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Donazione casa ai figli: tasse e redditometro

donazione casaLa donazione di casa ai figli potrebbe essere oggetto di accertamento sintetico da redditometro in capo ai genitori? Questa è una delle domande che arrivano al nostro indirizzo di posta, in tema di donazioni e redditometro.
Perchè in effetti l’acquisto della casa ai propri figli ad opera di genitori, padre o madre, come anche di altri familiari, con intestazione della casa al figlio e messa a disposizione della provvista di denaro da parte dei familiari, potrebbe attivare i controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate in capo ai figli, essendo evidente la sproporzione tra incremento patrimoniale e capacità di reddito dell’acquirente (solitamente senza disponibilità economiche).

Volete fare una donazione al figlio

Nel caso in cui intenda dare un immobile in donazione al figlio si dovrà pagare un ‘imposta apposita che sarà calcolata sul valore venale del bene in comune commercio calcolato al momento della stipula dell’atto come stabilito dall’articolo articolo 14, Dlgs 346/1990.

Il valore dichiarato non può essere soggetto a rettifica da parte dell’ufficio, se risulta superiore a quello determinato con il meccanismo della valutazione automatica, ottenuto moltiplicando il valore catastale del bene per determinati coefficienti indicati dalla legge, ad esempio, 110 per la prima casa, 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C, escluse le categorie A/10 e C/1 (articolo 34, comma 5, Dlgs 346/1990).

L’Accertamento fiscale sul prezzo dichiarato nell’atto

Nel corso dei precedenti articoli abbiamo parlato del nuovo redditometro quale strumento di lotta contro l’evasione fiscale che identifica i soggetti da accertare sulla base della sproporzione tra acquisti e capacità di reddito nella misura superiore al 20% ed anche della guida fiscale alla donazione ai figli.
Nell’ambito  degli accertamenti sintetici nei confronti delle persone fisiche che sostengono spesi non coerenti con le possibilità la sproporzione più grande che si potrebbe avere è rappresentata senza dubbio dall’acquisto di casa dei figli da parte dei genitori, padre o madre ai figli.

Dal punto di vista della possibile verifica da accertamento sintetico, ossia per mezzo del redditometro, l’agenzia delle entrate riconosce tra i possibili strumenti citati anche nell’articolo dedicato a come difendersi dal redditometro, che il contribuente dia indicazioni di perimetri di reddito più ampi rispetto alla singola persona accertata ed in questo caso appunto il padre, madre o familiari.

Lo stesso tuttavia può valere nel caso della moglie. Qualche dubbio potrei averlo per la fidanzata, caso in cui ricordo che era intervenuta una sentenza che ne aveva disposto  l’imposssibilità di far rientrare anche i redditi prodotti da soggetti non considerati familiari e comunque terzi rispetto al soggetto accertato.

Aiutare i figli per acquistare casa

L’aiuto dei genitori nell’acquisto di casa non poteva non attivare il Legislatore fiscale che doveva necessariamente recepire tale bisogno. Come chiarito anche nella guida all’imposta di registro o nella guida alle imposte sulle donazioni contenuta nel D.Lgs n. 346 del 1990 l’imposta di registro non si applica alle agli atti che hanno ad oggetto donazioni di diritti reali (sia la costituzione sia il trasferimento) o anche il trasferimento di aziende. Se andae infatti a leggere l’oggetto dell’imposta su cosa verte, l’ultimo comme recita proprio che ferma restando l’applicazione dell’imposta anche alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione,  l’imposta  non  si applica nei casi di donazioni o  di  altre  liberalità  collegate  ad  atti concernenti il trasferimento  o  la  costituzione  di  diritti  immobiliari ovvero il  trasferimento  di  aziende, qualora  per  l’atto  sia  prevista l’applicazione  dell’imposta  di  registro,  in  misura  proporzionale,   o dell’imposta sul valore aggiunto.

