In caso di ripresa a tassazione e cartelle di pagamento per l’imposta di registro, nel caso di acquisti che hanno goduto dell’agevolazione prima casa e se avete dimenticato di trasferire la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell’atto, vi presentiamo un vademecum ed una guida fiscale per sapere quali sono le cause di forza maggiore a cui potete appellarvi in giudizio per contestare le sanzioni.
Quali sono le cause di forza maggiore
Le cause di forza maggiore devono essere oggettive e reali, imprevedibili al momento dell’accadimento e nel periodo antecedente al fatto, ed inevitabili. Il mancato trasferimento della residenza nei tempi prestabiliti è solo una delle cause di decadenza delle agevolazioni prima casa.
Quali sono le cause di forza maggiore per la decadenza prima casa
Finora sono stati riconosciuti dal giudice tributario le seguenti cause di forza maggiore:
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terremoto
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fallimento dell’impresa costruttrice della prima casa
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impossibilità di disporre dell’abitazione per cause non imputabili alla propria volontà o se si prova che si è fatto tutto il possibile per disporre della casa
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mancata riconsegna da parte dell’inquilino locatario
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esproprio della casa
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revoca del trasferimento della sede di lavoro (agganciato ad un dei presupposti secondari per fruire dell’agevolazione e basato sul comune di svolgimento della propria attività)
Importante è provare che si è agito (in maniera fattuale) per entrare nella disponibilità della casa.
Ultimamente è uscita una sentenza in merito alla mancata comunicazione all’anagrafe del cambio di residenza di due ragazzi ex fidanzati. Se siete fidanzati e non sposati attenzione al cambio della residenza, infatti non si può provare il mancato trasferimento della residenza a seguito di rottura del fidanzamento come causa di impedimento e quindi esimente del mancato adempimento dall’obbligo (cfr sentenza n. 13/9/10 della Ctr di Trieste affermando che “i problemi relazionali con il comproprietario non possono certo qualificarsi come causa di forza maggiore, cioè come un evento imprevisto, imprevedibile e inevitabile verificatosi successivamente all’acquisto, che abbia reso impossibile l’avveramento, nel termine di legge, della condizione di cui alla lettera a) della nota II bis dell’art. 1 della Tariffa, parte I allegata al DPR 131/86 e cioè il trasferimento nel Comune ove era ubicato l’immobile”.
Ricordiamo gli adempimenti richiesti per godere dell’agevolazione prima casa come il cambio di residenza sono anche contenuti nella Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986, punto 1, lettera a), della nota II-bis all’articolo 1.
Potrebbe sembra un elemento non rilevante ai non addetti ai lavori ma si deve pur ricordare che la formale iscrizione all’anagrafe del Comune ove è ubicato l’immobile prevale rispetto all’elemento oggettivo della permanenza e dell’utilizzo, sulla scorta della consolidata interpretazione della giurisprudenza di legittimità, (Cassazione, sentenza n. 9949/2008).
Un altro elemento da prendere in considerazione è che la norma è di natura agevolativa speciale e come tale la sua interpretazione è ancora più stringente rispetto a quelle ordinarie.
Mancato termine dei lavori di ristrutturazione sulla prima casa
La mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione non è causa di forza maggiore in quanto non limita il potere da parte del contribuente di trasferire la propria residenza, anche se temporaneamente, nel comune dove è ubicato l’immobile acquisito godendo dei benefici della prima casa che prevedono un termine di 18 mesi. Se i lavori non sono stati terminati, vi consiglio quindi di risiedere nel comune, magari da amici, o in affitto e di fa riprovare il trasferimento della residenza con i vigili urbani deputati al controllo, pena la decadenza del beneficio e l’applicazione dell’imposta ordinaria del 7% più sanzioni del 30% ed interessi giornalieri. Questo è quanto deciso nella sentenza 13800 del 9 giugno 2010.
Vi invitiamo a leggere gli articoli linkati nel testo che sono un vero vademecum fiscale per l’acquisto con agevolazioni prima casa e per conoscere come applicare le imposte di registro sull’acquisto della prima casa.
La separazione non è causa di forza maggiore
La Corte di cassazione ha chiarito (Cass. 12069/10, Cass. 24575/10, Cass. 20698/11, Cass. 5480/13 e, in precedenza, Cass. 4321/09) che nel caso di vendita prima dei cinque anni di una casa acquistata con i benefici fiscali a causa di separazione legale o consensuale non costituisce una causa astrattamente idonea ad impedire la decadenza da tali benefici in quanto le cause devono essere oggettive, imprevedibili ed inevitabili.
