Aggiornato il 4 Maggio 2023
Può capitare di ricevere una cartella di pagamento sull’acquisto o vendita di una casa, appartamento, immobile, fabbricato o altro valore immobiliare con l’applicazione di sanzioni ed interessi per aver dichiarato nell’atto un valore inferiore rispetto a quello considerato normale da parte del fisco, e subire un accertamento fiscale (nello specifico in accertamento immobiliare).
Cosa fare in caso di controllo sulla vendita di casa
In caso di accertamento fiscale automatico sulla vendita o acquisto di un immobile, casa, appartamento, fabbricato, pertinenze, ci si deve difendere analizzando il contenuto dell’atto e verificando la presenza di eventuali vizi formali o sostanziali nel procedimento di verifica adottato per cerca naturalmente di non pagare la cartella.
Sarà necessaria quindi una analisi dell’atto e degli elementi ivi contenuti che hanno portato a richiedere una maggiore imposta di registro o ipotecaria e catastale diversa e maggiore rispetto a quella versata in sede di stipula dell’atto dal Notaio. Ci si pone la domanda su come difendersi in quanto non sempre le pretese dell’agenzia delle entrate sono fondate per diverse ragioni che affronteremo qui di seguito cercando di dare qualche spunto di riflessione e qualche consiglio utile per chi dovesse trovarsi nella situazione sopra descritta.
L’accertamento del fisco, come abbiamo avuto modo di vedere nell’articolo dedicato al prezzo di cessione da indicare nell’atto di compravendita di una casa, scatta in modo automatico al verificarsi di alcune condizioni che sinteticamente possiamo descrivere in un valore dichiarato nell’atto al di sotto del valore OMI attribuito.
Premessa
La domanda su come comportarsi può non trovare una immediata soluzione e necessitare di qualche chiarimento o almeno qualche spunto che qui cerchiamo di dare in quanto potrebbe essere accertata tanto una persona fisica quanto una società come anche un lavoratore autonomo.
Nel caso della persona fisica l’eventuale reddito contestato dall’agenzia delle entrate sarà solamente quello relativo all’Irpef mentre nel caso di società o lavoratori autonomi potrebbe esserci una rettifica anche ai fini dell’Iva e dell’Irap.
Il primo problema principale risiede nel fatto che di fronte a contestazioni sulla quantificazione del valore normale di cessione sulla base del quale sono state liquidate le imposte nel caso di vendita o cessioni di immobili, l’onere della prova rispetto alla correttezza della quantificazione è a carico delle parti e non a carico dell’agenzia delle entrate secondo quanto previsto dall’articolo 39 comma 1, lettera d del d.p.r. 600 del 1973 per cui se qualcuno riuscisse invertire questo o sensibilizzare l’opinione pubblica su questo un buon passo avanti.
Quali sanzioni potrebbero applicarvi nell’accertamento fiscale sulla vendita di casa
Il reato tributario che vi sarà contestato è quella di minori imposte di registro o Iva, ipotecarie o catastali (con sanzioni del 30% e interessi al saggio legale).
Il primo passo per un’analisi attenta della fattispecie presuppone un controllo sugli elementi di fatto che hanno portato all’accertamento, ossia in primis la decadenza del potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il secondo passo è la verifica della correttezza forma della cartella di pagamento rispetto a quanto stabilito dall’accertamento mobiliare in quanto dovrà essere caratterizzata da tutti quegli elementi che rendono l’atto funzionale allo scopo previsto e mettono il contribuente in condizioni di potersi difendere in giudizio. Primo tra tutti è la carente o mancata motivazione dell’atto che spesso viene definita con formule standard e che nulla hanno a che vedere con la fattispecie, ma possono anche verificarsi errori più grossolani come errore nell’intestazione, nei dati catastali, assenza di pagina, elementi costitutivi che sono in grado di rendere nullo l’atto e come tale non dovute le imposte in esso contenute.
