In caso di ripresa a tassazione e cartelle di pagamento per l’imposta di registro, nel caso di acquisti che hanno goduto dell’agevolazione prima casa e se avete dimenticato di trasferire la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell’atto, vi presentiamo un vademecum ed una guida fiscale per sapere quali sono le cause di forza maggiore a cui potete appellarvi in giudizio per contestare le sanzioni.
Quali sono le cause di forza maggiore
Le cause di forza maggiore devono essere oggettive e reali, imprevedibili al momento dell’accadimento e nel periodo antecedente al fatto, ed inevitabili. Il mancato trasferimento della residenza nei tempi prestabiliti è solo una delle cause di decadenza delle agevolazioni prima casa.
Quali sono le cause di forza maggiore per la decadenza prima casa
Finora sono stati riconosciuti dal giudice tributario le seguenti cause di forza maggiore:
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terremoto
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fallimento dell’impresa costruttrice della prima casa
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impossibilità di disporre dell’abitazione per cause non imputabili alla propria volontà o se si prova che si è fatto tutto il possibile per disporre della casa
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mancata riconsegna da parte dell’inquilino locatario
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esproprio della casa
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revoca del trasferimento della sede di lavoro (agganciato ad un dei presupposti secondari per fruire dell’agevolazione e basato sul comune di svolgimento della propria attività)
Importante è provare che si è agito (in maniera fattuale) per entrare nella disponibilità della casa.
Ultimamente è uscita una sentenza in merito alla mancata comunicazione all’anagrafe del cambio di residenza di due ragazzi ex fidanzati. Se siete fidanzati e non sposati attenzione al cambio della residenza, infatti non si può provare il mancato trasferimento della residenza a seguito di rottura del fidanzamento come causa di impedimento e quindi esimente del mancato adempimento dall’obbligo (cfr sentenza n. 13/9/10 della Ctr di Trieste affermando che “i problemi relazionali con il comproprietario non possono certo qualificarsi come causa di forza maggiore, cioè come un evento imprevisto, imprevedibile e inevitabile verificatosi successivamente all’acquisto, che abbia reso impossibile l’avveramento, nel termine di legge, della condizione di cui alla lettera a) della nota II bis dell’art. 1 della Tariffa, parte I allegata al DPR 131/86 e cioè il trasferimento nel Comune ove era ubicato l’immobile”.
Ricordiamo gli adempimenti richiesti per godere dell’agevolazione prima casa come il cambio di residenza sono anche contenuti nella Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986, punto 1, lettera a), della nota II-bis all’articolo 1.
Potrebbe sembra un elemento non rilevante ai non addetti ai lavori ma si deve pur ricordare che la formale iscrizione all’anagrafe del Comune ove è ubicato l’immobile prevale rispetto all’elemento oggettivo della permanenza e dell’utilizzo, sulla scorta della consolidata interpretazione della giurisprudenza di legittimità, (Cassazione, sentenza n. 9949/2008).
Un altro elemento da prendere in considerazione è che la norma è di natura agevolativa speciale e come tale la sua interpretazione è ancora più stringente rispetto a quelle ordinarie.
Mancato termine dei lavori di ristrutturazione sulla prima casa
La mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione non è causa di forza maggiore in quanto non limita il potere da parte del contribuente di trasferire la propria residenza, anche se temporaneamente, nel comune dove è ubicato l’immobile acquisito godendo dei benefici della prima casa che prevedono un termine di 18 mesi. Se i lavori non sono stati terminati, vi consiglio quindi di risiedere nel comune, magari da amici, o in affitto e di fa riprovare il trasferimento della residenza con i vigili urbani deputati al controllo, pena la decadenza del beneficio e l’applicazione dell’imposta ordinaria del 7% più sanzioni del 30% ed interessi giornalieri. Questo è quanto deciso nella sentenza 13800 del 9 giugno 2010.
Vi invitiamo a leggere gli articoli linkati nel testo che sono un vero vademecum fiscale per l’acquisto con agevolazioni prima casa e per conoscere come applicare le imposte di registro sull’acquisto della prima casa.
