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L’agevolazione prima casa tra comunione e separazione dei beni tra coniugi

 L’agevolazione fiscale prima casa per i soggetti in comunione legale di beni e per i soggetti in separazione dei beni pongono una serie di domande e risposte al fine di verficare se è posibile anche in questi caso poter beneficare della ridotta imposta di registro o dell’aliquota Iva ridotta, nel caso in cui vi siano coniugi in comunione legale o in regime di separazione di beni.

Condizioni preliminari da salvaguardare per la fruizione el beneficio fiscale prima casa

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ciascun titolar non sia titolare di diritti di proprietà uso o abitazione su altra casa di abitazione non di lusso sito nel terrtiorio dello stesso comune dove si vuole acquistare casa. Questi diritti si intende non devono essere nè esclusivi nè in comunione legale o ordinaria con il coniuge.

Se siete in comunione di beni

Se vivete in una casa in comunione di beni che ha beneficiato dell’agevolazione prima casa e l’altro coniuge dopo il matrimonio vuole acquistare un’altra casa nello stesso comune non potrà godere dei benefici prima casa se operate in regime di comunione dei beni (anche se orami sposarsi in comunione non mi sembra vada molto più di moda cosa che ritengo contaria alla finalità del matrimonio intendiamoci). Questo perchè la comunione fa si che il nucleo familiare sia considerato forse un unicum maggiore che ha già beneficiato delle agevolazioni prima casa.

Agevolazione prima casa in regime di comunione legale

Nel caso di regime di comunione legale tra coniugi le fattispecie sono diverse per cui vi rimando all’articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa tra coniugi. Premesso che il bene acquistato in costanza di matrimonio entra normalmente automaticamente in comuniione legale ex articolo 177 e ss del codice civile e nell’atto di acquisto per godere delle agevolazioni dovrete entrambi rendere la dihciarazione circa il possesso dei requisiti. A questo punto la domanda da porsi è: Rispettimao entrambi (intendo voi due) i requisiti o solo uno dei dei due? Nel caso in cui solo uno dei due li rispetta allora il beneficio spetta solo per il 50%.
Quindi dovrete verificare che uno dei due in passato non abbia prima del matrimonio o in regime di separazione di beni un immobile e ene sia al ora proprietario, oppure anche semplicemente un altro immobile (anche senza agevolazioni prima casa, ma nello stesso comune dove ora si vuole comrare il nuovo. In ultimo anche se uno dei due non trasferisce la residenza nel comune dove è la casa da acquistare.

Se siete in separazione di beni

Nel caso di separazione di beni invece vale il contrario in quanto la condizione che il coniuge non abbia nello stesso comune altra abitazione, non deve essere rispettata, seppur la dichiarazione del rispetto di questo requisito deve essere comunque reso nell’atto di stipula da Notaio.

Agevolazione prima casa in caso di separazione tra coniugi

In questo caso si pongono i maggiori problemi di spettanza delle agevolazioni fiscali in quanto il proprietario dell’immobile non ha una effettiva disponibilità del bene a seguito della sentenza di separazione tra i coniugi che assegna la casa ad uno dei due per viverci con i figli e molto spesso lo schema vede un marito proprietario dell’immobile e la moglie che vive a casa con i figli.

Ora nel caso di separazione dei beni si dovrebbe ragionare come se il coniuge sia un terzo per cui nel caso i due coniugi in regime di separazione siano titolari esclusivi o anche in quote di un’altra abitazione situata su tutto il terrtiorio nazionale e non potranno godere dell’agevolazione prima casa sempre che in passato tali diritti non siano stati acquistati con i benefici prima casa. In caso contrario infatti non potranno godere delle agevolazioni a meno che non si parli di acquisto dell’ulteriore quota dell’immobile situato nello stesso comune.

Questa fattispecie  tuttavia non è chiaramante identificata dal legislatore fiscale nonostante sia molto ricorrente per questo vi ivnto sempre a condividere con il notaio rogante le vostre intenzioni prima del giorno della stipula dell’atto.

Separazione dei coniugi

Discorso a parte riguardano invece le vicende che contraddistinguono la parte successiva del rapporto ossia quello della separazione e/0 divorzio. Nel caso di separazione tra contribuenti in comunione legale di beni, tra coniugi sposati (in seguito affronteremo anche il caso della separazione tra coniugi) si richiede una attenta analisi dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dal legislatore fiscale.

Importante rilevare che ai fini civilistici il coniuge separato si considera un familiare fino a quando non interviene una sentenza di divorzio.

