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Cedolare secca 2019 su affitto e le locazione: Guida pratica e novità

Soldi della liquidazione: il TFRVediamo in sintesi e con consigli pratici come funziona la cedolare secca sugli affitti immobiliari, come si esercita l’opzione per l’adesione, i modelli da presentare ed i versamenti da effettuare a saldo e acconto. L’imposta cedolare secca sui canoni di affitto delle abitazioni può essere pari al 21% o al 10% in funzione della tipologia di contratto di affitto stipulato. Nel seguito trovate quale aliquota scegliere e come effettuare il calcolo di convenienza per applicarla in quanto non sempre vi è convenienza. Vedremo come esercitare l’opzione, calcolare la base imponibile e l’imposta da versare nonché anche come effettuare il versamento con nuovo modello F24 reso disponibile dall’agenzia delle entrate, non tralasciando naturalmente le scadenze ed i codici tributo da utilizzare.

Novità 2018: Cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici introdotta con la Manovra di Bilancio 2019. In calce all’articolo la guida gratuita all’applicazione su questa nuova importante novità data anche a coloro che posseggono un immobile commerciale e possono così contare sulla riduzione della tassazione e la semplificazione degli oneri amministrativi legati alla sua gestione.

Un’unica imposta sostitutiva invece di tante

L’imposta cedolare o tassa piatta ha l’obiettivo di semplificare la gestione da parte del contribuente e dell’amministrazione finanziaria. L’imposta infatti, sostituisce alcuni tributi che vediamo nel seguito e si calcola con aliquote fisse in luogo della tassazione ordinaria Irpef che segue gli scaglioni di reddito. Questo meccanismo ha il fine di indurre il contribuente a dichiarare spontaneamente l’eventuale canone di affitto non dichiarato al fisco. L’imposta cedolare secca riunisce quindi in un’unica imposta (non tassa) le seguenti imposte e tasse che si dovrebbero comunemente versare e che sono:

  1. Irpef
  2. Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
  3. Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
  4. Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

Non solo perchè in alcuni casi conviene e molto rispetto alla ordinaria tassazione per scaglioni di reddito irpef che come sappiamo vanno dal 23% al 43%. L’intento di combattere l’evasione fiscale nel mercato immobiliare delle locazioni / affitti attraverso un abbattimento del carico fiscale in capo a colui che affitta l’immobile è la leva per smuovere il sommerso.

Quale aliquota scegliere

Attualmente le aliquote vigenti per la cedolare secca sono riepilogate in sintesi nel seguito e variano un funzione della tipologia di contratto che volete e potete stipulare. Vi consiglio fin da subito di effettuare un calcolo di convenienza, carta e penna alla mano, in modo da non buttarvi ciecamente sull’aliquota più bassa m a ragione sulla base dei dati a disposizione o che eventualmente reperirete (nel caso dei canoni a contratto concordato) presso il caffè di zona o le associazioni di categoria. L’opzione per il regime agevolato può essere effettuato con tre diverse aliquote descritte in sintesi nel seguito:

  1. Cedolare secca al 21% per contratto di locazione ordinario (non equo canone, non concordato, no piano casa);
  2. Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza degli artt. 2 comma 3, e 8 della L. n. 431/1998 ossia per i cosiddetti contratti a canone concordato o equo canone;
  3. Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza dell’articolo 9 del DL n. 47 del 2014 ossia per i cosiddetti Piani casa

Novità 2018

La legge di bilancio 2018 approvata a dicembre proroga la possibilità di fruire della cedolare al 10% sui contratti a canone concordato. Nel seguito trovate le tipologie di contratti a canone concordato che possono beneficiare di questa opzione.

Novità 2017

A partire dal 2017 se vi siete scordati di registrare o comunicare la proroga dell’opzione della cedolare secca con il modello RLI non incorrerete nella decadenza dal regime ma dovrete versare una sanzione pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se presenterete il modello entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria.

Novità 2015

Inoltre nel 2014 è stata anche introdotta la nuova Cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato tre anni + due i cui canoni non possono essere determinati liberamente per cui attenzione, potrebbe non convenire a tutti.