La separazione non è causa di forza maggiore
La Corte di cassazione ha chiarito (Cass. 12069/10, Cass. 24575/10, Cass. 20698/11, Cass. 5480/13 e, in precedenza, Cass. 4321/09) che nel caso di vendita prima dei cinque anni di una casa acquistata con i benefici fiscali a causa di separazione legale o consensuale non costituisce una causa astrattamente idonea ad impedire la decadenza da tali benefici in quanto le cause devono essere oggettive, imprevedibili ed inevitabili.
Militari e appartenenti alle forze dell’Ordine: non decadono dalla prima casa
Il legislatore ha previsto delle cause esimenti per coloro che prestano servizio per le forze dell’ordine come polizia o forze armate che consistono nell’esenzione dalla condizione di avere la residenza o trasferirla entro diciotto mesi nello stesso comune dove è ubicato l’immobile. Nel caso però in cui sia stata acquistata la casa con la moglie in comproprietà o con il coniuge che non lavora presso le forze dell’ordine il coniuge deve averla o trasferirla entro i 18 mesi dalla stipula dell’atto.
Proprio l’agenzia delle entrate al caso in cui un poliziotto ha acquistato un’abitazione “prima casa” con la moglie che non poteva trasferire la residenza che ai fini della fruizione dell’agevolazione fiscale, gli appartenenti alle forze di polizia e alle forze armate sono esonerati dalla necessità di avere la residenza (o di trasferirla entro diciotto mesi) nel comune ove è ubicato l’immobile. Tuttavia, in caso di acquisto in comproprietà con il coniuge (non appartenente a forze armate o di polizia), quest’ultimo è tenuto ad avere la residenza (o a stabilirla entro 18 mesi dalla conclusione dell’atto di compravendita) nel territorio del comune in cui è situato l’immobile (articolo 1, tariffa parte I, nota II-bis, Dpr 131/1986). In caso contrario, è prevista la decadenza pro quota dai benefici di legge. La ratio risiede chiaramente nel fatto visto sopra ossia che si da per scontato che moglie e marito vivono nello stesso comune e anche sotto lo stesso tetto altrimenti non sarebbe definibile come matrimonio (anche se al giorno d’oggi si può essere portati a vivere in città diverse per brevi periodi causati proprio da esigenze di lavoro).
Potete comunque approfondire quali forze armate e quali i requisiti richiesti leggendo l’articolo dedicato proprio alle agevolazioni fiscali prima casa nel caso di dipendenti delle forze armate.
Anche nel caso della detrazione fiscale Irpef sugli interessi pagati sul mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale viene prevista la condizione esimente alla decadenza nel caso di dipendenti delle forze armate e di polizia che sono costretti a cambiare il comune di residenza. Nel seguito l’articolo di approfondimento gratuito
Attenzione: la causa di forza maggiore
Finalmente un giudice esce dagli schemi e afferma un principio a mio avviso di assoluta logica, che risiede nel fatto di applicare a tutte le cause di decadenza il principio della causa di forza maggiore indipendentemente dalla causa.
Nella fattispecie nella sentenza 10 febbraio 2016, n. 2616, della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione si afferma che “Qualora sia riconosciuta all’acquirente l’agevolazione prima casa, a condizione che egli stabilisca la propria residenza nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato nei diciotto mesi successivi all’acquisto, il trasferimento è onere che conforma un potere dell’acquirente e che va esercitato nel suindicato termine a pena di decadenza, sul decorso della quale nessuna rilevanza va riconosciuta ad impedimenti sopravvenuti, anche se non imputabili all’acquirente”. Questo principio seppur in controtendenza è molto importante perché può essere applicata a qualsiasi causa.
Prescrizione Accertamento o cartelle di pagamento sulle agevolazioni prima casa
Alla prescrizione delle azioni di accertamento riguardante i termini entro cui agenzia delle entrate deve procedere all’accertamento riguardante la presenza o il mancato rispetto dei requisiti per la fruizione del beneficio fiscale sulla prima casa. Prescrizione Accertamento sui benefici prima casa.