In primis vi consiglio di leggere la guida  fiscale alle agevolazioni prima casa al fine di riepilogare quali sono i requisiti e le condizioni richieste inziali; in questa sede affronteremo invece le fattispecie legate alle domande e alle risposte dei lettori che si trovano a dover richiedere l’agevolazione fiscale e sono in comunione o separazione di beni ed hanno difficoltà a capire se possono gedere dell’aliquota agevolata sull’Iva o l’imposta di registro. In primis l’agenzia delle entrate ma altresì anche i giudici hanno più volte dichiarato che ai fini dell’agevolazione è necessario verificare il rispetto dei requisiti richiesti dalla legge in capo al singolo coniuge per verificare se il suo 50% di valore sia agevolabile.

E’ determinante a tal fine prendere in considerazione il momento di acquisto dell’immobile, il regime di separazione dei beni e le caratteristiche del nuovo immobile.

Immobili acquistati prima del Matrimonio

Nel caso uno dei due coniugi abbia acquistato prima del matrimonio un immobile con le agevolazioni prima casa iniziamo con il dire che non entra in comunione di beni. Se l’altro coniuge intende acquistare un immobile (ovviamente nel quale il fisco presume che abita con il coniuge in quanto si parla sempre dell’abitazione principale, allora l’altro coniuge potrà fruire delle agevolazioni ma limitatamene al 50% del valore dell’immobile sia che sia nel comune dell’altro coniuge sia che sia localizzato in altro luogo sul territorio nazionale.

Immobili acquistati dopo del Matrimonio

Nel caso un coniuge proceda con l’acquisto di un immobile coniuge richiedendo le agevolazioni prima casa tale immobile rientra nel concetto di comunione dei beni ed in questo caso si presume che l’immobile soddisfi il bisogno abitativo di entrambi. Per questo motivo entrambi non potranno più acquistare immobili usufrendo delle agevolazioni prima casa. Lo stesso vale nel caso in cui l’immobile nuovo sia situato all’interno del comune dove risiedono sia se situato in altro luogo sul territorio nazionale.

Primo requisito

Prima di tutto si deve verificare che entrambi non siano titolari del diritto di proprietà su altra casa sita nello stesso comune ove si vuole acquistare l’immobile con agevolazione fiscale prima casa. Un consiglio utile è di verificare che non si sia titolari esclusivi pertanto in caso un coniuge o entrambi coniugi siano titolari pro quota di altro immobile (dove intendiamo proprietà, uso, usufrutto, abitazione) sito nel medesimo comune ma non del 100% questo non impedirà di fruire delle agevolazioni.

Secondo requisito

La seconda analisi va fatta sulla titolarità di altre case di abitazione situate anche in altri comuni sul territorio nazionale diverso da quello dove si intende procedere con l’acquisto di una prima casa chi, con riferimento a un’altra casa situata in qualsiasi parte del territorio nazionale:

  • Su detta casa abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà;
  • abbia un coniuge che, su detta casa, abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà.

L’agevolazione prima casa (oltre agli altri requisiti da soddisfare prima casa) è preclusa e disconosciuta a coloro i quali siano già nella titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa in quanto il testo normativo di legge ci dice che non bisogna essere titolare di altra casa da noi acquistata ma anche dal coniuge.
Se i coniugi effettuano il nuovo acquisto e sono al contempo già titolari di altri diritti di proprietà acquisiti con agevolazioni prima casa un nuovo acquisto non potrebbe godere dell’agevolazione l’agevolazione.

Tuttavia si deve rilevare che, qualora i coniugi in passato abbiano (anche uno) già fruito dell’agevolazione si potrà procedere al nuovo acquisto di altra agevolazione da parte dei coniugi, ma si potrà godere dell’incentivo limitatamente al 50% dell’imposta di registro pagata in sede di stipula e limitatamente al coniuge che precedentemente non ne aveva fruito.

Verrebbe da pensare allora di far acquistare la casa solo al coniuge che prima non ha fruito per massimizzare il risultato ma non è così in quanto se un solo coniuge effettua il nuovo acquisto ma prima entrambi erano già titolari del diritto di proprietà acquistato con agevolazioni il nuovo acquisto, anche se da parte di un coniuge non potrà essere fruito e questo perché il bisogno abitativo incentivato ed agevolato dal legislatore è già soddisfatto. Come principio quindi in comunione di beni se uno dei due ha già fruito dell’agevolazione l’altro può fruirne solo per il 50%.