Non sarà rilevante inoltre il soggetto che provvederà materialmente all’acquisto ossia chi metterà i soldi per l’acquisto in quanto sia che il familiare versi direttamente le somme sul contro del cedente, sia che metta a disposizione sul conto coerente del figlio le somme necessarie a procedere all’acquisto queste saranno salve da accertamento, nel senso che in sede  di invito al contraddittorio potranno essere portati all’attenzione dei verificatori questi elementi per far interrompere e sospendere l’azione verificatrice.

Se invece vostro padre o vostra madre hanno acceso un mutuo per procedere all’acquisto, ai fini dell’accertamento il contratto di mutuo servirà  a dimostrare ancora più facilmente chi ha fornito la provvista di denaro,  mentre purtroppo a scapito della detrazione degli interessi passivi che seguirà un’altra strada rendendosi indetraibili dal reddito di chi effettivamente li sostiene (i familiari) in quanto destinati a finanziare un’abitazione non principale. Nell’articolo di approfondimento dedicati alla detrazione degli interessi passivi potrete leggere le uniche fattispecie che vi permettono di detrarre gli interessi passivi pur non essendo vostra l’abitazione principale.

Intestazione del Mutuo per l’acquisto della casa del figlio

In ultimo vi segnalo che nell’ipotesi in cui state pensando all’acquisto della casa ai vostri figli, ossia intestandola a loro e caricandovi voi il mutuo, sfortunatamente non potrete detrarvi gli interessi passivi sull’acquisto della casa come chiarito nel precedente articolo dedicato a questo tema. Alcune volte ho assistito anche all’acquisto dell’abitazione al figlio con concessione dell’usufrutto ai genitori in quanto questo pur essendo pignorabile giuridicamente non credo di fatto possa venir pignorato da Equitalia per cui in tal modo si assiste ad alcuni contribuenti che per paura di incappare in cause più grandi di loro e farsi levare casa fanno questo passaggio per tutelarsi a mio avviso eccessivamente rischio e dai risvolti non definiti. Per l’approfondimento di questo argomenti vi consiglio di leggere l’articolo dedicato alla detrazione fiscale degli interessi passivi sul mutuo: domande e chiarimenti

Valore dell’immobile da inserire nell’atto di acquisto

Ulteriore problematica connessa sempre all’acquisto dell’abitazione è anche la definizione del valore all’interno dell’atto che non potrà essere inferiore al valore normale del bene, pena l’applicazione di sanzioni ed interessi sull’omessa imposta di registro calcolata sul differenziale tra importo definito nel contratto ed importo ricostruito che tuttavia affronterò nel prossimo articolo dedicato appuanto al valore da dichiarare nell’atto per l’acquisto di casa.

Vi segnalo inoltre che relativamente al nuovo redditometro non saranno considerati nel calcolo del reddito minimo presunto quelli di uso strumentale come uffici, negozi, opifici mentre saranno considerate oltre alle abitazioni sul territorio italiano anche quelle estere a qualsiasi titolo detenute purchè ne abbia la disponibilità intesa come uso per cui saranno escluse quelle affittate o date in uso a terzi.

Donazione prima casa: attenzione

Aggiungo l’agenzia delle entrate ha affermato che il beneficio prima casa cessa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.

Restano escluse invece le pertinenze delle abitazioni e quidni i box, le cantine o le soffitte anche se individuate unitamente nell’atto di acquisto

ATTENZIONE: ho notato che dopo questo articolo spesso arrivano domande sulla detrazione degli interessi passivi sul mutuo leggete questo articolo per approfondire lo specifico argomento.

Se volete approfondire l’argomento potete leggere gli articoli correlati come per esempio quello dedicato a come difendersi dal redditometro  in cui sono esplicitate alcune azioni da porre in essere per difendersi dall’accertamento sintetico, talvolta devo dire impietoso, anche nei confronti di chi si muove in buona fede.

Casi particolari: L’usufrutto ai genitori e la proprietà ai figli come comportarsi

In linea di principio i redditi soggetti ad usufrutto legale dovranno essere indicati nel 730 del genitore mentre quelli che non rientrano nell’usufrutto nel 730 del figlio pur se andrà compilato dal genitore.

