Imposta di registro e registrazione delle locazioni immobiliari e affitti: Guida fiscale al calcolo e versamento

Il calcolo dell’imposta di registro sugli affitti e le locazioni immobiliari di case o abitazioni resta invariato nei casi in cui non si decida di aderire alla cedolare secca: qui trovate una piccola guida fiscale sulle locazioni immobiliari per chi deve dare in affitto o locazione immobili o fabbricati strumentali, abitativi, aree edificabili, fondi rustici e si trova a dover calcolare le imposte di registro o di bollo e procedere al pagamento in cui trovererete anche i riferimenti per i nuovi adempimenti al catasto per la comunicazione delle variazioni degli affitti (modello 69 e cdc).

Chi deve presentare il contratto per la registrazione
I soggetti obbligati alla registrazione del contratto di locazione o affitto sono coloro che affittano il fabbricato o l’immobile o l’appartamento sempreché i contratti siano stati stipulati in forma scritta privata non autenticata, o anche semplicemente se si è stipulato un contratto verbale nei casi in cui la Legge lo consente, o anche dal Notaio che autentica il contratto o che lo stipula dinnanzi alle parti. Ma può accadere anche che gli stessi agenti che hanno curato la locazione.

Dove effettuare la registrazione
Il contratto di locazione o di affitto degli appartamenti, dei fabbricati o degli immobili ma anche dei terreni dovrà essere presentato presso qualsiasi Ufficio dell’Agenzia delle Entrate nel caso in cui il contratto sia stato stipulato in forma scritta privata non autenticata o anche a voce mediante contratto cosiddetto verbale (a cura delle parti contraenti), o presso quella di competenza del notaio qualora ci si serva di un Notaio (ma in questo caso l’obbligo è a carico del notaio). Può essere fatta anche in qualunque ufficio e poi rsterà quello per tutta la durata del contratto pertanto potete decidere voi.

Quando effettuare la registrazione
La registrazione dei contratti di locazione sono soggetti alla scadenza dei trenta giorni per la registrazione a partire dalla data di stipula o se inferiore dalla decorrenza del contratto (cfr 68 della L. 21.11.2000 n. 342 e art 16 del DPR 131 del 1986 o testo unico imposte di registro).

Come effettuare la registrazione del contratto di affitto
La registrazione dei contratti di locazione o di affitto immobiliari può essere fatta sia attraverso la consegna del materiale cartaceo comprensiva del versamento del modello F23 per l’imposta di registro da pagare che vedremo in seguito presso la banca, la posta o il concessionario della riscossione di Equitalia o anche per via telematica utilizzando il software dell’agenzia delle entrate.

Come si effettua la registrazione del contratto di affitto 

La documentazione necessaria per la registrazione del contratto di locazione
Dovreste sempre avere minimo tre copie del contratto di locazion in quanto una va al locatore una va al conduttore e la terza appunto dovrebbe essere depositata all’agenzia delle entrate in originale con una copia ggiuntiva.
Oltre alle copie anche una marca da bollo ogni 4 facciate da 14,62 euro da mettere sulla prima facciata, e poi inserire anche il nuovo modello 69 compilato (a tal proposito consulta la guida fiscale alla compilazione del modello 69 e cdc.

Dal 3 febbraio 2014 invece andrà utilizzato la nuova modalità di registrazione del contratto di locazione con il modello RLI . Vi ricordo che le parole in celeste sono rimandi agli articoli di approfondimento per cui per approfondire queta nuova modalità leggete l’articolo sul modello RLI. Vi segnalo comunque che è consentito un periodo transitorio in cui è possibile utilizzare la precedente modalità di registrazione

Possiamo trovarci di fronte a diverse fattispecie che possiamo riassumere brevemente in:

Locazione affitto di Terreni
Locazione fabbricato strumentali impresa

Quanto versare a titolo di imposa di registro sulle locazioni

Nuova tassazione sulle locazioni immobiliari
Il nuovo regime fiscale dal 2012 previsto per le locazioni di immobili strumentali  prevederò un regime di esenzione Iva ed imposta di registro dell’1% o con opzione Iva al 21%.

Il regime fiscale invece per le locazioni di fabbricati abitativi prevede che  sia il regime di esenzione quello di naturale con un’aliquota del 2% ai fini dell’imposta di registro. Laddove inoltre il locatore sia la stessa impresa di costruzione o di ristrutturazione l’aliquota Iva scenderà al 10% con opzione esplicita e l’imposta di registro sarà fissata nella misura di 67 euro.