Novità 2021: cosa cambia
Il Decreto Sostegni BIS 2021 introduce alcune importanti novità per agevolare l’acquisto di case da parte dei “giovani” con iniziative di tipo fiscale, economico e finanziario. Nella sostanza abbiamo i seguenti interventi: 1) totale esenzione della tassazione indiretta prevista al momento dell’acquisto di casa ai fini delle imposte di registri, ipotecarie e catastali, 2) sia la possibilità di accesso prioritario al fondo di garanzia per la prima casa istituito dalla legge n. 147/2013, 3) possibilità di beneficiare di un credito di imposta speciale a valere sulle imposte o tasse dovute sugli atti successivi e infine 4) esenzione dall’imposta sui mutui o finanziamenti contratti per l’acquisto della prima casa ma anche nel caso della costruzione o la ristrutturazione. In calce a questo articolo il link al BONUS Casa Under 36.
Aggiornamento Novembre 2011:
Per evitare le sanzioni è possibile prima dei 18 mesi presentare un’istanza di interpello per rinunciare alle agevolazioni in caso di impossibilità a trasferire la residenza con pagamento dell’imposta differenziale e degli interessi legali, ma senza pagare le sanzioni, leggi l’articolo di approfondimento qui sotto.
Categorie catastali e fiscali degli Immobili
Vi segnalo inoltre l’articolo dedicate alle altre cause di decadenza delle agevolazioni prima casa.
Di colui che beneficia della a gevolazione che corrispone a colui che rende in atto le dichiarazioni per poterne fruire.
Spero di esserti stato utile e grazie di averci visitato e segnalaci su altri siti.
Saluti,
avendo acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa,vorrei sapere se per quanto attiene la residenza, e obbligatorio che sia trasferita qualla de’intestatario, oppure è sufficiente il trasferimento di un componente del nucleo familiare (un Figlio)?
Buonasera, potrebbe, gentilmente, essere più specifico? In quale documento dovrei verificare se sono previste delle deroghe speciali ed al limite anche la procedura da seguire?
Il comune dove attualmente risiedo è San Nicola La Strada (Caserta) e vorrei passare la residenza nel comune di Lecco, il mio datore di lavoro ha la sede a Milano.
Grazie!
Se per motivi di lavoro sono state previste delle deroghe particolari a seconda della regione dove risiede il suo datore di lavoro e che può trovare negli articoli collegati alla guida ai benefici fiscali prima casa.
Il 21 Aprile 2006 ho comprato casa usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa, dopo circa un mese ho eseguito anche il cambio di residenza nella nuova casa. Ora mi trovo ad abitare in altra provincia per ragioni di lavoro e vorrei, per potere iscrivere mio figlio all’asilo, cambiare la residenza. Cosa succede se cambio residenza, considerando che il 21 Aprile 2011 fanno 5 anni che ho acquistato casa? In quali sanzioni vado incontro?
Ringrazio anticipatamente!
Buongiorno,
non mi posso sostituire all’agenzia delle entrate ma nel suo caso se anche dovesse partire una segnalazione basta una richiesta di informazioni per scongiurare il pericolo di un accertamento. L’agenzia va alla ricerca di chi vuole sottrarre materia impnibile ma nel suo caso, sempre che vi siano documenti che comprovino questo mancanza del domicilio nell’atto di vendita e richesta con raccomandata o simile del cambio di residenza, non ha da temere.
Una cosa p l’applicazione sterile delle norme una cosa è l’accertamento: a mio avviso i due concetti non combaciano sempre, ma lasciano all’agenzia lo spazio di valutare se è il caso di procedere con un accertamento e quindi anche il rischio di andare in contenzioso (e perderlo in questo caso a mio modesto avviso) oppure di andare alla caccia di altre tipologie di evasione. grazie di averci visitato
Buongiorno,
abito a Roma. Ho acquistato un immobile il 25 giugno 2009. Per negligenza del venditore (che non aveva richiesto il numero civico al Comune) mi hanno respinto il cambio di domicilio. Ho duvuto richiederlo io. Ho risolto la questione tra peripezie burocratiche il 9 dic 2010 e ripresentato nello stesso giorno nuova domanda di residenza . So che i vigili urbani verificheranno il mio domicilio oltre lo scadere dei ’18 mesi'(25 dic 2010). Ma io ho fatto richiesta prima della scadenza.
Devo avere paura di verbali da parte dell’Ag delle Entrate? Eventualmente la mia è una ‘causa di forza maggiore’?
Grazie
Massimiliano
Buonasera,
vorrei avere, se possibile, un’informazione.
