Agevolazione Prima Casa anche sulla Seconda: Come fare per aggirare la Norma

Forse non tutti sanno che l’agevolazione prima casa può essere sfruttata anche per la seconda ma solo in un determinato caso specifico. Il beneficio sull’abitazione principale valevole ai fini del minor pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali da versare al momento dell’acquisto della casa non vale nel caso sia sia già proprietari di una casa nello stesso comune per via dei due requisiti da rispettare e dichiarazioni da rendere nell’atto che trovate nel seguito.

Rilevano però alcuni requisiti da rispettare e che devono essere analizzati per non incorrere nella contestazione da parte dell’agenzia delle entrate rispetto alla corretta applicazione con conseguente spiacevole applicazione di sanzioni ed interesse anche piuttosto salati.

Quando è possibile acquistare con agevolazioni prima casa la seconda casa

Alla domanda se sia possibile fruire dei benefici prima casa pur avendo altra casa di proprietà si può in linea teorica dare una risposta positiva ma non senza aver rispettato i requisiti sotto descritti. Sarà possibile anche avere una casa purché sia nello stesso comune di ubicazione di quella acquistata precedentemente. Non sarà possibile quindi utilizzare il beneficio prima casa laddove la casa sia situata in altro comune.

Inoltre rilevano le condizioni oggettive o soggettive della prima casa che dovrà essere indisponibile, ossia le cui condizioni non sono atte all’utilizzo da parte del proprietario dell’immobile.

Si devono approfondire queste condizioni in quanto ci possono essere dei casi in cui l’inidoneità della casa deriva da una condizione dello stabile critica e derivante da agenti esterni ed elementi esogeni che fanno facilmente intuire l’impossibilità di un disegno elusivo della norma (mancato rilascio dell’abitabilità per esempio ma anche eventi calamitosi come terremoto etc). Ma non è solo questo il caso in quanto l’inidoneità dell’utilizzo potrà essere derivante da una scelta preordinata del proprietario che potrebbe aver deciso di affittarla a terzi.

Anche l’affitto a terzi, pur essendo una scelta volontaria, da parte del proprietario di casa, non impedisce allo stesso di poter procedere con l’acquisto di una seconda casa nello stesso comune e beneficiare delle agevolazioni fiscali. Questo è quanto definito all’interno della sentenza della Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 19989/2018 che consolida un orientamento già emerso in passato dello stesso tenore.

La ratio del legislatore a mio avviso che anima queste decisioni è di buon senso. Il legislatore infatti ha introdotto questa importante forma di agevolazione proprio per agevolare il fabbisogno abitativo non solo del proprietario ma anche dei terzi inquilini. Nel caso di specie, per l’appunto l’inidoneità dell’abitazione a svolgere e soddisfare questo bisogno renderebbe vana l’agevolazione per cui il fine perseguito dal legislatore sarebbe soddisfatto.

Quello che stupisce nell’ultima sentenza del 2018 che si da rilevanza anche alla scelta volontaria e quindi ad un condizione di inidoneità indotta a consentire ugualmente l’acquisto della seconda casa beneficiando ugualmente delle agevolazioni fiscali.

In tal senso non possiamo che concordare con le decisioni della corte di cassazione, che oltreché rispettare il disposto normativo lo reinterpreta alla luce del buon senso e non dell’esclusiva salvaguardia del gettito erariale.

Altri orientamenti simili a questo si hanno anche nelle seguenti ordinanze della Corte di Cassazione. A titolo di esempio si cita la n.100/2010 secondo cui “Le agevolazioni tributarie per l’acquisto della casa di abitazione competono al contribuente che per obiettive ragione di insufficienza dell’alloggio occupato acquisti un’ulteriore immobile al fine di adeguare il bene posseduto alle reali esigenze abitative”.

