ovvero di un anno per il riacquisto dopo la vendita della prima casa e contestuale trasferimento della residenza nella nuova. Nel computo quindi non si dovranno considerare nel computo 312 giorni di sospensione.
In virtù di quanto definito dall’articolo 24. i i termini delle agevolazioni prima casa previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020. Questo significa che il decorso della decadenza dalle agevolazione si interromperà dal quel giorno per poi riprendere il primo gennaio 2021.
Lo stesso si intende prorogato con il decreto mille proroghe 2021 fino al 31 dicembre 2021.
Novità introdotte con legge di stabilità 2016
Con la legge di stabilità 2016 sono stati parzialmente modificati i termini per presentare e notificare al contribuente considerato moroso avvisi di accertamento o cartelle di pagamento. In estrema sintesi sono state riviste alcune fattispecie allungando il periodo entro cui effettuare la notifica. Per avere un’idea potete consultare comunque l’articolo dedicato alla prescrizione degli accertamenti. Ai fini dell’imposta di registro tuttavia il termine per l’accertamento non è quello ordinario che troverete inserito nell’articolo sopra citato ma cambia in base anche alla tipologia di errore che l’agenzia delle entrate sostiene che voi abbiate commesso.
Tanto per avere un quadro normativo di ricordo che le agevolazioni prima casa sono quelle contenute nella nota due bis comma quattro dell’articolo uno della tariffa parte prima allegata al d.p.r. 131 del 1986 testo unico delle imposte di registro.
Per conoscere il termine dovete far riferimento all’articolo 76 del DPR 131 del 1986 – Testo unico delle imposte di registro che prevede.
L’articolo in esame non a caso recita “1. L’imposta sugli atti soggetti a registrazione ai sensi dell’art. 5 non presentati per la registrazione deve essere richiesta, a pena di decadenza, nel termine di cinque anni dal giorno in cui, a norma degli articolo 13 e 14, avrebbe dovuto essere richiesta la registrazione o, a norma dell’art. 15, lettere c), d) ed e), si è verificato il fatto che legittima la registrazione d’ufficio. Nello stesso termine, decorrente dal giorno in cui avrebbero dovuto essere presentate, deve essere richiesta l’imposta dovuta in base alle denunce prescritte all’art. 19.
1 bis. L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta di cui all’articolo 52 comma 1, deve essere notificato entro il termine di decadenza di due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale.
2. Salvo quanto disposto nel comma 1 bis, l’imposta deve essere richiesta, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni decorrenti, per gli atti presentati per la registrazione o registrati per via telematica:
a) dalla richiesta di registrazione, se si tratta di imposta principale;
b) dalla data in cui è stata presentata la denuncia di cui all’articolo 19, se si tratta di imposta complementare; dalla data della notificazione della decisione delle commissioni tributarie ovvero dalla data in cui la stessa e` divenuta definitiva nel caso in cui sia stato proposto ricorso avverso l’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta. Nel caso di occultazione di corrispettivo di cui all’articolo 72, il termine decorre dalla data di registrazione dell’atto;
c) dalla data di registrazione dell’atto ovvero dalla data di presentazione della denuncia di cui all’articolo 19, se si tratta di imposta suppletiva.
((2-bis. Salvo quanto previsto nei commi 1 e 2, l’imposta relativa alle annualità successive alla prima, alle cessioni, risoluzioni e proroghe di cui all’articolo 17, nonché le connesse sanzioni e gli interessi dovuti, sono richiesti, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di scadenza del pagamento.))
3. L’avviso di liquidazione dell’imposta deve essere notificato al contribuente nei modi stabiliti nel comma 3 dell’art. 52.
4. La soprattassa e la pena pecuniaria devono essere applicate, a pena di decadenza, nel termine stabilito per chiedere l’imposta cui le stesse si riferiscono e, se questa non è dovuta, nel termine di cinque anni dal giorno in cui è avvenuta la violazione.
