Agevolazioni fiscali prima casa: acquistare l’immobile con un mutuo ipotecario significa anche avere la possibilità di risparmiare sulle imposte o tasse da versare a titolo di Iva, imposta di registro, ipotecarie e catastali e anche di fuire della detrazione degli interessi passivi sul mutuo. L’applicazione del beneficio fiscale prima casa comporta l’applicazione in misura ridotta, a seconda dei casi dell’imposta di registro del 3% (2% dal primo gennaio 2014) anziché del 7% (9% dal primo gennaio 2014), dell’IVA del 4% anziché del 10% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 168 euro anziché del 2% e dell’1%: insomma un rilevante e determinante vantaggio fiscale e di risparmio nelle decisioni di acquisto di case, ville, appartamenti e immobili in genere.

Novità dal 2014
Il D.Lgs. n. 23/2011 all’articolo 10 introduce importanti novità prima tra tutte quella della modifica delle imposte di registro sulla prima casa a partire dai rogiti effettuati dal primo gennaio 2014 che vedranno applicarsi una imposta di registro così suddivisa: 2% nei trafserimetni immobiliari dove potranno applicarsi le agevolazioni prima casa anzi ora chiamate unità locali “non di lusso” in luogo della precedente aliquota del 3%. Laddove non siano applicabili le agevolazioni l’aliquota sale al 9% in luogo del precedente 7%. Le imposte ipotecarie e catastali saranno in entrambi i casi di 50 euro ciascuna mentre prima erano esenti o fisse di 168 euro. L’imposta di registro non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro

Aiutatevi con la tabella seguente:

Descrizione imposta

Valore imposta

Registro

         3 % (2% dal 01/01/2014)

Ipotecaria

€ 168,00 (50 € dal 01/01/2014)

Catastale

€ 168,00 (50 € dal 01/01/2014)

La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115.5. Se acquistate da un costruttore al posto dell’imposta di registro del 3% pagherete un’Iva del 4%.

Nel caso di seconda casa la tassazione fiscale è la seguente:

Descrizione Imposta

Valore Imposta

Registro

              7 %            (9% dal 01/01/2014)

Ipotecaria

             2 %              (50 € dal 01/01/2014) 

Catastale

     1 %

(50 € dal 01/01/2014)

Chi può usufruire dell’agevolazione prima casa.
Requisiti oggettivi su quali immobili è possible richiedere le agevolazioni fiscali per le nostre prime case. L’immobile acquistato deve avere la destinazione abitativa e non deve essere una casa di lusso pertanto sono esclusi gli uffici accatastati come A/10, a meno che non siano nuovamente accatastati  in modo diverso. L’agevolazione è limitata a una sola abitazione sita nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare o dove il contribuente ha o intende trasferire la residenza: va da sé che non si può acquistare in un altro comune e richiedere una nuova agevolazione prima casa… in quanto non si potrebbe soddisfare il requisito dell’abitazione principale. Questo vale per qualsiasi diritto reale come anche la nuda proprietà (ma non sempre), l’usufrutto, uso, abitazione

di altro immobile sito nel territorio nazionale, anche se posseduti non esclusivamente ma in comunione legale con il coniuge. Vero è che si può scegliere su quale immobile fruire dell’agevolazione a seconda di dove si ha la residenza o almeno in linea teroica potrebbe valere.Le agevolazioni prima casa non spettano nel caso in cui si è titolari assieme al coniuge in regime di comunione dei beni di un diritto reale di godimento in precedenza acquistati senza agevolazione prima casa con il coniuge di un’altra unità locale abitabile situata nello stesso comune del fabbricato per cui si vorrebbe richiedere l’agevolazione, mentre potrebbe spettare qualora l’unità locale sia situata in comune diverso all’interno del territorio italiano.
Il caso di coniugi sposati in regime di separazione di beni deve essere equiparato al caso di un soggetto che possiede delle quote di un’unità locale.

