Agevolazione Prima Casa anche sulla Seconda: Come fare per aggirare la Norma

Forse non tutti sanno che l’agevolazione prima casa può essere sfruttata anche per la seconda ma solo in un determinato caso specifico. Il beneficio sull’abitazione principale valevole ai fini del minor pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali da versare al momento dell’acquisto della casa non vale nel caso sia sia già proprietari di una casa nello stesso comune per via dei due requisiti da rispettare e dichiarazioni da rendere nell’atto che trovate nel seguito.

Rilevano però alcuni requisiti da rispettare e che devono essere analizzati per non incorrere nella contestazione da parte dell’agenzia delle entrate rispetto alla corretta applicazione con conseguente spiacevole applicazione di sanzioni ed interesse anche piuttosto salati.

Quando è possibile acquistare con agevolazioni prima casa la seconda casa

Alla domanda se sia possibile fruire dei benefici prima casa pur avendo altra casa di proprietà si può in linea teorica dare una risposta positiva ma non senza aver rispettato i requisiti sotto descritti. Sarà possibile anche avere una casa purché sia nello stesso comune di ubicazione di quella acquistata precedentemente. Non sarà possibile quindi utilizzare il beneficio prima casa laddove la casa sia situata in altro comune.

Inoltre rilevano le condizioni oggettive o soggettive della prima casa che dovrà essere indisponibile, ossia le cui condizioni non sono atte all’utilizzo da parte del proprietario dell’immobile.

Si devono approfondire queste condizioni in quanto ci possono essere dei casi in cui l’inidoneità della casa deriva da una condizione dello stabile critica e derivante da agenti esterni ed elementi esogeni che fanno facilmente intuire l’impossibilità di un disegno elusivo della norma (mancato rilascio dell’abitabilità per esempio ma anche eventi calamitosi come terremoto etc). Ma non è solo questo il caso in quanto l’inidoneità dell’utilizzo potrà essere derivante da una scelta preordinata del proprietario che potrebbe aver deciso di affittarla a terzi.

Anche l’affitto a terzi, pur essendo una scelta volontaria, da parte del proprietario di casa, non impedisce allo stesso di poter procedere con l’acquisto di una seconda casa nello stesso comune e beneficiare delle agevolazioni fiscali. Questo è quanto definito all’interno della sentenza della Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 19989/2018 che consolida un orientamento già emerso in passato dello stesso tenore.

La ratio del legislatore a mio avviso che anima queste decisioni è di buon senso. Il legislatore infatti ha introdotto questa importante forma di agevolazione proprio per agevolare il fabbisogno abitativo non solo del proprietario ma anche dei terzi inquilini. Nel caso di specie, per l’appunto l’inidoneità dell’abitazione a svolgere e soddisfare questo bisogno renderebbe vana l’agevolazione per cui il fine perseguito dal legislatore sarebbe soddisfatto.

Quello che stupisce nell’ultima sentenza del 2018 che si da rilevanza anche alla scelta volontaria e quindi ad un condizione di inidoneità indotta a consentire ugualmente l’acquisto della seconda casa beneficiando ugualmente delle agevolazioni fiscali.

In tal senso non possiamo che concordare con le decisioni della corte di cassazione, che oltreché rispettare il disposto normativo lo reinterpreta alla luce del buon senso e non dell’esclusiva salvaguardia del gettito erariale.

Altri orientamenti simili a questo si hanno anche nelle seguenti ordinanze della Corte di Cassazione. A titolo di esempio si cita la n.100/2010 secondo cui “Le agevolazioni tributarie per l’acquisto della casa di abitazione competono al contribuente che per obiettive ragione di insufficienza dell’alloggio occupato acquisti un’ulteriore immobile al fine di adeguare il bene posseduto alle reali esigenze abitative”.

Nel seguito per comodità se ne citano altre da cui si traggono altri spunti interessanti

  • n.18128/2009
  • n. 3921/2014
  • n. 21289/2014

Ma anche sentenze che sono invece contrarie come la n. 2565/2018, n. 19989/2018 e la n. 20300/2018

Sintesi

L’agevolazione prima casa può essere sfruttata anche per l’acquisto della seconda casa qualora la prima sia:

  • indisponibile
  • inidonea
  • inabitabile

o altra circostanza soggettiva o oggettiva, indipendentemente dalla volontà o meno del proprietario che non soddisfano il fabbisogno abitativo della persona fisica.

