Tutte le Tasse sulla Seconda casa 2022 2022

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Le tasse sulla seconda casa sono più elevate rispetto alla prima o all’abitazione principale per via del minore grado di interesse pubblico che rispecchiano di fronte al dettato costituzionale del diritto all’abitazione. Nel seguito vediamo quali sono e come cambiano rispetto alla prima partendo dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale che si paga al momento dell’acquisto sulla seconda casa fino ad arrivare alla gestione (Irpef, IMU, TASI, TARI) per finire alla eventuale tassazione della plusvalenza sulla vendita futura.

Le tre fasi sono:

• Acquisto
• Gestione
• Vendita

Acquisto seconda casa

Al momento dell’acquisto la tassazione è ordinaria e segue queste aliquote ordinarie. Le agevolazioni prima casa infatti, riportate nel seguito sono detassazioni straordinarie consentite dal legislatore proprio per agevolare la proprietà della prima casa (che è meglio chiamare abitazione principale in quanto le due definizione in ambito tributario hanno significati completamente diversi).

• Imposta di registro: 9% da calcolare sul prezzo valore ossia su un moltiplicatore della rendita catastale e non sul prezzo effettivamente concordato tra le parti. Per approfondire la determinazione del prezzo valore potete leggere l’articolo che trovate in calce all’articolo. Possiamo anticipare che fatta 1.000 la rendita catastale la base imponibile su cui calcolare questo 9% nel caso in cui (come posso consigliarvi) adotterete il pagamento con l’opzione del prezzo-valore è dato dal moltiplicatore di 120 applicato alla rendita catastale della casa rivalutata del 5%. Se prendiamo come esempio una rendita catastale di 1.000 euro avremmo una imposta di registro sulla seconda casa pari al oltre 11 mila euro.
• Imposta ipotecaria: Euro 50
• Imposta catastale: Euro 50

Ricordate che con i benefici prima casa invece la tassazione sarebbe stata ben inferiore e più precisamente:

• Imposta di registro: 2% sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110
• Imposta ipotecaria: Euro 50
• Imposta catastale: Euro 50

Il delta si fa sentire sopratutto sull’imposta di registro che pagherete in misura superiore al 7%. Ricordo brevemente che il valore catastale è dato per la prima casa applicando alla rendita catastale il moltiplicatore pari a 126 volte la rendita catastale rivalutata del 5%.

La rendita catastale la prenderete facilmente facendo una visura catastale dell’immobile o ve la potrete far dire dal venditore, se volete farvi prima un calcolo di qual’è il costo del passaggio di proprietà.

Qui di seguito trovate un file facile da utilizzare dove poter calcolare la stima per il calcolo della tassazione sull’acquisto della seconda casa a livello di imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Esempio Tassazione Acquisto Seconda casa (Xls)

Esempio tasse compravendita seconda casa

Con una rendita catastale per fare un esempio e adottando il prezzo-valore avremmo il seguente esborso.

Se avete letto l’esempio, fatta 1.000 la rendita catastale, il differenziale rispetto alle due casistiche è notevole: parliamo di un’imposta di registro pari a 2300 euro nel caso delle agevolazioni prima casa e di oltre 11 mila nel caso della seconda casa. Il differenziale da lasciare sul piatto è quindi pari a oltre 9 mila euro!
Inutile dirvi quanto questa imposta a mio avviso sia una sproposito, per via della finalità che ha: rendere edotti i terzi del passaggio di proprietà al pari di quanto avviene per un’auto.

Infine, ma questo non dipende dal fatto che parliamo di prima o seconda casa, è il costo del rogito dal Notaio però sempre meglio che lo lasciate da parte nel conteggio, in modo da avere un quadro completo del costo qualora decideste di comprare una casa al mare, in montagna o campagna.

