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Agevolazione Prima Casa anche sulla Seconda: Come fare per aggirare la Norma

Forse non tutti sanno che l’agevolazione prima casa può essere sfruttata anche per la seconda ma solo in un determinato caso specifico. Il beneficio sull’abitazione principale valevole ai fini del minor pagamento dell’imposta di registro pagata sull’acquisto della casa vale infatti cena nel caso sia sia già proprietari di una casa.

Rilevano però alcuni requisiti da rispettare e che devono essere analizzati per non incorrere nella contestazione da parte dell’agenzia delle entrate rispetto alla corretta applicazione con conseguente spiacevole applicazione di sanzioni ed interesse anche piuttosto salati.

Quando è possibile acquistare con agevolazioni prima casa la seconda casa

All domanda se sia possibile fruire dei benefici prima casa pur avendo altra casa di proprietà si può dare una risposta positiva ma non senza aver rispettato i requisiti sotto descritti. Sarà possibile anche avere una casa purché sia nello stesso comune di ubicazione di quella acquistata precedentemente. Non sarà possibile quindi utilizzare il beneficio prima casa laddove la casa sia situata in altro comune.

Inoltre rilevano le condizioni oggettive o soggettive della prima casa che dovrà essere indisponibile, ossia le cui condizioni non sono atte all’utilizzo da parte del proprietario dell’immobile.

Si devono però approfondire queste condizioni in quanto ci possono essere dei casi in cui l’inidoneità della casa deriva da una condizione dello stabile critica e derivante da agenti esterni (mancato rilascio dell’abitabilità per esempio ma anche eventi calamitosi come terremoto etc). Ma non è solo questo il caso in quanto l’inidoneità dell’utilizzo potrà essere derivante da una scelta pre orina del proprietaria che potrebbe aver deciso di affittarla a terzi.

Anche l’affitto a terzi, pur essendo una scelta volontaria da parte del proprietario di casa non impedisce allo stesso di poter procedere con l’acquisto di una seconda casa nello stesso comune e beneficiare delle agevolazioni fiscali. Questo è quanto definito all’interno della sentenza della Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 19989/2018 che consolida un orientamento già emerso in passato sullo tenore.

La ratio legislatore a mio avviso che anima queste decisioni è di buon senso. Il legislatore infatti ha introdotto questa importante forma di agevolazione proprio per agevolare il fabbisogno abitativo. Nel caso di specie, per l’appunto l’inidoneità dell’abitazione a svolgere e soddisfare questo bisogno renderebbe vana l’agevolazione per cui il il fine perseguito dal legislatore.

Quello che stupisce nell’ultima sentenza del 2018 che si da rilevanza anche alla scelta volontaria e budini ad un condizione di inidoneità indotta a consentire ugualmente l’acquisto della seconda casa beneficiando ugualmente delle agevolazioni fiscali.

In tal senso non possiamo che concordare con le decisioni della corte di cassazione, sempre sentenze che oltreché rispettare il disposto normativo lo reinterpretano bla luce del buon senso.

Altri orientamenti simili a questo si hanno anche nelle seguenti ordinanze della Corte di Cassazione. A titolo di esempio si cita la n.100/2010 secondo cui “Le agevolazioni tributarie per l’acquisto della casa di abitazione competono al contribuente che per obiettive ragione di insufficienza dell’alloggio occupato acquisti un’ulteriore immobile al fine
di adeguare il bene posseduto alle reali esigenze abitative”.

nel seguito per comodità se ne citano altre.

  • n.18128/2009
  • n. 3921/2014
  • n. 21289/2014

Ma anche sentenze che sono invece contrarie come la n. 2565/2018, n. 19989/2018 e la n. 20300/2018

Sintesi

L’agevolazione prima casa può essere sfruttata anche per l’acquisto della seconda casa qualora la prima sia:

  • indisponibile
  • inidonea
  • inabitabile

o altra circostanza soggettiva o oggettiva, indipendentemente dalla volontà o meno del proprietario che non soddisfano il fabbisogno abitativo della persona fisica.

Naturalmente non abbiamo solo le imposte o le tasse da corrispondere al momento dell’acquisto ma anche quelle che caratterizzano la gestione ordinaria dell’abitazione: dall’Irpef sugli eventuali canoni di affitto derivanti da una mesa a reddito della casa, all’IMU o alla TARI e TASI…etc. Nell’articolo che segue vi ho preparato un elenco per farvi rendere conto in poche righe del costo effettivo che una casa da, in termini di tassazione, a regime per ciascun anno di imposta con l’ausilio di qualche esempio pratico per case o villette di medie dimensioni.

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

2 commenti

  1. Tasse-Fisco

    si

  2. Avatar

    Salve , sono proprietario al 50% di una villetta conbla mia ex moglie. Il tribunale ha assegnato a lei la casa, su cui grava ancora un mutuo al 50%. Posso acquistare un appartamento con le agevolazioni della prima casa? Graxie

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