Naturalmente non abbiamo solo le imposte o le tasse da corrispondere al momento dell’acquisto ma anche quelle che caratterizzano la gestione ordinaria dell’abitazione pur tuttavia sapendo che l’imposta di registro sulla seconda casa al 9% non è un’imposta di registro ma più una tassa patrimoniale ingiusta in quanto il reddito generato per comprarla è stato già tassato: dall’Irpef sugli eventuali canoni di affitto derivanti da una mesa a reddito della casa, all’IMU o alla TARI e TASI…etc. Nell’articolo che segue vi ho preparato un elenco per farvi rendere conto in poche righe del costo effettivo che una casa da, in termini di tassazione, a regime per ciascun anno di imposta con l’ausilio di qualche esempio pratico per case o villette di medie dimensioni.

http://www.tasse-fisco.com/case/tasse-seconda-casa/36637/

http://www.tasse-fisco.com/case/cessione-terreni-agricoli-edificabili-successione-donazione-guida-fiscaleredditi-e-tasse/2502/

http://www.tasse-fisco.com/case/prima-agevolazioni-affitto-appartamento-decadenza/40581/


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19 Commenti

  1. Salve, la premessa è la seguente.
    Siamo sposati in separazione dei beni dal 1998; abbiamo un appartamento a me intestato acquistato nel 2007 come prima casa; mia moglie nel 2010 ha acquistato un appartamento con tassazione seconda casa ed è affittato.
    La domanda è questa: mia moglie potrebbe acquistare un appartamento con agevolazioni prima casa nel comune limitrofo (dove lavoriamo e abitiamo) a quello della seconda casa? L’idea sarebbe quella di acquistarlo sfruttando le agevolazioni prima casa e affittarlo.
    In attesa di risposta,
    Porgo cordiali saluti.

  2. Ho acquistato una casa nel comune di residenza da un privato ne lontano novembre del 1990 in comunione dei beni, cointestata con il mio ex coniuge.
    Attualmente la casa non risponde alle esigenze familiari per dimensioni e andrà all’asta successivamente alla registrazione di ipoteca iscritta a mio favore per risarcimento danni da parte del mio ex marito. Sto valutando seriamente la casistica di acquistare una casa di dimensioni minori solo per me considerato il fatto che i due figli, sono indipendenti e ciascuno proprietari di abitazione propria. Posso usufruire delle agevolazioni sulla prima casa un’altra volta? Grazie

  3. Salve, ho acquistato una mansarda nel 2009, dove c’è ancora un mutuo, ma che sarà estinto tra poco. Ho messo in affitto questa mansarda nel 2018. Io vivo in un’altra provincia da anni, dove vorrei sistemarmi.
    La mia domanda è: è possibile, nel mio caso, acquistare un altro appartamento nell’attuale provincia dove vivo e avere i benefici della prima casa, dato che la prospettiva è di abitarci stabilmente? (mentre la mansarda affittata fungerebbe da seconda casa)?
    Grazie.

  4. Buongiorno, ho una casa di proprietà acquistata il 23 dicembre 1994 prima del matrimonio nel comune x
    Con agevolazioni Nel 95 mi sono sposata in separazione dei beni
    Il 15 ottobre 2019 ho acquistato un appartamento senza agevolazioni dove io e mio marito abbiamo residenza e domicilio io la residenza l’ho da ottobre 2020 questa casa è nel comune y e intestato a me 100%. Adesso vorremmo acquistare una casa situata nello stesso comune y . Premetto che la casa nel comune x verrà rogitata il 26 gennaio 2021 .
    Domanda posso avere agevolazioni o devo vendere la casa nel comune y prima di rogitare la nuova ? La nuova viene intestata a me 100% grazie

  5. Salve, sono sposato in separazione dei beni e non ho nessun immobile o altro di mia proprietà, vorrei acquistare una casa fuori comune ma per il momento non posso trasferire la residenza. Posso usufruire delle agevolazioni prima casa ?

  6. Salve, sono proprietaria di una casa in un comune, tramite donazione da parte di genitori, dove ho comprato una seconda casa con mio marito, ma per evitare tasse ho acquistato solo un quarto di nuda proprietà, mentre mio marito tutto il resto, è possibile modificare l’atto notarile dichiarando prima casa, magari dichiarando inidonea la prima casa?