Nuova tassazione sulle cessioni e acquisti immobiliari
Nel caso di immobili strumentali si farà riferimento al solito alla data di ultimazione dei lavori. Se l’immobile strumentale viene ceduto prima dei cinque anni da parte del costruttore o dell’impresa di ristrutturazione il regime Iva sarà imponibile e l’aliquota dipenderà dalle caratteristiche dell’immobile e del soggetto acquirente, mentre l’imposta di registro sarà fissa di 168 euro mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno complessivamente pari al 4%. Se la cessione avviene dopo cinque anni nulla cambia rispetto all’esempio visto sopra ai fini del registro e delle ipocatastali, ma il regime iva diventerà quello di esenzione salvo opzione come anche nle caso in cui il venditore è un soggetto diverso dal costruttore o ristrutturatore.

Nel caso di Immobili abitativi anche ci si comporterà come visto sopra prendendo come data di riferimento lo spartiacque dei cinque anni al di sotto di cui il regime Iva sarà quello di imponibilità mentre oltte i cinque anni sarà esente. Stesso discorso visto sopra nel caso di cessione di soggetti diversi dall’impresa di costruzione o ristrutturazione.

Nel caso di un Fabbricato ad uso abitativo ossia una casa o appartamento si applica un’imposta di registro pari al 2% della base imponibile che sarà pari al canone annuo o 168 euro nel caso si parli di fabbricati appartenenti alla categoria dell’edilizia convenzionata locati dalla stessa impresa che costruisce il fabbricato. Nel caso di contratto di affitto che prevede un canone agevolato ex Legge 431 del 1998 in un comune coniderato ad alta densità abitativa allora l’imposta di regsitro sarà pari al 70% dell’imposta di registro ordinaria. Da sapere che il primo anno del contratto si versa un’imposta che è fatta a titolo di registrazione mentre per gli anni successivi si versa un’imposta cosidetta per le annualità successiva dello stesso valore, solo che viene cambiato il codice tributo da indicare nel modello F23.

Nel caso di Fabbricato strumentale per natura applicheremo l’1% nel caso in cui siano soggetti passivi iva o 2% negli altri casi. In caso di locazione di fondo rustico l’imposta di registro scende allo 0,50%. Negli altri casi si applicherà il 2%.

Il versamento dell’imposta di registro può avvenire anticipatamente con riferimento a tutto il periodo di durata del contratto o anche annualmente (scelta consigliata anche se può scaturire una dimenticanza ogni anno).
L’imposta di registro dovute sulle locazioni è dovuta entro 30 giorni dalla scadenza di ogni singola annualità considerando anche eventuali adeguamenti del canone di affitto ed è dovuta da entrambi i soggetti in quanto solidalmente responsabili al pagamento del tributo.

Pagamento dell’imposta di registro in un’unica soluzione
Nel caso in cui si opti per il pagamento dell’intero periodo di durata del contratto di affitto si dovrò tenere conto anche delle percentuali di sconto pari alla metà del tasso di interesse legale che ogni anno cambia come abbiamo visto, e che varia a seconda della durata del contratto e che sono:

Percentuale di sconto secondo anno: 3,00%
Percentuale di sconto terzo anno: 4,50%
Percentuale di sconto quarto anno: 6,00%
Percentuale di sconto quinto anno: 7,50%
Percentuale di sconto sesto anno: 9,00%
Percentuale di sconto settimo anno: 10,50%
Percentuale di sconto ottavo anno: 12,00%
Percentuale di sconto nono  anno: 13,50%
Percentuale di sconto decimo anno: 15,00%

L’importo minimo comuqnue sarà pari a 67 euro. Se invece parliamo di contratto a tempo indetemrinato allora si calcola una imposta di registro pari alla durata dichiarata del contratto dal soggetto che ne richiede la registrazione.

Quali codice tributo in F23 (leggi anche articolo di approfondimento dui codici tributo imposta di registro su locazione
I codici tributo da utilizzare sono suddivisi in base alla tipologia di fabbricato e alla durata del contratto e sono
107T
pagamento anticipato per l’ intero periodo
115T versamento annuale per la prima annualità
112T versamento annuale per  annualità successive
116T contratti di locazione finanziaria le leasing per il canone variabile
108T locazione affitto di fondi rustici
109T registrazione di altri atti, contratti verbali o denunce
114T registrazione di proroghe di contratti di locazione e di affitti
110T cessione di contratti
113T risoluzione di contratti
671T sanzione ravvedimento operoso imposta di registro
731T interessi di mora al tasso legale

Con il nuovo modello F24 Elide per la registrazione dei contratti di locazione infatti diverrà obbigatorio dal primo gennaio 2015 utilizzare il modello F24 che come sappiamo può essere versato anche tramite il comodo home banking per cui da casa.

