In caso di ripresa a tassazione e cartelle di pagamento per l’imposta di registro, nel caso di acquisti che hanno goduto dell’agevolazione prima casa e se avete dimenticato di trasferire la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell’atto, vi presentiamo un vademecum ed una guida fiscale per sapere quali sono le cause di forza maggiore a cui potete appellarvi in giudizio per contestare le sanzioni.
Quali sono le cause di forza maggiore
Le cause di forza maggiore devono essere oggettive e reali, imprevedibili al momento dell’accadimento e nel periodo antecedente al fatto, ed inevitabili. Il mancato trasferimento della residenza nei tempi prestabiliti è solo una delle cause di decadenza delle agevolazioni prima casa.
Quali sono le cause di forza maggiore per la decadenza prima casa
Finora sono stati riconosciuti dal giudice tributario le seguenti cause di forza maggiore:
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terremoto
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fallimento dell’impresa costruttrice della prima casa
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impossibilità di disporre dell’abitazione per cause non imputabili alla propria volontà o se si prova che si è fatto tutto il possibile per disporre della casa
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mancata riconsegna da parte dell’inquilino locatario
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esproprio della casa
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revoca del trasferimento della sede di lavoro (agganciato ad un dei presupposti secondari per fruire dell’agevolazione e basato sul comune di svolgimento della propria attività)
Importante è provare che si è agito (in maniera fattuale) per entrare nella disponibilità della casa.
Ultimamente è uscita una sentenza in merito alla mancata comunicazione all’anagrafe del cambio di residenza di due ragazzi ex fidanzati. Se siete fidanzati e non sposati attenzione al cambio della residenza, infatti non si può provare il mancato trasferimento della residenza a seguito di rottura del fidanzamento come causa di impedimento e quindi esimente del mancato adempimento dall’obbligo (cfr sentenza n. 13/9/10 della Ctr di Trieste affermando che “i problemi relazionali con il comproprietario non possono certo qualificarsi come causa di forza maggiore, cioè come un evento imprevisto, imprevedibile e inevitabile verificatosi successivamente all’acquisto, che abbia reso impossibile l’avveramento, nel termine di legge, della condizione di cui alla lettera a) della nota II bis dell’art. 1 della Tariffa, parte I allegata al DPR 131/86 e cioè il trasferimento nel Comune ove era ubicato l’immobile”.
Ricordiamo gli adempimenti richiesti per godere dell’agevolazione prima casa come il cambio di residenza sono anche contenuti nella Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986, punto 1, lettera a), della nota II-bis all’articolo 1.
Potrebbe sembra un elemento non rilevante ai non addetti ai lavori ma si deve pur ricordare che la formale iscrizione all’anagrafe del Comune ove è ubicato l’immobile prevale rispetto all’elemento oggettivo della permanenza e dell’utilizzo, sulla scorta della consolidata interpretazione della giurisprudenza di legittimità, (Cassazione, sentenza n. 9949/2008).
Un altro elemento da prendere in considerazione è che la norma è di natura agevolativa speciale e come tale la sua interpretazione è ancora più stringente rispetto a quelle ordinarie.
Mancato termine dei lavori di ristrutturazione sulla prima casa
La mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione non è causa di forza maggiore in quanto non limita il potere da parte del contribuente di trasferire la propria residenza, anche se temporaneamente, nel comune dove è ubicato l’immobile acquisito godendo dei benefici della prima casa che prevedono un termine di 18 mesi. Se i lavori non sono stati terminati, vi consiglio quindi di risiedere nel comune, magari da amici, o in affitto e di fa riprovare il trasferimento della residenza con i vigili urbani deputati al controllo, pena la decadenza del beneficio e l’applicazione dell’imposta ordinaria del 7% più sanzioni del 30% ed interessi giornalieri. Questo è quanto deciso nella sentenza 13800 del 9 giugno 2010.
Vi invitiamo a leggere gli articoli linkati nel testo che sono un vero vademecum fiscale per l’acquisto con agevolazioni prima casa e per conoscere come applicare le imposte di registro sull’acquisto della prima casa.
