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Guida Fiscale alla Cessione di terreni agricoli edificabili per donazione e successione: redditi e tasse

omini puzzle costruisce terreniLa guida fiscale sulla cessione di terreni agricoli, edificabili, lottizzati anche in caso di donazione o successione spiega come la vendita del terreno determina redditi soggetti ad Irpef da indicare nella dichiarazione dei redditi e su cui pagare le imposte e tasse in modo diverso a seconda della tipologia di terreno.

Le principali fattispecie che si possono presentare sono:

  • cessione di terreno terreno lottizzato o su cui sono state avviate opere per renderlo edificabile (art 67, lettera a),
  • cessione di terreno agricolo acquistato da meno di cinque anni (art 67, lettera b)
  • cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria in virtù degli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (art 67 lettera b)
  • Fattispecie particolari di successione e/o donazione.

Strumenti per capire come funziona la tassazione

Vi dico subito che gli elementi principali a cui ruota attorno la tassazione del terreno riguardano le caratteristiche principali dello stesso  e l’intervallo di tempo che intercorre tra la data di acquisto originaria e quella di cessione. L’edificabilità del terreno infatti incide sulle potenzialità economiche dello stesso mentre l’intervallo di tempo ci dice se vi è un intento speculativo dietro la cessione o almeno questa è l’assunzione che ne fa il legislatore fiscale.

Cessione terreni non edificabili posseduti da meno di cinque anni

Rilevano ai fini irpef, ossia sono tassabili con gli scaglioni di reddito le cessioni di terreni edificabili se prima della cessione non sono stati oggetto di opere di lottizzazione di cui sopra di opere che sono state condotte al fine di renderli tali, sia terreni che sono considerati edificabili, o siano posseduti da meno di cinque anni, escludendo il caso in cui tali terreni siano entrati nella sfera di disponibilità per successione (quest’ultimo caso in cui opera la condizione esimente). Visto che siamo in argomento se volete approfonidre anche l’argomento relativo alle imposte sulle donazioni e trattamento fiscale potete farlo con le parole scritte in celeste che nascondono articoli di approfondimento. La ratio normativa del procedimento è quella di scoraggiare a mio avviso l’acquisto di terreni agricoli per finalità meramente speculativa e mi trova d’accordo.

Regime fiscale applicabile in via ordinaria

La vendita di terreni agricoli comprensivi delle relative pertinenze sono sottoposti ad una tassazione indiretta, sotto forma di imposta di registro, del 15%  a cui si aggiungo imposte ipocatastali del 3% (ipocatastali = ipotecarie + catastali: un’imposta ipotecaria del 2% ed una imposta catastale dell’1%) laddove siano ceduti a favore di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli professionali, coltivatori diretti a titolo principale o di associazioni o di società cooperative ( cfr Legge n. 153 del 1975).

NOVITA’ DAL 2014 e proroghe

Dal primo gennaio 2014 la tassazione dell’imposta di registro per gli acquisti di terreni agricoli da parte di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali scende al 12%
Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (IAP) gli acquisti di terreni agricoli ed i fabbricati rurali annessi come pertinenze pagano l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria in misura fissa di 200 EURO e l’imposta catastale in misura proporzionale dell’1%. La vendita di terreni agricoli invece paga l’imposta di registro del 12% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di e 50 euro.

Per gli enti invece e le organizzazioni le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno applicate nella misura fissa di 200 euro ciascuna gli atti di trasferimento a titolo gratuito di beni di qualsiasi natura (beni immobili, mobili, ecc.) sempre che siano effettuati nell’ambito di operazioni di riorganizzazioni di enti appartenenti per legge alla medesima struttura organizzativa politica, sindacale, di categoria, religiosa, assistenziale o culturale.

