Guida Fiscale alla Cessione di terreni agricoli edificabili per donazione e successione: redditi e tasse

omini puzzle costruisce terreniLa guida fiscale sulla cessione di terreni agricoli, edificabili, lottizzati anche in caso di donazione o successione spiega come la vendita del terreno determina redditi soggetti ad Irpef da indicare nella dichiarazione dei redditi e su cui pagare le imposte e tasse in modo diverso a seconda della tipologia di terreno.




Le principali fattispecie che si possono presentare sono:

  • cessione di terreno lottizzato o su cui sono state avviate opere per renderlo edificabile (art 67, lettera a),
  • cessione di terreno agricolo acquistato da meno di cinque anni (art 67, lettera b)
  • cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria (edificabile) in virtù degli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (art 67 lettera b)
  • Fattispecie particolari di successione e/o donazione.

Strumenti per capire come funziona la tassazione

Vi dico subito che gli elementi principali a cui ruota attorno la tassazione della vendita del terreno riguardano le caratteristiche principali dello stesso e l’intervallo di tempo che intercorre tra la data di acquisto originaria e quella di cessione. Il legislatore come al solito va a caccia degli speculatori per tassarli di più per cui diviene importante per lui comprendere se state vendendo, comprando e vendendo terreni per marginare guadagno tramite plusvalenze. L’edificabilità inoltre del terreno infatti incide sulle potenzialità economiche dello stesso mentre l’intervallo di tempo ci dice se vi è un intento speculativo dietro la cessione o almeno questa è l’assunzione che ne fa il legislatore fiscale.

La plusvalenza tassabile eventualmente derivante dalla vendita del terreno sarà data dal Prezzo di vendita meno il prezzo di acquisto originario.

Prezzo di acquisto del terreno

Per i terreni suscettibili di utilizzazione il prezzo di acquisto originario sarà dato dal prezzo di acquisto + costi accessori + coefficiente rivalutazione ISTAT + INVIM (eventuale). Per costi accessori si intendono a titolo di esempio le imposte di registro, tasse, oneri di urbanizzazione, lottizzazione addizionati pro quota in base ai metri quadri.
Per i terreni acquistati per successione o donazione si prenderà il valore contenuto nella dichiarazione di successione, oneri accessori e INVIM (se presente).
Per i terreni acquistati per donazione si prenderà il valore contenuto nell’atto di donazione a cui si sommano gli oneri accessori e INVIM (se presente)

Vendita terreni lottizzati

Laddove il terreno sia stato acquistato da più di 5 anni rispetto all’inizio della lottizzazione si dovrà prendere il valore del terreno al quinto anno procedente. Nel caso in cui il terreno sia stato acquistato per successione, donazione o a titolo gratuito si prenderà il valore normale al momento di inizio dei lavori di lottizzazione.

Cessione terreni non edificabili posseduti da meno di cinque anni

Rilevano ai fini IRPEF, ossia sono tassabili con gli scaglioni di reddito le cessioni di terreni edificabili se prima della cessione non sono stati oggetto di opere di lottizzazione di cui sopra di opere che sono state condotte al fine di renderli tali, sia terreni che sono considerati edificabili, o siano posseduti da meno di cinque anni, escludendo il caso in cui tali terreni siano entrati nella sfera di disponibilità per successione (quest’ultimo caso in cui opera la condizione esimente). Visto che siamo in argomento se volete approfondire anche l’argomento relativo alle imposte sulle donazioni e trattamento fiscale potete farlo con le parole scritte in celeste che nascondono articoli di approfondimento. La ratio normativa del procedimento è quella di scoraggiare l’acquisto di terreni agricoli per finalità meramente speculative.


Nel seguito Irpef Vigenti:

Scaglioni di reddito Irpef Aliquota Irpef (%) Imposta da pagare Irpef
fino a euro 15.000,00 23 23% sull’intero importo
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 27 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 38 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 41 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00
oltre a euro 75.000,00 43 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00

Il Legislatore al fine di sostenere il settore agricolo non solo ha introdotto degli strumenti e delle agevolazioni tese a detassare il reddito agricolo ma ha anche introdotto anni e anni fa (e mantenuto nel tempo attraverso le proroghe) la possibilità di rideterminare il valore dei terreni con il pagamento di una imposta sostitutiva secca.