La separazione non è causa di forza maggiore
La Corte di cassazione ha chiarito (Cass. 12069/10, Cass. 24575/10, Cass. 20698/11, Cass. 5480/13 e, in precedenza, Cass. 4321/09) che nel caso di vendita prima dei cinque anni di una casa acquistata con i benefici fiscali a causa di separazione legale o consensuale non costituisce una causa astrattamente idonea ad impedire la decadenza da tali benefici in quanto le cause devono essere oggettive, imprevedibili ed inevitabili.
Militari e appartenenti alle forze dell’Ordine: non decadono dalla prima casa
Il legislatore ha previsto delle cause esimenti per coloro che prestano servizio per le forze dell’ordine come polizia o forze armate che consistono nell’esenzione dalla condizione di avere la residenza o trasferirla entro diciotto mesi nello stesso comune dove è ubicato l’immobile. Nel caso però in cui sia stata acquistata la casa con la moglie in comproprietà o con il coniuge che non lavora presso le forze dell’ordine il coniuge deve averla o trasferirla entro i 18 mesi dalla stipula dell’atto.
Proprio l’agenzia delle entrate al caso in cui un poliziotto ha acquistato un’abitazione “prima casa” con la moglie che non poteva trasferire la residenza che ai fini della fruizione dell’agevolazione fiscale, gli appartenenti alle forze di polizia e alle forze armate sono esonerati dalla necessità di avere la residenza (o di trasferirla entro diciotto mesi) nel comune ove è ubicato l’immobile. Tuttavia, in caso di acquisto in comproprietà con il coniuge (non appartenente a forze armate o di polizia), quest’ultimo è tenuto ad avere la residenza (o a stabilirla entro 18 mesi dalla conclusione dell’atto di compravendita) nel territorio del comune in cui è situato l’immobile (articolo 1, tariffa parte I, nota II-bis, Dpr 131/1986). In caso contrario, è prevista la decadenza pro quota dai benefici di legge. La ratio risiede chiaramente nel fatto visto sopra ossia che si da per scontato che moglie e marito vivono nello stesso comune e anche sotto lo stesso tetto altrimenti non sarebbe definibile come matrimonio (anche se al giorno d’oggi si può essere portati a vivere in città diverse per brevi periodi causati proprio da esigenze di lavoro).
Potete comunque approfondire quali forze armate e quali i requisiti richiesti leggendo l’articolo dedicato proprio alle agevolazioni fiscali prima casa nel caso di dipendenti delle forze armate.
Anche nel caso della detrazione fiscale Irpef sugli interessi pagati sul mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale viene prevista la condizione esimente alla decadenza nel caso di dipendenti delle forze armate e di polizia che sono costretti a cambiare il comune di residenza. Nel seguito l’articolo di approfondimento gratuito
Attenzione: la causa di forza maggiore
Finalmente un giudice esce dagli schemi e afferma un principio a mio avviso di assoluta logica, che risiede nel fatto di applicare a tutte le cause di decadenza il principio della causa di forza maggiore indipendentemente dalla causa.
Nella fattispecie nella sentenza 10 febbraio 2016, n. 2616, della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione si afferma che “Qualora sia riconosciuta all’acquirente l’agevolazione prima casa, a condizione che egli stabilisca la propria residenza nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato nei diciotto mesi successivi all’acquisto, il trasferimento è onere che conforma un potere dell’acquirente e che va esercitato nel suindicato termine a pena di decadenza, sul decorso della quale nessuna rilevanza va riconosciuta ad impedimenti sopravvenuti, anche se non imputabili all’acquirente”. Questo principio seppur in controtendenza è molto importante perché può essere applicata a qualsiasi causa.
Prescrizione Accertamento o cartelle di pagamento sulle agevolazioni prima casa
Alla prescrizione delle azioni di accertamento riguardante i termini entro cui agenzia delle entrate deve procedere all’accertamento riguardante la presenza o il mancato rispetto dei requisiti per la fruizione del beneficio fiscale sulla prima casa. Prescrizione Accertamento sui benefici prima casa.