L’agevolazione prima casa spetta o interamente o per quota anche nel caso di possesso di altra abitazione precedentemente non acquistata con i benefici prima casa situata in qualsiasi punto del territorio italiano indipendentemente dallo stesso comune o meno. In questo caso infatti è importante l’aspetto della novità nella fruizione del beneficio fiscale ed indipendentemente dallo status dei coniugi. Se infatti entrambi sono in comunione o in separazione e non hanno fruito mai del beneficio fiscale prima casa lo possono utilizzare anche successivamente. Se uno dei due invece ne ha fruito solo l’altro coniuge lo potrà utilizzare e limitatamente alla sua quota di pertinenza.

Nel caso di nuda proprietà non si avranno preclusioni alla fruizione del beneficio prima casa a meno che la stessa nuda proprietà non sia stata acquistata con i benefici fiscali prima casa. La vendita della casa, appartamenti,  fabbricati è soggetta a tassazione fiscale ai fini irpef, imposta di registro, imposta di bollo e Iva e qui vediamo quanto possono essere le imposte da versare ed il risparmio che potreste spuntare a seconda di alcune caratteristiche dell’immobile o della vostra situazione soggettiva.

Requisiti soggettivi richiesti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa
Per poter usufruire dei benefici suddetti sarà necessario quale condizione necessaria, rendere le dichiarazioni in atto che “…l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio nazionale. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.
Il requisito della dichiarazione della residenza nello stesso comune non si applica nel caso  del personale delle forze armate e di polizia di ordinamento civile e militare così come previsto dal comma 1 dell’articolo 66 della Legge numero 342 del 2000.

Come fare ad avere l’agevolazione prima casa con imposta di registro ridotta al 3% e imposte ipotecarie e catastali fisse a 168 euro
Per poter fruire dell’agevolazione sarà necessario rendere una dichiarazione dal notaio al momento della stipula dell’atto a pena di decadenza in cui si manifesta la volontà di stabilire nel comune dove ha acquistato la prima casa ed ha spostato la residenza o intende farlo  entro 18 mesi dalla data di acquisto, e di non essere titolare di altro diritto, né esclusivo né in comunione con altri, di diritti reali su altra abitazione ed acquistate già usufruendo del beneficio fiscale prima casa.

Prima casa e nuda proprietà
Altro esempio che mi viene in mente e descritto in una circolare dell’Ade e che la nuda proprietà su una casa nello stesso comune in cui si trova l’immobile che si intende acquisire non precluse l’accesso ai benefici fiscali prima casa in quanto il bisogno abitativo non potrebbe essere soddisfatto dal potenziale acquirente anche se sarà necessario verificare che l’acquisto della nuda proprietà sia avvenuto fruendo dei benefici prima casa; ipotesi in questa in cui invece sarebbe precluso l’accesso sul nuovo fabbricato. Diverso invece il caso in cui dopo la nuda prorpietà con la prima casa si proceda all’acquisto dell’usufrutto su altro immobile in cui potrebbe richiedersi nuovamente il beneficio anche se casi come questo vanno sempre approfonditi.

Da non dimenticare per fruire dell’agevolazione prima casa: cause di decadenza
Uno dei requisiti di cui ci si scorda spesso è il trasferimento della residenza nel comune dove è ubicato l’immobile da adibire a prima casa entro il termine di scadenza di 18 mesi ai quali questa volta un contribuente ha tentato di addurre come motivazione della ritardata comunicazione il fatto che non era stato possibile per un impedimento oggettivo e non prevedibile, consistente in un’infiltrazione di acque reflue proveniente dall’appartamento sovrastante.
Questa volta la cassazione non ha dato ragione al contribuente in quanto l’impedimento non era oggettivo ma soggettivo e dava al facoltà al contribuente di rimuovere l’impedimento. Ma questo è solo uno dei casi in quanto in fondo troverte anche i riferimenti all’articolo di approfondimento sulle cause di decadenza dei benefici prima casa. Leggete comunque anche l’articolo di approfondimento dedicato proprio alla decadenza benefici prima casa.

