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Agevolazioni Prima casa in caso di Donazione o Successione: requisiti per l’agevolazione fiscale

casa coniugeLe agevolazioni prima casa possono essere fruite anche nel caso di donazione o successione dell’immobile casa, abitazione immobile o legato o nuda proprietà e vediamo qui con quali particolarità e quando vi sono eventuali esclusioni ai fini delle tasse e delle imposte da pagare.

Premessa: beneficio prima casa in sinesi

Partiamo subito con il dire che il fine del legislatore fiscale è quello di impedire il doppio godimento del beneficio prima casa altrimenti questo ne sarebbe avvantaggiato ingiustamente.
Per godere delle agevolazioni l’Allegato A, Tariffa, Parte Prima, art. 1, Nota II-bis, D.P.R. 26.4.1986, n. 131, il co. 1, lett. c), prevede che, al fine di godere delle agevolazioni prima casa, dovrete  dichiarare di non essere titolare in nessuna forma di alcun diritto reale di godimento su altra unità immobiliare presente su tutto il territorio nazionale di abitazioni acquistate fruendo delle agevolazioni prima casa.

La ratio normativa delle agevolazioni prima casa

La ratio normativa appunto è quella di evitare il doppio godimento dell’agevolazione fiscale anche se è sufficiente che almeno uno dei beneficiari dell’eredità possegga tali requisiti per estendere la riduzione d’imposta a tutti gli altri eredi.

Ai fini dell’agevolazione fiscale prevista come uno sconto prima casa e quindi della minore imposta di registro pagata rispetto all’aliquota ordinaria nonchè ed imposte ipotecarie a catastali in misura fissa di 168 euro (200 euro dal primo gennaio 2014) vi chiariamo che è possibile fruire anche in caso di donazione, successione o legati a patto di rispettare alcuni requisiti.

Dal primo gennaio 2014 infatti e per effetto del nuovo articolo 26, D.L. 12.9.2013, n. 104, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale diventano dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna ma solo per gli atti aventi ad oggetto trasferimenti di abitazioni classificabili come “prima casa“.

Inoltre, le imposte per il trasferimento di immobile abitativo che non sono classificabili come “prima casa” sono dovute in misura fissa pari a Euro 50 ciascuna mentre per i trasferimenti ante primo gennaio 2014 erano dovute in misura rispettivamente del 2% e +1%.

Condizioni e requisiti oggettive dell’immobile prima casa

Dal punto di vista delle condizioni oggettive da rispettare le case, immobili, appartamenti oggetto di cessione e di acquisto dovranno essere di abitazione e quindi saranno esclusi per esempio gli uffici classificati al catasto come A/10 o gli opifici classificati come categoria D (per approfondire potete leggere l’articolo dedicato alle categorie catastali) in quanto dovranno soddisfare in primis il bisogno e le esigenze abitative e non devono essere classificati come immobili di lusso comprese le relative pertinenze C/2 C/6 e C/7 che presentino il vincolo pertinenziale (a tal fine potrete verificare dalla visura camerale o rendere dichiarazione nell’atto di acquisto) e con tale dizione si indicano gli immobili che presentano delle caratteristiche descritte in un apposito decreto ministeriale del 2 Agosto 1969.

Condizioni per continuare a fruire dell’agevolazione prima casa e la successione

Ricordiamo che i requisiti dovranno essere tutti contemporaneamente soddisfatti solo che nel caso delle donazioni, successioni o legati si potrà verificare che beneficiario o destinatario del bene sia uno solo o sia una pluralità di soggetti. In questo caso stupisce che il rispetto di uno solo dei requisiti in capo ad un soggetto permette anche agli altri restanti di avanzare la pretesa del godimento dell’agevolazione fiscale.

Ci sono però anche altri requisiti per fruire dell’agevolazione prima casa che come sapete oltre all’oggetto dell’acquisto (ossia il fatto che non s tratti di un’abitazione di lusso) ne sono necessari altri come per esempio il comune dove deve trovarsi l’ubicazione della prima casa, ossia nel comune dove il donatario legatario o beneficiario, acquirente, anche uno solo abbiano o stabiliscano la residenza entro diciotto mesi dalla data di stipula dell’atto di donazione o della data di apertura della successione.

