La guida fiscale sulla cessione di terreni agricoli, edificabili, lottizzati e di fabbricati spiega come la vendita del terreno determina redditi irpef da indicare nella dichiarazione dei redditi e su cui pagare le tasse in modo diverso a seconda che si tratti di cessione di terreno terreno lottizzato o su cui sono state avviate opere per renderlo edificabile (art 67, lettera a), o terreno agricolo acquistato da meno di cinque anni (art 67, lettera b) terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria in virtù degli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (art 67 lettera b), escludendo l’ipotesi di successione e donazione.

Cessione terreni non edificabili posseduti da meno di cinque anni
Rilevano le cessioni di terreni edificabili se prima della cessione non sono stati oggetto di opere di lottizzazione di cui sopra di opere che sono state condotte al fine di renderli tali, sia terreni che sono considerati edificabili, o siano posseduti da meno di cinque anni, escludendo il caso in cui tali terreni siano entrati nella sfera di disponibilità per successione (quest’ultimo caso in cui opera la condizione esimente).

Regime fiscale applicabile in via ordinaria
La vendita di terreni agricoli comprensivi delle relative pertinenze sono sottoposti ad una tassazione indiretta sotto forma di imposta di registro del 15% ed ipocatastali del 3% costruite da un’imposta ipotecaria del 2% ed una imposta catastale dell’1% laddove siano ceduti a favore di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli professionali, coltivatori diretti a titolo principale o di associazioni o di società cooperative ( cfr Legge n. 153 del 1975).

Il cosiddetto Imprenditore agricolo professionale o IAP infatti gode di uno sconto sull’imposta di registro di 7 punti percentuali in quanto il pagamento nel suo caso scende all’8%, restando invece invariate le ipocatastali rispetto al caso precedente.

Nelle pertinenze sono presenti anche i fabbricati rurali che eventualmente insistono sul suolo.

 Imposta sostituiva del 4% per pagare meno impose sulla plusvalenza
Grazie al pagamento dell’imposta sostitutiva nella misura ridottissima del 4% il valore di base per calcolare la plusvalenza tassabile per i terreni  che non sono relativi a soggetti che fanno reddito di impresa non partirà più dall’originairo costo di acquisto (di per se molto basso o nullo) ma artirà dal nuovo valore e quidni nella maggior parte die casi azzererà la plusvalenza. Se dovesse emergere comquneu sarebbe ridotta in virtù del nuovo valore del terreno riderminato e pari al valore della perizia. (cfr L448 del 2001).

Vi anticipiamo giù da subito che il valore del terreno oggetto di rivalutazione non potrà essere un valore superiore al valore di perizia che esprime il massimo valore su cui potremo pagare l’imposta sostitutiva per il riconoscimento fiscale del maggior valore.

Vi consigliamo comuqnue di procedere alla ridetemrinazione del costo del terreno e al pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% che vi permette, sempre che siate perosne fisiche, enti non commericali, società semplici e anche nel caso siete soggetti che non risiedono fiscalmente in italia ma che avete nel territorio degli immobili, la possibilità di pagare una imposta sostitutiva per far riconoscere già fiscalmente il valore del terreno indicato in una perizia giurata di stima e depositata presso la cancelleria del tribunale o un giuduce di pace o anche come avviene nella stragrande maggiornaza dei casi autenticata dal Notaio.

L’imposta sostitutiva potrà essere versata anche in 3 rate o in un’unica soluzione con modello f24. Questa possibilità viene concessa da un istituto che viene prorogato ogni anno ma vi consigliamo smepre di verificare prima.

Fattispecie: il terreno in comunione di beni con il coniuge
In questo caso la rivaluzionae può essere effettuata anche da uno solo dei due coniugi pur se la perizia comuqnue dovrà essere condotta su tutta la proprietà del terreno.

Fattispecie: terreno in usufrutto e diritti reali di godimento
Nel caso di rivalutazione di terreni posseduti in virtù di diritti reali di godimento sarà possibile procedere ugualmente alla rivalutazione da parte del nudo proprietario o del nudo proprietario.

