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Tutte le Tasse sulla Seconda casa

seconda casa con piscinaLe tasse sulla seconda casa sono più elevate rispetto alla prima o all’abitazione principale per via del minore grado di interesse pubblico che rispecchiano di fronte al dettato costituzionale del diritto all’abitazione. Nel seguito vediamo quali sono e come cambiano rispetto alla prima partendo dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale che si paga al momento dell’acquisto sulla seconda casa fino ad arrivare alla gestione (Irpef, IMU, TASI, TARI) per finire alla eventuale tassazione della plusvalenza sulla vendita futura.

Le tre fasi sono:

  • Acquisto
  • Gestione
  • Vendita

Acquisto seconda casa

Al momento dell’acquisto la tassazione è ordinaria e segue queste aliquote ordinarie. Le agevolazioni prima casa infatti, riportate nel seguito sono detassazioni straordinarie consentite dal legislatore proprio per agevolare la proprietà della prima casa (che è meglio chiamare abitazione principale in quanto le due definizione in ambito tributario hanno significati completamente diversi).

  • Imposta di registro: 9% da calcolare sul prezzo valore ossia su un moltiplicatore della rendita catastale e non sul prezzo effettivamente concordato tra le parti. Per approfondire la determinazione del prezzo valore potete leggere l’articolo che trovate in calce all’articolo. Possiamo anticipare che fatta 1.000 la rendita catastale la base imponibile su cui calcolare questo 9% è dato dal moltiplicatore di 120 applicato alla rendita catastale della casa rivalutata del 5%.
  • Imposta ipotecaria: Euro 50
  • Imposta catastale: Euro 50

Ricordate che con i benefici prima casa invece la tassazione sarebbe stata ben inferiore e più precisamente:

  • Imposta di registro: 2% sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110
  • Imposta ipotecaria: Euro 50
  • Imposta catastale: Euro 50

Il delta si fa sentire sopratutto sull’imposta di registro che pagherete in misura superiore al 7%. Ricordo brevemente che il valore catastale è dato per la prima casa applicando alla rendita catastale il moltiplicatore pari a 126 volte la rendita catastale rivalutata del 5%.

La rendita catastale la prenderete facilmente facendo una visura catastale dell’immobile o ve la potrete far dire dal venditore, se volete farvi prima un calcolo di qual’è il costo del passaggio di proprietà.

Qui di seguito trovate un file facile da utilizzare dove poter calcolare la stima per il calcolo della tassazione sull’acquisto della seconda casa a livello di imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Esempio Tassazione Acquisto Seconda casa (Xls)

Se avete letto l’esempio, fatta 1.000 la rendita catastale, il differenziale rispetto alle due casistiche è notevole: parliamo di un’imposta di registro pari a 2300 euro nel caso delle agevolazioni prima casa e di oltre 11 mila nel caso della seconda casa. Il differenziale da lasciare sul piatto è quindi pari a oltre 9 mila euro!
Inutile dirvi quanto questa imposta a mio avviso sia una sproposito, per via della finalità che ha: rendere edotti i terzi del passaggio di proprietà al pari di quanto avviene per un’auto.

Infine, ma questo non dipende dal fatto che parliamo di prima o seconda casa, è il costo del rogito dal Notaio però sempre meglio che lo lasciate da parte nel conteggio, in modo da avere un quadro completo del costo qualora decideste di comprare una casa al mare, in montagna o campagna.

IMU e TASI seconda casa

Discorso a parte merita la gestione ordinaria della seconda casa che viene interessata dalle seguenti tasse:

  • Irpef
  • IMU
  • TASI
  • TARI

Per la corretta qualificazione si consiglia sempre di verificare la delibera vigente nel comune dove avete intenzione di acquistare la seconda casa per verificare.

TASI sulla Seconda Casa: Quando e Come si paga

Tassazione della rendita catastale ogni anno

La rendita catastale relativa alla abitazione non classificata come principale è soggetta al prelievo erariale Irpef nella misura ordinaria e senza alcuna decurtazione forfettaria. Parliamo quindi di tassare la rendita catastale con gli scaglioni Irpef.