Decadenza del beneficio

Ai fini della decadenza delle agevolazioni prima casa pertanto sarà necessario dimostrare, oltre a non aver reso dichiarazioni mendaci negli atti notarili (ma questo lo escludo), di non essere titolari di altri diritti reali su altro immobile immobili nel comune dove si intende acquistare con i benefici prima casa e anche dimostrare di non essere titolari di altri immobili per i quali si sia fruito delle agevolazioini su tutto il territorio nazionale. Nel caso di vendita della precedente abitazione invece siete al riparo in quanto potete comunque fruire delle agevolazioni sul nuovo
Le fattispecie comunque non si esauriscono ed è per questo che accettiamo domane e chiarimenti dovendo necessariamente approfondire un argomento così complesso e soggetto a molte fattispecie.

Articolo di approfondimento su

Decadenza delle agevolazioni prima casa

Chiarimenti da Marte: in una recente circolare del 2012 l’agenzia delle entrate ha chiarito che qualora intervenga un atto di trasferimento del 50 per cento della casa coniugale, da parte di uno dei due coniugi all’altro, effettuato in adempimento di un accordo di separazione o divorzio si applicherebbe il regime di esenzione previsto dall’articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, secondo cui sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa “Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio …”.

Per cui si può escludere la decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa qualora in adempimento di un obbligo assunto in sede di separazione o divorzio, uno dei coniugi ceda la propria quota dell’immobile all’altro, prima dei cinque anni in quanto si concretizza un atto relativo “al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio…” e questo indipendentemente che il coniuge cedente acquisti un nuovo immobile.

Proseguendo nel caso di trasferimento effettuato a seguito della sentenza di separazione non si può proprio parlare di decadenza in quanto non vi è alcun arricchimento per il contribuente e questo è il principio che dovrebbe guidare anche in fattispecie analoghe che spesso non nascondo un intento elusivo e nemmeno speculativo in capo al soggetto che cede la proprietà al coniuge (cfr Sentenza n. 5156 del 16 marzo 2016 della Corte di Cassazione).

Novità dal 2016

Vi ricordo inoltre che dal 2016 la Legge di stabilità ha introdotto la novità relativa alla possibilità di vendere casa anche prima dei cinque anni senza incorrere in sanzioni purché si riacquisti entro un anno dal rogito della vendita. In caso contrario scatterebbero sanzioni ed interessi. La stessa previsioni può pertanto essere applicata anche nelle fattispecie viste sopra.

Donazione di casa al coniuge e agevolazioni

Nel caso di acquisto in comproprietà di casa da parte di coniugi in separazione dei beni come avviene ormai quasi sempre, sfruttando i benefici prima casa uno dei due coniugi può donare all’atro la sua parte ed acquistare per proprio conto altra casa con i benefici entro un anno dalla data di perfezionamento dell’atto di donazione.

Donazione casa ai figli prima del decesso

Se state pensando ai vostri figli vi invito a leggere l’aticolo dedicato proprio alla donazione ai figli della casa  e delle implicazioni che da questo ne possno scaturire ai fini del redditometro per voi o per i vostri figli.

Benefici con immobile in costruzione

Nel caso siate intenzionati all’acquisto di una casa in costruzione dalla società di costruzioni potrete beneficiare del’Iva al 4% a cui si aggiungo anche le imposte di registro ipotecarie e catastali in misura fissa di 200 euro (in luogo della percentuale sul valore catastale) al ricorrere dei requisiti previsti dalla normativa che si sostanziano nelle due dichiarazioni viste sopra da rendere nell’atto notarile che ricordo sono

  • non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato e la seconda;
  • non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, fruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

In particolare, l’immobile deve essere ubicato: nel comune di residenza dell’acquirente ovvero nel comune in cui, entro 18 mesi l’acquirente stabilirà la propria residenza. Se non li rispettate nel caso della costruzione cadrete nell’applicazione dell’IVA al 10% e l’imposta di registro al 2% o se comprate da un privato del 9% sempre calcolato sul valore catastale della casa il che vuol dire un bel salto di imposta.

Da ultimo vi segnalo che negli ultimi chiarimenti offerti da alcune sentenze non è indispensabile che i due coniugi, se sono ancora insieme, risiedano nello stesso immobile o anche nello stesso comune dove è ubicata l’abitazione oggetto di agevolazioni fiscali a condizione che la casa sia almeno in uno dei due comuni diversi dove risiedono i coniugi e dove vi sia il nucleo familiare e siano in regime di comunione dei beni (Sentenza Cassazione n. 13334 del 28 giugno  2016 e altre ancora che vi potranno essere utili). Proseguendo nel ragionamento non vedo limitazioni nell’applicazione anche nel caso siano in separazione dei beni.

Coabitazione diverso da residenza

La ratio della nora per la corte di cassazione è da rintracciarsi nel fatto che l’agevolazione va a salvaguardare il diritto della famiglia nel suo insieme e che nel caso di matrimonio si ha solo un dovere alla coabitazione ma non alla residenza.