Cosa significa questo?

Significa che pagando un’imposta ridotta potrete abbattere il valore della plusvalenza tassabile avendo così un beneficio fiscale.

Esempio

Se prendiamo un terreno con un costo di acquisto di 10 mila euro e prezzo di vendita di 40 mila euro. Questo genererebbe una plusvalenza tassabile di 30 mila euro. Applicando gli scaglioni di reddito Irpef avreste (15.000*23%) +(30.000-15000)*27%=  7.500 euro a titolo di Irpef

La rideterminazione del valore di acquisto di un terreno può essere molto vantaggiosa in quanto in questo caso paghereste un’imposta sostitutiva dell’8% sul valore del terreno periziato a 30 mila euro. L’imposta sostitutiva sarà pari a 2.400 euro.

Questo pagamento farà si che il valore fiscalmente riconosciuto ai fini della plusvalenza sarà pari a 30 mila e non più a 10 mila. Se lo venderete budini a 30 mila la vostra plusvalenza tassabile sarà pari a zero. Avrete budini risparmiato (7500-2.400)= 5.100 euro…..niente male per essersi letto un articolo gratis su internet.

Vi resterà però da pagare il perito per la perizia del terreno, quello si, ma il risparmio c’è ed è evidente oltreché sostanzioso.

Regime fiscale applicabile in via ordinaria

La vendita di terreni agricoli comprensivi delle relative pertinenze sono sottoposti ad una tassazione indiretta, sotto forma di imposta di registro, del 15%  a cui si aggiungo imposte ipocatastali del 3% (ipocatastali = ipotecarie + catastali: un’imposta ipotecaria del 2% ed una imposta catastale dell’1%) laddove siano ceduti a favore di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli professionali, coltivatori diretti a titolo principale o di associazioni o di società cooperative (cfr Legge n. 153 del 1975).

NOVITA’ DAL 2014 e proroghe

Dal primo gennaio 2014 la tassazione dell’imposta di registro per gli acquisti di terreni agricoli da parte di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali scende al 12%
Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (IAP) gli acquisti di terreni agricoli ed i fabbricati rurali annessi come pertinenze pagano l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria in misura fissa di 200 EURO e l’imposta catastale in misura proporzionale dell’1%. La vendita di terreni agricoli invece paga l’imposta di registro del 12% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di e 50 euro.

Per gli enti invece e le organizzazioni le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno applicate nella misura fissa di 200 euro ciascuna gli atti di trasferimento a titolo gratuito di beni di qualsiasi natura (beni immobili, mobili, ecc.) sempre che siano effettuati nell’ambito di operazioni di riorganizzazioni di enti appartenenti per legge alla medesima struttura organizzativa politica, sindacale, di categoria, religiosa, assistenziale o culturale.

Imposta sostituiva per pagare meno imposte sulla plusvalenza

Sarà possibile anche fruire di un regime agevolato di rivalutazione del valore dei terreni al valore di mercato (determinato con perizia) grazie al pagamento dell’imposta sostitutiva che ogni anno varia e attualmente si attesta all’11% (prima 4%) da applicare al valore di base. Questa imposta porterà in pratica ad allineare il valore  di acquisto originario al nuovo valore di mercato e valido ai fini fiscali in modo che la successiva cessione determinerà una plusvalenza fiscale tassabile praticamente nulla, riducendo o azzerando le imposte da versare al momento della cessione. Se dovesse emergere comunque una plusvalenza questa sarebbe ridotta in virtù del nuovo valore del terreno rideterminato e riconosciuto con il pagamento dell’imposta sostitutiva e pari al valore della perizia. (cfr Legge n.448 del 2001).