In un caso mi capitò addirittura che mancavano due pagine, in un altro caso che si era verificato un salto di numerazione. In sede di contenzioso possono essere elementi che autonomamente non genererebbero la nullità dell’atto ma all’interno del contenzioso ed insieme ad altri possono avere una forza persuasiva determinante.
Oltre a questi potete allora entrare nel merito ossia cercare di smontare l’apparato su cui si fonda l’accertamento fiscale, ossia quello della determinazione del prezzo considerato normale da parte dell’agenzia delle entrate.
Nel merito significa capire come l’agenzia delle entrate ha costruito il suo valore normale e che come abbiamo anticipato sono prese prendendo come riferimento I valori OMI. In tal senso potremo opporre all’agenzia delle entrate che l’immobile non corrisponde per caratteristiche a quello
La perizia sull’immobile
Presenza di una perizia dell’immobile della casa, appartamento o fabbricato con data antecedente all’atti compravendita che supporti la nostra fissazione del prezzo. Meglio ancora se la perizia è elaborata non dai soliti intermediari del mercato ma da periti tecnici e terzi rispetto alle parti interessate dall’atto di compravendita. Nel senso se il perito è mio cugino potrebbe avere una minore forza persuasiva rispetto alla stessa perizia effettuata dall’ordinario di architettura.
Consiglio pratico
Se proprio volete risparmiare allora e visto che noto che tutte le agenzie immobiliare fanno perizie gratuite allora potrei consigliare di prendere due piccioni con una fava e farvi rilasciare per email le quotazioni da parte delle agenzie immobiliari sul prezzo di vendita e tenerle nel cassetto per quanto il fisco si presenterà con un accertamento fiscale di quelli in cui ti dice magari che la tua casa valeva il 30 per cento in più perchè ne hanno venduta una nella via accanto (che magari è molto più di pregio della tua) ad un prezzo maggiore di quello a cui tu hai venduto. Almeno così avrete delle evidenze documentali da opporre in caso di accertamento e in caso di contenzioso tributario e ne sto vedendo di sentenze sull’argomento in questi periodo e anche ascoltando contribuenti furiosi e/0 increduli.
Commento di Paolo:
“per determinare il valore di un’ area edificabile il criterio utilizzato è quello sintetico comparativo cioè la stima per confronto che si basa sulla comparazione del bene oggetto di stima con altri terreni che sono in vendita nella stessa zona.
Qualora in zona terreni edificabili non ce ne siano più usare questo criterio, sintetico comparativo, può diventare pericoloso perché potrebbe essere contestato dall’Agenzia Entrate pertanto onde evitare di rendere vulnerabile, contestabile il risultato di stima é meglio usare la metodologia sintetica cioè la stima per incidenza percentuale del valore dell’area sulla costruzione. Di fatto per determinare il valore venale del terreno rispetto al valore complessivo del fabbricato un autorevole criterio é dato dall’art. 36, comma 7, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4.08.2006 n. 248, ulteriormente modificato dal D.L. 262/2006 convertito in legge 286/2006 che afferma:
se il costo del terreno costituisce il 30% del costo del fabbricato, allo stesso modo si può assumere che il valore di un terreno costituisca il 30% del valore complessivo del fabbricato costruito nuovo venduto chiavi in mano. Purtroppo questo ultimo criterio, la stima per incidenza, gli acquirenti costruttori non lo vogliono utilizzare e così l’accertamento è certo per il venditore.”
Non esistono prezzi imposti dal fisco nella vendita di casa
Ricordiamoci inoltre che non esiste un prezzo che il fisco può imporci perchè esiste un principio sacrosanto che è quello della libera contrattazione delle parti. Se decido di vendere una casa a mio nipote ad un prezzo inferiore al valore di mercato posso farlo e nessuno può e deve obiettare nulla. Il fisco però può dire che il differenziale tra il prezzo applicato ed il suo valore OMI costituiscono una donazione e potranno regolarsi di conseguenza.