Nel 2008 ho acquistato casa con le agevolazioni prima casa. Ora vorrei acquistare con la mia compagna un’altra abitazione (in Comune differente da quello dove possiedo la casa acquistata nel 2008) come prima casa. E’ possibile, pagando naturalmente quanto dovuto, “trasformare” la casa acquistata nel 2008 in seconda casa? Ovvero rinunciare alle agevolazioni ottenute con l’acquisto nel 2008 versando all’Agenzia delle Entrate quanto beneficiato + eventuali sanzioni?
Grazie.
Filippo
Ciao Emi,
ti posso dire che nel caso di cittadini emigrati all’estero ai fini dell’agevolazione prima casa non sono necessari i requisiti relativi al trasferimento della residenza entro 18 mesi dalla data di acquisto e non sarà nemmeno richiesto la preventiva iscrizione all’AIRE. Sarà sufficiente infatti solo una autocertificazione nella quale si attesta che si sta vivendo all’estero per motivi di lavoro producendo l’adeguata documentazione. A tal fine potete confrontare la circolare 38 del 2005 dell’agenzia delle entrate.
Attenzione però ad una fattispecie particolare (alquanto paradossale a mio parere) ossia quella del trasferimento all’estero per motivi di lavoro in quanto in questo caso particolare si richiede che l’acquirente acquisti l’abitazione nel comune dove vi è la sede legale della sua società o dove viene svolta l’attività dell’azienda da cui dipende. Il motivo ancora non sono riuscito a capirlo e se qualcuno me lo spiega in modo che sia meritevole di tutela darete anche voi un importante contributo.
Grazie per averci visitato
Salve, ho un problema simile a Claudio:
Un mese fa ho acquistato un’immobile come prima casa(pronto ad abitare), adesso ho accetatto una’offerta di lavoro al estero e non so se mi trasferisco perdo la agevolazione di prima casa. Non ho ancora fatto la domanda per cambiare la residenza. Se vado al estero, essendo scritta al AIRE anche se lo ho fatto dopo che ho comprato la casa, continua ad essere valida l’agevolazione??. Grazie
Al Call center dell’agenzia delle entrate non puoi avere la certezza con chi parli e quindi puoi essere sfortunato e può capitare che le risponda qualcuno competente o viceversa.
Fortuna ora stanno potenziando l’organico con giovani validi e preparati che, talvolta rispondono anche al telefono e allora sono molto utili.
Al suo quesito comuqnue rispondo volentieri e le do anche qualche riferimento per orientarsi perchè quello del call center ha commesso un errore: infatti per i soggetti italiano emigrati all’estero non si prevede l’esclusione dalla fruizione del beneficio, anche senza una espressa certificazione di iscrizione presso l’AIRE, e anche senza il trasferimento della residenza nel comune italiano dove è ubicato l’immobile oggetto di agevolazione prima casa.
Vorrei un parere sulla mai situazione:
nel 2009 ho acquistato un terreno con immobile in costruzione, utilizzando le agevolazioni prima casa; con l’obbligo di trasferire la residenza entro i 18 mesi dal termine lavori (che al massimo può estendersi sino al 2014).
Ora ho accettato un offerta di lavoro all’esterno in ambito CE e dovrò prendere residenza in Olanda.
Se mi iscrivo all’AIRE e al termine lavori sono la residente, è applicabile l’esenzione del trasferimento della residenza previsto per gli italiani residenti all’estero ?
Ho provato a chiederlo all’agenzie delle entrate (call center) ma, pare impossibile non riescono a capire, mi dicono di trasferire subito la residenza nella nuova casa (che è in costruzione!) ed aspettare 18 mesi a trasferire la residenza all’estero…
Grazie
Ho cercato di trovare quello che Tu mi dici, però penso visto che io la domanda per avere la residenza l’ho fatta subito quando mi hanno consegnato la casa anche se in ritardo di tre mesi, il mutuo già lo pago da 10 mesi che i vigili dovrebbero darmi la residenza, senza andare a considerare se in questo momento ci abito o no. Dico questo perchè la residenza deve essere data a chiunque la richieda, infatti anche a chi non ha una residenza stabile viene data la residenza in una via inesistente.
Grazie.
Se leggi nei commenti ho trattato il caso in cui esistono delle condizioni esimenti che ti permettono di posticipare il termine decadenziale delle agevolazioni.