5. L’intervenuta decadenza non dispensa dal pagamento dell’imposta in caso di registrazione volontaria o quando si faccia uso dell’atto ai sensi dell’art. 6.
Una volta appurato che il termine di prescrizione del accertamento da parte dell’agenzia delle entrate triennale è necessario capire il giorno dal quale parte del computo di tale termine in base alla fattispecie omissiva o mendacio dichiarativo che costituisce il presupposto per l’applicazione di una sanzione da parte dell’agenzia delle entrate.
Decadenza delle agevolazioni fiscali Prima casa
Ci possiamo aiutare con l’articolo dedicato alla decadenza delle agevolazioni fiscali prima casa oppure leggendo i requisiti per i benefici prima casa richiesti dalla normativa per fruire dei benefici fiscali.
Sintesi dei requisiti e dei termini di prescrizioni richiesti: da quando scattano
Supponiamo che la contestazione dell’agenzia delle entrate e risieda nella rispetto e nella veridicità delle dichiarazioni contenute nell’atto notarile ossia nel rogito ossia ossia il rispetto di tali dichiarazioni al momento in cui le avete prese all’interno dell’atto.
Dichiarazioni sbagliare rese nell’atto
In questo caso il termine triennale per contestare la veridicità delle dichiarazioni scatterà dal giorno di registrazione dell’atto da parte del notaio per cui il consiglio che vi posso dare è quello di spingere il notaio a registrarlo quanto prima.
Lo stesso termine triennale per esempio scatta dallo stesso giorno nel caso in cui vi siate sbagliati a considerare l’immobile avente quelle caratteristiche catastali che gli consentono di acquisire benefici prima casa: sto parlando degli immobili di lusso per cui anche in questo caso l’agenzia delle entrate potrà notificare un accertamento entro tre anni dalla registrazione dell’atto in agenzia delle entrate ad opera del notaio.
Mancata variazione della residenza anagrafica
Altro requisito che deve essere rispettato quello dello spostamento della residenza anagrafica dei soggetti che hanno fatto richiesta per la fruizione dei benefici prima casa che dovrà avvenire questa volta entro i famosi 18 mesi dalla data sempre del rogito. In questo caso naturalmente il termine di accertamento da parte dell’agenzia delle entrate sarà più lungo in quanto avrà a disposizione tre anni dalla data per rogito più i 18 mesi.
Vendita infra quinquennale o prima dei cinque anni senza il mancato riacquisto
Questa casistica rappresenta la fattispecie che prevede un termine di prescrizione per l’azione di accertamento più lungo in quanto ci saranno i cinque anni che scattano sempre dalla data di registrazione dell’atto a cui aggiungere l’ulteriore hanno previsto come termine entro cui effettuare il riacquisto e di dichiarazioni contenute in esso che prevedono un ulteriore termine triennale e solamente allo scadere di questo sarà prescritta l’azione di accertamento per intenderci quindi avremo 5 anni +1 anno più altri 3 anni.
Donazione immobile
Anche nel caso della donazione dell’immobile prima di cinque anni abbiamo lo stesso termine prescrizionale previsto per la vendita entro i cinque anni in quanto la donazione è equiparata ad un atto traslativo di diritti di proprietà sull’immobile e quindi un atto realizzativo.
A tal proposito vi segnalo l’articolo dedicato alla donazione e successione con agevolazioni fiscali prima casa.
Case in costruzione
Nel caso di case che sono in costruzione ma per il quale avete già proceduto alla stipula dell’atto notarile il termine prescrizionale e il rispetto dei requisiti scatterà dalla data di ultimazione lavori per quello che concerne per esempio la verifica del rispetto delle caratteristiche abitative ossia se trattasi di immobile di lusso o meno.
Scatterà invece dalla data di attribuzione dell’abitabilità per quello che concerne la verifica del rispetto della variazione della residenza anagrafica.