Nel seguito per comodità se ne citano altre da cui si traggono altri spunti interessanti

  • n.18128/2009
  • n. 3921/2014
  • n. 21289/2014

Ma anche sentenze che sono invece contrarie come la n. 2565/2018, n. 19989/2018 e la n. 20300/2018

Sintesi

L’agevolazione prima casa può essere sfruttata anche per l’acquisto della seconda casa qualora la prima sia:

  • indisponibile
  • inidonea
  • inabitabile

o altra circostanza soggettiva o oggettiva, indipendentemente dalla volontà o meno del proprietario che non soddisfano il fabbisogno abitativo della persona fisica.

Naturalmente non abbiamo solo le imposte o le tasse da corrispondere al momento dell’acquisto ma anche quelle che caratterizzano la gestione ordinaria dell’abitazione pur tuttavia sapendo che l’imposta di registro sulla seconda casa al 9% non è un’imposta di registro ma più una tassa patrimoniale ingiusta in quanto il reddito generato per comprarla è stato già tassato: dall’Irpef sugli eventuali canoni di affitto derivanti da una mesa a reddito della casa, all’IMU o alla TARI e TASI…etc. Nell’articolo che segue vi ho preparato un elenco per farvi rendere conto in poche righe del costo effettivo che una casa da, in termini di tassazione, a regime per ciascun anno di imposta con l’ausilio di qualche esempio pratico per case o villette di medie dimensioni.

Tasse e imposte sulla seconda casa

Cessione terreni agricoli edificabili anche per successione o donazione

Agevolazioni fiscali affitto prima casa

Novità 2021: cosa cambia

Il Decreto Sostegni BIS 2021 introduce alcune importanti novità per agevolare l’acquisto di case da parte dei “giovani” con iniziative di tipo fiscale, economico e finanziario. Nella sostanza abbiamo i seguenti interventi: 1) totale esenzione della tassazione indiretta prevista al momento dell’acquisto di casa ai fini delle imposte di registri, ipotecarie e catastali, 2) sia la possibilità di accesso prioritario al fondo di garanzia per la prima casa istituito dalla legge n. 147/2013, 3) possibilità di beneficiare di un credito di imposta speciale a valere sulle imposte o tasse dovute sugli atti successivi e infine 4) esenzione dall’imposta sui mutui o finanziamenti contratti per l’acquisto della prima casa ma anche nel caso della costruzione o la ristrutturazione. In calce a questo articolo il link al BONUS Casa Under 36.

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40 Commenti

  1. Salve, vorrei sapere se compro una seconda casa nello stesso comune dove sono proprietaria di una nuda proprietà, abitata dalla persona usufruttuaria, e acquistata con le agevolazioni prima casa, posso usufruire delle agevolazioni per una seconda volta dato che l’appartamento non è disponibile e non ci posso fare la residenza?

  2. Salve, vorrei comprare casa in Puglia sarebbe la mia prima casa, vivo qui in Germania è sono registrata all‘AIRE come funziona per chiedere un mutuo in Italia? Sono un po‘ confusa come funziona le agevolazioni tramite la registrazione all‘AIRE.
    Grazie in anticipo per qualsiasi chiarimento che mi puoi dare.

  3. deve vedere se si configura come seconda casa o prima casa. nell’articolo trova entrambi i casi. Per il mutuo in genere non si va oltre il 90% del prezzo di vendita ma va anche valutato in base al suo stipendio mensile o reddito annuo e il piano di ammortamento. Per l’IMU può sfruttare la funzione di ricerca interna al sito e scrivere imu seconda casa o prima casa

  4. Buongiorno purtroppo mi sto separando e devo acquistare una seconda casa per andarci ad abitare quanta percentuale di mutuo posso avere e soprattutto quale è la tassazione di rogito e imu grazie mille

  5. Buongiorno,
    devo decidere se acquistare o meno una modesta seconda casa, già affittata, in un comune ad alta densità abitativa, la cui rendita catastale moltiplicata per 126 genera un valore su cui calcolare il 9% ( 52.000) che è superiore al prezzo che pagherei effettivamente al venditore ( 40.000).
    In questo caso, non è possibile applicare il 9% della tassa di registro sul valore effettivamente pagato?
    Sbaglio o esisteva un principio di maggior convenienza del cittadino verso lo Stato?
    Grazie di un chiarimento

