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Affitto Appartamento con Benefici prima casa: non sempre causa di decadenza

La domanda è se si possa affittare una casa dove si è beneficiato delle agevolazioni prima casa al fine di evitare la decadenza dal beneficio e dover ripagare la minore imposta di registro comprensiva di sanzioni ed interessi di mora

La risposta ed il chiarimento che posso dare parte prima dai requisiti per fruire delle agevolazioni sull’abitazione principale nonché delle cause di decadenza che possono portare alla fuoriuscita dal beneficio fiscale e l’esposizione del contribuente proprietario di casa al rischio sanzionatorio.

Sappiamo che i benefici prima casa consentono l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta, a seconda dei casi,  del 2% anziché del 9%, dell’IVA del 4% anziché del 10% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 168 euro (dal 2014, 200 euro) anziché del 2% e dell’1% del valore catastale. La tipologia dell’immobile deve rientrate tra le categorie catastali A1, A8 e A9.

Inoltre il proprietario al tempo ha dovuto rendere nell’atto notarile le seguenti dichiarazioni:

  1. di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile o trasferire la residenza entro 18 mesi dal perfezionamento dell’atto di compravendita oppure nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa o esercita l’attività di impresa o di lavoro autonomo o anche di lavoro dipendente o il soggetto da cui dipende fiscalmente l’acquirente, quando l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ovvero, ovunque in Italia se l’acquirente, cittadino italiano emigrato all’estero
  2. di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto; considerati a tal proposito le novità introdotte dal primo gennaio 2016 sopra sintetizzate.
  3. di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 del’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
  4. di essere edotto delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.

Tali dichiarazioni possono essere rese anche nel contratto preliminare di vendita per fruire dell’agevolazione relativamente agli acconti versati ma comunque in sede di rogito dovranno nuovamente renderle dinnanzi al notaio. Nella prassi naturalmente il Notaio ha già pronto e pre condiviso l’atto con le parti interessate e si limiterà a leggerlo.

Il nocciolo della questione gira intorno al requisito della residenza che deve essere spostata non per forza nella casa per cui si vuole beneficiare delle agevolazione ma è sufficiente che sia nello stesso comune. Come noterete la prima dichiarazione da rendere è quella che più ci serve in questa circostanza in quanto al legislatore interessa la residenza nello stesso comune ma non nella stessa abitazione.

Da qui la possibilità di sfruttare il beneficio anche sulla casa data in affitto a terzi non solo per sè stessi ma anche per i familiari a carico fiscalmente. In questo senso deve essere interpretata anche la risposta nel caso particolare di abitazione che viene da prima acquistata e successivamente rivenduta

Affitto e benefici prima casa

In conclusione dare  in affitto l’abitazione, casa, appartamento, villa per la quale si è fruito dei benefici prima casa a mio modesto avviso incontra il limite solo nel fatto di mantenere la residenza nello stesso comune al fine di non configurare una delle diverse cause di decadenza dai benefici prima casa.

Per cui la locazione dell’abitazione non comporta la decadenza del beneficio anche prima del decorso di 5 anni dall’acquisto a mio avviso a patto che la residenza del proprietario sia nel comune ove è ubicato l’immobile o anche diverso se in caso di trasferimento per motivi di lavoro. Altri sono più libertini e affermano che sarebbe possibile anche al di fuori ma non mi trovano d’accordo se non nei casi in cui ho la possibilità di spostare la propria residenza fuori dal comune per motivi legati all’attività lavorativa (trasferimento della sede di lavoro).

Limite cinque anni

A nulla vale poi se la data di stipula del contratto di affitto o locazione avviene prima o dopo il decorso del periodo di tutela fiscale dei 5 anni in quanto anche in questo caso la finalità è un’altra. Il periodo di tutela cerca di inserire una finestra temporale entro la quale l’acquisto viene sospettato di essere di natura speculativa: per questo il legislatore offre la possibilità di riacquistare entro un anno dalla vendita senza perdere i benefici perchè ammette la possibilità di cambiare casa (e ci mancherebbe aggiungerei) ma non sopporta l’idea che qualcuno possa comprare e rivendere casa entro i cinque anni sfruttando la detassazione della plusvalenza di case. Per questo aspetto potete approfondire con gli articoli che trovate in calce sia per quello che concerne i casi di decadenza sia per la detassazione ai fini dell’imposta IRPEF nel caso della rivendita della casa entro o oltre i 5 anni.

Decadenza Agevolazioni Fiscali Prima Casa: cambio residenza, attività, lavoro, divorzio

Prima casa 2019 2020 TUTTE le Agevolazioni fiscali e l’imposta di registro

Agevolazioni prima casa 2019 e Vendita prima e dopo dei cinque anni

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

7 commenti

  1. Tasse-Fisco

    La domanda oggetto dell’articolo credo che rappresenti una fattispecie differente dalla sua pur tuttavia mostrando profili decadenziali maggiori dei suoi. Se lei abita nella casa in cui ha anche la residenza e rispetta anche gli altri requisiti, come parrebbe dalle informazioni che da, non vedo cause di decadenza.

  2. Avatar

    Salve volevo sapere se è possibile locare un intero appartamento acquistato con agevolazione prima casa mantenendo la residenza al suo interno. Grazie

  3. Tasse-Fisco

    Serve altro immobile che rispetti i requisiti per le agevolazioni prima casa citate nell’articolo

  4. Avatar

    Buongiorno,

    ho venduto casa prima dei cinque anni ( nucleo familiare siamo in 6 persone). pe rnon perdere il bonus prima casa, posso acquistare un monolocale. Ho obbligo di trasferirvi residenza , o basta acquistare un immobile entro l’anno dalla vendita della prima casa? acquistiamo nello stesso comune dove gia’ abbiamo residenza.

    grazie

  5. Tasse-Fisco

    Senza fare troppi giri di parole: è in grado di sottoscrivere le due dichiarazioni da rendere nell’atto di compravendita? Nel seguito gliele ripropongo

    di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto;
    di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto;
    di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 del’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
    di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.

  6. Avatar

    Buongiorno,
    ho comprato la mia prima casa nel 2015 con l’agevolazione.
    Nel 2018 ho venduto la mia prima casa. Nel 2019 acquisterò la nuova prima casa.
    Durante questi anni ho effettuato degli investimenti immobiliari nello stesso comune e ho locato gli appartamenti (contratto 4+4).
    Ora ho 2 dubbi:
    – posso acquistare sempre con l’agevolazione? Gli altri immobili (acquistati senza agevolazione) sono locati e non posso spostarci la residenza.
    – se non posso per via delle seconde case locate, e sono quindi costretto ad acquistare ila mia prossima abitazione principale (ove sposterò comunque residenza e utenze) come seconda casa, decadranno le agevolazioni usufruite in passato?

  7. Avatar

    Buonasera,

    Ho comprato casa da un anno e mezzo, ma il mese prossimo mi trasferirò in un’altra regione per motivi di lavoro (cambio azienda) e ho già trovato un appartamento in affitto lì. Perderò comunque il bonus prima casa nel momento in cui affitto la casa di mia peoprietà?

    Grazie

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