Guida alle tasse sull’affitto – IRPEF sui canoni di locazione

irpef sugli affitti di caseParliamo di tasse sull’affitto, cioè la tassazione Irpef sui canoni di locazione (gli affitti) percepiti dal proprietario di casa senza applicazione della cedolare secca sugli affitti. In caso di affitto di un appartamento o casa senza applicazione della cedolare secca non è semplice capire quale sia il trattamento fiscale per chi affitta, ai fini delle imposte e delle tasse sul reddito Irpef.




Tassazione sugli affitti di immobili

Tralasciamo per un momento quindi tutto il discorso sulla cedolare secca o dell’imposta di registro e concentriamoci solo sulla tassazione dei canoni di affitto che il proprietario percepisce dalla locazione di un appartamento. Ai fini Irpef, quindi che rappresenta il reddito,  la tassazione sugli immobili per le persone fisiche (che dovrebbe come di consueto andare a tassazione secondo gli scaglioni Irpef) in realtà subisce una decurtazione derivante dal tentativo di allineare la tassazione sui beni immobili che svolgono la funzione di prima casa.

Abbattimento del reddito imponibile percepito sugli affitti

Per il calcolo delle tasse sugli affitti di immobili, ai finii Irpef, il proprietario potrà godere di alcune agevolazioni sotto forma di esenzione parziale del reddito percepito da assoggettare a tassazione Irpef. Il reddito tassato sugli immobili infatti sarà pari il canone ridotto del 5 per cento nel caso in cui  ex articolo 4, comma 74, della legge n. 92/2012) per gli immobili che non rientrano nelle categorie di seguito descritte.

Nel caso dei cosiddetti affitti a canone concordato ex di un immobile situato nei centri ad alta densità abitativa il canone di affitto percepito dal proprietario sarà  ridotto del 30 per cento.
Nel caso in cui si stia affittando un fabbricato riconosciuto di interesse storico o artistico e situato nella città di Venezia e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano il reddito percepito sui canoni di affitto sarà diminuito del 35 per cento. Da sapere: le addizionali regionale e comunale non sono dovute sui fabbricati su cui versate l’IMU tranne il caso di immobili concessi in locazione.


Locazione abituale senza servizi accessori

Se date in affitto un appartamento senza dubbio vi consiglio di applicare la Cedolare Secca per via della ridotta tassazione sostituiva sui canoni che va dal 10% al 19% ai fini IRPEF tuttavia è necessario fare una serie di considerazioni in base alla tipologia di locazione che ponete in essere. Laddove infatti vi limitiate a dare in affitto un appartamento sapete che esistono queste due opzioni: tassazione ordinaria in base agli scaglioni IRPEF o il regime della cedolare secca.

Nel primo caso il reddito imponibile a cui applicare gli scaglioni IRPEF sarà dato dal maggiore tra il canone contrattuale abbattuto del 5% e la rendita catastale rivalutata del 5% (al 99,9% il primo è più alto). Nel caso della cedolare invece abbiamo le due aliquote forfettarie su cui calcolare l’imposta sostitutiva come chiarito nell’articolo di approfondimento.

Tassazione del reddito fondiario

Il reddito fondiario sarà dato dal maggiore tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 5 per cento (mentre prima era del 15%) e la rendita catastale iscritta nel catasto rivalutata del 5%, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione e’ elevata al 25 per cento. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione è elevata al 35 per cento.

Laddove invece state dando in locazione unità locali, appartamenti, ville erogando anche servizi accessori come la biancheria o la prima colazione allora non si può più parlare di semplici redditi fondiari, ma entriamo nell’ambito di applicazione del reddito d’impresa definito dall’articolo 55 del Tuir e tassato con imposta Ires e Irap per cui immaginatevi di avere una tassazione del 27,5% ai fini Ires e 4,9% ai fini Irap. Vi segnalo a tal proposito l’articolo scritto dedicato alla tassazione dei Bed & breakfast. La base imponibile in modo molto semplice e riduttivo si determina come differenza tra costi e ricavi.