Ai fini della verifica il rispetto del rispetto della vendita ed il riacquisto entro l’anno con i benefici prima casa la legge di stabilità 2016 sembrerebbe aver introdotto una previsione normativa specularmente opposta che consente il preventivo atto di acquisto dell’immobile e la successiva vendita entro l’anno. In effetti questa vera una previsione che molti contribuenti davano per scontata ma che prima dell’entrata in vigore della legge di stabilità 2016 non era consentita dalla norma.
Prescrizione degli avvisi di accertamento dell’agenzia delle entrate
Vi segnalo anche gli articoli prescrizione degli avvisi di accertamento e cartelle di pagamento in cui noterete che sono previsti dei termini di scadenza e prescrizione entro i quali l’agenzia della riscossione, ovvero ex Equitalia, deve notificarvi l’avviso in quanto questa si occupa, in qualità di agente della riscossione di riscuotere le somme richieste all’interno degli accertamento dell’agenzia delle entrate, e che sottostanno anch’essi a dei termini decadenziali e prescrizionali.
Per ridurre le sanzioni vi segnalo comunque anche l’articolo dedicato alla rinuncia dei benefici prima casa per non essere sanzionati.
Agevolazione prima casa in affitto: è possibile?
Decadenza Agevolazioni prima casa
Prescrizione Termine Accertamento Agevolazioni prima casa
Novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2017
Vi ricordo, nell’ipotesi in cui non siano prescritte le pretese avanzate dall’agente della riscossione, che potete leggere la Guida alla rottamazione delle cartelle di Equitalia dal 2000 al 2016.
Richiesta e riammissione della rateizzazione
Leggi anche la richiesta e la riammissione alla rateizzazione delle cartelle di pagamento e debiti Equitalia
Rottamazione Ter Cartelle di Pagamento: come funziona
Quali sono i diritti del contribuente
Quali sono i doveri del contribuente
Termini prescrizione cartella di pagamento
Statuto del Contribuente: download gratuito
Legge-del-27_07_2000-n.-212-
Salve io ho acquistato la mia prima ed unica casa nel comune di tarquinia lido il 28 giugno 2019 e ho fatto richiesta di cambio residenza entro 20 gg dalla data di acquisto immobile ma il comune di destinazione nonostante 4 richieste fatte ad oggi mi continua a negare la residenza pur avendomi trovato a casa nei due controlli a sorpresa nella mia abitazione dicendomi che lavoro a roma ho i miei genitori a roma e i miei due figli minori a roma (non sono sposato e non vivo piu’ con la madre dei miei figli) Il 9/11/2021 sono scaduti i termini per portare la residenza nella casa di tarquinia lido nella quale vivo per 8 mesi l anno in quanto nei 4 mesi invernali ho un alloggio di servizio a roma in quanto a tarquinia lido d inverno preferisco non stare in quanto e’ davvero abitata da 4 persone ed e’ inquietante
Volevo quindi sapere cosa devo fare per vedermi riconosciuto il diritto di avere la residenza
Nella mia unica prima casa a cosa vado incontro se all agenzia delle entrate risulta che ho la residenza a tarquinia mentre il comune ancora non mi convalida la residenza e se nel caso in cui io riesca a prendere la residenza dopo i 18 mesi se c’e’ na sanzione in base al ritardo dell adempimento grazie
Buongiorno, ho acquistato un immobile con data 31.10.2018 come prima casa usufruendo delle agevolazioni prima casa., trasferimento della residenza nel comune a febbraio 2019. Vorrei sapere quando terminano i 3 anni di possibili controlli ovvero quando potrò cambiare residenza spostandomi in altro comune (ovviamente senza vendere l’immobile e senza acquistarne di nuovi) senza perdere il beneficio prima casa.