Qualora aveste posto usufrutto dopo l’acquisto di casa ai figli dovrete indicare l’immobile nella vostra dichiarazione dei redditi eccetto i casi in cui , pur i genitori esercitando la propria potestà genitoriale la casa sia stata acquistata dal figlio con i proventi del proprio lavoro, oppure sia stata lasciata o donata al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione, sia stata acquistata per eredità, legato o atto di donazione e accettata nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà.

Da sapere: Detrazione fiscale spese ristrutturazione per la casa dei figli

Se siete inquietanti questa situazione vi segnalo nuovo articolo dedicato alla detrazione nel 730 le spese di ristrutturazione per la casa del figlio dove sono riepilogati i requisiti richiesti per scaricarli nella dichiarazione die redditi. insieme anche agli interessi sull’eventuale mutuo accesso per l’acquisto dell’appartamento.

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Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

80 commenti

  1. acquisto un appartamento con il bonus prima casa e prima di 5 anni i miei costruiscono su un terreno di famiglia e mi viene intestato un appartamento. Conservo il bonus se rivendo il primo appartamento entro 12 mesi? Se lo conservo è un problema se l’acquisto della prima casa non era soggetto ad iva mentre la seconda si?

  2. Tasse-Fisco

    A me non torna l’italiano…è veramente difficile comprendere di chi è la casa e cosa ci volete fare. Stante ciò le imposte sono sempre le stesse nel caso di vendita tra persone fisiche. Quello che cambia la più sono nel vostro casa le agevolazioni prima casa.

  3. Elisa Giambattista

    Buonasera, in sentenza di separazione il giudice ha posto 6 mesi di tempo al mio ex marito (proprietario 100% ) per vendermi casa, essendoci un mutuo che ha come garante mia mamma. Scaduti i sei mesi lui non ha firmato. Adesso vuole vendere. Intestando la casa a me (prima casa), estinguendo il mutuo (mio papà ha chiesto un prestito ad altro istituto bancario) che imposte si pagherebbero?? Il notaio vuole fare una vendita tra ex marito e miei genitori e poi una donazione a me??? Non mi tornano i conti.

    Grazie.
    Elisa

  4. Buongiorno,
    avrei necessità di chiarimenti.
    1) Nel 2006 ho ricevuto un appartamento in donazione da parte dei miei genitori usufruendo delle agevolazioni prima casa. Dal 2012 ho affittato il suddetto appartamento e mi sono trasferito in altra città. Adesso vorrei acquistare un’appartamento in cui vivere, posso usufruire delle agevolazioni prima casa? ho debbo entro l’anno vendere il primo appartamento?
    2) Se dovessi acquistare l’appartamento con le agevolazioni prima casa e vivendoci per un lasso di tempo inferiore ad 1 anno o due anni al massimo, fermo restando che la norma impone di acquistare un altro immobile entro un anno dalla vendita, posso vederlo senza perdere le agevolazioni?

    Grazie mille

  5. Tasse-Fisco

    Tecnicamente si dovrebbe vedere prima la tipologia della società, cosa ha dentro (solo immobili? Che attività svolge? I suoi figli eserciteranno stessa attività?). Queste domande per capire se può convenire una donazione/vendita di partecipazioni, effettuare la donazione o attendere la successione. Queste sono nel suo caso le forme di trasferimento. Inoltre utile capire se lei vuole donare per estrometterle dal suo patrimonio personale perchè potrebbe essere attaccato p il suo atto di donazione è teso solo a soddisfare un bisogno abitativo dei figli (in questo caso non servirebbe nulla, al pi un comodato gratuito).

  6. buongiorno, vorrei donare un immobile intestato a società ai miei figli come posso fare?

  7. Tasse-Fisco

    Si se sono entrambi intestatari. Faccia un passaggio anche con il Notaio per avere conferma in quanto dovrà recepirlo nell’atto.

  8. Buongiorno, vorrei sottoscrivere un mutuo per l’ acquisto di un’ immobile da donare ai miei due figli (che per loro dovrebbe risultare come ‘prima casa’).
    Non ho capito se ai fini del beneficio prima casa e quindi della riduzione delle imposte sia necessario che entrambi i miei figli trasferiscano entro 18 mesi la residenza nel comune in cui l’immobile è locato.