Qualora si faccia lo stesso ma senza farlo abitualmente, quindi solo occasionalmente, allora il criterio di individuazione è lo stesso per la quantificazione del reddito imponibile, ma si andranno ad applicare gli scaglioni IRPEF in quanto trattasi di redditi cosiddetti diversi in quanto derivanti da attività commerciali svolte in modo non abituale ex articolo 67 del Tuir, comma 1 lett. i).
La tassazione quindi andrà secondo le aliquote degli scaglioni Irpef che partono dal 23% e arrivano fino al 43%.

Dove indicare il reddito nel 730

I dati di tutti gli immobili posseduti andranno a confluire nel quadro RB della dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico eccetto quelli esenti.

Opzione per la cedolare secca

Il discorso viene a cadere ovviamente qualora si opti per il regime fiscale agevolato della cedolare secca sugli affitti che come sapete prevede il pagamento di una tassa piatta del 19% (ora abbassata) o del 21% da calcolarsi però sul 100 per cento del canone che è stata ulteriormente ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

http://www.tasse-fisco.com/case/cedolare-secca-10-convenienza-come-quando-scatta/17260/

Per quello che concerne l’iva e le imposte di registro sulla locazione invece nel caso si stia affittando un immobile abitativo o strumentale l’operazione è fuori campo Iva e l’imposta di registro da applicare alla locazione in estrema sintesi possiamo dire che è pari al 2% del canone annuo. Eccezione per i fondi rustici che pagheranno invece un’imposta di registro dello 0,50% e se si tratta di terreni edificabili o parcheggi o aree destinate a tale funzione l’imposta sarà di 168 euro o pari al 2%. Per completezza di analisi vi invito invece a leggere l’articolo sull’acquisto della prima casa che vi chiarisce quale è la tassazione nella compravendita immobiliare dal lato dell’acquirente sia ai fini dell’Iva sia dell’imposta di registro laddove possegga i requisiti prima casa.

Consultate anche la categoria immobili dove troverete tanti altri articoli interessanti con spunti e chiarimenti.

In sintesi

Il locatore ha la possibilità di scegliere di non far cumulare il canone annuo agli altri suoi redditi (sul cui totale andrà calcolata l’Irpef), optando per il regime fiscale agevolato della cedolare secca. Se si opta per il regime ordinario il reddito da tassare sarà costituito dal maggiore fra i due seguenti importi:

  • rendita catastale rivalutata del 5% (per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico va considerato il 50% della rendita catastale rivalutata)
  • canone annuo, ridotto del 5% (25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano; 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico).

Se il fabbricato si trova in un Comune ad alta densità abitativa, ed è locato a “canone concordato”, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone. In questo caso laddove dobbiate verificare la convenienza tra cedolare secca o regime ordinario sappiate che in questo caso la cedolare secca si applica nella misura del 10%.

Le imposte Irpef si pagano purtroppo anche sui canoni non riscossi

I canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti per morosità dell’inquilino non devono essere dichiarati solo se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità. In questo caso deve essere comunque dichiarata la rendita catastale.
Occhio perchè contrariamente a quanto si potrebbe pensare e forse su cui è incentrato tutto il Tuir relativo alle persone fisiche i redditi degli immobili a uso abitativo concessi in locazione, anche se non percepiti, sconteranno l’Irpef e fino a quando si conclude il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino (articolo 26, comma 1 del Tuir). In tale ipotesi, il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale. In assenza, invece, di un procedimento di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere “comunque dichiarato cosi come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo” (Circolare ministeriale n. 150 del 1999).

Cosa fare in caso di canoni impagati, non riscossi o di morosità dell’inquilino

Tuttavia esiste il meccanismo del credito di imposta che potete approfondire leggendo l’articolo dedicato proprio alla tassazione dei canoni di affitto non riscossi o morosità del conduttore.