Già da subito il valore del terreno oggetto di rivalutazione non potrà essere un valore superiore al valore di perizia che esprime il massimo valore su cui potremo pagare l’imposta sostitutiva per il riconoscimento fiscale del maggior valore.

Potete procedere alla rideterminazione del costo del terreno e al pagamento dell’imposta sostitutiva che vi permette, sempre che siate persone fisiche, enti non commerciali, società semplici e anche nel caso siete soggetti che non risiedono fiscalmente in Italia ma che avete nel territorio degli immobili, la possibilità di pagare una imposta sostitutiva per far riconoscere già fiscalmente il valore del terreno, indicato in una perizia giurata di stima e depositata presso la cancelleria del tribunale o un giudice di pace o anche, come avviene nella stragrande maggioranza dei casi, autenticata dal Notaio. L’imposta sostitutiva potrà essere versata anche in 3 rate o in un’unica soluzione con modello F24. Questa possibilità viene concessa da un istituto che viene prorogato ogni anno ma vi consigliamo sempre di verificare prima.

Per i terreni che sono stati rivalutati con questa imposta sostitutiva dell’11% il valore che si prende per determinare la plusvalenza eventualmente tassabile è dato dalla differenza tra valore pattuito e valore fiscale del terreno (questo ultimo pari al valore rideterminato con la perizia ed il pagamento dell’imposta sostitutiva ridotta). In pratica con il pagamento dell’imposta sostitutiva sfuggite alla tassazione secondo i ben più elevati scaglioni Irpef (il più piccolo vi dico solo che è pari al 23%) pagando la ridotta imposta sostitutiva del 11%.

Chiarimenti dall’agenzia delle entrate sulla tassazione della plusvalenza sui terreni edificabili

L’agenzia delle entrate nella risoluzione 53/E del 27 maggio 2015 asserisce che colui che vende terreni edificabili rivalutati precedentemente con applicazione dell’imposta sostitutiva del 4 per cento applicato sul valore di perizia non fa alcuna plusvalenza in quanto per il calcolo della plusvalenza  si deve fare sempre riferimento al valore rivalutato. Nel passato invece alcuni uffici ti accertavano se ti attestavi al di sotto del valore di perizia ma finalmente ha riconosciuto che il valore di scambio può attestarsi anche al di sotto.

Fattispecie: il terreno in comunione di beni con il coniuge

In questo caso la rivoluzione può essere effettuata anche da uno solo dei due coniugi pur se la perizia comunque dovrà essere condotta su tutta la proprietà del terreno.

Fattispecie: terreno in usufrutto e diritti reali di godimento

Nel caso di rivalutazione di terreni posseduti in virtù di diritti reali di godimento sarà possibile procedere ugualmente alla rivalutazione da parte del nudo proprietario o del nudo proprietario.

Tassazione vendita terreno agricolo

Nel caso della vendita di un terreno prima di tutto possiamo dire che la plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto aumentato dei costi e oneri accessori sopra descritti a titolo di esempio.

Per quello che concerne la tassazione invece vi anticipo che, contrariamente agli altri casi, nella cessione del terreno agricolo la plusvalenza sarà sommata alle alre componenti di reddito e sarà soggetta a tassazione ordinaria per scaglioni IRPEF.

Tuttavia il contribuente potrà richiedere al Notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva sul reddito pari attualmente al 26%.

Naturalmente prima di chiederne l’applicazione andrà fatta una verifica del prelievo anche se vi posso anticipare che tiranne rari casi di cessione di terreni di modesto valore e contribuente privo di altri redditi o redditi modesti l’applicazione della sostitutiva conviene sempre.