  9. Tasse-Fisco

    Ha letto l’articolo dedicato alle agevolazioni prima casa? Se si ha letto anche la risposta ivi contenuta.

  10. Luciano Guelfi

    Buongiorno, 10 anni fa ho acquistato una prima casa con mutuo trentennale usufruendo delle agevolazioni di legge. Adesso vorrei trasferirmi in altro Comune, prendervi la residenza e acquistare una abitazione principale. Posso usufruire dei vantaggi “prima casa” per nuovo acquisto ? Grazie

  11. Tasse-Fisco

    Devi leggere l’articolo dedicato alla vendita di casa prima dei cinque anni. Li troverai i casi in cui sarà possibile mantenere l’agevolazione prima casa e non prendere sanzioni.

  12. giovanni zinelli

    buongiorno
    nel 1999 ho acquistato un mini per mio figlio tenendo 1/5 della proprietà. Vorrei ora passare anche il mio quinto a lui. qual’è la soluzione migliore ?. mio figlio abita nel mini ed è la sua prima casa. ovviamente il mio quinto per me risulta seconda casa

  13. Tasse-Fisco

    Devi andare nel sito dedicato alle imposte sulla donazione. Se non parliamo della reggia di Caserta ma di un appartamento che sta sotto le franchigie previste diciamo che parliamo solo di piccoli imposte di bolle a cui però dovrete aggiungere il costo della redazione dell’atto notarile che per una casa non so quanto vi può chiedere perché dipende dalla tipologia di atto,…potresti stimare, sicuramente sbagliandomi, anche se mi baso sul rogito di casa mia….2/3 mila euro ma senti il notaio prima e leggi anche altro articolo dove trovi le imposte che si versano

  14. Buongiorno,
    mio papa vorrebbe intestare la sua casa a me e mio fratello.. (ci sono due appartameti divisi) . Quanto puo costare???

  15. Tasse-Fisco

    Vorreste a vicenda donarvi le vostre case??Mi perdoni ma, anticipandole che potete farlo senza alcun problema ma forse con qualche costo, mi sto chiedendo da diverso tempo…..ma perché??!!??

  16. Buongiorno vorrei un aiuto/consigio io e il mio compagno,non convivente,vorremmo a vicenda donarci le nostre case, in pratica scambiarle.Ciascuno di noi ha usufruito delle agevolazioni prima casa, per queste casa, vome potremmo fare x riagevolarci x la donazione, si può fare in contemporanea?Grazie
    Teresa

  17. Tasse-Fisco

    Il fatto che lei sia iscritto all’AIRE non precludono l’agevolazione come definito o descritto più propriamente nell’articolo dedicato alle agevolazione prima casa.
    Nello stesso articolo troverà anche le dichiarazioni da rendere nell’atto notarile pena la decadenza dal beneficio fiscale. Una volta verificato che può darle in modo non mendace

  18. Tasse-Fisco

    Se non erro ho scritto un articolo dedicato proprio alle agevolazioni prima casa per i residenti all’estero. Potrebbe provare a cercarlo con il motore di ricerca interna al sito? Grazie mille

  19. Buongiorno,
    ho ricevuto in donazione da mio padre un immobile nel 2006, e ho pagato imposte ipotecarie e catastali in misura fissa come prevede la Legge 21 novembre 2000, n. 342, articolo 69 sulle donazioni.
    Oggi sono residente Aire e vorrei acquistare una casa in un altro Comune italiano, dove andrò a spostare la residenza a breve. Vorrei sapere se per l’acquisto di questo secondo immobile posso usufruire delle agevolazioni prima casa 2016.
    Grazie,
    Martina

  20. Tasse-Fisco

    Leggete questo articolo che è il caso vostro. Se se lo intestano i genitori non ci sono problemi solo che pagherebbero un botto di imposta di registro (9%) mentre se lo intestano a voi beneficerebbero delle agevolazioni prima casa.
    Leggete l’articolo dedicato all’acquisto di casa ai figli

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