Ma sarà anche necessario verificare che nel prendere il valore OMI abbiano preso le corrispondente zona omogenea, categoria catastale o non riferite all’epoca della compravendita ma in un periodo in cui il mercato era caratterizzo da valori completamente differenti. Potete verificarlo prendendo l’atto di cessione o una visura catastale aggiornata della vostra abitazione e confrontarla con quelle inserite a riferimento nell’accertamento immobiliare.
Le caratteristiche dell’immobile incidono sul prezzo
Poi ci sono gli elementi relativi allo specifico fabbricato ossia le caratteristiche dell’immobile. A titolo di esempio una casa in centro che non è mai stata ristrutturata dagli anni ’60 può costare molto in termini di costi di ristrutturazione, o anche altri elementi come la vicinanza alla metropolitana; non sto dicendo niente di nuovo ma mi stanno venendo in mente solo gli elementi che guidano le mie scelte di investimento nell’acquisto di una casa e che mi permette di chiedere un prezzo maggiore o minore per un immobile piuttosto che un altro.
Vi ricordo inoltre che in questi accertamenti fiscali da parte dell’agenzia delle entrate, come ribadito nella circolare 16 del 2016, l’agenzia ha invitato i suoi verificatori a non rilasciare accertamenti fiscali di tale natura senza prendere in considerazione “ulteriori elementi in possesso dell’Ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria” e soprattutto senza che vi abbiano prima invitato a parlare per un contraddittorio che deve avvenire prima dell’avviso di rettifica delle imposte. Questo significa che se non vi chiamano e gli fate ricorso avete una una possibilità in più di vedervi accolte le vostre pretese.
Le previsioni semplici devono essere gravi precise e concordanti
Dal luglio 2009 tuttavia interviene la legge comunitaria 2008 con cui la presunzione da relativa diviene semplice e ciò de facto riduce il potere dell’accertamento fiscale che ora dovrà anche provare che le presunzioni siano gravi precise e concordanti l’agenzia delle entrate dovrà avere anche produrre delle evidenze documentali ossia delle prove circa la ricostruzione di un diverso valore in quanto la presunzione semplice attribuita a questo diverso valore dovrà derivare da elementi che dovranno essere gravi, precisi e concordanti.
Valori al di sotto del quale si configura una presunzione semplice è riportato nella seguente tabella ma che tuttavia non determina necessariamente l’irrogazione di sanzioni.
| Se si acquista una prima casa | Rendita catastale x 115,5 | |
| Se si acquista una seconda casa o altre case diverse dalla prima | Rendita catastale x 126,0 |
Due date da tenere a mente per ringraziarli di continuo
Essendo intervenuto da una parte il Decreto Bersani dal luglio 2006 e quella di decorrenza della Legge comunitaria 2008 del luglio 2009 per verificare l’ambito di applicazione e come difendersi dagli accertamenti riferiti a tali periodi, in quanto solo dal luglio 2009 vale il discorso delle presunzioni gravi precisi e concordanti per tutti I periodi ancora accertabili.
Non a caso ho registrato un certa flessione degli accertamenti fiscali sui valori immobiliari a partire dal 2008 rispetto al 2006. Questo accade perchè ora lo scostamento dal valore OMI rappresenta solo un indizio mentre prima era una prova.
Anche per questo sta diventando determinante per il fisco avere tutta quella serie di informazioni tramite lo spesometro, la tracciabilità o altro perchè ha bisogno di un modo semplice per avere maggiori informazioni da produrre in giudizio, ma a che costi per noi?
Ho scritto anche un nuovo articolo dedicato invece al caso particolare della Prescrizione accertamento agevolazioni prima casa in costruzione o ristrutturazione
Riferimenti normativi
Articolo 35, 39, e 54 del DPR 633 del 1972 e vi può venire in soccorso la circolare dell’agenzia delle entrate n.18 del 2010. Poter fissare il valore normale degli immobili invece potete fare riferimento al provvedimento dell’agenzia delel entrate 27 luglio 2007 che vi dà gli strumenti per determinare il valore OMI.