La novità risiede nel fatto che la cedolare secca sostituisce, ossia copre, il pagamento dell’Imposta Irpef, le addizionali comunali e regionali, l’imposta di bollo e l’imposta di registro (poi vedremo i casi in cui  l’imposta di registro continua ad essere dovuta) sia nella aliquota applicata del 21% o del 19% (poi 15%) e sempre che la locazione sia posta in essere da persone fisiche che non affittino l’abitazione nell’ambito della propria attività economica e non siano società. L’imposta sostituisce le seguenti imposte: l’Irpef, l’imposta di registro sugli affitti e l’imposta di bollo sugli affitti anche nel caso di risoluzioni o proroghe tacite e non del contratto, le addizionali regionali e comunali irpef. Pertanto non saranno dovute ne dal locatore nè dal locatario le imposte di registro e di bollo per la durata di vigenza dell’opzione mentre torneranno applicabili per le annualità successive alla eventuale revoca.

Novità 2014

Nel Sole 24 Ore, di domenica 2 marzo 2014 si legge che nel Decreto Lupi arriverà in Consiglio dei ministri questa settimana la riduzione dell’aliquota previsti per i contrtti a canone concordato l’aliquota nuova del 10% al posta di quella ridotta del 15%.
Inoltre per coloro che prendono in locazione queste case ed hanno un reddito basso il tetto della detrazione Irpef della spesa di affitto salirà per concentire un ulteriore risparmio sulle imposte.

Novità 2013

Vi segnalo che, nel caso di contratti di locazione a canone concordato, l’aliquota originariamente stabilità nel 19% viene ridotta di 4 punti percentuali per cui scende al 15% già a decorrere sui canoni che sono maturati nel 2013, per effetto dell’introduzione dell’articolo 4 del D.L. n. 102 del 2013.

Chi può aderire alla cedolare secca

I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari del diritto di proprietà di un diritto reale di godimento sull’immobile da affittare pertanto restano escluse le aziende ed i lavoratori autonomi.L’agevolazione prevista per la cedolare secca infatti è destinata solo alle persone fisiche titolari di immobili che affittano e percepiscono canoni che potranno scontare una imposta minore e pari al 21% e che scenderà al 19% (15% dai canoni 2013 e 10% dal 2014) nel caso di case ed appartamenti locati a canone convenzionale concordato e situate nei comuni individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) (bassa densità abitativa) e in quelli ad alta tensione abitativa.

Locazioni Stagionali o transitorie o brevi

Rientrano anche i cosiddetti gli affitti stagionali o case vacanze, ossia contratti di affitto di durata inferiore ai 30 giorni e che possono godere della cedolare secca a partire dal 2011.
Rientrano nell’applicazione anche i contratti di durata inferiore ai 30 giorni e anche quelli non soggetti a registrazione (per le modalità di adesione potete consultare anche gli articoli di approfondimento o porre una domanda).

Dal primo giugno 2017 possono accedere alla sola cedolare del 21% e rientrano anche i proprietari che erogano servizi accessori come per esempio pulizia di locali o cambio biancheria.

Vi segnalo a tal proposito l’articolo dedicato alla tassazione delle locazioni di breve periodo come case vacanze con le novità introdotte dal primo giugno 2017.

Locazioni Brevi cosa cambia in sintesi: tassazione, servizi accessori, convenienza cedolare

Occhio alla destinazione abitativa dell’immobile

Il principio che vi può aiutare nella definizione delle fattispecie finora non affrontate è che la destinazione dell’immobile deve soddisfare delle esigenze abitative e pertanto è necessario anche verificare la natura del locatario che non dovrà agire nell’esercizio di arti o professioni e non dovrà tanto meno essere una società bensì un privato o anche un ente pubblico non economico, o non commerciale, purchè in linea con le  sue finalità.
Come chiarito nella circolare n 26 del 2011 l’Agenzia delle Entrate sostiene che la cedolare secca può essere applicata anche disgiuntamente qualora l’appartamento, la casa o l’immobile sia posseduto pro quota. Sarebbero invece esclusi dall’applicazione della cedolare gli immobili di qualsiasi natura locati ad imprese o ad esercenti arti o professioni in quanto grazie al contributo di un lettore la norma cita espressamente che “Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che  agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti

I contratti che rientrano nel canone concordato con la cedolare

Sono i contratti normali di locazione classici 4+4 o quelli a canone concordato 3+2, ma vi possono rientrare anche i contratti di durta inferiore ai 30 giorni per finalità turistiche oppure quelli per studenti universitari nelle città universitarie, o quelli che hanno ad oggetti immobili soggetti alla legge numero 1089 del 1939 soggetti a vincolo.