Scaglioni di reddito Irpef Aliquota Irpef (%) Imposta da pagare Irpef
fino a euro 15.000,00 23 23% sull’intero importo
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 27 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 38 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 41 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00
oltre a euro 75.000,00 43 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00

La tassazione in valore assoluto dipenderà naturalmente dal vostro scaglione di reddito che trovate e dipendente dalla composizione del vostro reddito imponibile e dalle altre vostre fonti di reddito di cui potete disporre ogni anno. Supponiamo quindi guadagnate 40 mila l’anno per attività di lavoro dipendente, la vostra aliquota arriva al 38% per cui la rendita catastale di mille euro, presa come esempio sopra vi genera maggiori imposte sulla seconda casa da pagare annualmente pari a 380 euro.

Questo a titolo di Irpef, ossia di imposta sulle persone fisiche. L’imposta viene pagata in proporzione alle quote di proprietà della casa qualora vi siano più proprietari.

IMU TASI

A questo immobile acquistato, dovrete applicare anche la tassazione annuale relativa all’IMU e alla TASI che, purtroppo, non godono della esenzione sulla abitazione principale per cui generano una ulteriore tassazione. Nel seguito trovate la tabella che vi mostra le casistiche di esenzione. Sulla seconda casa L?IMU e la TASi si pagano con aliquota ordinaria pari rispettivamente

Tipologia di immobile IMU TASI Note
Abitazione principale non di lusso Esente Esente Rispetto altre condizioni
Abitazione principale lusso (A1, A8, A9) Dovuta Dovuta
Pertinenze abitazione principale Esente con limitazione numero pertinenze Esente con limitazione numero pertinenze (una per ciascuna categoria C2,C6 e C7)
Pertinenze abitazione principale di  lusso Dovuta Dovuta (una per ciascuna categoria C2,C6 e C7)
Quota TASI inquilino IMU dovuta dal proprietario TASI non dovuta se per l’inquilino è abitazione principale e l’immobile non di lusso
Casa coniugale Esente IMU se unità locale NON di lusso Esente TASI se unità locale NON di lusso

Riprendendo l’esempio di prima, se ipotizziamo la rendita della vostra seconda casa pari a mille euro. L’IMU annuale sarà pari a 1.276 euro da pagare in due rate annue a giugno e a dicembre.

Per la TASi dovremmo procedere invece alla ricerca della delibera comunale che potete trovare sul sito del comune dove è situata la villa, abitazione, o fabbricato da acquistare. Supponiamo sia lo 0,8 per mille e la rendita catastale sia la stessa. Dovrete aggiungere all’incirca altri 135 euro annui da versare co le medesime modalità previste per l’IMU: due versamenti annui di pari importo a giugno e a dicembre.

Resta infine la TARI ma quella ha un peso marginale rispetto al resto.

In sintesi

Sull’acquisto se prendere l’esempio i mille euro andrete a pagare oltre 11 mila euro per l’acquisto mentre annualmente vi costerà 380 di Irpef, 1.276 di Imu,  135 a titolo di TASI.

Come prendere le agevolazioni prima casa anche sulla seconda

Agevolazione Prima Casa anche sulla Seconda: Come fare per aggirare la Norma

Dichiarazione e Tassazione seconda casa all’estero (Europa o Extra UE)

Opzione Prezzo valore

Vi consiglio poi, soprattutto nel caso delle seconde case, se situate fuori i grandi centri abitati di esercitare l’opzione del prezzo valore in quanto consente:

  1. Riduzione imposta di registro
  2. Inibizione potere accertamento fiscale agenzia delle entrate
  3. Riduzione onorari del notaio del 30%

Opzione Prezzo-Valore Registro acquisto casa o terreno per evitare accertamento: esempio

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About Tasse-Fisco

Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

9 commenti

  1. Avatar

    Buongiorno,
    ho acquistato la prima casa con le relative agevolazioni e mutuo a giugno 2017. A dicembre dello scorso anno è deceduta mia madre e per successione ho ereditato la sua casa che risulta più adatta alle mie esigenze per posizione. Se la ristrutturo per andarci ad abitare e vendo la prima casa a che penali vado incontro? Oppure conviene vendere entrambe le case per acquistarne un’altra?

  2. Tasse-Fisco

    Mi sfugge se ha fruito delle agevolazioni prima casa sul primo acquisto

  3. Avatar

    Buonasera, sono proprietario di un immobile acquistato prima di sposarmi. Da sposato sono in regime di comunione dei beni.
    Adesso ho deciso di vendere questo immobile e di acquistarne un altro come abitazione principale in un comune diverso.
    Se non dovessi riuscire a vendere l’immobile entro un anno dal nuovo acquisto, che tipo di tassazione mi verrà applicata?
    Per ovviare avrei pensato di venderlo a mia moglie (lavoratrice con un contratto a tempo determinato) prima della scadenza dei 12 mesi optando per la separazione dei beni.
    Questa è una mia idea, secondo voi si può fare? ci sono altre soluzioni ?
    grazie.