Terreno agricolo acquisito per successione o donazione

Nel caso di vendita di un terreno che prima era stato conseguito da un soggetto ed era stato anche rivalutato con il pagamento dell’imposta sostitutiva, la plusvalenza si applica eliminando dal prezzo di vendita concordato tra le parti il valore dichiarato nella denuncia di successione o nell’atto di vendita a seconda che il venditore sia l’erede del de cuius o il donatario.
Nelle fattispecie particolari di usufrutto donazione o successione infatti la rivalutazione compete sia al nudo proprietario che all’usufruttuario mentre il nudo proprietario non può rivalutare limitatamente alla parte corrispondente all’usufrutto perchè ancora non ne ha il possesso.
Se invece parliamo di donazione il costo da rivalutare è quello fiscalmente rilevante in capo al donante e dove per costo fiscalmente rilevante si intende quello che avete indicato nella dichiarazione di donazione.

Per i terreni vi invito a leggere il nuovo articolo di approfondimento dedicato alla successione dei terreni e alla compilazione della successione online.

Fabbricati e Terreni costruiti o acquistati da meno di 5 anni e imposta sostitutiva del 26%

Partiamo con il dire che stiamo parlando di fabbricati e terreni (non suscettibili di utilizzazione edificatoria o lottizzati) acquistati o costruiti da meno di 5 anni potranno, beneficiare per il riconoscimento del maggior valore fiscale come da perizia con il pagamento di una imposta sostitutiva del 26% da richiedere al momento della stipula dell’atto notarile dal Notaio.(cfr L.266 del 2005 , comma 496).
Per “suscettibili di utilizzazione edificatoria” intendo terreni che sono considerati edificabili dal piano regolatore generale o da altri strumenti urbanistici vigenti al momento di stipula dell’atto. In caso di successione la plusvalenza invece non è tassata.

Vendita di terreni lottizzati o soggetti ad opere di edificabilità

Per terreni lottizzati al completamento della procedura amministrativa che si conclude con la delibera da parte del Comune dove è situato il terreno, anche se si può parlare di lottizzazione già dal semplice permesso a costruire rilasciato sempre dal Comune.

La lottizzazione è un complesso di opere che serve a rendere edificabile un terreno agricolo. Il complesso di opere è finalizzato a creare le opere di urbanizzazione e i servizi per soddisfare i bisogni della collettività come fognature, allaccio acqua, strade, luci, etc.

Nel caso di terreni lottizzati la plusvalenza è data dalla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto maggiorato degli oneri accessori come imposte di registro, tasse, spese di lottizzazione e urbanizzazione (anche se sostenute dal comune),

Purtroppo nel caso di questi terreni non trova posto l’esimente temporale dei 5 anni per cui anche se acquistati da più di 5 anni il reddito e la plusvalenza prodotta saranno interamente da tassare in capo al soggetto venditore cedente che non potrà godere in questo caso nemmeno della sostituiva del 26%. Tuttavia va precisato che nel caso di frazionamento del terreno non si può parlare di lottizzazione e questo è un argomento che posso approfondire in seguito.

Il perfezionamento della rivalutazione si ha con il versamento della prima rata. Le altre saranno recuperate dal fisco se non versate come fosse un debito di imposta ma gli effetti fiscali della rivalutazione saranno salvi.

Vendita di terreni edificabili

Come nel caso precedente la plusvalenza realizzata dalla vendita di un terreno edificabile determina “in ogni caso” una plusvalenza tassabile come reddito diverso in capo al soggetto persona fisica che cede il terreno indipendentemente dal periodo di possesso ex art. 67 del Tuir).

Come si tassa la plusvalenza imponibile per il terreno edificabile: la tassazione separata

Per calcolare la tassazione separata dovrà farsi riferimento alla metà del reddito imponibile realizzato nel biennio precedente all’atto di stipula. Entro il termine per il pagamento delle imposte dell’anno si dovrà procedere inoltre al pagamento del 26% della plusvalenza per poi attendere la comunicazione da parte dell’agenzia delle entrate delle eventuali maggiori imposte da versare.

Detta in altro modo per spiegare meglio il meccanismo di applicazione della tassazione separata è il seguente. In pratica la differenza tra prezzo di acquisto (rivalutato o no) e il prezzo di vendita determina una plusvalenza (se lo avete venduto ad un prezzo maggiore). Tale plusvalenza è è soggetta ad una tassazione che si calcola applicando una aliquota unica alla plusvalenza. Questa aliquota è determinata dalla somma dei due redditi percepiti nel biennio antecedente la vendita diviso due (in pratica una media semplice, niente di complesso). 