Da qui ho una connessione un pò lenta e mi è un pò difficile rintracciarlo. Prova un pò a cercare agevolazioni prima casa ristrtturazione o spensione termini.
Lunedi mi sarà più facile cercarlo.
grazie michele
in pratica mi succede ciò: i vigili non mi stanno dando la residenza perchè non ho completato i lavori di ristrutturazione per mancana di fondi.
grazie.
N.B. ho fatto da parecchio tempo la domanda per avere la residenza.
Grazie.
Buongiorno Carmela, restiamo calmi: l’ici sull’abitaIone principale non lo deve pagare quindi per ora e’ salva in quanto gode dell’agevolazione prevista per chi e’ proprietario e risiede in quell’abitazione. Per il
Cambio di residenza ha 18 mesi di tempo per effettuarlo quindi ha tempo ma non se ne scordi, capita spesso e l’errore e’ molto costoso. La invito a leggere anche gli altri articolidedicato almpagenot delle tasseedella dichiarazione dei redditi dove trava e troverete consigli molto
Utili e di facile comprensione. Saluti
grazie
sono un pò confusa ve ne sarei grata, di una risposta. grazie
io all’11 maggio ho comprato la mia prima casa, devo ristrutturarla, ci vorranno un pò di mesi devo già fare il cambio di residenza? e poi devo gia pagare l’ici sulla prima casa?
abito nel comune di varese insieme a mio suocero poiche’ ha una casa molto grande , adesso mia moglie ha comprato la nostra prima casa con le agevolazioni ,nello stesso comune .la casa deve essere ristrutturata ….chiedo sono soggetto ai 18 mesi lo stesso per il cambio di via oppure abitando nello stesso comune posso farlo anche dopo i 18 mesi senza incorrere in sanzioni ….grazie mille per la risposta
simone
Salve,
io e mio marito abbiamo acquistato da un mese la nostra prima casa usufrurndo delle agevolazioni fiscali previste (iva al 4%), la casa però è da completare internamente(mancano gli impianti, i sanitari e i pavimenti). Posso avere l’agevolazione dell’iva anche per la realizzazione di questi lavori?
Grazie.
grazie mille, è stato gentilissimo
grazie mille è stato gentilissimo
Ciao Valentina,
fermo restando che non tutti coloro che non stabiliscono la propria residenza nel comune dove hanno acquistato la loro prima casa sono soggetti ad accertamento in quanto l’agenzia delle entrate non ha il potere di controllare tutti, le confemro che nel suo caso potrà dimostrare agilmente, nel caso sia soggetta ad accertamento, che non ha potuto fruire dell’abitaizone in qaunto non resa disponibile dal locatario. Se però non riesce ad essere paziente ed attendere la prescrizione dei termini di accertamento treinnali, salvo proroghe in alcune fattispecie, può recarsi presso l’agenzia delle entrate di sua competenza ed esporre la situazione, altreimenti può inviare un’istanza in carta semplice per raccomandata con avviso di ricevimento, in cui racconta letterlamente quello che ha raccontato a me, indicando qualche indicazione o qualche dato in più, ed attende risposta.
Vedrà che andrà tutto bene.
salve,
vorrei porle una domanda. Io insieme a mio marito a febbraio 2009 abbiamo acquistato una casa locata con contratto di fine locazione dicembre 2009. Ma dopo le dovute precauzioni, tramite un’avvocato abbiamo rispettato l’iter, cioè abbiamo inviato regolare disdetta di fine contratto circa 9 mesi prima specificandone il non rinnovo anche se la signora non è ha voluto proprio sapere. E dopo lunghi mesi di attesa dopo 2 udienze fatte in tribunale, il giudice ha notificato l’atto esecutivo a febbraio 2011.
adesso ho un pò paura per questa legge dei 18 mesi, in quanto io e mio marito abbiamo la residenza nel comune dove abbiamo acquistato la casa, ma non in essa in quanto ancora posseduta dall’inquilino.
sopra ho letto le diverse cause di forza maggiore tra cui anche la mancata consegna della casa da parte dell’inquilino locatario.
ora il mio quesito è questo, devo fare ricorso a qualcuno, o devo aspettate che mi arrivi qualche carta a casa? e se devo fare ricorso a chi lo devo fare?
le sarei grata di una risposta grazie