Imposta sostituiva del 4% per pagare meno imposte sulla plusvalenza

Sarà possibile anche fruire di un regime agevolato di rivalutazione del valore dei terreni al valore di mercato (determinato con perizia) grazie al pagamento dell’imposta sostitutiva nella misura ridottissima del 4% da applicare al valore di base. Questa imposta porterà in pratica ad allineare il valore  di acquisto originario al nuovo valore in modo che la successiva cessione determinerà una plusvalenza praticamente nulla, riducendo o azzerando le imposte da versare al momento della cessione. Se dovesse emergere comunque una plusvalenza questa sarebbe ridotta in virtù del nuovo valore del terreno rideterminato e riconosciuto con il pagamento dell’imposta sostitutiva e pari al valore della perizia. (cfr L448 del 2001).

Già da subito il valore del terreno oggetto di rivalutazione non potrà essere un valore superiore al valore di perizia che esprime il massimo valore su cui potremo pagare l’imposta sostitutiva per il riconoscimento fiscale del maggior valore.

Potete procedere alla rideterminazione del costo del terreno e al pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% che vi permette, sempre che siate perosne fisiche, enti non commericali, società semplici e anche nel caso siete soggetti che non risiedono fiscalmente in italia ma che avete nel territorio degli immobili, la possibilità di pagare una imposta sostitutiva per far riconoscere già fiscalmente il valore del terreno, indicato in una perizia giurata di stima e depositata presso la cancelleria del tribunale o un giudice di pace o anche, come avviene nella stragrande maggioranza dei casi, autenticata dal Notaio. L’imposta sostitutiva potrà essere versata anche in 3 rate o in un’unica soluzione con modello f24. Questa possibilità viene concessa da un istituto che viene prorogato ogni anno ma vi consigliamo smepre di verificare prima.

Per i terreni che sono stati rivalutati con questa imposta sostitutiva del 4% il valore che si prende per determinare la plusvalenza eventualmente tassabile è dato dalla differenza tra valore pattuito e valore fiscale del terreno (questo ultimo pari al valore rideterminato con la perzia ed il pagamento dell’imposta sostitutiva ridotta). In pratica con il pagamento dell’imposta sostitutiva sfuggite alla tassazione secondo i ben più elevati scaglioni Irpef (il più piccolo vi dico solo che è pari al 23%) pagando la ridotta imposta sostitutiva del 4%.

Chiarimenti dall’agenzia delle entrate sulla tassazione della plusvalenza sui terreni edificabili

L’agenzia delle entrate nella risoluzione 53/E del 27 maggio 2015 asserisce che colui che vende terreni edificabili rivalutati precedentemente con applicazione dell’imposta sostitutiva del 4 per cento applicato sul valore di perizia non fa alcuna plusvalenza in quanto per il calcolo della plusvalenza  si deve fare sempre riferimento al valore rivalutato. Nel passato invece alcuni uffici ti accertavano se ti attestavi al di sotto del valore di perizia ma finalmente ha riconosciuto che il valore di scambio può attestarsi anche al di sotto.

Fattispecie: il terreno in comunione di beni con il coniuge

In questo caso la rivaluzionae può essere effettuata anche da uno solo dei due coniugi pur se la perizia comuqnue dovrà essere condotta su tutta la proprietà del terreno.

Fattispecie: terreno in usufrutto e diritti reali di godimento

Nel caso di rivalutazione di terreni posseduti in virtù di diritti reali di godimento sarà possibile procedere ugualmente alla rivalutazione da parte del nudo proprietario o del nudo proprietario.

Terreno agricolo acquisito per successione o donazione

Nel caso di vendita di un terreno che prima era stato conseguito da un soggetto ed era stato anche rivalutato con il pagamento dell’imposta sostitutiva, la plusvalenza si applica eliminando dal prezzo di vendita concordato tra le parti il valore dichiarato nella denuncia di successione o nell’atto di vendita a seconda che il venditore sia l’erede del de cuius o il donatario.
Nelle fattispecie particolari di usufrutto donazione o successione infatti la rivalutazione compete sia al nudo proprietario che all’usufruttuario mentre il nudo proprietario non può rivalutare limitatamente alla parte corrispondente all’usufrutto perchè ancora non ne ha il possesso.
Se invece parliamo di donazione il costo da rivalutare è quello fiscalmente rilevante in capo al donante e dove per costo fiscalmente rilevante si intende quello che avete indicato nella dichiarazione di donazione.