Novità 2021: cosa cambia
Il Decreto Sostegni BIS 2021 introduce alcune importanti novità per agevolare l’acquisto di case da parte dei “giovani” con iniziative di tipo fiscale, economico e finanziario. Nella sostanza abbiamo i seguenti interventi: 1) totale esenzione della tassazione indiretta prevista al momento dell’acquisto di casa ai fini delle imposte di registri, ipotecarie e catastali, 2) sia la possibilità di accesso prioritario al fondo di garanzia per la prima casa istituito dalla legge n. 147/2013, 3) possibilità di beneficiare di un credito di imposta speciale a valere sulle imposte o tasse dovute sugli atti successivi e infine 4) esenzione dall’imposta sui mutui o finanziamenti contratti per l’acquisto della prima casa ma anche nel caso della costruzione o la ristrutturazione. In calce a questo articolo il link al BONUS Casa Under 36.
Aggiornamento Novembre 2011:
Per evitare le sanzioni è possibile prima dei 18 mesi presentare un’istanza di interpello per rinunciare alle agevolazioni in caso di impossibilità a trasferire la residenza con pagamento dell’imposta differenziale e degli interessi legali, ma senza pagare le sanzioni, leggi l’articolo di approfondimento qui sotto.
Categorie catastali e fiscali degli Immobili
Vi segnalo inoltre l’articolo dedicate alle altre cause di decadenza delle agevolazioni prima casa.
No, però ti posso dire che a prorposito di agevolazioni per gli iscritti all’aire avevo scritto anche un altro articolo per cui prova a cercarlo con il motore di ricerca interno al sito
All’estero per circa un anno e con problematiche varie che non mi consentiranno di terminare la costruzione entro 18 mesi mi chiedo se l’iscrizione all’AIRE prescriva tali termini oppure no. Grazie.
[…] casi di agevolazioni fiscali tra coniugi e separatiAltri casi di decadenza Vi ricordo sempre che la dichiarazione da rendere nell’atto per l’agevolazione fiscale prima casa è causa sufficiente al disconoscimento dei benefici fiscali sull’acquisto della prima casa […]
A mio modesto avviso no in quanto questa fattispecie la farei rientrare in un inadempimento della controparte che seppur per voi era imprevedibile dovrebbe essere garantita dalle vostre previsioni contrattuali tra voi ed il costruttore. Questo per dirvi che qualora il costruttore e la parte sia inadempimente perchè non ha costruito l’opera entro tempo previsto e a fronte di questo sia intervenuta per voi una multa, vi potreste rifare sul costruttore per il danno subito ossia della maggiore imposta versata.
Vi ricordo comunque che è sufficiente avere l’abitazione principale nello stesso comune e non nella medesima abitazione.
Io e la mia compagna abbiamo acquistato un appartamento nel luglio 2011 ad oggi il costruttore non ha ancora completato tutte le opere principalmente non sono state eseguiti gli allacci per acqua luce e gas! Posso avvalermi della causa di forza maggiore! Grazie
Non c’è scritto da nessuna parte ma dalla norma deduco che il requisito deve esserci ma non v’è scritto che debba essere manutenuto. Lpagevolazione infatti è finalizzata all’acquisto.
salve chiedo cortesemente se da qualche parte qualcuno cita per quanto tempo bisogna Tenere la residenza per non perdere i diritti agevolazione prima casa.
Sono andata a vivere da sola in nuovo appartamento ho la residenza da 16 mesi adesso vorrei affittare l’appartamento e andare altrove.
E’ sufficiente il tarsferimento nel comune ove è ubicato l’immobile di cui si richiede l’agevolazione. Ti do anche una dritta, se vedi proprio che non ce la fai fai la rinuncia alle agevolazioni prima casa su cui ho scritto un articolo ultimamente, almeno alle brutte ti eviti le sanzioni del 30% e gli interessi. Spero di averti dato uno spunto.
Sto costruendo una casa da adibire a prima casa in un comune diverso da quello in cui risiedo. Se non dovessi riuscire a finire i lavori entro 18 mesi è sufficiente trasferire la residenza nel nuovo comune? oppure in questo caso devo trasferire la residenza in questa nuova casa?
“Siete raramente in italia”, le informazioni che mi da non sono sufficienti per riusicrle a dare qualche indicazione pertanto le posso consigliare di leggere un articolo dedicato alla residenza fiscale delle persone fisiche, in modo tale da capire prima di tutto se è considerata residente fiscalmente in Italia. Primo passo anche se successivamnte dovrebbe verificare come entrambi i paesi disciplinano la tassazione dei redditi derivanti dal possesso (o dalla locazione se lo sta affittando) siti in Italia.
