Vendita di terreni 2021: Tutte le tasse da pagare in sintesi

imagesIn questo articolo ripercorriamo in sintesi tutte le imposte e le tasse 2021 sulla  vendita di terreni o cessione di diverse tipologie di terreno come edificabile, lottizzati, a coltivatori diretti o imprenditori agricoli e non, a società di coltivazione agricole dirette o a tipologie residuali, in vigore dal primo gennaio 2014 e facendo il raffronto con la tassazione vigente al 31 dicembre 2013.

Una prima variabile che determina il diverso trattamento riguarda la tipologia di terreno se edificabile o agricolo

Quali tasse e imposte sulla vendita di terreni nel 2021

Le tasse da pagare a fronte della vendita di terreni sono evidenziate nella tabella seguente:

  1. Irpef o imposta sul reddito se il cedente  una persona fisica o una società semplice che opta per il regime della trasparenza fiscale oppure IRES se il venditore è una società commerciale
  2. Imposta di registro
  3. Imposta ipotecaria
  4. Imposta catastale
  5. Imposte di bollo

Iniziamo con il dire che in estrema sintesi dal 2014 hanno incrementato la tassazione dei terreni edificabili dell’1% ai fini delle imposte di registro ed hanno ridotto quella dei terreni agricoli del 3%. Ma vediamo cosa cambia più nello specifico per rispondere ad alcune delle vostre domande.

Tassazione Irpef sul prezzo di vendita del terreno

Prima di vendere il terreno la stragrande maggioranza dei contribuenti ne rivaluta il suo valore per ridurre la plusvalenza che si otterrebbe confrontando il prezzo iniziale di acquisto con quello di vendita. Pagando una piccola imposta sostitutiva del 4% è possibile assumere al posto del prezzo di acquisto il valore di mercato determinato dalla periziare alla base del pagamento di tale imposta sostitutiva.

Novità dalla Legge di Bilancio 2018

Vi segnalo che nella Legge di Bilancio 2018 l’aliquota per calcolare l’imposta sostitutiva per la rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli si è raddoppiata e passerà dal 4% all’8% in un sol boccone. Quando c’è da fare cassa aumenti del 100% da un anno all’altro sembrano una cosa normalissima. Il bello è che nessuna associazione di categoria dice niente come se loro le imposte o le tasse non le pagassero.

Per il dovuto approfondimento rispetto alle modalità di fruizione del beneficio fiscale vi rimando all’articolo dedicato appositamente all’imposta sostitutiva per la rivalutazione dei terreni. (Link)

Troverete quanto vi costerà procedere alla rivalutazione, di quale documentazione avete bisogno e delle modalità per effettuare il versamento con modello F24 oltre ai termini di scadenza per continuare a beneficiare dell’aliquota minore del 4%

Sintesi delle tasse sui terreni

In estrema sintesi la rivalutazione potrà interessare:

  • terreni lottizzati
  • aree edificabili
  • terreni agricoli acquisiti da meno di cinque anni. Per i terreni agricoli ricevuti in donazione, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante

Vendita di terreni lottizzati: quale prezzo

Per i terreno lottizzati ci si dovrà comportare come segue a seconda delle sottocategorie individuate per agevolarvi nella ricerca:

  • Se il terreno è stato acquistato a titolo oneroso dovete prendere il prezzo pagato più ogni altro costo sostenuto per comprarlo come la perizia valutativa di stima del suo valore
  • Se il terreno è stato comprato dopo cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione dovrete prendere  il valore normale del terreno al quinto anno anteriore.
  • Se il terreno è stato acquisito a titolo gratuito, come per esempio per successione o donazione dovrete prendere il valore normale o di mercato del terreno alla data di inizio della lottizzazione;

Vendita di terreni agricoli e aree edificabili: quale prezzo

  • Se lo avete comprato in passato dovrete prendere il prezzo sostenuto più eventuali costi di perizia e la rivalutazione in base alla variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
  • Se vi è stato donato dovrete prendere il prezzo  sostenuto dal donante rivalutato in base alla variazione dell’indice
    Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati e se non lo avete al valore normale a quel tempo anche se è un impresa ardua ricostruirlo.
  • Se il terreno è stato acquisito per successione dovrete prendere il valore dichiarato nella denuncia di successione rivalutato in base alla variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Vendita di terreni agricoli edificabili

Dal primo gennaio 2014 la tassazione prevede le seguenti imposte e tasse da pagare:

  1. Imposta di registro dal 2014 è del 9 per cento contro l’8% del 2013.
  2. Imposte ipotecarie dal 2014 in misura fissa di 50 euro contro il 2 per cento del 2013.
  3. Imposte catastale dal 2014 in misura fissa di 50 euro contro il 1 per cento del 2013.