  6. Salve.
    Circa 5 anni fa ho acquistato una seconda abitazione con un mutuo.
    Ora ho venduto l’abitazione acquistata al tempo come prima casa in cui ho risieduto fino ad oggi. Trasferendo la residenza nell’abitazione acquistata come seconda 5 anni fà, posso portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo residuo?
    Ringrazio

  7. Non mi sembra la strada corretta. Senta un legale e prima di tutti si faccia certificare che non può più disporre. Nel frattempo avrà titolo a non pagarvi più le tasse, a richiedere agevolazioni di altro tipo e anche a procedere con azioni volte al recupero della casa. Non siamo più negli ani ’80 dove si tengono le case a vita. nel giro di 2 anni dovrebbero sgomberarla con la forza pubblica su input del Giudice.

  8. Buongiorno.
    Sarei proprietario di una prima casa in un ambiente criminale.
    Malgrado decine di denuncie fatte prima e dopo, essa è stata completamente saccheggiata e devastata. Personalmente sono stato oggetto di aggressioni. Di volta in volta i Carabinieri mi hanno invitato a chiuderla. Per ultimo, (per quanto mi riferisce il fabbro, in quanto io non mi sono più recato colà) il catenaccio da lui installato sulla porta d’ingresso è stato sostituito da “ignoti”.
    Ho tentato di chiedere al Comune l’acquisizione da parte sua, ma senza esito.
    Essendo che per me quella casa non esiste più, tant’è che non ho più pagato tasse nella speranza di un esproprio, vorrei sapere come acquistare una prima casa in un’altra regione.
    Sperando qualche risposta, ringrazio.

  9. Buongiorno.
    Sarei proprietario di una prima casa in un ambiente criminale.
    Malgrado decine di denuncie fatte prima e dopo, essa è stata completamente saccheggiata e devastata. Personalmente sono stato oggetto di aggressioni. Di volta in volta i Carabinieri mi hanno invitato a chiuderla. Per ultimo, (per quanto mi riferisce il fabbro, in quanto io non mi sono più recato colà) il catenaccio da lui installato sulla porta d’ingresso è stato sostituito da “ignoti”.
    Ho tentato di chiedere al Comune l’acquisizione da parte sua, ma senza esito.
    Essendo che per me quella casa non esiste più, tant’è che non ho più pagato tasse nella speranza di un esproprio, vorrei sapere come acquistare una prima casa in un’altra regione.
    Sperando qualche risposta, ringrazio.

  10. Salve, ho acquistato una casa nel 2004 ho ancora 8 anni di mutuo visto che la casa si trova in un quinto piano senza ascensore vorrei comprare un’altra che si adegua alle mi esigenze, posso affittare questa e andarci a vivere in quella che penso comprare e usufruire delle agevolazioni della prima casa ? faccio presente che sono single con un figlio con casa di proprietà per ciò non la posso intestare a lui. Grazie aspettando un sua risposta

  11. “in automatico la casa diventa prima casa…” questa affermazione non ha senso. La prima casa l’ha acquistata con i benefici prima casa? Si? ok allora sulla prima verserà il 7% + sanzioni e interessi. La seconda sarà stata trattata nell’atto come seconda casa per cui vite di vita propria. Per non perdere altra agevolazione dovrà riacquistarne un’altra con le agevolazioni prima casa. Non sono riuscito a trovare chiarimenti in tal senso nemmeno dall’agenzia delle entrate

  12. salve speriamo mi risponda subito qualcuno un cliente ha acquistato nello stesso comune due abitazioni una come prima casa e l’altra come seconda casa , vende dopo due anni la mia prima casa , in automatico la casa diventa prima casa… in questo caso perde il beneficio di prima casa oppure no….cioè deve pagare al Notaio la differenza del 7% + interesso oppure no…