Vi ricordo che potete leggere l’articolo dedicato all’acquisto di casa senza errori.
Sentenze interessanti
Sul Sole24ore del 26 dicembre 2015 viene riportata la sentenza della Ctp di Forlì con la sentenza 391 depositata il 26 ottobre 2015 (presidente Urizio, relatore Ricci) in cui in pratica viene sostenuto che insedi di accertamento dell’agenzia delle entrate basato sul fatto che l’ufficio aveva riscontrato la differenza tra il valore indicato nella torre quello desunto dall’osservatorio immobiliare italiano che successivamente aveva anche richiesto delle indagini bancarie.
In pratica l’agenzia delle entrate rilevava che i prelevamenti e versamenti sul conto corrente bancario erano difformi dai valori indicati all’interno dell’atto e contestualmente riprendeva a tassazione la differenza applicando la maggiore imposta di registro che secondo l’agenzia delle entrate era stata evasa. In estrema sintesi il giudice rilevava che non è sufficiente ai fini della ricostruzione della minore imposta di registro versata la circostanza che i versamenti o meglio le entrate uscite si conti correnti bancari del contribuente siano difformi dai prezzi indicati all’interno dell’atto il giudice ha precisato che sarebbe stato utile invece riscontrare se contestualmente ai prelievi dal conto corrente il venditore avesse ricevuto altri accrediti sui propri conti correnti.
Ho trovato anche altre importanti sentenze riguarda la ripresa a tassazione dei maggiori vari derivanti dalle quotazioni OMI e più precisamente nelle sentenze della Ctc n. 15621 e n.14915 del 2016 in cui si afferma che la mera ripresa a tassazione sulla base della verifica di quotazioni immobiliari per rideterminare il reddito imponibile o la plusvalenza in capo al venditore non può basarsi solo sulla rilevazione OMI ma anche su una verifica delle caratteristiche degli immobili che si sono stati considerati dai verificatori funzionari dell’agenzia delle entrate. Queste ulteriori caratteristiche come sopra riportato dovrebbero fare riferimento sia allo stato manutentivo dell’immobile, se tratti di primo piano o attico per esempio, oppure anche verificare le pratiche per la concessione del mutuo, vedere le quotazioni di più banche dati o annunci o anche quelle della federazione italiana agenti immobiliari.
Segnalo anche una nuova sentenza della Cassazione n. 3197, depositata il 9 febbraio 2018 che conferma il consolidamento giurisprudenziale che vede l’attenuazione del valore delle quotazioni OMI. Ora non voglio nemmeno pensare a tutti i danni che ha provocato l’agenzia delle entrate fino a poco tempo fa. Al solito ci si mette qualche annetto per arrivare a dare il giusto senso ad una norma.
Secondo la sentenza n. 4076 del 18 febbraio 2020 le quotazioni OMI non costituiscono una prova per contestare il valore inserito nel’atto di compravendita in quanto il valore venale dell’immobile, fabbricato ovvero casa forniscono dei valori di massima come da svariati anni rilevato e contestato da questo sito. Come più volte ribadito vi sono immobili che per loro caratteristiche interne ovvero esterne differiscono in modo rilevante rispetto a unità locali dello stesso stabile. Figuriamoci in immobili diversi in vie diverse. Fa rabbia che ci si arrivi solo dopo anni e anni di sentenze che hanno condannato il contribuente a pagare differenziali non giustificati. Meno male che abbiamo uno Statuto del contribuente che ci dovrebbe tutelare….
