Acquistare casa senza errori e in sicurezza: consigli pratici e tasse da versare

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Acquistare una casa di proprietà è un momento particolare della propria vita, specialmente se si tratta della prima casa, e necessita di alcuni consigli per farlo in sicurezza, per non incorrere in errori, e bisogna conoscere anche le tasse da versare ed i documenti da richiedere al proprietario cedente da produrre per l’atto notarile.
Senza dimenticare di valutare la tassazione e l’impatto fiscale che presenta anche dei “margini di risparmio”, che qui trovate riepilogati in una guida pratica in formato di sintesi.

La Richiesta della documentazione al venditore

Indipendentemente dal fatto che vi siate rivolti ad un’agenzia immobiliare oppure direttamente dal venditore (acquisto casa da privato), richiedete la copia Dell’ atto di provenienza del venditore ossia il titolo che gli ha permesso di poter a sua volta vendere casa in quanto è necessario (anche se lo farà anche il notaio) dimostrare la catena dei proprietari che porta fino a voi per essere sicuri di non subire spiacevoli sorprese.

In tal senso sarà necessario procedere alla richiesta delle visura catastale e della mappa dell’appartamento depositato al catasto. Nonostante vi siano stati diversi condoni negli ultimi anni e voi molto probabilmente starete acquistando una casa nuova dal costruttore o un appartamento di qualche decina di anni, esistono ancora persone che nonostante abbiano modificato o stravolta la planimetria della casa non ha richiesto il nuovo accatastamento e ancora presentano piantine difformi rispetto alla realtà il che rende non possibile la stipula dell’atto notarile e vi espone anche a sanzioni amministrative.

Verificate la presenza di ipoteche sull’immobile o condoni fiscali

Molto spesso nella pratica l’immobile è gravato da contratto di mutuo e sull’immobile è stata iscritta ipoteca che deve essere cancellata prima della stipula dell’atto. L’ipoteca infatti rende impossibile al notaio la prosecuzione della compravendita immobiliare pertanto è necessaria la preventiva cancellazione che può anche essere prodotta all’ultimo momento o alla stipula dell’atto.Oppure anche farsi fare una dichiarazione dalla banca che ha erogato il mutuo (nel senso farsela fare dal venditore) nel caso in cui il mutuo sia contestato.
Lo stesso vale per eventuali condoni fiscali di cui avrebbe potuto fruire il proprietario dell’immobile che di fatto possono aver sanato eventuali difformità della casa rispetto alla mappa catastale.

Estratto degli ultimi tre verbali condominiali di assemblea ordinaria e straordinaria

Questo è necessario in quanto all’interno potrebbero essere state prese delle decisioni che di fatto non possono vincolare per il futuro il venditore in quanto per le decisioni prese risponde l’ex proprietario a meno che non vi sia un esplicito accordo tra le parti.
Inoltre vi potrebbero semplicemente essere delle condizioni d’uso dell’immobile che non sono in linea con le vostre esigenze e come tali potrebbero abbassare il prezzo di vendita, o anche delle limitazioni nell’uso degli spazi comuni per cui sempre meglio e conveniente verificare nell’acquistare casa anche questo aspetto. Certo questo è un aspetto soggettivo non imputabile al venditore ma nella vostra decisione pesa.

Richiesta estratto pagamento delle spese condominiali

Parto con il dire che voi sarete responsabili del pagamento delle spese condominiali dal giorno del rogito in poi ma fatevi produrre dall’amministratore una dichiarazione in cui dichiarererà che non esistono pendenze del venditore nel pagamento delle spese condominiali e che l’ammontare della cassa condominiale è in attivo.

Caratteristiche dell’immobile conformi alle norme di legge

Ormai è indispensabile avere un certificato di conformità energetica anche se ancora devo conoscere chi lo possiede se non ha effettuato lavori o acquistato una casa nuova. Ma oltre alle eventuali certificazioni dovreste farvi supportare (sempre che non abbiate intenzione di rifare la casa nuova) da un geometra o da una ditta per valutare lo stato dell’impianto elettrico o idraulico o lo stato del tetto se esiste e perchè no anche lo stato esterno dell’immobile o palazzo o villa (che potrebbe essere oggetto di li a poco ad interventi ti di manutenzione straordinaria) che come sapete non costano poco.

Pagamento delle tasse per acquistare e l’impatto fiscale dell’acquisto

Verificate inoltre le tasse e l’impatto fiscale in generale che deriva dall’acquisto di casa che deriveranno dalla registrazione dell’atto che come sapete in via ordinaria è pari al 7% (9% dal 2014) se non potete beneficiare delle agevolazioni prima casa altrimenti scende al 2% ( leggete l’articolo dedicato ai benefici fiscali prima casa).

Inoltre verificate eventuali voci di risparmio di imposta non solo IRPEF ma ai fini anche di altre imposte come IVA o imposta di bollo come per esempio il trasferimento all’acquirente dei benefici fiscali legati alle detrazioni dei lavori di ristrutturazione sull’immobile (come trovate approfondito nel seguito) o anche la detrazione connessa alle spese per intermediazione immobiliare.

Che fine fanno le detrazioni del 36% o del 55%

Chiedete se sono state effettuati eventuali lavori di ristrutturazione in quanto con la nuova risoluzione dell’AE del 2011 è stato chiarito che il beneficio alla detrazione fiscale dei lavori è trasferibile insieme al valore d’acquisto, pertanto può formare argomento di contrattazione e di variazione del prezzo di vendita anche se come sappiamo purtroppo parliamo spesso di poche centinaia di euro di detrazione annua però sempre meglio saperlo. Vi ricordo inoltre che sono state modificate le percentuali di godimento di tali agevolazioni incrementando il 36% fno al 50% (65%) e con esso anche il limite di fruizione.

Prezzo di vendita minimo da indicare nell’atto: quale indicare

Fino a pochi anni fa era possibile indicare nell’atto di vendita qualsiasi valore e di conseguenze anche pagare meno imposte rispetto a quelle dovute in quanto in realtà perchè non erano previsti degli accertamenti fiscali automatici e dei controlli sui conti correnti per cui uno tranquillamente scriveva che aveva venduto a 100 mila quando in realtà aveva pagato 230 mila per esempio pagando molte ma molte meno imposte. Una follia natuaralmente e peraltro anche molto semplice da intercettare anche anni fa ma come al solito non ci si stupisce di niente. Oggi invece considerate che dovrete indicare per non essere accertati dal fisco almeno un valore che chiamo il Prezzo minimo da indicare nell’atto di acquisto di casa per non incorrere in sanzioni fiscali.

Accertamento e controllo sulla vendita di immobili e casa

Vi ricordo inoltre che i termini per la proposizione di un’azione di accertamento fiscale immobiliare valevole ai fini dell’imposta di registro sono contenuti nell’articolo dedicato all’accertamento fiscale sulla vendita di immobili. Nell’articolo troverete anche il caso speciale (ma molto frequente come potete immaginare), di cartelle di pagamento sulle vendite della prima casa ai fini delle imposte di registro.