  13. Salve ho acquistato a metà una casa piccola con il mio compagno dopo due anni ho acquistato la seconda casa ma con agevolazioni della prima xe voglio mettere la residenza cosa ne posso fare della prima? Al mio compagno non voglio donarla e io non ho figli e neppure a mia madre xe ci sono le mie sorelle…rispondete x favore è urgente

  14. Salvo, alla morte di mio marito mio figlio è diventato proprietario di un quarto della casa dove abito, per tre quarti e di mia proprietà. La nonna dopo anni dal decesso del papà , essendo disoccupato gli ha donato una casa che sarebbe toccata al padre, ma per risparmiare sulle tasse che lei ha voluto pagare , gliel’ha donata come prima casa. Quando è avvenuta la donazione la casa era già con un inquilino che non pagava nulla e il blocco sfratti, quindi solo spese. La richiesta è: poteva donare come prima casa avendo mio figlio il quarto di casa dove ho diritto di abitazione in quanto vedova? Ovviamente mio figlio non può andare ad abitarci per tempo perchè già abitata dall’inquilino. Ha già pagato l’IMU 2020, non ancora quella 2021 sperando che la stoppino. Deve pagare anche l’Irpef? Ricordo che non ha altri redditi né regolari, né in nero né in nulla. Deve pagare anche l’Irpef? A cosa va incontro se non vi si trasferisce ? Fra l’altro per questioni di salute mia, al momento vorrebbe evitare di andare in una casa lontana. Cosa deve fare risolvere con poche spese o meglio ancora senza spese in più? Se possibile vorrebbe dare, una volta libera, questa casa in comodato d’uso ad un mio fratello che si è trovato come un padre e che in questo momento non ha una residenza, per non dovere pagare il condominio e le spese vive cui si va incontro con una casa sfitta. Sarebbe un vantaggio per mio figlio che non dovrebbe più mettere mano in tasca , la casa potrebbe migliorare e non rovinarsi, e non rischierebbe altri anni di blocco secondo come gira al governo. Cosa consiglia ?

  15. Salve,
    sono proprietario di un appartamento acquistato nel 2009 con agevolazione 1^ casa. Al momento l’immobile è in fitto con regolare contratto di locazione.
    Posso acquistare un 2° appartamento, in altro comune, beneficiando dell’agevolazione 1^ casa con l’obiettivo di trasferirci la residenza ed andarci a vivere ?

  16. Salve,
    Possiedo una casa di proprietà a Milano acquistata con agevolazioni prima casa nel 1998. Ora dal 2016 lavoro in alto Adige e vorrei acquistare un appartamento per me, la mia compagna more uxorio e mia figlia. Al momento siamo in affitto. Posso usufruire delle agevolazioni prima casa? Grazie

  17. Buongiorno

    Sono proprietario , insieme a mia moglie, di una casa in puglia acquisita (nel 2001) con agevolazione mutuo prima casa (terminata di pagare nel 2016). Essendo trasferito per lavoro in altra regione, nelle marche, vorremmo acquisire una abitazione in quanto attualmente siamo residenti qui nelle marche quindi difficilmente scendere nuovamente in puglia in quanto l’immobile è stato messo in vendita. Posso chiedere mutuo/agevolazioni prima casa qui nelle marche, pur non avendo piu’ residenza in puglia? Ovviamente specifico che tutta la famiglia ormai risiede nelle marche.

    Grazie

  18. Salve. Acquistato 1casa bilocale con agevolazione 10 anni fa. Ora acquisto 2 casa perché siamo in 4. Posso acquistarla come prima casa approfittando ancora delle agevolazioni.. Ma posso mettere in affitto la prima o devo venderla? Grazie mille

  19. Salve sono proprietaria di un appartamento acquistato con agevolazioni fiscali nel 2020. Mi sono trasferita in un altra regione e ne vorrei acquistare un altra. Per le agevolazioni fiscali posso intestarla a mia madre che ha una quota su un appartamento acquistato nel 1981 quando non c’erano le agevolazioni fiscali?

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