Cosa conviene fare

Non esiste una configurazione di attività più o meno conveniente o almeno tale da poter giustificare un’opzione piuttosto che un’altra tra quelle viste sopra ma in questo caso posso consigliare solo di iniziare partendo da piccole attività magari svolte per periodi limitati dell’anno e vedere come va. Chissà che un domani non si riesca a mettere su una vera e propria attività imprenditoriale basata sulla locazione immobiliare…

Locazioni Brevi : cosa cambia dal primo giugno 2017

Con la Manovra Fiscale 2017 DL 50/2017 vengono introdotte alcune novità che avranno una diretta ripercussione sul mondo degli affitti delle case da parte di privati sia per il tramite di agenzie immobiliari sia per il tramite di portali on line. Nel seguito l’articolo che approfondisce in sintesi le novità, gli impatti introdotti.

Come funzionano le locazioni Brevi

http://www.tasse-fisco.com/case/locazioni-brevi-cosa-cambia-tassazione-sintesi-servizi-accessori-convenienza-cedolare/35957/

Vi ricordo

Di non fare troppo i furbetti che per non pagare le tasse dichiarano un canone bassissimo e poi il resto se lo fanno corrispondere in nero perchè esiste un valore minimo del caonone di locazione al di sotto del quale scatta l’accertamento fiscale da parte dell’agenzia delle entrate.

Canone minimo del contratto di locazione per evitare i controlli dell’agenzia delle entrate

Per approfondire potete leggere l’articolo dedicato proprio al canone minimo di locazione per non essere accertati dal fisco o agenzia delle entrate.

http://www.tasse-fisco.com/case/canone-affitto-minimo-accertamento-agenzia/12868/

Affittare solo una stanza nella propria abitazione: tassazione

http://www.tasse-fisco.com/case/abitazione-principale-affitto-una-stanza/85/

http://www.tasse-fisco.com/case/imu-prima-dovuta-quando-come-si-paga-esenzione-casi-particolari/39993/

Credito Imposta sugli affitti: come funziona, a chi spetta e quanto vale


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42 Commenti

  1. Salve, vorrei porle un quesito ho fittato per 800 euro al mese un capannone industriale il 21 luglio del 2015 e non ho mai ricevuto 1 euro dallinquilino a marzo gli ho inviato tramite il legale uno sfratto per morosita divenuto effettivo il 1 aprile 2016, sulla dichiarazione dei redditi come mi comporto? Dovrò ugualmente dichiarare i fitti non percepiti? Grazie

  2. Buongiorno,siamo residenti all’estero, siamo in affitto,abbiamo un appartamento in Italia che abbiamo affittato a 450 euro,come,quando e quanto dovremmo pagare le tassi,

  3. salve vorrei un’informazione
    se acquisto un immobile del valore di 120000 all’ estero , ma sempre all’interno dell’ UE e lo voglio affittare a 1000 euro mensili ,dovrei pagare lo 0.76 % di ivie (912 euro annui) come possessore di seconda casa all’estero, ma quanto dovrei pagare di tasse allo stato italiano sugli introiti prodotti dall’affitto ?

  4. Buongiorno
    Io e mio marito possediamo un appartamento di cui paghiamo un mutuo che abbiamo dato in affitto e fino a settembre ho sempre pagato le tasse con il metodo vecchio a settembre ho fatto regolare richiesta per passare a cedolare secca. Vorrei sapere in questo momento di passaggio a novembre quante tasse dovrei pagare calcolando che di affitto alla anno sono €6000 e tra giugno luglio e settembre ho già pagato €890 di tasse. Grazie

  5. Salve a tutti, vi chiedo aiuto.
    Io lavoro e guadagno circa 400 euro al mese. Ma ho casa di proprietà, sulla quale pago il mutuo,affitta e percepisco altri 400. No so se non posso più dettare il mutuo dal 730?

  6. salve, mi sono trasferita da poco a Roma (ho un contratto lavorativo di 6 mesi).
    Ho visto una casa interessante ed il proprietario mi ha proposto un contratto di tipo transitorio di sei mesi; pensavo che questo tipo di contratto fosse regolato da un canone di tipo concordato, ma il proprietario dice che non volendosi avvalere della cedolare secca, il canone è libero e lo stabilisce lui.
    E’ corretto?

  7. Si nella stragrande maggiornaza dei casi si; valuti anche quella al 10% vedendo prima però a quanto ammonta il canone concordato e poi decide.