IMU e TASI seconda casa

Discorso a parte merita la gestione ordinaria della seconda casa che viene interessata dalle seguenti tasse:

• IRPEF
• IMU
• TASI
• TARI

Per la corretta qualificazione si consiglia sempre di verificare la delibera vigente nel comune dove avete intenzione di acquistare la seconda casa per verificare.

http://www.tasse-fisco.com/case/tasi-seconda-quando-come-chi-inquilino/38710/

Tassazione della rendita catastale ogni anno

La rendita catastale relativa alla abitazione non classificata come principale è soggetta al prelievo erariale Irpef nella misura ordinaria e senza alcuna decurtazione forfettaria. Parliamo quindi di tassare la rendita catastale con gli scaglioni Irpef.

La tassazione in valore assoluto dipenderà naturalmente dal vostro scaglione di reddito che trovate e dipendente dalla composizione del vostro reddito imponibile e dalle altre vostre fonti di reddito di cui potete disporre ogni anno. Supponiamo quindi guadagnate 40 mila l’anno per attività di lavoro dipendente, la vostra aliquota arriva al 38% per cui la rendita catastale di mille euro, presa come esempio sopra vi genera maggiori imposte sulla seconda casa da pagare annualmente pari a 380 euro.

Questo a titolo di Irpef, ossia di imposta sulle persone fisiche. L’imposta viene pagata in proporzione alle quote di proprietà della casa qualora vi siano più proprietari.

IMU TASI Seconda casa

A questo immobile acquistato, dovrete applicare anche la tassazione annuale relativa all’IMU e alla TASI che, purtroppo, non godono della esenzione sulla abitazione principale per cui generano una ulteriore tassazione. Nel seguito trovate la tabella che vi mostra le casistiche di esenzione. Sulla seconda casa L’IMU e la TASI si pagano con aliquota ordinaria pari rispettivamente. Dal 2020 la TASI confluisce nell’IMU.

Riprendendo l’esempio di prima, se ipotizziamo la rendita della vostra seconda casa pari a mille euro. L’IMU annuale sarà pari a 1.277 euro da pagare in due rate annue a giugno e a dicembre.

Nel caso in cui le unità locali rientrano tra le categorie catastali A2 o A7 se rispettano il requisito dell’abitazione principale. La TARI invece è dovuta indipendentemente dalla classificazione catastale dell’unità locale.

Per la TASI dovremmo procedere invece alla ricerca della delibera comunale che potete trovare sul sito del comune dove è situata la villa, abitazione, o fabbricato da acquistare. Supponiamo sia lo 0,8 per mille e la rendita catastale sia la stessa. Dovrete aggiungere all’incirca altri 135 euro annui da versare con le medesime modalità previste per l’IMU: due versamenti annui di pari importo a giugno e a dicembre.

In sintesi però possiamo affermare che la TASI sulla seconda casa è sempre dovuta a meno che non si soddisfi il requisito della definizione di abitazione principale secondo cui per abitazione principale si intende l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto urbano come unica unità immobiliare nel quale il contribuente e il suo nucleo familiare dimorino abitualmente ed abbiano la residenza anagrafica.  Come vedete qui sono molto importanti le congiunzioni “e” che trovate: dimorano abitualmente (dalle bollette se ne evinca l’utilizzo) e residenza anagrafica (si deve effettuare il classico cambio di residenza nell’abitazione interessata).

Ulteriore precisazione che possiamo dare è come funziona la TASI nel caso della locazione. Qui l’imposta risulta dovuta nel caso in cui l’affitto ha avuto una durata superiore a 6 mesi. In caso contrario non matura il dovere dell’inquilino al pagamento della quota TASI (in genere 10% o 30% della TASI totale a seconda delle delibere comunali).

Resta infine la TARI ma quella ha un peso marginale rispetto al resto.