Altrimenti esiste una seconda possibilità, ossia lo svolgimento della sola attività (abito a Milano ma lavoro a Monza), a patto che sia dimostrabile che svolga l’attività che non necessariamente deve essere una attività remunerata, ma deve essere effettivamente svolta con ciò intendendo che dovranno essere portate eventualmente in caso di accertamento o rettifica del prezzo di cessione dell’immobile, tutti gli elementi che potranno dimostrare l’effettivo  svolgimento dell’attività.

Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa

Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014

Tipologia immobile/acquirente Imposte Fino al 31.12.2013 Dall’1.1.2014
Abitazione

Prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

 

Catastale

3%

Euro168,00

Euro 168,00

2%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione

Prima casa

SoggettoIva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

4%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

4%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no benefici prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

7%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione no prima casa Soggetto Iva Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

10%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no prima casa

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio/Negozio Soggetto privato Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

7%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio /NegozioSoggetto Iva Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10% – 21%

Euro 168,00

3%

1%

10%-21%

Euro 200,00

3%

1%

Ufficio /NegozioSoggetto Iva Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

Euro 168,00

3%

1%

esente

Euro 200,00

3%

1%

Terreno edificabile

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

8%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Terreno edificabile

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

21%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

21%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

L’agevolazione spetta anche se il o i soggetti sono stati trasferiti all’estero per motivi di lavoro o se risultano emigrati all’estero: in questo primo caso si può prendere in considerazione l’ubicazione della casa, immobile appartamento e pertinenze nel comune in cui è stabilità la sede legale della società mentre nel caso di emigrato all’estero il requisito risulta soddisfatto per acquisto di case su tutto il territorio nazionale, in quanto in questo caso il requisito della residenza non potrebbe essere soddisfatto (anche se ritengo che il legislatore avrebbe potuto dare una interpretazione più stringente e magari considerare l’ultima residenza, o il centro economico degli interessi del soggetto emigrato).

Nello stesso comune inoltre il o i soggetti non dovranno essere titolari ne esclusivamente ne in comunione con il coniuge e quindi neanche pro quota, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione o acquistata in nuda proprietà di altra casa di abitazione nel Comune in cui è l’ubicazione della casa, abitazione o immobile.

Uno salva tutti

Come chiarito nella risoluzione n. 33/E del 15 marzo  e prima ancora nella circolare 44 del 2001 nel caso vi siano più beneficiari o eredi o legatari o ciamati all’eredità che devono spartirsi quote di immobili la norma disciplina che in caso di successione o donazione, l’applicazione delle agevolazioni prima casa ai fini delle delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sono concesse anche se solo uno degli eredi dia la dichiarazione nell’atto di possedere i requisiti come previsto dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle imposte di registro ex legge 342/2000, articolo 69, comma 3).

Estensione automatica del beneficio prima casa agli eredi

Il beneficio prima casa si estende automaticamente anche gli altri senza necessità di ulteriori dichiarazioni anche se gli altri non posseggono i requisiti. Occhio però perchè se colui che aveva reso la dichiarazione nell’atto mentiva anche gli altri perderanno le agevolazioni prima casa. Di questi tempi come avrete visto dalla tabella qui sopra non parliamo di briciole in quanto la tassazione ordinaria che non gode dei benefici solo a livello di imposta di registro schizza al 9% per cui parliamo di migliaia di euro (quando leggo il 9% resto esterefatto da quante tasse paghiamo…per cosa poi…per registrare un atto che dovrebbe essere gratis farlo visto che serve anche allo Stato questa informazione!!!).

Occhio poi a sorvegliare sempre il soggetto che ha  reso le dichiarazioni nell’atto per cui se ancora non aveva spostato la residenza fategliela spostare altrimenti anche in quel caso perderete i benefici prima casa per decadenza di uno dei requisiti o anche nel caso di riacquisto entro l’anno.

La donazione entro il quinquennio della prima casa

Spesso si chiede se è possibile procedere con la donazione entro il quinquennio dalla stipula originaria dell’atto con benefici prima casa e se questa è una condizione che porta alla perdita dei benefici. La risposta è affermativa, se donate la propria casa entro i cinque anni perderete i benefici prima casa e dovrete ridare indietro la minore imposta di registro pagate oltre al pagamento delle sanzioni sempre che non ricnunciate prima all’agevolazione con istanza scritta. Tuttavia se la cedete invece che donarla la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile non sarà tassata se dimostretee che avete destinato la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo interoccorrente tra la stipula dell’atto e d il successivo atto di vendita. I benefici non saranno persi sempre che entro un anno dalla vendita non si procederà nuovamente al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione prima casa.