Quando decadono le agevolazioni fiscali prima casa?
Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa necessitano di determinati requisiti:

  • Non bisogna essere titolari di altri diritti di uso, usufrutto, abitazione, prorpietà  su altri immobili siti nello stesso comune nè a titolo esclusivo nè in comunione  con il coniuge (comunione sia ordinaria che legale);
  • Non bisogna essere titolari di altri diritti di uso usufrutto abitazione, nuda proprietà, o proprietà nè a titolo esclusivo, nè pro quota, nè in comunione legale su altre abitazioni che sono state acquistate con i benefici prima casa nel terreno nazionale;
  • L’immobile deve essere non di lusso ai sensi del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969.

Commento di Roby: Anche se non si acquistano altre quote ma un’abitazione ex novo che verrà accorpata alla principale è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa”. L’importante è procedere ad accorpare l’unità acquistita a quella posseduta in precedenza e che la costituenda unità mantenga i requisiti di abitazione non di lusso così come prevista dal D.M. 2 agosto 1969.

Le cause di forza maggiore per le agevolazioni sulla prima casa
Spesso capita che si acquista un’abitazione e la si ristruttura ma  purtroppo trascorrono i fatidici 18 mesi entro cui è necessario variare la residenza nel comune dove si è acquistata la casa con le agevolazioni fiscali. Sicuramente l’evento causa di forza maggiore deve essere imprevedibile ossia non conosciuto al momento della stipula dell’atto (altrimenti non verrebbe preso in considerazione perchè non di forza maggiore).
I lavori di ristrutturazione che impediscono di soggiornare nella nuova casa di per se non costituiscono una causa di forza maggiore. Il protrarsi dei lavori di manutenzione, anche se causato da terzi fanno perdere i vantaggi fiscali (cfr Cassazione con ordinanza n. 13800 del 9 giugno 2010) e generano sanzioni nella misura del 30% rispetto alla minore imposta versata rispetto a quella dovuta nei modo ordinari (e stiamo parlando di cifre rilevanti) ed interessi calcolati al saggio di interesse legale.
Il mancato cambiamento della residenza nello stesso comune ove è sito l’immobile oggetto di agevolazione prima casa entro il termine di 18 mesi dall’acquisto non può essere imputata alla mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione come causa di forza maggiore che rendono inagibile l’appartamento in quanto il legislatore dà la facoltà di spostare la residenza non solo nella nuova casa ma è sufficiente che sia il comune, come se avesse previsto la fattispecie del ritardo nella consegna dell’abitazione.

Vi consiglio quindi, anche se sono rare le fattispcie di questo tipo, di andare in affitto per qualche mese o da amici nello stesso comune, ma comunque di soddisfare il requisito del cambio della residenza entro 18 mesi pena la decadenza dell’agevolazione e l’applicazione della maggiore imposta ordinaria del 7% più l’applicazione delle sanzioni del 30% e degli interessi legali che maturano giornalmente sullla minore imposta versata.
Vi anticipo che potete (se siete rapidi e riuscite ad anticipare che non ce la farete) rinunciare ai benefici prima casa per non essere sanzionati.
Curioso è anche il caso di due sentenze che potrebbero sembrare simili ma che in realtà svelano la diversa impostazione e la ratio della norma. Ad un contribuente è stato negato il beneficio perchè aveva delle infiltrazioni di acquee reflue dall’appartamento del piano di sopra perchè non considerato una causa di forza maggiore o un elemento valido ad impedire il trasferimento della residenza entro i 18 mesi (cfr sentenza n.1392 del 2010), mentre è stato concesso ad un contribuente la sospensione del provvedimento di decadenza delle agevolazioni perchè aveva delle infiltrazioni abbondanti da tetto che impedivano realmente di abitarvi (cfr sentenza 140 del 2008).
Questo a supporto della tesi che gli elementi devono rendere oggettivamente inabitabile l’abitazione perchè l’agevolazione è finalizzata ad agevolare il diritto all’abitazione.