Nel senso: i 3 anni + 18 mesi scadranno ad aprile 2023 e da maggio 2023 potrò spostare la residenza senza problema o, a causa del congelamento da febbraio a dicembre 2020 anche i 3 anni + diciotto mesi subiranno uno slittamento di 10 mesi arrivando a febbraio 2024, con conseguente possibilità di cambiare residenza da marzo 2024 Grazie.
Buongiorno, la mia ex moglie dovrebbe cedermi la sua quota di immobile comprata insieme il giorno 04/12/2014 con atto notarile di rogito e secondo la visura catastale nella nota risulta che il rogito è stato presentato in atti il giorno 10/12/2014.
Se noi dovessimo fare la cessione della sua quota per esempio il giorno 08/12/2019 rischiamo qualcosa per la regola dei 5 anni dall’acquisto prima casa? (naturalmente la mia ex moglie non comprerebbe poi più nessun immobile in Italia in futuro).
Non chiedetemi perché proprio quella data, la mia ex moglie vive all’estero e sarà in Italia in quei giorni, altrimenti devo rimandare di altri mesi il tutto…
Grazie
Salve. Voglio compare una casa. Il vecchio proprietario ha comperato la casa 11 mesi fa con agevolazione ” prima casa”. Io adesso lo compro da lui però se lui entro 12 mesi non compra un altro casa dovrà pagare la differenza di 7%. Però se lui non lo paga cosa succede? Grazie
Buongiorno,
Innanzitutto la ringrazio della risposta; sempre in merito al discorso “casa in corso di costruzione” può darmi riferimenti a norme di legge e/o sentenze di cassazione su cui si è basato per scrivere l’articolo e che possano essere citate in caso di contenzioso con l’agenzia delle entrate?
Riprendendo quanto scritto, tornando all’esempio specifico, ossia atto notarile febbraio 2015…termini dei 3 anni scaduti a febbraio 2018….avviso di liquidazione inviato a maggio 2018.
Lavori ultimati a Gennaio 2018…variazione catastale fatta qualche mese dopo a causa di negligenza da parte del professionista incaricato (con indicato data fine lavori a Gennaio 2018)…immobile in classe A2 (quindi non di lusso). Tutte le dichiarazioni di conformità rilasciate nel 2017.
Secondo l’Agenzia delle Entrate i requisiti di prima casa (iva agevolata) verrebbero a decadere perché secondo visura catastale l’immobile risultava ancora in corso di costruzione e non era stato terminato entro i 3 anni e pertanto si trovano nella condizione di non poter verificare che l’immobile abbia i requisiti indicati nell’atto notarile (immobile non di lusso) – a loro avviso i termini di prescrizione partono dal momento di deposizione dell’atto di acquisto.
Se io dovessi seguire quanto da lei scritto l’avviso posto dall’agenzia delle entrate non avrebbe sussistenza…sia per il fatto che la notifica è arrivata dopo lo scadere dei 3 anni utili per effettuare l’accertamento (se prendiamo in considerazione l’atto notarile) oppure dovrebbe decadere per il fatto che i termini per la verifica dovrebbero essere stati conteggiati solo ad l’immobile ultimato.
Per i suddetti motivi le chiedo la cortesia, se possibile, di riportare i testi sulla base del quale ha scritto l’articolo (visto che fa riferimento alla legge di stabilità del 2016 mentre l’agenzia delle entrate nell’avviso cita sentenze di cassazione del 2000).
Grazie
Cordiali Saluti
Stefano
ha inteso bene a mio avviso
Buongiorno,
una domanda, acquistando un immobile con finalità di prima casa ma allo stato di “grezzo avanzato” pertanto “in corso di costruzione” con atto di acquisto datato gennaio 2015. Quando decadono i tre anni di tempo al termine del quale si perdono i requisiti per agevolazione prima casa?
Si perdono a gennaio 2018, ossia a tre anni dall’atto, oppure i tre anni decorrono dal momento che è stata dichiarata la fine dei lavori e accatastato l’immobile?