Salve, avrei un quesito.
Mio marito e Inglese, ci siamo sposati nel 2003 e nel 2005 ha fatto la residenza nel comune x presso i miei genitori.
nel 2006 abbiamo acquistato casa nel comune y, io e i miei figli abbiamo la residenza presso il nuovo immobile ma mio marito non ha potuto trasferire la sua residenza da casa dei miei genitori alla casa nuova perche lavora all’estero e non ha potuto produrre i documenti richiesti per il trasferimento. Poichè e prima casa non abbiamo pagato l’ici e ci e arrivata una multa per il mancato trasferimento di residenza. Siamo proprietari dell’immobile ma siamo raramente in Italia. che fare?
Salve
ho un quesito. Avrei intenzione di acquistare con le agevolazioni prima casa ( non posseggo altri immobili) una casa al grezzo percio’ da finire con impianti , serramenti etc. Se non riesco a terminare la costruzione e ottenere l’agibilita’ entro i 18 mesi per risiederci, sono a rischio sanzioni?
grazi e saluti
Salve, le presento la situazione della mia famiglia:
– nel novembre 2004 i miei genitori acquistano casa in un comune e in una provincia diversi da quelli in cui risiediamo, utilizzando le agevolazioni di prima casa;
– a seguito di un cambio di programma nel marzo 2006 vendono l’immobile;
– nel maggio 2006 acquistano un altro immobile usufruendo sempre delle agevolazioni di prima casa e del credito di imposta nel nostro comune di residenza.
Nel compilare l’atto di vendita il notaio chiede a mio padre se è stata presentata la domanda di cambio di residenza; mio padre risponde di no, visto che non sono trascorsi i 18 mesi e chiede ingenuamente se fosse obbligatorio (ripeto era ancora in tempo per presentare la richiesta!); il notaio risponde di no e procede sia con l’atto di vendita, sia con il successivo atto d’acquisto.
Oggi 13-04-2011 ci arrivano due cartelle dell’Agenzia delle Entrate della provincia del primo immobile nel quale si dichiara il decadere delle agevolazioni per la mancata richiesta di cambio di residenza, con le relative integrazioni di aliquote e di sanzioni (una per il mutuo e una per l’iva sull’immobile). Totale €13000
Ora, le chiedo:
– è vero che la legge non ammette ignoranze, ma anche in questo caso era necessario presentare la richiesta di cambio di residenza, visto che la vendita è avvenuta prima dello scadere dei 18 mesi?
– c’è un modo per provare la propria involontarietà a commettere l’illecito?
– esiste la prescrizione su questa tipologia di controllo?
La ringrazio
Le vengo in soccorso subito: la validità del cambio di residenza ha effetto dalla data di presentazione della domanda di variazione della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile per cui si intende chiedere l’agevolazione. Spero che almeno abbia provveduto entro tale data. Questo può essere dedotto dalla circolare 38 del 2005.
Spero che almeno abbia adempiuto entro tale data.
Salve.
la scadenza dei termini per i 18 mesi era stabilita il 16-12-2010. i primi di dicembre mi sono recato presso l’ufficio delle entrate di competenza ed un funzionario mi ha detto che il termine ultimo faceva riferimento alla data di registrazione del contratto ovvero il 26-12-2010.
la residenza visto che il 26 era festa e staa presa il 27-12-2010.
mi e arrivata la sanzione adducendo che erano scaduti i termini.ora dico io lo sbagli che ho fatto e stato fidarmi di un’addetto…..ma non c’e dolo in quello che ho fatto.e per di piu le certificazioni necessarie per la residenza mi sono arrivate il 22-12-2010 come documentate da me.
lei come si comporterebbe?????
e possibile che per cosi pochi giorni mi si chieda circa 32000 €.
come si puo capire la residenza e stata presa,non credo che la cosa sia stata fatta con dolo.
Saluti
OK,
mantenga solo copia della comunicazione (ricevuta della raccomandata di ritorno se ha proceduta all’invio mediante raccomandata, oppure timbro di accettazione della documentazione se la consegna è avvenuta fisicamente presso gli uffici). Questo solo al fine di tutelarsi da accertametni futuri.