Militari e appartenenti alle forze dell’Ordine: non decadono dalla prima casa
Il legislatore ha previsto delle cause esimenti per coloro che prestano servizio per le forze dell’ordine come polizia o forze armate che consistono nell’esenzione dalla condizione di avere la residenza o trasferirla entro diciotto mesi nello stesso comune dove è ubicato l’immobile. Nel caso però in cui sia stata acquistata la casa con la moglie in comproprietà o con il coniuge che non lavora presso le forze dell’ordine il coniuge deve averla o trasferirla entro i 18 mesi dalla stipula dell’atto.
Proprio l’agenzia delle entrate al caso in cui un poliziotto ha acquistato un’abitazione “prima casa” con la moglie che non poteva trasferire la residenza che ai fini della fruizione dell’agevolazione fiscale, gli appartenenti alle forze di polizia e alle forze armate sono esonerati dalla necessità di avere la residenza (o di trasferirla entro diciotto mesi) nel comune ove è ubicato l’immobile. Tuttavia, in caso di acquisto in comproprietà con il coniuge (non appartenente a forze armate o di polizia), quest’ultimo è tenuto ad avere la residenza (o a stabilirla entro 18 mesi dalla conclusione dell’atto di compravendita) nel territorio del comune in cui è situato l’immobile (articolo 1, tariffa parte I, nota II-bis, Dpr 131/1986). In caso contrario, è prevista la decadenza pro quota dai benefici di legge. La ratio risiede chiaramente nel fatto visto sopra ossia che si da per scontato che moglie e marito vivono nello stesso comune e anche sotto lo stesso tetto altrimenti non sarebbe definibile come matrimonio (anche se al giorno d’oggi si può essere portati a vivere in città diverse per brevi periodi causati proprio da esigenze di lavoro).
Potete comunque approfondire quali forze armate e quali i requisiti richiesti leggendo l’articolo dedicato proprio alle agevolazioni fiscali prima casa nel caso di dipendenti delle forze armate.
Anche nel caso della detrazione fiscale Irpef sugli interessi pagati sul mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale viene prevista la condizione esimente alla decadenza nel caso di dipendenti delle forze armate e di polizia che sono costretti a cambiare il comune di residenza. Nel seguito l’articolo di approfondimento gratuito
Attenzione: la causa di forza maggiore
Finalmente un giudice esce dagli schemi e afferma un principio a mio avviso di assoluta logica, che risiede nel fatto di applicare a tutte le cause di decadenza il principio della causa di forza maggiore indipendentemente dalla causa.
Nella fattispecie nella sentenza 10 febbraio 2016, n. 2616, della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione si afferma che “Qualora sia riconosciuta all’acquirente l’agevolazione prima casa, a condizione che egli stabilisca la propria residenza nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato nei diciotto mesi successivi all’acquisto, il trasferimento è onere che conforma un potere dell’acquirente e che va esercitato nel suindicato termine a pena di decadenza, sul decorso della quale nessuna rilevanza va riconosciuta ad impedimenti sopravvenuti, anche se non imputabili all’acquirente”. Questo principio seppur in controtendenza è molto importante perché può essere applicata a qualsiasi causa.
Prescrizione Accertamento o cartelle di pagamento sulle agevolazioni prima casa
Alla prescrizione delle azioni di accertamento riguardante i termini entro cui agenzia delle entrate deve procedere all’accertamento riguardante la presenza o il mancato rispetto dei requisiti per la fruizione del beneficio fiscale sulla prima casa. Prescrizione Accertamento sui benefici prima casa.
Novità 2021: cosa cambia
Il Decreto Sostegni BIS 2021 introduce alcune importanti novità per agevolare l’acquisto di case da parte dei “giovani” con iniziative di tipo fiscale, economico e finanziario. Nella sostanza abbiamo i seguenti interventi: 1) totale esenzione della tassazione indiretta prevista al momento dell’acquisto di casa ai fini delle imposte di registri, ipotecarie e catastali, 2) sia la possibilità di accesso prioritario al fondo di garanzia per la prima casa istituito dalla legge n. 147/2013, 3) possibilità di beneficiare di un credito di imposta speciale a valere sulle imposte o tasse dovute sugli atti successivi e infine 4) esenzione dall’imposta sui mutui o finanziamenti contratti per l’acquisto della prima casa ma anche nel caso della costruzione o la ristrutturazione. In calce a questo articolo il link al BONUS Casa Under 36.