Nel suo articolo riporta quanto segue:
“Nel caso di case che sono in costruzione ma per il quale avete già proceduto alla stipula dell’atto notarile il termine prescrizionale e il rispetto dei requisiti scatterà dalla data di ultimazione lavori per quello che concerne per esempio la verifica del rispetto delle caratteristiche abitative ossia se trattasi di immobile di lusso o meno.”
Viene da intendere che il termine di prescrizione e il rispetto scatterà dalla data di ultimazione dei lavori, come sarebbe ovvio che sia, ma è davvero cosi oppure fa testo l’atto di acquisto?
Grazie
dalla data di apertura della successione (morte del decuius)
Salve! in caso di successione con benefici prima casa, da quando partono i cinque anni? dalla data di apertura della successione (decesso del cuius), dal giorno dell’atto di successione davanti al notaio, o dalla data della registrazione della successione da parte dell’A. delle Entrate? vari notai e vari uffici provinciali della AdE mi hanno dato risposte diverse…
Insomma, per star tranquillo, secondo Voi quando posso rivendere essendo certo che siano passati i 5 anni di legge?
molte grazie!
Il termine di decadenza ordinario è quello triennale di cui all’art. 76 del DPR 131 del 1986 che decorre dal momento in cui l’agenzia poteva rendersene conto. Quando ha letto 5+1+3 è l’esempio massimo che si potrebbe avere nel caso in cui acquistassi, vendessi dopo esattamente 5 anni dal primo acquisto, attendessi un anno esatto per ricomprare.
Va da se che nel caso di vendita infraquinquennale la decorrenza del termine triennale decorre dall’anno successiva alla data del rogito della vendita della prima casa. In sintesi non avete compreso quello che era scritto nell’articolo ed il notaio si è limitato a darle una risposta accademica e, visto il suo caso, anche parziale. Il termine infatti è di tre anni (e questo qualsiasi Notaio lo sa) ma nel caso di riacquisto è di 3 anni + un anno = 4 anni che decorrono dalla data di acquisto. Il proprietario infatti aveva a disposizione ancora un altro anno per effettuare il riacquisto.
In sintesi l’agenzia ha a disposizione diversi termini a seconda di quello che vuole rilevare nell’accertamento. se parliamo di caratteristiche dell’immobile ha a disposizione 3 anni e basta perchè aveva già tutte le informazioni a disposizione per contestare tali comportamento al contribuente. Diverso il caso del trasferimento della residenza o del mancato riacquisto in cui il contribuente a disposizione un altro pò di tempo. Quel tempo aggiuntivo deve sommarsi ai tre anni che l’agenzia delle entrate ha a disposizione per accertare il contribuente.
Buongiorno, credo che ci sia una inessatezza o io ho ricevuto da consulto notaio un’informzione errata.
Spiego meglio il punto è LA vendita prima dei 5 anni dell’immobile prima casa senza il riacquisto o avendo comperato prima un immobile come 2 casa; il notaio mi ha detto che le amministrazioni hanno a disposizione 3 anni x gli accertamenti a partire dalla data dell’atto di vendita o registrazione che dir si voglia e che richiamando art. 76 del dpr 131/86 (sentenza 358/16/14 ctp Brescia) “il fatto che si deve attendere un anno per verificare se avvenga l’acquisto di un altro immobile non prolunga i termini”.
Perchè Voi indicate come prescrizione 5+1+3?
Grazie
Dovrebbe leggere l’articolo dedicato alle agevolazioni prima casa in caso di trasferimento per motivi di lavoro e verificar se rappresenti una causa di decadenza dall’agevolazione.
Salve ho acquistato un appartamento in provincia di Roma, nel 2015 con agevolazione prima casa. Ora per motivi di lavoro mi sono trasferita in altra provincia aprendo partita Iva. POsso lasciare la residenza a Roma e lavorare in altra regione? E se trasferisco la residenza perdo le agevolazioni fiscali? Grazie.