Nella tabella successiva trovate i codici tributo da utilizzare per la compilazione ed il successivo versamento:

Imposta di registro per prima registrazione 1500
Imposta di registro per annualità successive 1501
Imposta di registro per cessioni del contratto 1502
Imposta di registro per risoluzioni del contratto 1503
Imposta di registro per proroghe del contratto 1504
Imposta di bollo 1505
Tributi speciali e compensi 1506
Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1507
Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1508
Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi 1509
Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi 1510
Imposta di registro avviso di liquidazione dell’imposta irrogazione delle sanzioni A135
Imposta di bollo avviso di liquidazione dell’imposta irrogazione delle sanzioni A136
Sanzioni avviso di liquidazione dell’imposta irrogazione delle sanzioni A137
Interessi avviso di liquidazione dell’imposta irrogazione delle sanzioni A138

Nel testo ci sono i link che approfondiscono le fattispecie a seconda delle diverse categoria di immobili come per esempio l’articolo dedicato alle tassazione delle abitazioni date in locazione, o alla  locazione e affitto di fabbricati strumentali, Locazione affitto di Terreni.

Acquisto della casa
Se siete poi interessati all’acquisto potete leggere l’articolo dedicato alle agevolazioni prima casa ai fini dell’imposta di registro

Il nuovo modello 69
Nuovo obbligo e adempimento relativo alla comunicazione variazioni delle locazioni con modello 69 o modello Cdc delle variazioni al catasto, proroghe, sfitti, rinnovi, variazioni nei contratti di affitto o locazione immobiliare, con una guida fiscale alla compilazione del modello 69 e cdc.

Vi segnalo inoltre un interessante articolo dedicato alla Visura Camerale o Catastale e alle diverse modalità per rihciederla ed ottenerla oltre ovviamente ad eventuali costi.

Chiudo consigliandovi, chiaramente, di acquistare la nostra super-GUIDA:

La prima pagina della Guida, in formato PDFGUIDA alla Cedolare Secca
sugli affitti 2014

 

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19 Commenti

  1. Non si fà cenno alle case vacanza che normalmente vengono locate per brevi periodi (meno di 30 giorni). Quel’è la normativa per tali abitazioni?
    Ringrazio anticipatamente.
    Mare

  2. Ciao Silvana,
    come va? avevo postato un articolo sempre sull’argomento anche per le case vacanze che era collegato con questo. Se non lo trovi lo cerco io domani, altrimenti ci scrivo un post così magari può essere utile anche ad altri.
    Saluti,

  3. Buongiorno, in qualità di proprietario ho registrato in data 01.12.010 un contratto di locazione libera versando l’imposta di reg. Quest’anno, ho optato per la cedolare secca dandone comun.ne con R.R.

    La mia domanda verte circa il vers.to dell’imposta di registro.
    Sono tenuto a versarla anche se ho scelto la cedolare secca nel 2011 ma avendo registrato il contratto il preedente anno?
    Vi ringrazio per la vostra risposta, evitandomi cosi’ una lunga attesa presso gli Uff. Finaniari, per chiedere lumi.
    Cordiali saluti, sentitissimi ringraz.ti.

  4. Ciao Antonio,
    se parli dell’acconto si, sempre che tu superi il minimo da versare i minimi. Prova anche a leggere l’articolo dedicato proprio all’acconto sulla cedolare secca che andrete a versare entro il 30 novembre.