Aggiornamento Novembre 2011:
Per evitare le sanzioni è possibile prima dei 18 mesi presentare un’istanza di interpello per rinunciare alle agevolazioni in caso di impossibilità a trasferire la residenza con pagamento dell’imposta differenziale e degli interessi legali, ma senza pagare le sanzioni, leggi l’articolo di approfondimento qui sotto.
Categorie catastali e fiscali degli Immobili
Vi segnalo inoltre l’articolo dedicate alle altre cause di decadenza delle agevolazioni prima casa.
La vedo dura sinceramente a meno che non vi siano vizi nella formazione dell’atto e quindi la pretesa dell’agenzia sia annullabile. Provi a sentire un dottore commercialista specializzato nel contenzioso tributario
dovrebbe leggere l’articolo di approfondimento dedicato alle agevolazioni prima casa per le forze armate, polizia, vigili del fuoco esercito e simili
salve,
io ed il mio convivente abbiamo acquistato in comproprieta’la ns prima casa dove attualmente risiediamo. La convivenza sta per terminare: in attesa di vendere la casa vorrei andare in affitto, ma non so che fare con le utenze che sono tutte intestate a me. Riguardo alla residenza, la lascio nella casa per pagare meno tasse (presume)o posso prendere la residenza nella nuova casa?
sono confusa sul da farsi…
grazie
Tina
Sposato in separazione dei beni. Vivo nell’appartamento di mia moglie. Per assistere mia figlia ed i due piccolissimi nipoti mi trasferirò in altra provincia ove vorrei acquistare un piccolo immobile con agevolazione fiscale prima casa.
Non posseggo altri immobili con agevolazione prima casa.
1)Posso procederein tal senso?
2)Inoltre per quanti anni sono costretto a mantenere la residenza nel nuovo comune?
Buonasera, noi abitiamo in una prima casa di mia proprietà che sono la moglie ma mio marito ha ancora la residenza con sua madre che ha il 50% di comproprietà di prima casa con lui e ci abita pagando il mutuo ancora per molti anni.
Considerando che hanno stipulato il contratto del mutuo cointestato molto prima che ci conoscessimo e ci sposassimo non sorgono problemi se facciamo 730 singoli? O deve prendere lui la residenza di dove risiediamo?
Per la residenza diversa da quella della moglie in possesso della casa sono previste sanzioni salatissime? C’è anche da tenere conto che abbiamo separazione dei beni. Grazie per l’informazione. Emiliana
Buongiorno sono una mamma da sola con 5 figlie ho comprato casa vecchia 1956 facendo un mutuo pensavo una cosa invece non e stato cosi sto facendopiano piano vari lavori di ristrutturazione ma non riesco perche prendo 1600€ e pago un mutuo do 600€ mi e arrivata una sanzione di 9000€ per non aver messo la residenza entro i 18 mesi come devo fare per non pagare visto che non ne ho in più nanche per la mia famiglia grazie infinite
Ho dimenticato di dire che all’epoca ero ancora in servizio. Sono in pensione dal 2012 e la residenza è stata cambiata nel 2011.
Salve, sono un pensionato delle forze di polizia. Nel 2009 ho acquistato un appartamento come prima casa. Nell’atto era riportata la clausola dei 18 mesi per il cambio di residenza. Ho effettuato il cambio di residenza circa 10 mesi dopo. Mi è arrivata la richiesta di pagare iva e sanzione per la mancata variazione di residenza. Mi sono recato all’agenzia delle entrate dicendo di appartenere alle forze di polizia ma mi hanno risposto che non era giustificativo. A questo punto ho fatto ricorso non citando l’appartenenza alle forze di polizia ma adducendo una difficoltà di salute (4 mesi prima dell’acquisto avevo subito un intervento per un tumore). A nulla è servito. Una settimana fa mi sono arrivate, da pagare, le spese di giudizio. Mi sono recato nuovamente all’ufficio legale dell’agenzia delle entrate perché nel frattempo avevo trovato una loro circolare nella quale era scritto chiaramente che agli appartenenti ai corpi di polizia non era richiesto il cambio di residenza ma mi hanno scosigliato di fare un nuovo ricorso perché hanno detto che sull’atto cera la clausola del cambio di residenza e questo è vincolante. Se faccio ricorso nuovamente otterrei solo di pagare ulteriori esose spese di giudizio.