Terreno agricolo acquisito per successione o donazione
Nel caso di vednita di un terreno che prima era stato conseguito da un soggetto ed era stato anche rivalutato con il pagamento dell’imposta sostitutiva, la plusvalenza si applica eliminando dal prezzo di vendita cocnocordato tra le parti il valore dichiarato nella denuncia di successione o nell’atto di vendita a seconda che il venditore sia l’erede del de cuius o il donatario.

Fabbricati e Terreni costruiti o acquistati da meno di 5 anni e imposta sostitutiva del 20%
Partiamo con il dire che stiamo parlando di farbbicati e terreni (non suscettibili di utilizzazione edificatoria o lottizzati) acquistati o costruiti da meno di 5 anni potranno beneficiare per il riconoscimento del maggior valore fiscale come da perizia con il pagamento di una imposta sostitutiva dle 20% da richiedere al momento della stipula dell’atto notarile dal Notaio.(cfr L.266 del 2005 , comma 496).
Per suscettibili di utilizzazione edificatoria intendo terreni che considerati edificabili dal piano regolatore generale o da altri strumenti urbanistici vigenti al momento di stipula dell’atto.

In caso di successione la plusvalenza invece non è tassata.

Vendita di terreni lottizzati o soggetti ad opere di edificabilità
Il momento da cui scatta il disposto normativo, ossia si può parlare di terreni lottizzati al completamente dela proceura amministrativa che si conclude con la delibera da parte del Comune dove è situato il terreno, anche se si può parlare di lottizzazione già dal semplic epermesso a costruire rilasciato sempre dal Comune.

Purtroppo nel caso di queti terreni non trova posto l’esimente temporale dei 5 anni per cui anche se acquistati da più di 5 anni il reddito e la plusvalenza prodotta saranno interamente da tassare in capo al soggetto venditore cedente che non potrà godere in questo caso nemmeno della sositituiva del 20%.

Precisiamo che tuttavia nel caso di frazionamento del terreno non si può parlare di lottizzazione e questo è un argomento che possimao approfondire.

Vendita di terreni edificabili
Come nel caso precedente la plusvalenza realizzata dalla vendita di un terreno edificabile determina “in ogni caso” una plusvalenza tassabile come reddito diveros in capo al soggetto persona fisica che cede il terreno indipendnetmente dal periodo di possesso ex art. 67 del Tuir).

Come si tassa la plusvalenza imponibile: la tassazione separata
per calcolare la tassazione separata dovrà farsi riferimento alla metà del reddito imponibile nel biennio precedente all’atto di stipula. Entro il termine per il pagamento dell imposte dell’anno si dovrà procedere inoltre al pagamento del 20% della plusvalenza per poi attendere la comunicazione da parte dell’agenzxia delle eventuali maggiori imposte da versare.

Vi segnaliamo inoltre alcuni articoli che abbiamo scritto in passato sull’argomento qualora volete qualche altro spunto. 

Il post trae spunto da una domanda di un lettore che vi ripropongo: ho due domande da porre e spererei in un vs.gentile riscontro.
Sto per farmi donare dai miei genitori un terreno agricolo, per il quale subito dopo(nello stesso anno), vorrei richiedere l’edificabilità per poter costruire.

La mia prima domanda è la seguente:
passato poi edificabile cosa dovrò denunciare sul 730 o meglio, basta quello che pagherò per l’atto notarile o incorrerò in altre tasse durante la dichiarazione dei rettiti (per eventuali plusvalenze ecc.) e se si in che modo?

La seconda domanda è:
se invece di fare un atto di donazione procedessi ad un atto di vendita, ovvero i miei genitori mi vendessero sempre il medesimo terreno agricolo (che poi passerei sempre edificabile), a che tassazione sarei sottoposto in fase di denuncia dei rettiti e i miei genitori dovrebbo pagare delle tasse per la vendita, in fase di dichiarazione dei rettiti? Vi ringrazio in anticipo. cordialmente

Dichiarazione Terreni nel 730