Esclusioni

Non possono aderire, a titolo di esempio, i soggetti che sono titolari di partita iva relativamente solo agli immobili che hanno adibito alla propria attività, tuttavia potranno applicare la cedolare per quelli personali. Mentre non possono aderire le società, gli enti commerciali gli imprenditori e nemmeno i condomini che intendono locare le abitazioni comuni dei condomini in quanto riferibili alla proprietà  del condominio. Nel caso di professionisti o più in generale di lavoratori autonomi non si potrà usufruire dell’opzione anche se accatastati come abitativi ma destinati promiscuamente ad uso ufficio in quanto il regime è limitato solo per finalità abitative.

Come aderire alla nuova imposta cedolare secca sugli affitti e le locazioni

A tal fine ho scritto un post dedicato al nuovo modello RLI predisposto dall’agenzia delle entrate per la comunicazione telematica dell’adesione alla cedolare secca. Vi consiglio anche di leggere l’articolo sulla scadenza e versamento della cedolare secca per capire come andrà versato il saldo e l’acconto per l’anno successivo la cui scadenza naturale è prevista per il 16 giugno (o 16 luglio qualora adottiate la maggiorazione).

Con la circolare 26 del 2011 dell’agenzia delle entrate viene chiarito che l’esercizio dell’opzione per i contratti in corso alla data di entrata in vigore della cedolare è necessario entro 30 giorni dalla scadenza della proroga tramite la presentazione del modello 69 o al più entro la data di versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente ossia entro 30 giorni dalla scadenza della annualità; in questo secondo caso si chiarisce che l’imposta di bollo e di registro eventualmente e precedentemente versate non potranno essere oggetto di rimborso.
Come specificato anche nel corso degli altri articoli l’adesione deve essere comunicata con lettere raccomandata con avviso di ritorno (A/R) in cui si comunica di aderire al regime e di rinunciare all’allocazione degli aggiornamento Istat per il periodo di vigenza del contratto e di adesione da inviare singolarmente ad ogni locatario ed escludendo la possibilità della consegna a mano della stessa. L’invio andrà effettuato al domicilio fiscale di ciascun locatario.

Una volta che avete aderito ricorrevi che dovete anche prorogarla ad ogni scadenza del contratto altrimenti per un anno perderete l possibilità di utilizzarla (sempre dopo che ne avrete verificato la convenienza). A tal proposito potete leggere l’articolo dedicato anche la Guida gratuita alla Proroga della Cedolare Secca.

Quando aderire alla cedolare secca

L’opzione può essere esercitata alla registrazione del contratto iniziale o anche in corrispondenza delle  annualità successive, nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro cioè entro 30 giorni dalla
scadenza di ciascuna annualità oppure in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione. Inoltre potrà essere adottata entro 30 giorni dalla proroga. Se non è previsto l’’obbligo di registrazione in termine fisso come nel caso di contratti transitori o di durata inferiore ai 30 giorni complessivi nell’anno l’opzione potrà essere data nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno nel quale il reddito è prodotto oppure esercitare l’opzione alla registrazione, in caso d’uso o volontaria. Il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione, di durata anche inferiore a trenta giorni, intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.

Quanto dura il regime opzionale concordato con il canone

L’adesione vincola le parti fino alla fine della durata del contratto o della proroga per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga e potrà essere revocato l’esercizio successivo all’esercizio dell’opzione prima della scadenza del versamento dell’imposta di registro dovuta per l’annualità oggetto di revoca. Ma leggete anche la circolare 47 del 2012 dove troverete alcuni chiarimenti in merito alla mancata o tardiva registrazione.