Vendita e acquisto di casa in costruzione
Se leggete la norma noterete che potrete vendere il bene e riacquistarne uno nuovo sempre con le medesime caratteristiche senza perdere i bene fici prima casa (ma non vale se acquistate prima quello nuovo e poi vendete quello su cui avete beneficiato delle agevolazioni) a patto che l’acquisto avvenga entro un anno dalla cessione dell’abitazione su cui avete goduto dei benefici precedentemente. L’Agenzia delle entrate in una risoluzione concernete sempre la fruizione dei benefici prima casa precisa che entro un anno dalla vendita non è sufficiente iniziare i lavori di costruzione, ma occorre quantomeno realizzare il rustico (muri portanti più copertura, risoluzione 16 marzo 2004, n. 44/E), altrimenti si decade dai benefici della prima casa è bisogna procedere al riversamento dell’agevolazione fiscale consistente nella minore imposta di registro. In caso di mancata realizzazione del rustico entro un anno, si decade anche dalle agevolazioni sul primo acquisto.

Cause di forza maggiore al mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi
Potete leggere l’articolo sulle cause di forza maggiore che vi hanno impedito di trasferire la residneza in quanto possono esistere diverse motivazioni che hanno impedito il trasferimento e che devono essere provate. Nel caso di trasferimento dell’attività lavorativa nel comune dove è situato l’immobile ogggetto di agevolazione che avviene dopo l’acquisto della casa viene meno il presupposto per il godimento dell’agevolazione. Ciò in quanto si tratta di norma di stretta interpretazione (cfr. Cass. sent. n. 6905 del 2011 e Cass. sent. n. 5570 del 2011). Sentenza n. 17597 del 12 ottobre 2012 (udienza 12 luglio 2012).

Trasferimento all’estero o Italiani residenti all’estero
Qualora abbiate un immobile prima casa sul territorio nazionale e vi trasferite all’estero sarà necessario dimostrare, nel senso di avere le evidenze documentali atte a farlo (come bollette luce, gas, telefono che ne dimostrino gli effettivi consumi), che la casa all’estero è utilizzata come dimora abituale (cfr Risoluzione ministeriale n.31 del  2010). Questa viene indicata come condizione per non decadere dall’agevolazione prima casa sulla casa in Italia. La diretta conseguenza di questo e se non ricordo male anche di una risoluzione del 2011 è che anche chi non risiede in Italia perchè lavora all’estero potrà godere dei benefici prima casa per abitazioni acquistate sul territorio italiano. Resta il dubbio se il periodo quinquennale di tutela fiscale operi anche in questo caso ossia. Se ho una casa acquistata oltre cinque anni fa e mi trasferisco al sesto anno, sarà necessario verificare questo per trasferirsi all’estero? Dalla ratio normativo sembrerebbe di no in quanto l’intento è quello di tassare acquisti speculativi che vengono forfettariamente individuati in quelli che si situano nel quinquennio dall’acquisto.
Per quello che concerne gli italiani residenti all’estero  ed i benfici prima casa vi segnalo la circolare dell’agenzia delle entrate numero 19 del 2001 in cui si chiarisce che anche coloro che sono residenti all’estero per motivi di lavoro, possono acquistare casa in Italia fuendo delle agevolazioni fiscali prima casa, anche se non iscritti all’Aire.
Vi ricordo che se vendete l’abitazione prima dei cinque anni dall’acquisto decadrete dai benefici oltrechè essere tassati sulla plusvalenza, ma per questi approfondimenti oltrechè  la lettura delle norme e delle sentenze vi sono anche gli articoli di approfondimento qui sotto.

Articoli di approfondimento:
Acquisto e vendita prima dei 5 anni
Agevolazioni prima casa nel caso di donazione, successione e legato
Agevolazione prima casa in caso di separazione tra coniugi

e assegnazione da parte del Giudice della casa ad uno solo dei coniugi.Vi consiglio anche di leggere questo articolo dedicato all’analisi e scelta di quale prezzo indicare nell’atto di cessione di una casa o immobile, l’articolo dedicato all’Iva al 4% sulla ristrutturazione e costruzione della prima casa (leggi l’articolo)

Articoli utili:
IMU: nuova imposta unica municipale nel settore immobiliare


Scadenza e versamento cedolare secca

Guida Pratica Imposta Tasse Donazioni

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