  8. Buonasera, le volevo porre una domanda, se nel caso si fossero una decina di appartamenti a 50 e 50 con un’altra persona, con un canone annuo totale di circa 50.000 converrebbe passare al regime della cedolare secca o quello irpef?

  9. Buonasera, avendo uno stipendio di 1300 euro mensili netti e percependo un affitto ( unica casa di proprietà in cui non vivo) di 350 euro mensili con contratto cedolare secca quanto dovrei pagare di tasse? Mi hanno fatto un conteggio che mi sembra esagerato, prima rata da 1900 euro, seconda rata da 600 euro circa… Negli anni passati sono sempre andata in pari o piccoli rimborsi per spese mediche. Possibile che 4200 euro di entrate in più abbiano fatto balzare a 2500 euro le mie tasse? Nemmeno il mio compagno con 8000 euro di liquidazione per cambio azienda ha pagato tanto! Grazie mille

  10. mia moglie ha ereditato il 50% di un appartamento ed il 50% di un canone annuo di 4200 euro ,ammontante per lei a 2100 euro .Fino ad oggi fiscalmente mia moglie era a mio carico e fruivo di detrazione per il coniuge (sono libero professionista).Quest’anno dovra’ presentare la sua dichiarazione separata dalla mia anche se il suo unico introito è stato questo canone e perdero’ la detrazione ,oppure ,non superando lei i 2800 euro ,potro’ tenerla ancora fiscalmente a carico ? mio cognato che si trova nellamia stessa condizione ,presso lo studio dove si e’ recato ,in due giorni diversi ,ha ottenuto due pareri esattamente opposti. Grazie per una eventuale risposta

  11. Diciamo che va un troppo veloce come scrive e non credo di aver capito Bene. Sua moglie è a suo carico? Le spese di manutenzione straordinaria sull’immobile, nel rispetto anche degli altri requisiti richiesti, dovrebbe poterle detrarre.

  12. sono un operaio mia moglie non lavora avendo lei ereditata 2 appartamenti gli ha affitati per un totale di 6000 euro,lo scorso annno
    mi hanno tratenuto in busta paga dalla dicchiarazione rediti 3500 euro quest’anno davo 3800.Considerando che una è arredata che devo pagare le munutenzioni straordinarie che mi hanno tolto le agevolavione di mia moglie,mi convieni affittare le case?

  13. Tu segnalalo all’agenzia delle entrate o alla guardia di finanza oppure fagli uno scherzo: chiamalo e digli che sei stata invitata ad un contraddittorio con l’agenzia delle entrate che voleva avere informazioni su una presunta locazione…lui dovrebbe a quel punto correre a registrarlo.

    A parte gli shcerzi…tu rischi di pagare le sanzioni ai fini delle imposte di registro lui anche qualcosa di più.

  14. Ho una domanda: vivo in affitto da diversi anni e, nonostante io abbia chiesto al proprietario una copia del contratto REGISTRATO (visto che ho dato i soldi per la regolare registrazione), non l’ho ancora ricevuta. Lui adduce a scuse, una volta non c’è, una volta è in ritardo, un’altra volta è all’estero. Mi chiedo: cosa rischio io se lui non ha registrato il contratto di affitto?? E come si può applicare in modo intenso la lotta all’evasione? Leggevo questa roba:

    ma se non collaboriamo tutti… mi sembra abbastanza inutile, no?

  15. Al mio commercialista ho chiesto a quanto ammontano le tasse su un affitto di un fondo commerciale. Mi ha detto che essendo in prima fascia come reddito ammonterebbero intorno al 27-28% della tariffa di locazione..

    è possibile sia una percentuale così alta?

    In pratica affidando un C1 a 500 Euro/mese, togliendo i 1500 annui dell’IMU me ne rimangono in tasca mensilmente solo la metà?

  16. salve,
    ho una domanda in merito al reddito d’impresa…se una S.a.s. è proprietaria di immobili a uso residenziale, essa pagerà anche l’ires o solo l’irap??? (oltre che la IUC ovviamente).
    Quindi, qual’è il regime fiscale di una S.a.s. che da in affitto i propri immobili??
    GRAZIE….

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