I PRO della Cedolare Secca

Come anticipato nella guida alla cedolare secca non possiamo non negare che la cedolare secca si colloca come un istituto particolarmente vantaggioso per tutti coloro che hanno un patrimonio immobiliare locato e che potranno optare per una minore tassazione, ma lo stesso varrà per tutti coloro hanno una seconda casa e vorranno affittarla percependo canoni detassati ed agevolati fiscalmente. Questo significa che in caso di redditi dell’ultimo scaglione potremmo avere un risparmio d’imposta anche di oltre 20 punti percentuali sui proventi percepiti a titolo di canone! La natura dell’imposta è quella di una imposta sostitutiva e pertanto dobbiamo chiarire cosa sostitutisce: la cedolare sostituisde le imposte irpef a carico del locatore, nonchè le imposte di registro e di bollo che solitamente sono da pagare periodicamente alla scadenza, proroga e rinnovo del contratto.

I CONTRO della cedolare secca

Il rovescio della medaglia è costituito dalla  richiesta da parte del legislatore di mantenere inalterato il canone anche in termini di variazione dell’indice dei prezzi ISTAT, in modo da permettere al locatore di godere di una rata fissa e che proprio il locatore dovrà comunicare mediante raccomandata A/R all’affittuario. Si dovranno corrispondere degli acconti sulla cedolare secca che sono stati stabiliti nella misura del 85% dell’imposta per il 2011 e del 95% dal 2012 da versare entro la scadenza del 16 giugno ossia dell’Irpef. Non conviene solo per redditi estremamente bassi e che possiamo stimare in 15 mila euro annui. Per i canoni a contratto concordato l’applicazione della cedolare secca del 21% fa alzare l’asticella della convenienza per redditi superiori ai 25.000 euro, anche se questa resta una stima che non tiene conto di altri parametri. Dobbiamo sempre ricordarci che aderire alla cedolare secca permette l’applicazione di questa imposta fissa, ma è anche vero che la tassazione ordinaria sarebbe stata sull’85% del canone percepito più varie addizionali regionali e  comunali.

Il calcolo della convenienza economica

Per cercare di fornire qualche strumento in più, ho scritto altri due articoli dedicati alla valutazione di convenienza della cedolare secca. Nel seguito quindi vi segnalo:

Per la cedolare secca non si applica l’adeguamento alla rivalutazione Istat

Inoltre non è consentito l’adeguamento del canone in base all’indice Istat sull’aumento dei prezzi al consumo, per l’intera durta del contratto di locazione gestito tramite cedolare secca.  Nessun rimborso per le imposte di registro e di bollo già versate sui contratti in essere.

A tal fine comunque trovate anche un articolo che ho scritto per verificare la convenienza della cedolare secca che potrebbe darvi qualche ulteriore strumento per analizzare la convenienza caso per caso.

Vecchie locazioni in essere

Anche le locazioni in essere potranno aderire al nuovo regime entro 60 giorni dall’approvazione del provvedimento come anche le locazioni già in essere che sono registrate per importi più bassi rispetto a quelli effettivamente percepiti (parte dichiarata e parte in nero), o anche per i contratti di comodato gratuito che spesso nascondono intestazioni fittizie o locazioni pagate in nero. La scadenza per farlo saranno 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto legislativo. Lo potranno fare anche esercitando opzione presso l’agenzia delle entrate con il nuovo modello RLI.

Aumentano le sanzioni per incentivare l’utilizzo della cedolare

Per indurre ad adottare la nuova cedolare secca non poteva mancare un innalzamento delle sanzioni sulla mancata registrazione del contratto di affitto o una sottostima che ora saranno più care in quanto passano dal 240% al 480% dell’imposta irpef eventualmente evasa per via della mancata dichiarazione del canone percepito (e che può arrivare fino al 400% nel caso di pagamento parzialemnte dichiarato e parzialmente no in quanto per l’agenzia delle entrate è più difficile da rintracciare ed è naturale prevedere una sanzioni più elevata per disincentivare il comportamento; e per fugare ogni dubbio sono anche inibiti eventuali strumenti deflattivi del contenzioso in quanto non saranno prmessi accertamenti con adesione o trattamenti di quiescianza. Tuttavia l’impianto di queste sanzioni è stato dichiarata incostituzionale con sentenza 50/2014 del 14 marzo 2014 per cui valgono le sanzioni ordinarie.

