casa immobile

La vendita di casa in Italia e l’acquisto di una casa all’estero potrebbe portare alla perdita delle agevolazioni fiscali con conseguente applicazioni di sanzioni ed interessi. Vediamo di fornire una risposta pratica e dei chiarimenti per il caso particolare di un lettore che ha acquistato un appartamento con i benefici prima di casa e lo deve rivendere per comprarne uno all’estero. Vediamo cosa succede sia ai fini delle agevolazioni sia ai fini della tassazione della eventuale plusvalenza.

Domanda: vendita casa Italia per andare all’estero

Ci siamo occupati già in passato di più casi che avevano ad oggetto la vendita di casa in Italia da parte di un contribuente che l’aveva acquistata con i benefici prima casa e abbiamo visto come questa può determinare non solo la decadenza delle agevolazioni prima casa ma anche la tassazione delle plusvalenze generate dalla vendita in capo al cedente ai fini dell’IRPEF. A tal proposito potete leggere l’articolo dedicato a Acquisto prima casa e lavoro in altro comune senza cambio residenza (RISPOSTA).

Abbiamo visto come il legislatore intende tassare il comportamento speculativo del contribuente che acquista e vende casa ma, al contrario cerca di mantenere le agevolazioni per quei contribuenti che si trovano solamente a cambiare casa senza per questo voler generare un profitto ma solo per esigenze personali.

Basti pensare al caso più semplice dell’acquisto di una casa più grande oppure al cambio lavoro che porta la famiglia a spostarsi in un’altra città in Italia o anche all’estero.

Il lettore nello specifico pone un quesito particolare perchè non solo si parla di una vendita di casa ma si aggiungono due informazioni importanti:

  • la prima è che la vendita avviene prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto originario. Come sappiamo il termine dei 5 anni non è perentorio ai fini della tassazione della plusvalenza come visto nell’articolo dedicato alla tassazione della plusvalenza della vendita di casa prima dei 5 anni.
  • la seconda è che dopo la vendita di casa il lettore procede all’acquisto di una casa non in Italia ma all’estero in quanto con tutta la famiglia dovrà trasferirsi all’estero.

Sappiamo che le agevolazioni, così come descritto alla guida alle Agevolazioni prima casa, consente al contribuente di beneficiare di una ridotta tassazione ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, così come riepilogate nella tabella che trovate nel seguito:

Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa

Tassazione Acquisto di casa post modifiche
Tipologia immobile/acquirenteImposteFino al 31.12.2013Dall’1.1.2014
Abitazione Prima casa Soggetto privatoIpoteca registro Ipotecaria Catastale3%
Euro168,00
Euro 168,00
2% Euro 50,00 Euro 50,00
Abitazione Prima casa SoggettoIvaIva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale4%
Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00
4%
Euro 200,00
Euro 200,00
Euro 200,00
Abitazione no benefici prima casa Soggetto privatoIpoteca registro Ipotecaria Catastale7% 2% 1%9%
Euro 50,00
Euro 50,00
Abitazione no prima casa Soggetto IvaIva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale10%
Euro 168,00
Euro 168,00
Euro 168,00
10%
Euro 200,00
Euro 200,00
Euro 200,00
Abitazione no prima casa  Soggetto IvaIva Ipoteca registro Ipotecaria Catastaleesente
7%
2%
1%
esente
9%
Euro 50,00
Euro 50,00
Ufficio/Negozio Soggetto privatoIpoteca registro Ipotecaria Catastale7%
2%
1%
9%
Euro 50,00
Euro 50,00
Ufficio /NegozioSoggetto IvaIva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale10% – 21%
Euro 168,00
3% 1%
10%-22% Euro 200,00 3% 1%
Ufficio /NegozioSoggetto IvaIva Ipoteca registro Ipotecaria Catastaleesente
Euro 168,00
3% 1%
esente
Euro 200,00
3% 1%
Terreno edificabile Soggetto privatoIpoteca registro Ipotecaria Catastale8%
2%
1%
9%
Euro 50,00
Euro 50,00
Terreno edificabile Soggetto IvaIva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale22%
Euro 168,00
Euro 168,00 Euro 168,00
22%
Euro 200,00
Euro 200,00 Euro 200,00

Decadenza delle Agevolazioni prima casa

Nel caso specifico sappiamo che per non incorrere nella decadenze delle agevolazioni prima casa in caso di vendita è necessario procedere al riacquisto entro un anno dal rogito della prima. L‘acquisto dovrà essere di un immobile da adibire a propria abitazione principale e che rispetti le altre caratteristiche necessarie per beneficiare delle agevolazioni prima casa.

