Vendita Casa con Costruzione prima casa: come mantenere agevolazioni fiscali

Il caso specifico riguardante la vendita della casa di cui si è fruito in passato dei benefici fiscali prima dei cinque anni con conseguente costruzione di una nuova casa può creare qualche dubbio interpretativo che necessita dei chiarimenti per evitare di cadere in sanzioni.

Benefici fiscali prima casa: riepilogo

Il faro nella nebbia devono essere sempre le dichiarazioni da rendere nell’atto senza le quali non potremmo neanche accedere all’agevolazione e che nel seguito riepilogo a beneficio di tutti:

1. Dichiarazione dell’impegno a trasferire la residenza anagrafica entro 18 mesi dall’acquisto della nuova casa o nel comune ove si presta l’attività lavorativa. Naturalmente poi lo dovete fare altrimenti sarete accertati e anche con una certa facilità ormai per questo requisito.
2. Dichiarazione circa l’assenza del diritto di proprietà, uso, abitazione, usufrutto o altro diritto reale su altra unità locale immobiliare a destinazione residenziale nel territorio del comune in cui è ubicato l’immobile che vorreste acquistare con agevolazioni prima casa. Il discorso vale anche se siete in possesso solo di una quota.
3. Dichiarazione circa l’assenza del diritto di proprietà, uso, abitazione usufrutto, nuda proprietà, su tutto il territorio nazionale di un’altro immobile residenziale, neanche pro quota acquisito con agevolazioni prima casa.
4. L’immobile oggetto di acquisto non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso.

Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa

Onde evitare che non cogliate altre sfumature o casi particolari che vi possano interessare vi rammento la guida alle agevolazioni prima casa (gratuita) che vi consiglio sempre di leggere dopo aver letto questo articolo.

Vendita prima dei 5 anni

Imposta di registro o Iva ridotte

Nel caso specifico parliamo di vendita a riacquisto e qui sappiamo come entra in gioco anche un’altra variabile ossia quella temporale. Il Legislatore infatti, al fine di evitare intenti speculativi, ha introdotto un intervallo minimo temporale di 5 anni entro i quali la vendita dell’immobile, se non seguita da un riacquisto entro l’anno successivo, porta alla decadenza del beneficio con conseguente applicazione dell’imposta di registro nella misura ordinaria del 10% e dell’Iva ordinaria in luogo di quelle agevolate. Vale anche anche il contrario ossia acquistare prima ed entro un anno vendere ma non è questo il caso specifico che potrebbe portare ad una decadenza dall’agevolazione.

Credito di imposta per il riacquisto

Il Legislatore nel caso della vendita concede altresì di utilizzare l’imposta di registro che avete versato per la prima casa anche per il nuovo acquisto. In pratica se andate a prendere la fattura del Notaio che vi ha rilasciato nel primo atto di compravendita troverete anche l’imposta di registro che avete versato per l’acquisto di casa. Altri lo indicano nell’atto notarile. Quella somma vi seguirà nell’arco di quelli che spero, siano i vostri molteplici acquisti e riacquisti di casa.

Costruzione prima casa

Ma qui parliamo del caso specifico di vendita a costruzione della prima casa. L’edificazione di immobile come sapete, può non essere così rapida da concludersi entro un anno dal primo atto di vendita, soprattutto se parliamo di palazzine da edificare. Per quanto possano essere bravi un anno è un obiettivo sfidante per una palazzina.

A tal proposito ci viene in soccorso la Risoluzione Ministeriale n. 13 del 2017 che interviene proprio nel caso in esame stabilendo che nel caso in cui venga venduto l’immobile precedentemente acquistato cin i benefici fiscali prima casa la successiva costruzione dell’immobile non di lusso deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno. Aggiunge però che la decadenza non interviene se il terreno era già acquistato al momento della vendita.

La caratteristica dirimente diventa quindi il momento dell’alienazione del terreno che deve essere avvenuta prima della vendita del primo immobile. Ora secondo me qui ci troviamo di fronte ad un altro caso in cui tra qualche anno faranno luce sul fatto che, a mio modesto parere, questa caratteristica non ha alcun valore ai fini del mantenimento del beneficio.

Il principio che deve essere tutelato nel diritto privato è la buona fede del contribuente nel momento in cui ha posto in essere l’operazione di vendita non di acquisto. Se l’intento è quello di cogliere occasioni di mercato e vendere un immobile anche se non si è ancora acquistato un terreno per costruire perchè per varie ragioni (mancata stipula, momento di mercato non favorevole, mancanza documentazione, lungaggini amministrative con il catasto, etc, etc) il legislatore ancora una volta, non deve entrare nel merito delle scelte, ma dovrebbe preoccuparsi solo di mantenere il beneficio.

Se l’impresa di costruzione ritarda non sono tutelato per cui non può ricadere su di me il rischio tributario di dover corrispondere una cifra importante come l’8% a titolo di imposta di registro oltre sanzione ed interessi.

Il Legislatore intuì già nel 2004 questa criticità ed infatti affermò in una Risoluzione del Ministero delle finanze (n. 44) che per il mantenimento dell’agevolazione prima casa dovevano coesistere due requisiti per evitare la decadenza dal beneficio e più precisamente:

1. Cambio di residenza anagrafica entro 18 mesi dalla vendita
2. Non è necessaria l’agibilità ma è sufficiente che per il catasto urbanistico l’immobile esista, ossia abbia quelle caratteristiche tecniche che lo fanno rendere tale.

Vi riporto il passaggio fondamentale della RM che recita: “In altri termini, si ritiene che per non incorrere nella decadenza dal beneficio c.d. “prima casa”, non è di per sé sufficiente l’acquisto entro un anno del terreno, richiedendosi a tal fine che – entro l’anno dall’alienazione – venga ad esistenza il fabbricato destinato ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato: è sufficiente che lo stesso entro l’anno venga ad esistenza, cioè acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico; deve quindi esistere almeno un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura (articolo 2645-bis, comma 6, c.c.).

Nella specie si richiede altresi’ che il fabbricato sia adibito “… a propria abitazione principale”. In proposito si richiama la risoluzione del 6 ottobre 2003, n. 192/E, in cui è stato precisata la portata dell’espressione “da adibire a propria abitazione principale” contenuta nella citata nota II-bis. Anche nell’ipotesi in esame sussiste la necessità che il contribuente entro termini ragionevoli dia concreta attuazione al suo proposito abitativo, affinché sia rispettato il disposto della norma secondo cui e’ necessario che oggetto del nuovo acquisto sia “… altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

In estrema sintesi quindi vale quanto inserito nell’ultima RM del 2017, anche se non mi trova d’accordo e vale però anche quanto vi sto per scrivere: i benefici fiscali prima casa resistono fino al termine di decadenza dei termini di accertamento fiscale da parte degli uffici dell’agenzia delle entrate anche se l’immobile non è ancora venuto ad esistenza e non siete ancora potuti entrare ad abitarvi.

A tal proposito ho proprio scritto un articolo per verificare quali sono i termini di accertamento fiscale per la prima casa.

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Se state costruendo un immobile o avete intenzione di entrare in questa operazione vi consiglio anche di leggere l’articolo dedicato alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo contratto per la costruzione della prima casa non di lusso.

Vi segnalo altresì quello dedicato alla decadenza dei benefici prima casa.