Quando si prescrive l’azione di accertamento da parte del fisco
Ricordatevi prima di tutto di verificare i termini di prescrizione dell’accertamento per le agevolazioni fiscali prima casa
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Potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione dei proventi derivanti dalla vendita di una casa all’estero
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Vi segnalo anche l’articolo dedicato all’accertamento fiscale sugli affitti in nero
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All’acquirente ma in via solidale anche al venditore, per cui se il primo non paga paga il secodno che può rivalersi sul primo
Salve,ma in caso di accertamento fiscale su acquisto immobile,questa fantomatica somma in piu’ da pagare,per legge,a chi spetta,al venditore o all’acquirente??? Grazie.
nel caso di divisione tra due fratelli di immobile ereditato, con quote catastali di valore abbastanza vicine, si possono indicare nell’atto valori del prezzo tali da evitare conguaglio e relativa tassazione aggiuntiva? quali sarebbero le sanzioni in caso di accertamento fiscale con esito sfavorevole? tante grazie, cordialmente/brunero
Ho giusto ricevuto un accertamento, basato sull’ICI aree edificabili, per minor valore imposte ipotecarie e catastali.
Il comune non ha cambiato le tabelle ICI ne il PRG, anche se mi ha reso l’ICI retroattiva poiché le aree oggetto di imposta erano in realtà poste sotto divieto assoluto di inedificabilità dalla Soprintendenza.
Nella risposta del Comune i valori ICI risultano quindi inalterati ma viene messo in risalto che le aree sono vincolate.
Viene anche risposto che l’ICI mi era stata resa perché pagata per errore.(L’interpretazione è stata che era mio!)
Allegata c?era anche la decisione delle Soprintendenza che ribadiva il vincolo peggiorandolo.
Non ho fatto ricorso sperando nel buon senso e nelle capacità di comprensione degli atti da parte del agente.
Multa.
Ora chi deve pagare visto che l’acquirente si rifiuta e io pure? Come funziona la corresponsabilità?
Grazie
Potrebbe essereci il caso ma in questo caso l’accertamenti sarebbe notificato a lei in quanto parte acquirente e il venditore sarebbe solo solidalmente responsabile con lei per l’imposta di registro. L’agenzia delle entratte potrebbe accertare questo caso e lo fa spessissimo perchè c’è una norma scritta ad minchiam che da la possiiblità all’agenzia delle entratte di rettificare il valore di cessione sulla base di transazioni similari avvenute nelle zone limitrofe….meglio ancora e più facile per loro sostenere che vi sia stato del nero se il venditore era lo stesso come nel vostro caso. Come difendervi se vi dovessere accertare? Sostenenedo che il mercato in due anni è sceso di svariati punti percentuali (lo fate recuperano annunci in zone limitrofe in zone similari…lo so che non è facile e che sicuramente non è il vostro mestiere, ma purtroppo per quetsa cavolo di norma l’onere della prova è a carico dell’acquirente. Spero di avervi dato qualche spunto.
Se vi accretano inoltre cchio per il venditore a non accettare l’ccertamento con adesione.
La dovrebbe pagare la parte acquirente anche se lei è solidalmente responsabile per il pagamento per esmepio dell’imposta di registro per cui se non paga l’acquirente bussano alla sua porta e poi lei può rivalersi nei confronti dell’acquirente (sempre che abbia disponibilità sufficienti).
Buongiorno,
io e il mio fidanzata abbiamo compilato un modulo di offerta per acquisto appartamento di nuova costruzione tramite agenzia immobiliare, questo firmato per accettazione per un importo pari ad € 207.000,00+iva(fornitura materiali a ns. carico)il 09.02.2013 da parte del venditore. Venerdì 22.02.2013 il costruttore ci convoca e ci spiega che vuole recedere dal contratto poichè ha paura di essere oggetto di accertamento da parte dell’agenzia delle entrate, in quanto l’altro appartamento identico al nostro è stato venduto a 260.000+iva. A questo punto vorrei capire come posso sapere se quello che dice è vero o meno, perchè non penso che un accertamento parta da una differenza di vendita ma al massimo di valore sbagliato dato all’appartamento, o mi sbaglio?