  5. Buongiorno e complimenti,
    In caso di locazione riguardante un immobile adibito a uffici, strumentale per natura, di proprietà dei due soci di uno studio associato di professionisti, il contratto potrà essere intestato in capo ai singoli soci o dovrà necessariamente essere intestato allo studio?

    grazie

  6. Farei dipendere la scelta dala circostanza che lo studio ha o meno una sua personalità giuridica.

  7. Buongiorno.
    Ho un appartamento che intendo affittare con contratto 4+4. Mi sono fatta l’idea che stante la mia situazione reddituale ( non percepisco alcun reddito) a me convenga il regime di tassazione ordinaria e non quello derivante dall’applicazione della cedolare secca. Non ho reddito da lavoro , sono a carico di mio marito, facciamo il 730 congiunto e siamo in regime di separazione dei beni. L’aliquota applicata sull’affitto , sull’85% se ho capito bene, è del 23% che è la mia fascia di reddito, o del 38% che è la fascia di reddito di mio marito?
    E oltre all’Irpef e all’imposta di registro annuale bisogna pagare altre tasse sull’affitto percepito?
    Grazie infinite

  8. No nella tassazione ordinaria solo irpef, imposta di registro e imposte di bolo al momento della registrazione ma stiamo parlando di 14,82 euro ogni 4 facciate del contratto di locazione

  9. dovrei fare la proroga per un contratto di un posto auto intestato ad una societa’ la prima registrazione nonostante fosse inferiore l’importo abbiamo pagato il minimo di 67 euro, per le proroghe si puo’ pagare l’1% (IVA) o 2% o bisohna pagare sempre il minomo? in tal caso e’ ridicolo perche’ l’importo mensile della locazione e’ addirittura inferiore grazie

  10. Lo so ma in queti cso hanno deciso per 67 euro minimo

  11. Lo so ma in questi casi hanno optato per un’imposta di registro in misura fissa di 67 euro.

  12. L’applicazione dell’aumento annuale ISTAT è obbligatoria?
    Non so se è di vs. competenza ma vorrei sapere se esiste una qualche norma che stabilisca se l’affitto va pagato presso il domicilio del conduttore o presso quello del locatore; tale norma sarebbe importante anche per stabilire a a chi competono le spese di bonifico quando questa sia la modalità scelta per il pagamento dell’affitto. A tale proposito ho trovato l’art. 1182 del codice civile ma qui si tratta di contratti in generale; mi chiedevo se non ci sia qualcosa di specifico per i canoni di locazione.
    Grazie

  13. Per un semplice rinnovo si deve presentare il mod. 69 ?

  14. Siamo di una cooperativa sociale, ci siamo accordati con un proprietario per 500 mensili 1° anno e 600 euro per gli anni successivi. Dobbiamo fare un contratto unico indicando i due importi o bisogna fare due contratti? uno transitorio e che ci venga promesso un secondo contratto a 600?

    Per noi con partita iva sarebbe un bene strumentale pertanto, quanto si paga di imposta di registro?

    Grazie e complimenti per la completezza.

  15. Ci sono diverse esigenze per cui vi posso consigliare di inserire già nel primo contratto le due previsioni di canone per evitare che ci ripensi. Verso l’agenzia delle entrate non versate subito l’imposta di registro sull’intero contratto ma versatela annualmente in modo tale che quest’anno ne verserete una sull’importo di mille euro e l’anno successivo invece farete una variazione del contratto con 67 euro ed indicherete la nuova imposta di registro da versare. OK?

  16. ho in essere un contratto d’affitto per il quale è in atto un atto di intimazione di sfratto per morosità…. scade l’annualità….. l’inquilino continua a non pagare l’affitto e a non andarsene….come mi devo comportare per la tassa annuale di registrazione allo scadere dell’annualità?… la devo pagare lo stesso?

  17. Purtroppo si e le dirò di più…anche le tasse sui canoni non riscossi

  18. Ho locato un immobile uso abitazione con contratto libero 4+4, che prevedeva l’aumento istat.
    Sono al 3° anno e visto la puntualità e correttezza degli inquilini, non sto applicando l’aumento ISTAT. Ogni anno mi faccio firmare una comunicazione in cui li informo della agevolazione. Tra l’altro il canone mi viene corrisposto con bonifico bancario.
    Io ho sempre pagato annualmente l’imposta di registro per gli anni successivi tenendo a base l’importo annuale del canone originario di locazione indicato in contratto, che corrisponde all’importo da me effettivamente percepito.
    E’corretto?

  19. In linea di massima si. Ravvedo solo il fatto che forse è come se lei avesse modificato il contratto che invece prevedeva l’aumento Istat per cui al più potrebbe fare un salto in agenzia delle entrate e chiedere come fargli risultare questa cosa. Dubito però che lei sarà mai accertato per una cosa del genere. La possibilità mi sembra più che remota. Per la modifica si tratterebbe comuqnue di pagare in questo caso un’impota di registro di 67 euro, per cui valuti lei se procedere o meno.

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