Affitti brevi: cosa prevede la Manovra per il 2024

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La Legge di Bilancio presentata dal Governo e in questo momento all’esame del Senato interviene tra l’altro sul tema degli affitti. La novità riguarda in particolare le cosiddette locazioni brevi. La manovra finanziaria rispecchia infatti volontà espressa dal Governo di affrontare la questione dell’evasione fiscale e dei prezzi “irregolari”.

Novità sulle locazioni di breve durata

Le locazioni brevi si definiscono come contratti di locazione stipulati da persone fisiche “private”, che hanno una durata massima di 30 giorni e che possono anche prevedere la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia o altri servizi “strettamente connessi” (Circolare ministeriale 24/2017), tra i quali, anche se non espressamente citati, si fanno di norma rientrare la fornitura di utenze, wifi, aria condizionata.

I contratti di locazione breve possono essere conclusi anche attraverso l’ausilio di intermediari (agenzie immobiliari) o di portali online. Sui relativi redditi è ammessa l’opzione per la cedolare secca; in presenza di intermediari/gestori dei portali che intervengono nell’incasso dei corrispettivi, sussiste l’obbligo della ritenuta di acconto.

Nella prassi inoltre si propende per la forma scritta del contratto facendo rientrare la locazione di breve durata nel settore generale dei contratti di locazione.

Differenza tra locazione breve e locazione a fini turistici

Spesso utilizzate come sinonimo di locazioni a fini turistici, in realtà in alcuni contesti le locazioni di breve durata se ne differenziano. La differenza principale riguarda i servizi accessori. Per le locazioni brevi non valgono i servizi accessori estranei alle pure finalità abitative, come, per fare qualche esempio, la messa a disposizione di auto a noleggio, motocicli o biciclette o il servizio di guide turistiche.

Codice identificativo nazionale

Con l’obiettivo dichiarato di monitorare i proprietari che affittano case, tracciandoli, la Manovra prevede l’introduzione del codice identificativo nazionale per le locazioni brevi. Si tratta di un codice assegnato dall’autorità competente per identificare in modo univoco un immobile ad uso abitativo oggetto di locazione. La previsione in discussione è che il codice nazionale sostituisca il codice identificativo regionale (previsto al comma 4 dell’articolo 13 quater, Disposizioni in materia di locazioni brevi e attività ricettive, dalla legge n.58 del 28 giugno 2019, il cosiddetto “Decreto Crescita 2019”). La realizzazione di un codice nazionale è indicata come strumento “anti-sommerso” ed è collegata alla realizzazione di una banca-dati nazionale, già indicata in altre leggi e finora non attuata.

Cedolare secca

Aumenti previsti per i proprietari di casa che scelgono la cedolare secca. L’aliquota infatti passa dal 21% al 26% in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta. L’aumento si applica a coloro che affittano da due appartamenti in su, per i quali l’aliquota al 26% si applica a tutti gli appartamenti messi in affitto. L’aumento dell’aliquota non riguarda invece chi mette in affitto per un breve periodo un solo appartamento. Per questi ultimi l’aliquota resta al 21%.

Oltre i quattro appartamenti in affitto a breve è attività imprenditoriale

Un’altra indicazione della Manovra riguarda il numero massimo di appartamenti che si possono affittare per periodi di breve durata. Viene infatti stabilito che possono andare da uno a quattro. Fino a quattro, insomma, si applica il regime sopra indicato. Oltre la soglia di quattro appartamenti, invece, si ricade nel regime riguardante lo svolgimento di attività imprenditoriale.

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