Esempio calcolo tassazione separata

Se supponiamo che il contribuente abbia avuto un reddito di 40 mila euro un anno e 30 mila il secondo, la media sarebbe pari a 35 mila euro. Se supponiamo che la plusvalenza sia pari a 60 mila euro avremo il seguente calcolo:

IRPEF ordinaria su 60 mila euro =

Dati Tipologia  Tipologia terreno Importo
Plusvalenza Terreno Edificabile    100.000,00
Reddito annuo       45.000,00
Reddito N-1       40.000,00
Reddito N-2       30.000,00
Media reddito biennio precedente       35.000,00
Aliquota media Irpef 27,49%
Calcolo Imposta sul reddito annuo                       35.000,00         9.620,00 27%
IMPOSTA CALCOLATA CON LA TASSAZIONE SEPARATA           27.486
IMPOSTA CALCOLATA TUTTA CON REGIME ORDINARIO                    100.000,00               36.170 36%
Risparmio in valore assoluto            26.550
Risparmio in percentuale 9%
Reddito imponibile
                              35.000,00
Scaglio di reddito Irpef Imposta da pagare Irpef  Limite Minimo   Limite Massimo   Aliquota Irpef (%)   Imposte calcolate 
fino a euro 15.000,00 23% sull’intero importo                           –       15.000 23%        3.450
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00                    15.000       28.000 27%        3.510
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00                    28.000       55.000 38%        2.660
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00                    55.000       75.000 41%             –
oltre a euro 75.000,00 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00                    75.000 43%             –
 Totale Imposte Lorde  Totale imposte Lorda        9.620
 Aliquota effettiva 27%
 Detrazioni di imposta
 Ritenute
 Acconti versati
 Imposta Netta        9.620

Il post trae spunto da una domanda di un lettore che vi ripropongo: ho due domande da porre e spererei in un vostro gentile riscontro. Sto per farmi donare dai miei genitori un terreno agricolo, per il quale subito dopo (nello stesso anno), vorrei richiedere l’edificabilità per poter costruire.

La mia prima domanda è la seguente:

Un terreno prima non edificabile e poi edificabile: cosa dovrò denunciare sul 730 o meglio, basta quello che pagherò per l’atto notarile o incorrerò in altre tasse durante la dichiarazione dei rettiti (per eventuali plusvalenze ecc.) e se si in che modo?

La risposta è nell’articolo di approfondimento che potete leggere gratis

http://www.tasse-fisco.com/case/mod-terreni-reddito-agrario-dominicale/5501

La seconda domanda è:

Se invece di fare un atto di donazione procedessi ad un atto di vendita, ovvero i miei genitori mi vendessero sempre il medesimo terreno agricolo (che poi passerei sempre edificabile), a che tassazione sarei sottoposto in fase di denuncia dei rettiti e i miei genitori dovrebbe pagare delle tasse per la vendita, in fase di dichiarazione dei redditi? Vi ringrazio in anticipo. cordialmente.

Quando un terreno è edificabile

Come avete visto la prima cosa da capire è quando un terreno è edificabile

Donazione di terreni

Vi ricordo sempre di dare anche uno sguardo alle imposte sulle donazioni ed il relativo trattamento fiscale

E se lo affittassi quanto mi costerebbe di tasse?

A tal proposito potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione degli affitti dei terreni agricoli

Obbligo di voltura catastale

Vi ricordo poi che dovrete procedere voi, la controparte, o il notaio ad effettuare la relativa nuova voluta catastale obbligatoria e a versare le relative imposte o tributi speciali.