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87 commenti

  1. Articolo aggiornato con altri casi ed esempi di agevolazioni fiscali per coniugi sia in separazione sia in comunione di beni, sia per case in costruzione sia nell’acquisto di privati. Buona lettura.

  2. Buongiorno,
    dal 2001 al 2014 ho vissuto con la mia compagna in un appartamento, che nel 2007 ho acquistato e del quale sono unico proprietario.
    Nel 2014 con sentenza provvisoria e nel 2015 a seguito di sentenza definitiva del T. C. di Roma, ho dovuto lasciare la mia abitazione alla mia ex compagna, e ai miei due figli di anni 15 e 8.
    Attualmente, intendo acquistare in un altro Comune una casa nella quale poter vivere.
    Non risultando chiaro dal disposto normativo e dalle Guide on line, mi domando se, pur avendo beneficiato nel 2007 delle agevolazioni di prima casa, oggi possa usufruirne nuovamente, potendo considerare la mia condizione analoga a quella di un separato/divorziato (pur non avendo mai contratto matrimonio).
    Ho riscontrato posizioni contrastanti della recente giurisprudenza, nonché ho adito vari notai e avvocati, che hanno rappresentato visioni assolutamente opposte.

  3. Per l’agevolazione attenderei la separazione per poi verificare insieme al notaio se, al momento dell’acquisto, può rilasciare le dichiarazioni che le consentono di fruire dell’agevolazione e che ricordo sempre essere (almeno le due più importanti):
    a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
    b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
    c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all’articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all’articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all’articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all’articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, e all’articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243 .
    2. In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo, possono essere effettuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.
    3. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
    ….é nelle condizioni di fornire queste dichiarazioni o renderebbe un dichiarazione mendace?

  4. Scusate ma non ho capito molto e chiedo delucidazioni; sono in separazione dei beni con mio marito,abbiamo acquistato 7 anni fa una casa cointestata(mutuo contestato) abbiamo usufriuto dell’agevolazione prima casa; ora ci vogliamo separare,(ancora non abbiamo firmato nulla)..io intanto vorrei uscire di casa e mi vorrei comprare una nuova casa per iniziare una nuova vita..la casa la lascerei volentieri a lui ,(rimarrei solo cointestataria del mutuo perchè lui non ha garanzie) devo fare un atto da notaio come vendita o donazione della mia quota di casa?devo aspettare la separazione consensuale ? vorrei usufruire dell agevolazione della prima casa per il mio nuovo acquisto; mi sapete spiegare cosa devo fare.

  5. Io e mia moglie ci siamo sposati in comunione di beni e abbiamo acquistato un appartamento condominiale usufruendo dell’acquisto prima casa. Nessuno dei due possiede altri appartamenti comune di residenza o comunque in ambito nazionale. Abbiamo fatto un compromesso per una casa a solo tecnicamente si chiama villetta non a schiera noi del posta la chiamiamo ”viareggina” co annesso pezzo di terreno limitrofo e una dependance gia condonata a un prezzo molto vantaggioso, ma non riusciamo a vendere la nostra casa.
    La domanda è se vale la pena di fare la separazione dei beni? Qual’è la prassi da seguire nel caso di donazione di un coniuge per la sua metà 50% del valore catastale a favore dell’altro? O forse è meglio fare un contratto di cessione compra-vendita fra i due coniugi con le relative spese connesse? Attendo una vostra risposta molte grazie

  6. Claudio Marturano

    Buon giorno, sono in comunione di beni con mia moglie che non è fiscalmente a carico. nel 2002 ho acquistato tramite cooperativa edilizia un appartamento col contributo regionale (Sicilia) e, come indicato nel verbale notarile di assegnazione alloggio, sono, come detto, in comunione legale dei beni con mia moglie non fiscalmente a carico. Il mutuo ipotecario del San Paolo è intestato a me. Fino al 2015 abbiamo pagato l’ICI/IMU al 50% con mia moglie. La domanda è : posso usufruire per intero (100%) della detrazione del 19% sugli interessi di detto mutuo ?

  7. Siamo un po’ confusi. L’agevolazione prima casa è per pagare meno imposta di registro al momento dell’acquisto. Sul mutuo invece può fruire della detrazione degli interessi passivi. Due residenze in due posti diverse non ce le può avere a meno del dono dell’ubiquità.
    Per ciascuno dei punti può effettuare la ricerca con il motore di ricerca interno che la rimetterà ai rispettivi articoli che le spigheranno o per lo meno proveranno a dare qualche spunto anche per la sua fattispecie

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