Io e il mio fidanzato non abbiamo nessuna intenzione di perdere l’appartamento, e vorremmo vederci chiaro, visto che a giorni ci daranno l’esito della richiesta di mutuo.
Grazie
Buonasera, girando per internet mi sono imbattuta su questo sit, avrei bisogno dei chiarimenti su una vendita di attivita’, ho svenduto nel 2011 un attivita’ per motivi di salute, adesso mi è arrivato l’accertamento posso sapere chi deve pagare queste sanzioni??? se possibile ringrazio anticipatamente
Giusy
Mi è capitato propio un caso simile due mesi fa. Si ricordi che lei non è soggetto al pagamento nel senso che lei lo è ma solo in via solidale con il venditore. Pertanto lei deve piu che altro verificare, lo so che non è facile, se il venditore accettando l’accertamento con adesione, poi sarà in grado di pagare anche la sanzione sulla plusvalenza ai fini Irpef. Se non lo fosse allora esiste un concreto problema.
Purtroppo questa dell’accertamento con adesione può nascondere uno specchietto per le allodole…a mio avviso è veramente una cattiveria nei confronti delle persone che non si fanno assistere o non si rivolgono a commercialisti in gamba. Resta il fatto che qualora in sede di accertamento con adesione il funzionario le avesse detto quello a cui sareste potuti andare in contro dubito che lo avreste accettato…ed in questo io vedo malafede o quantomeno la lesione del diritto del contribuente alla collaborazione.
Ho venduto a prezzo basso,acquirente accetta accertamento con adesione e dopo due anni mi chiedono la tassazione della plusvalenza sul “valore accertato per il pagamento Dell imposta di registro”
Come posso difendermi?io non partecipai All accertamento con adesione e non mi opposi perchè pensavo che fosse finita lí?
Per favore datemi un consiglio.
No, purtroppo per l’adempimento del tributo siete entrambi solidalmente responsabili anche se l’obbligato principale è l’acquirente ossia è lui che la deve versare. Tuttavia se lui non ha disponibilità economiche busseranno anche alla sua porta. Lei però potrà rivalersi nei suoi confronti. Si faccia assistere però e non cada nella trappola dell’accertamento con adesione che talvotla si cela dietro questi tipi di accertamenti. In pratica le propongono di pagare di meno per l’importa di registro, definisce con loro un valore…e dopo u annetto le arriva l’accertamento anche sull’Irpef. Carini vero?!?!
Ma difendersi non è così facile, in quanto per presentare ricorso il fisco chiede una quota percentuale molto elevata, e non tutti possono sostenere tali spese, oltre ovviamente alle spese legali. Comunque mi è arrivata un accertamento fiscale in quanto venditore di un vecchissimo appartamento in stato pessimo venduto con estrema difficoltà ad € 40.000, il fisco ha accertato un valore di € 218.000, pensi che attualmente l’appartamento è stato completamente ristrutturato e stanno cercando di venderlo con estrema difficoltà ad € 87.000, l’acquirente ha fatto ricorso ma l’avviso da parte di equitalia è arrivato anche a me….come mi devo comportare? può il fisco chiedere tutto l’importo a me? mi posso eventualmente rifare sull’acquirente? grazie
L’imposta di registro è a carico di entrambe le parti che sono solidalmente responsabili al pagamento del tributo in genere; ma in questa fattispecie che ne fruisce è la parte acquirente per cui sarà la parte acquirente, che versato minori imposte, a dover riversare la differenza.
a chi spetta pagare l’accertamneto? a chi vende o/a chi acquista?