  7. Sto facendo lavori unione mio alloggio di residenza (45 mq.) al 1 piano palazzina con alloggio contiguo al 1 piano di cui possiedo 1/6 che sarà riaccatastato come unica unità e costituirà la mia abitazione principale di residenza. Possiedo nello stesso comune e stesso condominio anche piccola mansarda abitabile al piano superiore. Devo fare rogito per acquisire i 5/6 di proprietà di mia madre e mio fratello nell’appartamento contiguo e il notaio vuole farmi pagare la tassa di registro ordinaria anziché quella agevolata pur acquisendo l’immobile x farne un’unica prima casa dicendo che non è possibile in quanto possiedo altro immobile nello stesso comune (la mansarda). La mansarda, pur essendo abitabile non sarebbe idonea come prima casa non avendo modo di contenere mobilio né spazi sufficienti e vi si dovrebbe vivere accampati e con quattro cose come in campeggio. Faccio i lavori e unisco gli appartamenti proprio perché la casa è troppo piccola come casa di residenza (era stata acquistata come seconda casa quando risiedevo in altra città). Ho visto che l’aliquota 2% potrebbe spettare anche per la seconda casa se l’altra non è idonea. Quali caratteristiche deve avere per non essere consuderata idonea? Grazie

  8. sono proprietaria al 50%di una casa senza mutuo… è possibile acquistare un’altra casa usufluendo delle agevilazioni fiscali di prima casa spostando la residenza?il comune è diverso…

  9. Buona sera io e la mia compagna abbiamo acquistato la nostra prima casa con iva agevolata . Vorremmo acquistare una seconda casa nello stesso comune con 1 stanza in più per i nostri bimbi vorrei sapere se possiamo usufruire nuovamente dell’ agevolazione fiscale prima casa.

  10. Buongiorno. Ho un’unica casa di proprietà in Emilia Romagna ma sono da anni residente in Puglia. Dopo anni in affitto, Mi appresto ad acquistare una casa laddove sono residente. Tecnicamente e per quanto riguarda le spese di registro (2 o 10%) pur portandovi la residenza questa nuova casa verrà considerata seconda casa? Grazie

  11. Buongiorno vivo in una mansarda e siamo in 4. Quando l’ho acquistata, con i benefici prima casa eravamo in due. Adesso è inidonea per l’intera famiglia.
    Sto costruendo un villino di 120mq posso chiedere l’iva al 4%?

  12. Nel 2002 ho acquistato con mia moglie immobile con agevolazione prima casa. Da 2 anni siamo separati di fatto e vorrei sapere se procedere alla divisione dei beni per l acquisto di un immobile per me usufruendo del bonus prima casa.
    Grazie

  13. buongiorno, ho acquistato una casa a novembre 2018 con le agevolazioni prima casa perchè non ho nessun altro immobile di mia proprietà, ma io abito in un altro comune e non trasferirò la mia residenza, mi arriverà l’accertamento dell’agenzia delle entrate? se si c’è un modo per evitarlo? grazie

  14. Buongiorno,
    Dichiarando l’immobile di proprietà “inidoneo” è possibile acquistarne un secondo usufruendo delle agevolazioni sebbene abbia già fatto uso del bonus prima casa in precedenza?
    Grazie

  15. Ho acquistato una casa nel 2004 in contanti ma col beneficio di prima casa in quanto si trovava nello stesso comune dove risiedo con mia mamma da allora …oggi voglio comprare una nuova casa e destinarla come abitazione principale dove andare a vivere e farci la residenza, posso usufruire dei diritti di prima casa ?

  16. Salve sono proprietario di una casa popolare IACP riscattata con agevolazioni art. 32 comma 2 DPR 29 settembre 1973 n 601 ora non più idonea al nostro nucleo famigliare e per ragioni di spazio abbiamo preso in affitto una casa più grande, affittando l’altra. Ora vorremmo comprarne una adeguata alle nostre esigenze e volevamo sapere se possiamo usufruire delle agevolazioni fiscali prima o seconda casa grazie.

  17. Salve , sono proprietario al 50% di una villetta conbla mia ex moglie. Il tribunale ha assegnato a lei la casa, su cui grava ancora un mutuo al 50%. Posso acquistare un appartamento con le agevolazioni della prima casa? Graxie

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