Dichiarazione Terreni nel 730

Donazione di Denaro: imposte e tasse

Nuovi articoli

Vi segnalo il nuovo articolo dedicato alla donazione di denaro: come evitarhttp://www.tasse-fisco.com/case/donazione-immobile-coniuge-costo-tassazione-comunione-separazione-divorzio-come-funziona/41365/e accertamenti del fisco

Trovate inoltre un nuovo articolo dedicato ai diritti che spettano al coniuge separato o divorziato in caso di successione.


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69 Commenti

  1. So che è passato un po’ di tempo da quando è stato pubblicato l’articolo ma avrei bisogno di capire una cosa: ho un terreno (un unico lotto) che è stato acquisito per donazione negli anni ’80 come terreno agricolo. Qualche anno fa, in base alle disposizioni comunali, tale terreno è diventato in parte edificabile (la restante parte, invece, è rimasta agricola). In sede di vendita del terreno, la plusvalenza deve essere considerata sul valore complessivo del terreno, oppure solamente sulla parte edificabile? Mi spiego meglio: la parte edificabile del terreno verrà venduta seguendo le regole previste per i terreni edificabili mentre la parte agricola verrà venduta seguendo le regole previste per i terreni agricoli? Oppure il lotto verrà considerato complessivamente come edificabile? Ribadisco che il terreno è identificato catastalmente come un unico lotto.
    Grazie

  2. Salve, dovrei vendere un terreno avuto in donazione.
    Sto procedendo a perizia di rivalutazione attraverso un tecnico.
    Da prezzo rivalutato (circa 50mila) si potrebbe generare un plusvalenza di circa 10 mila euro.

    In questo caso, pagherei l’aliquota del 8% sul costo periziato immagino.
    E per la plusvalenza?
    Quali saranno tutti i costi da sostenere?

  3. mia moglie ha acquisto u terreno edificabile nell’aprile 2018 sul quale vogliamo costruire la nostra prima casa. e’ nata l’opportunita’ di vendere una parte del terreno conferendogli anche una parte di metratura cuba esistente . In caso di non riuscire a rivalutare il terreno quale sara’ il calcolo da applicare per valutare le tasse da pagare frutto di plusvalenza ?
    VI RINGRAZIO

  4. Da residente in Germania ,posseggo un terreno edificabile di 1000 mt. in Italia se lo vendo al prezzo di 80 EU al mt,q. quale tassa dovrei pagare?
    grazie

  5. Voglio vendere un terreno agricolo acquistato per successione nel 2009. Verrà tassata la plusvalenza? Leggo da più parti indicazioni contrastanti.

  6. Se voglio acquistare un lotto di terreno agricolo su cui il proprietario ha acquisito il diritto di costruire un edificio come ampliamento dell’edificio esistente sul lotto accanto (con voltura del titolo edificatorio), rimane un terreno agricolo fino all’accatastamento dell’edificio ed applico l’imposta al 12% del valore agricolo, o lo considero un terreno agricolo suscettibile di edificazione ed applico l’imposta al 9% di un valore rivalutato, ed il proprietario deve pagare l’imposta sostitutiva al 4% per la plusvalenza?

  7. il terreno agricolo non può essere tacciato di suscettibilità a divenire edificabile ai fini di modificare il suo valore, distinguendo rispetto rispetto ad altri. Beni immobili immobili lo sono entrambi ed entrambi sono suscettibili di creare plusvalenze, quindi va riservato lo stesso trattamento dei fabbricati posseduti da più di cinque anni.
    il prezzo d’acquisto deve poter essere individuato con maggior certezza commisurandolo al prezzo di mercato che il terreno aveva nei cinque anni precedenti l’atto di vendita cosi come viene valutato dalle agenzie delle entrate tutte le volte che lo si chiede ai fini della stipula di atti. Perchè non si adotta questo principio anzichè lasciare tutto volutamente nel limbo, solo per lucrare più plusvalenza dai cittadini

  8. Non capisco la domanda. Vuole vendere l’edificabilità del terreno senza il terreno? Intende il diritto di superficie o vuole concedere ad altri il diritto a costruire l’immobile restando lei proprietario del terreno forse?

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