Fabbricati e Terreni costruiti o acquistati da meno di 5 anni e imposta sostitutiva del 20%

Partiamo con il dire che stiamo parlando di fabrbicati e terreni (non suscettibili di utilizzazione edificatoria o lottizzati) acquistati o costruiti da meno di 5 anni potranno, beneficiare per il riconoscimento del maggior valore fiscale come da perizia con il pagamento di una imposta sostitutiva del 20% da richiedere al momento della stipula dell’atto notarile dal Notaio.(cfr L.266 del 2005 , comma 496).
Per “suscettibili di utilizzazione edificatoria” intendo terreni che sono considerati edificabili dal piano regolatore generale o da altri strumenti urbanistici vigenti al momento di stipula dell’atto. In caso di successione la plusvalenza invece non è tassata.

Vendita di terreni lottizzati o soggetti ad opere di edificabilità

Per terreni lottizzati al completamento dela proceura amministrativa che si conclude con la delibera da parte del Comune dove è situato il terreno, anche se si può parlare di lottizzazione già dal semplic epermesso a costruire rilasciato sempre dal Comune.

Purtroppo nel caso di questi terreni non trova posto l’esimente temporale dei 5 anni per cui anche se acquistati da più di 5 anni il reddito e la plusvalenza prodotta saranno interamente da tassare in capo al soggetto venditore cedente che non potrà godere in questo caso nemmeno della sositituiva del 20%. Tuttavia va precisato che nel caso di frazionamento del terreno non si può parlare di lottizzazione e questo è un argomento che posso approfondire in seguito.

Vendita di terreni edificabili

Come nel caso precedente la plusvalenza realizzata dalla vendita di un terreno edificabile determina “in ogni caso” una plusvalenza tassabile come reddito diveros in capo al soggetto persona fisica che cede il terreno indipendentmente dal periodo di possesso ex art. 67 del Tuir).

Come si tassa la plusvalenza imponibile: la tassazione separata

Per calcolare la tassazione separata dovrà farsi riferimento alla metà del reddito imponibile nel biennio precedente all’atto di stipula. Entro il termine per il pagamento dell imposte dell’anno si dovrà procedere inoltre al pagamento del 20% della plusvalenza per poi attendere la comunicazione da parte dell’agenzia delle entrate delle eventuali maggiori imposte da versare.

Il post trae spunto da una domanda di un lettore che vi ripropongo: ho due domande da porre e spererei in un vs.gentile riscontro. Sto per farmi donare dai miei genitori un terreno agricolo, per il quale subito dopo(nello stesso anno), vorrei richiedere l’edificabilità per poter costruire.

La mia prima domanda è la seguente:

Un terreno prima non edificabile e poi edificabile: cosa dovrò denunciare sul 730 o meglio, basta quello che pagherò per l’atto notarile o incorrerò in altre tasse durante la dichiarazione dei rettiti (per eventuali plusvalenze ecc.) e se si in che modo?

La seconda domanda è:

se invece di fare un atto di donazione procedessi ad un atto di vendita, ovvero i miei genitori mi vendessero sempre il medesimo terreno agricolo (che poi passerei sempre edificabile), a che tassazione sarei sottoposto in fase di denuncia dei rettiti e i miei genitori dovrebbo pagare delle tasse per la vendita, in fase di dichiarazione dei rettiti? Vi ringrazio in anticipo. cordialmente.

Quando un terreno è edificabile

Come avete visto la prima cosa da capire è quando un terreno è edificabile

Vi ricordo sempre di dare anche uno sguardo alle imposte sulle donazioni ed il relativo trattamento fiscale

E se lo affittassi quanto mi costerebbe di tasse?

A tal proposito potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione degli affitti dei terreni agricoli

Dichiarazione Terreni nel 730

Donazione di Denaro: imposte e tasse

Nuovo articolo

Vi segnalo il nuovo articolo dedicato alla donazione di denaro: come evitare accertamenti del fisco

61 commenti

  1. Non capisco la domanda. Vuole vendere l’edificabilità del terreno senza il terreno? Intende il diritto di superficie o vuole concedere ad altri il diritto a costruire l’immobile restando lei proprietario del terreno forse?

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