Buongiorno! Dei miei clienti sono in ritardo con la fine dei lavori, e non riescono a cambiare la residenza entro i 18 mesi. Loro però risiedono già all’interno dello stesso comune della futura prima casa. Cosa devono fare per non perdere le agevolazioni relative all’acquisto della prima casa?
Grazie mille.
Ho acquistato casa fine ottobre 2014 , per motivi di lavori di ristrutturazione, non sono riuscita a chiedere la residenza. Adesso mi tocca pagare l’IMU fino a quando non riusco ad andare ad abitarci e di conseguenza chiedere la redisenza. Quei soldi che pago come IMU mi verranno restituiti o no? Conto di andare ad abitarci entro aprile 2015…
Grazie
Buon giorno. Ho acquistato 10 anni fa un appartamento con agevolazione fiscale prima casa in comproprietà con mio marito. Nel 2010,a seguito di separazione, ho acquistato anche la sua quota sempre con agevolazione fiscale. Ora lo sto vendendo ad un prezzo inferiore all’acquisto. Non essendo trascorsi i 5 anni e non procedendo all’acquisto di altro immobile entro 12 mesi, dovrò pagare la differenza dell’aliquota dal 2 al 9% per l’ultima quota? Grazie e saluti
In regime di separazione dei beni, mia moglie ha acquistato una casa a marzo 2012 per godere delle agevolazioni prima casa. A novembre dello stesso anno, prima di trasferire la residenza di lei nella nuova abitazione, si è ammalata di tumore e non abbiamo più pensato allo spostamento della residenza. Oggi abbiamo saputo dalla agenzia delle entrate che dobbiamo pagare le imposte non versate (registro, iva maggiorata e interessi passivi), possiamo addurre cause di forza maggiore oppure c’è un modo per evitare di pagare questo salasso. Quali sono i passi che dobbiamo fare? Oltre il danno anche la beffa :(
Salve, sono un militare e presto servizio in una città diversa da quella in cui,
nel maggio 2012, abbiamo acquistato la nostra prima casa. Abbiamo usufruito delle agevolazioni fiscali “prima casa”. Avendo sostenuto delle spese familiari e sanitarie, è venuta meno la disponibilità economica per eseguire dei lavori di ristrutturazione che non mi hanno permesso quindi di trasferire la residenza di mia moglie (abbiamo anche due figli 14 e 17 anni) nel comune dove insiste l’immobile nei 18 mesi successivi. Pochi giorni fa abbiamo ricevuto gli avvisi di pagamento dall’Uffico entrate, diretti a mia moglie ed a me come obbligato in solido.
Vi chiedo, se tra le cause di forza maggiore che possano escludere la decadenza delle agevolazioni ci sia la sopravvenuta mancanza di disponibilità economica.
E poi mi chiedo come sia possibile che lo Stato Italiano, almeno nel mio caso, agevoli lo status di militare da un lato e ferisce quello familiare dall’altro?
[…] Le cause di forza maggiore per le agevolazioni sulla prima casa Spesso capita che si acquista un’abitazione e la si ristruttura ma purtroppo trascorrono i fatidici 18 mesi entro cui è necessario variare la residenza nel comune dove si è acquistata la casa con le agevolazioni fiscali. Sicuramente l’evento causa di forza maggiore deve essere imprevedibile ossia non conosciuto al momento della stipula dell’atto (altrimenti non verrebbe preso in considerazione perchè non di forza maggiore). I lavori di ristrutturazione che impediscono di soggiornare nella nuova casa di per se non costituiscono una causa di forza maggiore. Il protrarsi dei lavori di manutenzione, anche se causato da terzi fanno perdere i vantaggi fiscali (cfr Cassazione con ordinanza n. 13800 del 9 giugno 2010) e generano sanzioni nella misura del 30% rispetto alla minore imposta versata rispetto a quella dovuta nei modo ordinari (e stiamo parlando di cifre rilevanti) ed interessi calcolati al saggio di interesse legale. […]