Sappiamo che i requisiti da inserire nell’atto possono essere riassunti nelle due dichiarazioni da rendere nell’atto che trovate qui nel seguito. Queste rappresentano una sintesi dei requisiti che potete anche leggere nel testo unico delle imposte di registro:

  1. di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto: questa condizione vale anche nel caso in cui non si abbia la residenza ma la si intenda trasferire (e poi si deve fare) entro 18 mesi. Il beneficio vale anche nel caso la casa è ubicata nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività oppure nel comune dove ha sede o esercita l’attività di impresa o di lavoro autonomo o anche di lavoro dipendente o il soggetto da cui dipende fiscalmente l’acquirente, quando l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ovvero, ovunque in Italia se l’acquirente, cittadino italiano emigrato all’estero
  2. di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto; considerati a tal proposito le novità introdotte dal primo gennaio 2016 sopra sintetizzate.
  3. di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 dell’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
  4. di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi

Acquisto casa all’estero e perdita delle agevolazioni prima casa

Dopo aver fatto questa doverosa premessa possiamo fornire la risposta alla domanda iniziale.

La risposta è positiva e riguarda ala possibilità di acquistare casa all’estero senza perdere i benefici prima casa sulla casa in Italia.

Tuttavia è necessario che l’acquisto avvenga in uno dei paesi in cui sono disciplinati strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile acquistato sia stato adibito a dimora abituale da parte del venditore/acquirente.

A tale conclusione è arrivata anche la l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 31 del 2010 che detta i requisiti da soddisfare per non perdere i benefici prima casa.

Parliamo del minimo sindacale nel senza che dovrete, a richiesta, produrre copia del rogito notarile o atto di acquisto della casa all’estero. Ma non basta: si dovrà anche dimostrare che la casa sia adibita a dimora abituale sua o della famiglia.

Per l’atto di vendita basta una copia autenticata. Per la dimora abituale potete consultare l’articolo dedicato al significato, definizione e differenze tra dimora abituale, residenza e domicilio.

In conclusione si può ma è necessario stare attenti a come gestire il passaggio. A mio avviso procedere fin da subito con il mandare un’istanza da compilare in carta libera e da notificare all’agenzia delle entrate senza dover necessariamente attendere una richiesta di informazioni o un accertamento fiscale a cui dover rispondere formalmente con tutte le difficoltà del caso in quanto sarete all’estero. nella stessa gli si potrebbe dare evidenza deli due atti di vendita casa italiana e acquisto casa estera. Nella stessa dichiarerete che, per la maggior parte del periodo d imposta la casa è stata adibita ad abitazione principale (se corrisponde a vero naturalmente), in modo che starete sereni anche per la possibile tassazione dell’eventuale plusvalenza.

Importante

dal momento che sapete che venderete e acquisterete casa non fatevi fare un accertamento fiscale dal Fisco ma, qualora alla luce di questo articolo, capiate che non siete in grado di rispettare i requisiti procedete con la rinuncia alle agevolazioni fiscali prima casa che vi consentirà di ridurre le minori imposti da pagare rispetto al caso in cui siate accertati dall’agenzia delle entrate.

Tassazione della plusvalenza

Se siete riusciti poi a generare una plusvalenza dalla vendita di casa sappiate che ila circostante che state riacquistando all’estero non genera alcuna differenza rispetto al trattamento fiscale.

Approfondimenti:

Sono molti gli argomenti che ruotano intorno ai benefici prima casa e di seguito vi segnalo anche altri articoli interessanti che se non oggi, un domani potrebbero comunque servirvi come per esempio:

Decadenza Agevolazioni prima casa

Prima casa in caso di Successione e Donazione

Agevolazioni sulla seconda casa

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