A favore dell’inquilino inoltre la possibilità ora di denunciare gli affitti in nero e farsi riconoscere un  affitto pari a solo 3 volte la rendita catastale annua per 4 anni più 4, con un notevole risparmio economico. Leggete l’articolo di approfondimento sugli affitti in nero. Per le modalita di applicazione dovremo atendere il provvedimento dell’agenzia delle entrate che disciplinerà tempi, modalità di versamento delle imposte, eventuali codici tributo da utilizzare e come regolarizzare o registrare i nuovi conrratti con la nuova imposta cedolare secca e di cui vi terrò informati nel corso dei prossimi articoli.

Acconto e saldo della cedolare secca

Per il versamento del saldo e dell’acconto potete leggere l’articolo indicato in basso; intanto segnatevi le date delle scadenze ordinarie che sono quelle del 16 giugno (salvo proroghe o ridefinizioni delle scadenze da verificare annualmente sempre) per il pagamento del saldo e dell’acconto dell’anno successivo. Per le modalità di calcolo e versamento ed esempi pratici potete leggere l’articolo dedicato proprio all’acconto sulla cedolare secca.

Indicazione dei proventi da cedolare secca nel 730

le indicazioni relative alle informazioni relative all’opzione per la cedolare secca andranno inserire nel quadro B del modello 730 dove trovano spazio i dati relativi alla tassazione e relativi al contratto di affitto.

Fattispecie particolari: diritti reali di godimento e la nuda proprietaria

Anche i proprietari e i titolari di diritti reali di godimento come l’usufrutto, uso, abitazione e l’enfiteusi su immobili abitativi concessi in locazione a terzi al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni possono beneficiare della cedolare secca ad eccezione del nudo propretario.

Fattispecie particolari: contratto di locazione con più proprietari

Se ci sono più locatori, ognuno di loro può scegliere di applicare la cedolare o meno. Se non tutti optano per la cedolare deve essere pagata l’imposta di bollo sul contratto ed i locatori che non applicano la cedolare devono pagare – in solido con il conduttore – l’imposta di registro, calcolata sulla parte del canone che corrisponde alla propria quota di possesso in quanto vale la displina generale tuttavia resta la rinuncia all’aggiornamento del canone Istat.

Casi particolari: Locazione singola camera

E’ possibile scegliere la cedolare secca anche se si affitta una singola camera dell’abitazione. Tuttavia, va considerato che, nel caso siano locate ‐ con diversi contratti ‐ più porzioni di un’unità abitativa con un’unica rendita (per esempio, più stanze della stessa abitazione), tutti i redditi di locazione debbono essere tassati allo stesso modo. Quindi, la scelta per l’applicazione della cedolare per un contratto di locazione di una camera obbliga il locatore all’esercizio dell’opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa abitazione.

Detrazione Fiscale sui canoni di locazione

Esistono anche una serie di agevolazione riguardanti la detassazione  fiscale dei proventi percepiti/incassati dal soggetto che affitta l’abitazione e anche una regime di detrazione fiscale per quelli che sostengono costi per l’affitto di casa sui canoni pagati al proprietario.

Modulistica per la compilazione

Se non avete regsitrato il contratto di affitto nella sezione Moduli e Modelli troverete anche il modello per la registrazione del contratto di locazione dell’agenzia delle entrate e che potete esercitarvi a compilare (Richiesta di registrazione contratto e adempimenti).

Ravvedimento Cedolare secca

Il ravvedimento può interessare tanto l’omesso versamento dell’imposta quanto la mancata comunicazione dell’esercizio dell’opzione nella dichiarazione. La stessa potrebbe essere determinata per esempio, anche dal fatto che vi siete scordati di registrare il contratto o di comunicare la proroga della cedolare secca alla scadenza dei primi 4 anni di contratto.

Ravvedimento in caso di Omessa proroga o comunicazione della cedolare secca

Leggete anche gli articoli con i consigli pratici per il calcolo, il pagamento ed il versamento, nonchè anche il calcolo di convenienza
Codici tributo versamento cedolare secca Acconto e saldo Cedolare Secca

Cedolare Secca Affitti Commerciali Uffici e Negozi 2019: Come Funziona, Calcolo di Convenienza

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

201 commenti

  1. Tasse-Fisco

    si certamente

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