Donazione casa ai figli prima del decesso

Se state pensando ai vostri figli vi invito a leggere l’aticolo dedicato proprio alla donazione ai figli della casa  e delle implicazioni che da questo ne possno scaturire ai fini del redditometro per voi o per i vostri figli.

La spostamento della residenza di uno dei due coniugi libera anche l’altro

In caso di coniugi sposati in regime di comunione legale non ha importanza se uno dei due coniugi non abbia spostato la residenza se il bene rientra nella comunione die beni in quanto ciò che rileva è la destinazione della casa al nucleo familiare.

Qualora si verifichino per finire a seguito di successioni o donazioni aventi ad oggetti  la proprietà o di altri diritti reali il contribuente, stante smepre il rispetto dei requisiti visti sopra previsti dalla normativa può avvalersi della possibilità di versare le imposte ipotecaria e catastale e di reigstro in misura fissa. Qualora poi si decida per un futuro acquisto di altra casa si potranno godere ugualmente dei benefici (Cfr CM n. 44 del 2001).

Nella Circolare 2 del 2014 l’agenzia delle entrate chiarisce che per effetto del richiamo operato dall’articolo 69 alla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, deve ritenersi che l’agevolazione prevista, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, per i trasferimenti e per gli atti di costituzione di diritti immobiliari su fabbricati prima casa, derivanti da successione o donazione risulti applicabile anche in data successiva al primo gennaio 2014, ancorché per effetto della riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa sia stato abrogato il quinto periodo di detta disposizione.

In applicazione di quanto previsto dal richiamato articolo 69 della legge n. 342 del 2000, e tenuto conto delle modifiche introdotte dal già citato articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013, pertanto, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute, a decorrere dal primo gennaio 2014, nella misura di 200 euro ciascuna.
Restano, inoltre, dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Si precisa, infine, che il rinvio effettuato dal comma 3, alle case di abitazioni non di lusso, deve essere inteso, come chiarito ai fini delle agevolazioni prima casa per l’imposta di registro, riferito alle case di abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Vi consigliamo di leggere la guida completa fiscale alle agevolazioni prima casa.


Nel caso in cui procediate alla vendita prima del quinquennio e non potete effettuare il riacquisto entro l’anno (motivo per cui sareste sanzionati con il 30% + gli interessi) leggete l’articolo dedicato alla rinuncia delle agevolazioni prima casa.

Potete consultare anche la guida alle successioni che vi spiega cosa fare per punti.

Donazione di Denaro: imposte e tasse

Nuovo Articolo dedicato alla donazione di denaro: come evitare accertamenti del fisco

77 commenti

  1. Ma senza troppi giri. E’ in grado di rendere le dichiarazioni richieste nell’atto per fruire dell’agevolazione?

  2. No, se nell’atto può rendere le dichiarazioni necessarie indicate nell’articolo per fruire del beneficio. Le ricordo inoltre che con la nuova legge di stabilità vi sono anche dei casi in cui sarà procedere all’acquisto della nuova abitazione senza alienare necessariamente lineare subito la prima.

  3. Io vorrei procedere con la donazione della mia casa prima dei 5anni (acquistata un anno e mezzo fa con agevolazione “prima casa”) e intestarmene un’altra con mio marito (per lui risulterebbe prima casa) io perderei le agevolazioni prima casa facendo un atto di donazione e non di vendita e intestandomi la casa con mio marito?
    Grazie mille

  4. Si è statao previsto dalla nuova legge di stabilità 2016 di acquistare e poi rivendere entro all’anno prima era concesso solo il contrario

  5. Buongiorno, sono in procinto di acquistare un immobile con mia moglie in regime di comunione dei beni.
    Mia moglie alla morte di suo padre ha ricevuto in successione una quota di immobile di cui però non usufruisce in quanto ci abita la madre.
    Per la casa da acquistare che si trova nello stesso comune, possiamo usufruire delle agevolazioni per abitazione principale?

  6. Salve,

    in una successione con 3 eredi, madre e due figlie sono presenti 2 immobili con cat catastale A/3 e nessuna pertinenza.