I termmini prescrizionali vigono anche in questa fattispecie ed è generalmente la prima cosa che si guarda in qaunto determinerebbe la nullità dell’atto.
nel caso di Fabio(quesito+28),il quale riceve un avviso di accertamento per la vendita di un terreno edificabile avvenuta nel 2006,in questo caso i termini non sono scaduti?(5 anni),e che quindi il contribuente si può difendere dichiarando all’agenzia dell’entrate che il suo avviso di accertamento giunge tardivo e che questa pretesa è caduta in prescrizione?oppure in questo caso,non ci sono scadenze dei termini?
mi è pervenuto un avviso di rettifica e liquidazione dall’Agenzia delle Entrate,col
quale è stato elevatoro il valore di un magazzino da € 83.000,00 a 131.000,00,con la lamotivazione che si è tenuto conto del valore OMI e del valore del finanziamento ricevuto.
Premesso che il valore automatico è inferiore al valore dichiarato e che quindi ai sensi del 4° comma dell’art.52 drp 131/86 l’Ufficio non doveva rettificare il valore,si chiede se, il semplice riferimento ai valori OMI ed al finanziamento ottenuto in misura superiore anche per l’acquisto di macchinari da installare nel magazzino, legittima l’accertamento o se lo stesso non andava effettuato ai sensi dell’ art.52 predetto?
Prima di tutta si dia una letta anche agli altri articoli sul tema (cessione acquisto di immobili e imposta di registro e accertamento) che trova nel sito in modo che trova qualche spunto. Per rispondere si dovrebbe leggere cosa le hanno scritto nell’accertamento he deve essere motivato e deve descrivere il processo di ricostruzione dle valore (hanno utilizzato gli indicatori OMI? O altre Variabili?) e poi deve smontare la pretesa erariale. Per fare questo prò non può che non servirsi di un dottore commercialista.
Il falso l’avrebbe dichiarato perchè così avrebbe poturo pagare minori imposte di registro e imposte o magari semplicemente per impiegare denaro che a sua volta aveva fatto in nero e che non sapeva come impiegare.
Salve ho comprato nel 2011 un locale commerciale cad c a 100000 € da un’ altra ditta tutto con relativa fattura, e tracciabilità dei pagamenti, mi contestano che il locale vale 215000 € con le loro tabelle del 2007. Ma se realmente ho pagato questo importo perchè devo dichiarare il falso? ricordo che dal 2009 siamo in una crisi ed in una forte recessione, se pago come dicono loro e se fanno un accertamento del 2011 come dimostro quai 115000 € del valore in più che dicono loro?
come devo fare?
Dal punto di vista tributario le parti sono solidalmente obbligate al versamento salvo non vi siate regolati in modo diverso in sede di stipula e lo abbiate scritto, ma pur sempre in caso di accertamento l’agenzia delle entrate manda la comunicazione ad entrambe.
salve volevo solo sapere a chi spetta pagare per legge l’ imposta di registro piu’ le sanzione dopo l’ accertamento fiscale tra l’ acquirente e il venditore di un immobile.grazie
salve
sono un privato.
ho acquistato con mia sorella un terreno boschivo a 16000 euro visto tramite agenzia primacasa quindi documentabile tramite vecchi deplian.
a distanza di 2 mesi arriva la cartella esattoriale con 5000 euro da pagare perchè i dati omi dicono che vale 31000 euro ( un bosco )
prendendo come riferimento terreni agricoli nelle vicinance .
come faccio a fargli capire che non è un terreno agricolo e fargli abbassare i valori , visto che a loro non interesa nulla , vogliono solo i soldi , le parole esatte sono state ( se non fate tante storie vi facciamo uno sconto di 1000 euro)
vi informo anche che attualmente terreni agricoli e non, boschi ecc vengono venduti nella stessa zona a prezzi eguali se non inferiori al mio.
ogni consiglio è utile
grazie
Salve ho ricevuto in data odierna l’avviso di accertamento per la vendita di un terreno edificabile avvenuta nel 2006. In tale avviso viene contestato il valore complessivo di cessione, che accertato dall’Agenzia delle entrate sarebbe superiore del 28% rispetto a quello dell’atto (non c’è scritto come è stato accertato viene solamente riportata la cifra). Io ricevetti nel 1996 il terreno in successione da mio padre e nell’accertamento c’è scritto che “Il valore della successione non viene riconosciuto in quanto l’atto non è in possesso dell’ufficio”.