Saluti,
Salve, ho effettuato il cambio di residenza entro i 18 mesi prescritti. Devo peró anche darne comunicazione all’agenzia delle entrate o a qualche altro istituto?Oppure sono a posto cosí?
Grazie
Francesco
Non si preoccupi, vale la data di invio della domanda di modifica della residenza quindi non abbia timore, come scritto anche nell’articolo dedicato alle cause di decadenza delle agevolazioni prima casa vale ladata di inoltro della domanda di variazione della residenza che deve essere inviata prima dello scadere dei 18 mesi dalla data di stipula dell’atto notarile dfinitivo di compravendita immobiliare. Le ricorda inoltre che sufficiente che lei già risieda nel comune ove è ubicato l’immobile per il quale sta richiedendo l’agevolazione.
Saluti e buon week end
Salve abbiamo la scadenza dei 18 mesi il 13 aprile prossimo ma avendo avuto problemi con il mobilio di cucina e camera da letto abbiamo inoltrato la richiesta solo stamani con data 18/03/2011 in teoria ci siamo ma la nostra paura ora e che il tempo della verifica dei vigili l’invio al vecchio comune della mia compagna di utta la documentazione e quindi la richiesta ed in fine il ritorno dei documenti al nuovo comune ci faccia sforare la data del 13 aprile è quindi fuori dai 18 mesi come possiamo fare? la differenza dell’iva si aggira intorno ai 32000 euro che noi ovviamente non abbiamo che casino!!!!
Si, vedo che e’ perfettamente entrata nell’ottica. Laddove lei testimoni che ha inviato le richieste di cambio di residenza a cui non e’ seguita risposta e’ ragionevole pensare che l’agenzia non puo’ che accogliere Le sue richieste. Certo laddove a questo dovessero corrispondere altrettante visite dei vigili che testimoniano la sua assenza sarebbe lecito chiederai se il cambio della residenza sia stato effettivo o fittizio.
Grazie della risposta, ma non ho capito bene.
Se faccio domanda di trasferimento di residenza nel Comune dove ho acquistato la mia prima ed unica casa e gli incaricati facciano il possibile per non rilasciare la residenza (si tratta di un comune montano, zona di villeggiatura molto restii ad accettare estranei nella loro comunità), può essere sufficiente dimostrare la mia reale intenzione di trasferire la residenza con la ricevuta di richiesta al Comune ed eventualmente dei documenti fiscali che attestino la mia reale permanenza nella zona in questione? (scontrini fiscali di ristoranti, bar, farmacia, versamenti postali, ecc…)
Ciao Nico,
prova a leggere qualche giorna fa ho rilasciato il commento nel quale la data del cambio di residenza viene fatta retoragire non al rilascio da parte del Comune dopo la visita dei vigili per intenderci ma al momento della richiesta di cambio in quanto si manifesta la volontà a farlo. Certo se dopo un periodo ragionevole di tempo non l’hanno mai trovata a casa è lecito porsi deu dubbi ma non mi risultano casi di questo genere che il fisco ha accertato.
Spero di esserLe stato utile e se qualcuno ha qualche esprienza può scriverci.
Saluti
Cosa è possibile fare se il comune nel quale si è acquistata la prima casa usa ogni stratagemma per evitare di rilasciare la residenza?
Al mio vicino di casa sono andati 7 volte prima di concedere la residenza e hanno voluto trovarlo a qualsiasi ora del giorno.
Il cod. Civile parla di “dimora abituale”, ma è normale essere assenti per lavoro durante la giornata. Come si può agire in questi casi?
Grazie
Questo è un caso particolare che, tuttavia, potrebbe godere delle esclusioni dalle cause di decadenza in quanto vi sono le cause di forza maggiore connesse al trasferimento in altro comune per motivi di lavoro.
Buonasera,vorrei porgerle un quesito:
un mio parente ha acquistato un appartamento in una città diversa della sua residenza con agevolazione prima casa, per un sopravvenuto distacco di lavoro non può portare la residenza entro i 18 mesi, in quali sanzioni si va incontro?
cordiali saluti.