    Gli immobili, in seguito alla divisione ereditaria, verrebbero suddivisi 1/3 – 1/3 – 1/3.

    E’ possibile per il coniuge, che non detiene alcun immobile, richiedere le agevolazioni prima casa su una delle due unità A/3, favorendo anche gli altri 2 eredi (i figli) e poi pagando proporzionalmente al valore catastale sull’altro immobile A/3 ?

  7. Sarebbe in grado di rendere le dichiarazioni nell’atto di acquisto per la richiesta delle agevolazioni? Le ricordo che all’articolo dedicato ai benefici fiscali prima casa trova i requisiti da rispettare

  8. salve vi chiedo spiegazioni in merito. o avuto in donazioni
    un immobile dai miei genitori con i requisiti prima casa a Salerno 5 anni fa. Adesso lavorando a Milano posso comprare casa usufruendo delle agevolazioni prima casa. grazie.

  9. Ho già una casa ricevuta in donazione.
    Devo acquistare casa in un’altra provincia posso usufruire delle agevolazioni prima casa?

  10. Buonasera, ho ereditato qualche anno fa per successione una parte dell’appartamento dei miei genitori dopo la morte di mio padre. Sono in regime di separazione dei beni con mia moglie che ha già un appartamento in suo possesso acquistato come prima casa, vorrei comprare un’altra casa a mio nome e vorrei sapere se posso usugruire delle agevolazioni fiscali della prima casa. Cordialmente

    Leggi tutto: http://www.tasse-fisco.com/case/prima-casa-donazione-successione-requisiti-agevolazione-fiscale/3152/#ixzz3pmLxAJnM
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  11. Buona sera, se acquisto un immobile, prima di vendere quello in mio possesso, acquisto una “seconda casa”. Se vendo la “prima” entro un anno, posso riaccatastare la nuova come “prima” casa,dopo aver pagato per detto periodo, le imposte relative (alla seconda casa),dato che a quella data ne avro’ una sola e quindi ritengo di aver diritto alle agevolazioni previste dalla ormai “unica” casa? Grazie e distinti saluti.

  12. Buongiorno,

    la situazione è la seguente:

    marito unico proprietario di “abitazione 1”
    moglie unica proprietaria di “abitazione 2”
    “figlia A”
    “figlia B”

    per l’anno 2014 la residenza e la prima casa coincidono con “abitazione 1”

    per l’anno 2015 viene concesso a “figlia B” di vivere in “abitazione 1”. (nucleo famigliare a se stante con reddito complessivo pari a zero.) ed i genitori si sono trasferiti in “abitazione 2”.

    Al momento, sulla carta, nulla è variato. moglie e marito continuano a pagare imposte e tributi agevolati per “abitazione 1” e pieni per “abitazione 2”.

    Esiste la possibilità di far figurare “abitazione 1” come prima casa di “figlia B” (e di conseguenza “abitazione 2” prima casa per i genitori) in modo tale che i genitori non debbano mantenere due case?

    E’ possibile fare anche in modo che entro un certo limite di tempo la metà del valore della casa venga corrisposto a “figlia A” a prescindere dalla vendita di “abitazione 1”?

    Grazie,
    Silvia.

  13. Salve, vivo da 30 anni in un appartamento cointestato ai miei genitori. A marzo 15 è venuto a mancare il babbo e quindi, essendo mamma già proprietaria del 50% ed io l’unico altro erede, mi sarebbe assegnata la quota del 25%. Considerando che mamma ha la sua prima casa di abitazione altrove, ci sarebbero i requisiti affinché l’appartamento ove risiedo possa essere configurata come prima casa?

  14. Non rispetterebbe il requisito da rendere nell’atto immagino per cui la vedo dura.

  15. buon giono volendo aquistare un abitazione,da destinare come residenza,avendoin possesso un abitazione di cui sono residente,conproprietario 50%con mia moglie,dobbiamo vederla per usufruire delle agevolazione come prima casa? faccio presente che l’abitazione da destinare alla nostra nuova residenza e fuori dal comune della residenza attuale.

  16. salve volevo chiedervi, io ho ereditato per successione una parte dell’appartamento dei miei genitori dopo la morte di mio padre. Dovrei comprare casa con la mia ragazza (prima casa) posso usufruire delle agevolazioni fiscali(iva al 4%)?

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