Visto che il terreno è confinante con casa mia, che è stato venduto a mio cugino nonchè il mio vicino di casa (anch’egli confinante con il terreno stesso) e che per ragioni geografiche poteva solo lui comprarlo, mi chiedo su che base l’agenzia delle entrate abbia valorizzato il terreno e mi sanzioni(visto che non sta scritto da nessuna parte).
Spero mi possiate rispondere.
Ciao,
feramo restando che è importante chiarire su cosa ti hanno accertato perchè nel caso di cessione di terreni edificabili a mio avviso non ci sarebbero nemmeno gli estremi per accertare attraverso una ricostruzione del valore del terreno. La mi aperplessità nasce dal fatto che per i beni diversi dagli immobili e dalla cessione o affitto di aziende l’agenia delle entrate non può rideterminare il valore imponibile ai fini dell’imposta di registro è quello stabilito dalle parti all’atto deella cessione del terreno stesso. L’agenzi delle entrate potrà provare solo che il valore inserito nel contratto è inferiore a quello realmente pagato tra le parti ma per fare questo supponga debba prima passare per una verifica sui conti correnti bancari. A maggior ragione se quello riportato da lei è quanto si trova scritto sul sito istituzionale del comune in cui è situato il terreno.
Inoltre nell’accertamento e questo l’ho scritto più volte deve essere data adeguata motivazione della ripresa a tassazione altrimenti l’atto è nullo (da far provare ovviamente in giudizio).
Se riporta il testo di quanto inserito nella pagina della motivazione dell’accertamento io o altri che le vogliono rispondere possiamo darle qualche spunto in più.
Poi se non erro ho scritto anche qualche altro articolo dedicato proprio alla cessione dei terreni al loro regime di tassazione.
Importante sarebbe comunque sapere quale imposta ti hanno accertato e se ti hanno rettificato la plusvalenza sulla cessione e/o l’imposta di registro derivante dalla cessione.
E comunque aggiungo che spesso l’agenzia delle entrate riprende il valore a tassazione assumendo risultanze catastali sulla cessione dei terreni (che inq uesto caso nemmeno esistono) e se non le trova applica un ragigonamento che si usa per gli immobili, ossia quello di vedere la zona censuaria limitrfa ossia terreni che per composizione zona o dimensione sono simili ed hanno la loro valorizzazione. Ma questo comportamento deve essere impugnato in commissione tributaria in modo da renderlo nullo.
L’onere della prova, almeno questo è uno dei casi è a carico dell’agenzia delel entrate per cui non dico che abbia torto l’agenzia ma deve dotarsi delle evidenze documentali per contestare il valore inserito nell’atto, mediante indagini bancarie, altrimenti il contribuente si troverebbe a dover dare una probatio diabolica.
la Agenzia delle Entrate mi contesta il valore rogitato di un terreno fabbricabile.
nel determinarne il valore, detto da loro, reale, sono partiti dal valore del possibile fabbricato che potrebbe essere costruito sul terreno + un 30% non so bene perchè e su questo valore ottenuto hanno calcolato un 15% per arrivare al valore del terreno.
Il valore ottenuto è molto alto poichè il terreno si trova in zona di montagna.
vorrei capire dove trova fondamento la loro valorizzazione se nel sito dell’agenzia del territorio trovo scritto che “Al momento non è ancora possibile fornire valori delle aree edificabili poiché sia l’architettura della relativa Banca Dati, che le modalità di rilevazione ed elaborazione delle quotazioni sono in una nuova fase di studio e sperimentazione”. grazie per una vostra risposta