Vendita di terreni agricoli a soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli

Dal primo gennaio 2014 la tassazione prevede le seguenti imposte e tasse da pagare:

  1. Imposta di registro dal 2014 è del 12 per cento contro il 15% del 2013.
  2. Imposte ipotecarie dal 2014 in misura fissa di 50 euro contro il 2 per cento del 2013.
  3. Imposte catastale dal 2014 in misura fissa di 50 euro contro il 1 per cento del 2013.

Vendita di terreni agricoli a coltivatori diretti e/o imprenditori agricoli

Dal primo gennaio 2014 la tassazione prevede le seguenti imposte e tasse da pagare:

  1. Imposta di registro dal 2014 è di 200 euro contro 168 euro del 2013.
  2. Imposta di ipotecaria dal 2014 è di 200 euro contro 168 euro del 2013.
  3. Imposte catastale dell’1% con un minimo di 168 euro contro il minimo di 200 euro del 2013.

Tassazione delle plusvalenze eventualmente generate dalla vendita

Ma non esistono sole le imposte di registro o quelle ipotecarie e catastali bensì dovrete anche considerare i casi in cui le eventuali plusvalenze derivanti dalla vendita saranno tassate ai fini IRPEF e che potete trovare riepilogate nell’articolo dedicato alla tassazione Irpef della plusvalenza derivante dalla vendita dei terreni.

Vi ricordo i seguenti articoli con argomenti strettamente connessi

  • anche il mero possesso di terreni agricoli non affittati genera reddito tassabile in capo al proprietario e che vi spiego appunto nell’articolo dedicato alla tassazione dei terreni agricoli.

 

Tassazione nel caso di terreni ricevuti per donazione o successione

Segnalo anche l’articolo dedicato alla tassazione dei redditi derivanti da agricoli pervenuti da donazione o successione ai fini dell’Irpef. La disciplina infatti qui subisce una modifica sostanziale che incide sul calcolo della plusvalenza.

Esempio Tassazione vendita terreno tra tassazione separata e regime ordinario di tassazione

come vedete il risparmio c’è ma la sua ampiezza dipende dall’andamento e dal differenziale dei reddito previsti da anno ad anno.

Dati Tipologia  Tipologia terreno Importo    
Plusvalenza Terreno      100.000,00    
Reddito annuo           42.000,00    
Reddito N-1           38.000,00    
Reddito N-2           35.000,00    
Media reddito biennio precedente         40.000,00    
Aliquota media Irpef     30,70%    
Calcolo Imposta sul reddito annuo                       42.000,00          12.280   29%  
Imposta sul reddito soggetto a tassazine separata         30.700,00    
           
IMPOSTA CALCOLATA TUTTA CON REGIME ORDINARIO 92000       32.730   36%  
           
           
IRPEF COMPLESSIVA ANNO (Reddito più Plusvalenza)       42.980,00    
           
Reddito imponibile          
                              42.000,00          
           
Scaglio di reddito Irpef Imposta da pagare Irpef  Limite Minimo   Limite Massimo   Aliquota Irpef (%)   Imposte calcolate 
fino a euro 15.000,00  23% sull’intero importo                            –           15.000   23%        3.450  
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00  3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00                     15.000         28.000   27%        3.510  
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00  6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00                     28.000         55.000   38%        5.320  
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00  17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00                     55.000         75.000   41%             –    
oltre a euro 75.000,00  25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00                     75.000     43%             –    
   Totale Imposte Lorde       Totale imposte Lorda       12.280  

Esempio di calcolo delle tasse sull’acquisto di terreni

Nel seguito un semplice calcolo per verificare l’imposizione fiscale al livello di imposta di registro ipotecaria e catastale derivante dall’acquisto di un terreno sia nel di agevolazioni sia senza.

La base imponibile è costituita dal prezzo dei beni dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita.
       
A) Trasferimenti di terreni agricoli (in assenza di agevolazioni)  
  Imposta  Valore catastale  Totale imposte
Imposta di registro: 15% 15%                              7.000                  1.050
Imposta ipotecaria: Euro 50 50                          50
Imposta catastale: Euro 50 50                          50
     Totale                  1.150
B) Trasferimenti di terreni non agricoli (in assenza di agevolazioni)  
  Imposta  Valore catastale  Totale imposte
Imposta di registro: 9% 9%                              7.000                      630
Imposta ipotecaria: Euro 50 50                          50
Imposta catastale: Euro 50 50                          50
     Totale                      730

Cessione Terreni edificabili tramite vendita successione o donazione

Opzione prezzo valore nella vendita dei terreni come funziona

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