TARI sulla seconda casa

Nel seguito potete trovare un articolo dedicato al pagamento della TARI sulla seconda casa anche alla luce degli ultimi indirizzi giurisprudenziali analizzati finora. Nel seguito trovate la guida gratuita al calcolo nonché le verifiche da effettuare ed il modello da utilizzare per la denuncia occupanti.

http://www.tasse-fisco.com/case/tari-seconda-come-funziona-esenzione-calcolo-esempio-domanda-villa-mare-montagna-campagna/41691/

La TARI è slegata dai concetti sopra esposti per cui sarà sempre dovuto indipendentemente dalla categoria catastale e dalla dimora abituale o meno del proprietario o dei suoi familiari. Non c’è qui un concetto o una categoria di esenzione che da diritto all’esenzione. Per no pagarla del tutto dovreste dimostrare che avete staccato gli allacci alle utenze. Inutile dire che sono fortemente contrario a questo caso e  presto sarà eliminato in quanto ingiusto. Il fatto di avere una abitazione con gli allacci in cui non soggiorno mai né per piacere né per diletto per neanche un giorno l’anno non giustifica l’applicazione di un’imposta che in molti casi vale diverse centinaia di euro.  Sappiamo quanto costerebbe staccarsi dalle utenze e ricollegarsi per cui inutile dire che non ne varrebbe la pena.

Molti comuni consentono allora la compilazione del modello in cui dichiarare i giorni medi di residenza nella seconda casa in modo da quantificare un valore della TARI più prossimo alla realtà. Inutile dire che gli amministratori di questi comuni hanno capito che la TARI avrebbe potuto portare alla vendita degli immobili in località per esempio balneari andando a compromettere anche l’attività turistico. Possibile che il legislatore principale questo fenomeno non lo abbia considerato?

Nell’articolo gratuito di approfondimento sopra evidenziato potete trovare degli ulteriori chiarimenti a fattispecie particolari che sono certo saranno di vostro interesse.

In sintesi

Se prendete l’esempio precedente, tipico di una seconda casa di modeste dimensioni con una rendita catastale di mille euro andrete a pagare conseguentemente:

• oltre 11.000 euro per l’acquisto a titolo di imposta di registro
• ca. 400 euro (380) a titolo di Irpef per il tramite della rendita catastale
• ca. 1.300 euro (1.276 euro) a titolo di IMU in quanto non beneficiamo dell’esenzione prevista per l’abitazione principale
• ca. 135 euro a titolo di TASI
• ca 200 euro a titolo di TARI (anche se qui il discorso varia molto da Comune a Comune

Il totale quindi prevede un considerevole importo buttato letteralmente al secchio per via dell’abnorme imposta di registro da versare al momento dell’acquisto che sconta il 9%….ripeto il 9% !!! del valore catastale dell’immobile. Un’enormità ingiustificata.

A regime invece avremmo solo IMU, TASI e TARI oltre alla tassazione della rendita catastale ai fini IRPEF da inserire nella dichiarazione dei redditi 730, per cui parliamo di ca. 1.700 euro solo di imposte per cui quasi 150 euro al mese per le tasse….non vi sembra un costo inutile senza senso?!?!

A questo naturalmente dovrete aggiungere anche le eventuali spese condominiali la cui entità dipende da troppi fattori (portiere, piscina, aree verdi, contesto, etc). Inoltre per abbattere le spese, se le considerate eccessive, potreste valutare la possibilità di darla in locazione anche per periodi brevi, ossia inferiori al mese.

Come prendere le agevolazioni prima casa anche sulla seconda

Tassazione e dichiarazione seconda casa all’estero

Tassazione Plusvalenza Vendita casa prima e dopo i cinque anni con file di calcolo

Opzione Prezzo valore

Vi consiglio poi, soprattutto nel caso delle seconde case, se situate fuori i grandi centri abitati di esercitare l’opzione del prezzo valore in quanto consente:

1. Riduzione imposta di registro
2. Inibizione potere accertamento fiscale agenzia delle entrate
3. Riduzione onorari del notaio del 30%

Opzione Prezzo Valore acquisto prima immobili o terreni