  4. Avatar

    Buon pomeriggio,
    posseggo dal 1999 la metà di un’immobile (l’altra metà è di proprietà del mio ex marito) in un comune diverso da quello ove risiedo ora. In questa casa, dopo il divorzio, risiedono il mio ex marito e mio figlio .
    Ora, volendo acquistare un appartamento nel comune ove risiedo ora, come posso fare per beneficiare del bonus prima casa? Qual’è la soluzione più conveniente?
    Grazie
    Luisa

  5. Tasse-Fisco

    la seconda casa se sfitta concorre alla determinazione dell’Irpef in ragione della sua rendita catastale rivalutata del 5%. Se locata invece si deve vedere con quali modalità è stata affittata.

  6. Avatar

    Grazie per le info, sto cercando di capire prima di acquistare…ma mi sembra proprio che l’irpef sia dovuta sulle seconde case soggette ad IMU solo se nello stesso comune della casa principale e nella misura del 50% ??!!

  7. Tasse-Fisco

    Legga bene l’articolo bene prima di fare lo sparone e ricordi la finalità di quello che sta leggendo.
    La finalità dell’articolo è quella di elencare i tributi a cui si deve andare incontro nell’acquisto della seconda casa per farvi un’idea dei costi aggiuntivi se state pensando di sfruttare i prezzi ed i tassi contenuti di interesse oltre a quelli gestione e manutenzione
    In Italia vi sono 7 mila comuni e naturalmente non indicarle tutte, tuttavia vi consiglio sempre di verificare la delibera comunale vigente al momento del pagamento.
    Stante questo nel caso del comune di parma la TASI sulla seconda casa non è dovuta e non poteva esserlo……semplicemente perchè il comune ha deciso di applicarvi quella massima per l’IMU….nella sostanza quindi rispetto ad altri è come se la stesse pagando però è libero di vederla come le pare :-).
    Fa differenza quindi secondo lei, ai fini della trattazione, sapere se le stanno facendo pagare 10,6 per mille chiamandolo IMU oppure IMU + TASI?

    La delibera è la seguente a chi dovesse servire…

    ALIQUOTE TASI–2017
    Tenuto conto di quanto stabilito dalla Legge 208/2015 del 28/12/2015 (Legge di Stabilità 2016), visto il Regolamento IUC approvato con delibera di CC n. 43 del 29/04/2016, per l’anno 2017 il Comune di Parma ha approvato con delibera C.C. n. 30 del 28.03.2017 , le seguenti aliquote:
    Aliquota del 0,8 per mille da applicarsi alle unità immobiliari classificate nelle sole categorie catastali A1-A8-A9 adibite ad abitazione principale e relative pertinenze, ove le persone fisiche soggetti passivi di imposta e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente;
    Vengono considerate pertinenze dell’abitazione principale e pertanto soggette all’aliquota del 0,8 mille, le unità immobiliari esclusivamente classificate C2, C6 e C7, nella misura massima di una unità per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.
    Detti immobili, dovranno essere destinati ed effettivamente utilizzati in modo durevole a servizio dell’abitazione principale.
    Aliquota del 1 per mille da applicarsi ai fabbricati rurali ad uso strumentale di cui all’articolo 13, comma 8, dell’Art. 13 decreto- legge n. 201 del 2011; nel caso tali immobili risultassero locati, al locatario compete il versamento del 10% del tributo mentre al locatore il restante 90%;
    Aliquota del 2,5 per mille da applicarsi ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati;
    Per tutte le altre fattispecie imponibili diverse da quelle di cui ai punti precedenti, la Tasi non è dovuta.

  8. Avatar

    Fonte agenzia entrate e comune di Parma:

    Sulla seconda casa pago solo l’IMU, salata, ma non pago la TASI.
    POICHÉ pago l’IMU, la dichiaro nel 730, ma non pago l’IRE.

    Perché scrivete notizie false?

  9. Avatar

    Buonasera.
    ho una casa seconda, ho fatto il contratto comodato d’uso a una famiglia da 3 anni, però non prendo niente l’affitto!
    devo pagare lo stesso l’imu della seconda casa?
    grazie
    Alfonso

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