HOMEPAGE / Casa, immobili, terreni / Agevolazioni Prima casa in caso di Donazione o Successione: requisiti per l’agevolazione fiscale

Agevolazioni Prima casa in caso di Donazione o Successione: requisiti per l’agevolazione fiscale

casa coniugeLe agevolazioni prima casa possono essere fruite anche nel caso di donazione o successione dell’immobile casa, abitazione immobile o legato o nuda proprietà e vediamo qui con quali particolarità e quando vi sono eventuali esclusioni ai fini delle tasse e delle imposte da pagare.

Premessa: beneficio prima casa in sinesi

Partiamo subito con il dire che il fine del legislatore fiscale è quello di impedire il doppio godimento del beneficio prima casa altrimenti questo ne sarebbe avvantaggiato ingiustamente.
Per godere delle agevolazioni l’Allegato A, Tariffa, Parte Prima, art. 1, Nota II-bis, D.P.R. 26.4.1986, n. 131, il co. 1, lett. c), prevede che, al fine di godere delle agevolazioni prima casa, dovrete  dichiarare di non essere titolare in nessuna forma di alcun diritto reale di godimento su altra unità immobiliare presente su tutto il territorio nazionale di abitazioni acquistate fruendo delle agevolazioni prima casa.

La ratio normativa delle agevolazioni prima casa

La ratio normativa appunto è quella di evitare il doppio godimento dell’agevolazione fiscale anche se è sufficiente che almeno uno dei beneficiari dell’eredità possegga tali requisiti per estendere la riduzione d’imposta a tutti gli altri eredi.

Ai fini dell’agevolazione fiscale prevista come uno sconto prima casa e quindi della minore imposta di registro pagata rispetto all’aliquota ordinaria nonchè ed imposte ipotecarie a catastali in misura fissa di 168 euro (200 euro dal primo gennaio 2014) vi chiariamo che è possibile fruire anche in caso di donazione, successione o legati a patto di rispettare alcuni requisiti.

Dal primo gennaio 2014 infatti e per effetto del nuovo articolo 26, D.L. 12.9.2013, n. 104, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale diventano dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna ma solo per gli atti aventi ad oggetto trasferimenti di abitazioni classificabili come “prima casa“.

Inoltre, le imposte per il trasferimento di immobile abitativo che non sono classificabili come “prima casa” sono dovute in misura fissa pari a Euro 50 ciascuna mentre per i trasferimenti ante primo gennaio 2014 erano dovute in misura rispettivamente del 2% e +1%.

Condizioni e requisiti oggettive dell’immobile prima casa

Dal punto di vista delle condizioni oggettive da rispettare le case, immobili, appartamenti oggetto di cessione e di acquisto dovranno essere di abitazione e quindi saranno esclusi per esempio gli uffici classificati al catasto come A/10 o gli opifici classificati come categoria D (per approfondire potete leggere l’articolo dedicato alle categorie catastali) in quanto dovranno soddisfare in primis il bisogno e le esigenze abitative e non devono essere classificati come immobili di lusso comprese le relative pertinenze C/2 C/6 e C/7 che presentino il vincolo pertinenziale (a tal fine potrete verificare dalla visura camerale o rendere dichiarazione nell’atto di acquisto) e con tale dizione si indicano gli immobili che presentano delle caratteristiche descritte in un apposito decreto ministeriale del 2 Agosto 1969.

Condizioni per continuare a fruire dell’agevolazione prima casa e la successione

Ricordiamo che i requisiti dovranno essere tutti contemporaneamente soddisfatti solo che nel caso delle donazioni, successioni o legati si potrà verificare che beneficiario o destinatario del bene sia uno solo o sia una pluralità di soggetti. In questo caso stupisce che il rispetto di uno solo dei requisiti in capo ad un soggetto permette anche agli altri restanti di avanzare la pretesa del godimento dell’agevolazione fiscale.

Ci sono però anche altri requisiti per fruire dell’agevolazione prima casa che come sapete oltre all’oggetto dell’acquisto (ossia il fatto che non s tratti di un’abitazione di lusso) ne sono necessari altri come per esempio il comune dove deve trovarsi l’ubicazione della prima casa, ossia nel comune dove il donatario legatario o beneficiario, acquirente, anche uno solo abbiano o stabiliscano la residenza entro diciotto mesi dalla data di stipula dell’atto di donazione o della data di apertura della successione.

Altrimenti esiste una seconda possibilità, ossia lo svolgimento della sola attività (abito a Milano ma lavoro a Monza), a patto che sia dimostrabile che svolga l’attività che non necessariamente deve essere una attività remunerata, ma deve essere effettivamente svolta con ciò intendendo che dovranno essere portate eventualmente in caso di accertamento o rettifica del prezzo di cessione dell’immobile, tutti gli elementi che potranno dimostrare l’effettivo  svolgimento dell’attività.

Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa

Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014

Tipologia immobile / acquirente Imposte Dall’1.1.2014

Abitazione

Prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

 

Catastale

2%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione

Prima casa

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

4%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no benefici prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione no prima casa Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no prima casa

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio/Negozio Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio /Negozio Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10%-21%

Euro 200,00

3%

1%

Ufficio /Negozio Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

Euro 200,00

3%

1%

Terreno edificabile

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Terreno edificabile

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

21%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

L’agevolazione spetta anche se il o i soggetti sono stati trasferiti all’estero per motivi di lavoro o se risultano emigrati all’estero: in questo primo caso si può prendere in considerazione l’ubicazione della casa, immobile appartamento e pertinenze nel comune in cui è stabilità la sede legale della società mentre nel caso di emigrato all’estero il requisito risulta soddisfatto per acquisto di case su tutto il territorio nazionale, in quanto in questo caso il requisito della residenza non potrebbe essere soddisfatto (anche se ritengo che il legislatore avrebbe potuto dare una interpretazione più stringente e magari considerare l’ultima residenza, o il centro economico degli interessi del soggetto emigrato).

Nello stesso comune inoltre il o i soggetti non dovranno essere titolari ne esclusivamente ne in comunione con il coniuge e quindi neanche pro quota, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione o acquistata in nuda proprietà di altra casa di abitazione nel Comune in cui è l’ubicazione della casa, abitazione o immobile.

Uno salva tutti

Come chiarito nella risoluzione n. 33/E del 15 marzo 2016  e prima ancora nella circolare 44 del 2001 nel caso vi siano più beneficiari o eredi o legatari o chiamati all’eredità che devono spartirsi quote di immobili la norma disciplina che in caso di successione o donazione, l’applicazione delle agevolazioni prima casa ai fini delle delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sono concesse anche se solo uno degli eredi dia la dichiarazione nell’atto di possedere i requisiti come previsto dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle imposte di registro ex legge 342/2000, articolo 69, comma 3).

Occhio poi a sorvegliare sempre il soggetto che ha  reso le dichiarazioni nell’atto per cui se ancora non aveva spostato la residenza fategliela spostare altrimenti anche in quel caso perderete i benefici prima casa per decadenza di uno dei requisiti o anche nel caso di riacquisto entro l’anno.

Donazione prima casa

Nel caso della donazione, al pari dell’acquisto sarà necessario rendere le dichiarazioni circa il possesso dei requisiti prima casa, al momento della donazione. Questo è quanto stabilito dai commi 3 e 4 dell’articolo 69 della Legge n. 342. Ricordate sempre le franchigie viste nell’articolo dedicato alle imposte sulle successioni o donazioni che sono di un milione di euro nel caso per esempio dei figli.

L’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342 prevede infatti l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione e il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni e donazioni, “... quando, in capo al beneficiario, ovvero in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131″ (che tradotto in parole povere significa requisiti prima casa).

La richiesta dell’agevolazione prima casa ai fini dell’applicazione dell’imposta ipotecaria e catastale (e non dell’imposta di registro) in misura fissa passa per la compilazione di una dichiarazione sostitutiva circa la presenza dei requisiti  prima casa.

La donazione entro il quinquennio della prima casa

Spesso si chiede se è possibile procedere con la donazione entro il quinquennio dalla stipula originaria dell’atto con benefici prima casa e se questa è una condizione che porta alla perdita dei benefici. La risposta è affermativa, se donate la propria casa entro i cinque anni perderete i benefici prima casa e dovrete ridare indietro la minore imposta di registro pagate oltre al pagamento delle sanzioni sempre che non rinunciate prima all’agevolazione con istanza scritta. Tuttavia se la cedete invece che donarla la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile non sarà tassata se dimostrate che avete destinato la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la stipula dell’atto e d il successivo atto di vendita. I benefici non saranno persi sempre che entro un anno dalla vendita non si procederà nuovamente al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione prima casa.

Donazione casa ai figli prima del decesso

Se state pensando ai vostri figli vi invito a leggere l’articolo dedicato proprio alla donazione ai figli della casa  e delle implicazioni che da questo ne possano scaturire ai fini del redditometro per voi o per i vostri figli.

casa coniugeLe agevolazioni prima casa possono essere fruite anche nel caso di donazione o successione dell’immobile casa, abitazione immobile o legato o nuda proprietà e vediamo qui con quali particolarità e quando vi sono eventuali esclusioni ai fini delle tasse e delle imposte da pagare.

Premessa: beneficio prima casa in sinesi

Partiamo subito con il dire che il fine del legislatore fiscale è quello di impedire il doppio godimento del beneficio prima casa altrimenti questo ne sarebbe avvantaggiato ingiustamente.
Per godere delle agevolazioni l’Allegato A, Tariffa, Parte Prima, art. 1, Nota II-bis, D.P.R. 26.4.1986, n. 131, il co. 1, lett. c), prevede che, al fine di godere delle agevolazioni prima casa, dovrete  dichiarare di non essere titolare in nessuna forma di alcun diritto reale di godimento su altra unità immobiliare presente su tutto il territorio nazionale di abitazioni acquistate fruendo delle agevolazioni prima casa.

La ratio normativa delle agevolazioni prima casa

La ratio normativa appunto è quella di evitare il doppio godimento dell’agevolazione fiscale anche se è sufficiente che almeno uno dei beneficiari dell’eredità possegga tali requisiti per estendere la riduzione d’imposta a tutti gli altri eredi.

Ai fini dell’agevolazione fiscale prevista come uno sconto prima casa e quindi della minore imposta di registro pagata rispetto all’aliquota ordinaria nonchè ed imposte ipotecarie a catastali in misura fissa di 168 euro (200 euro dal primo gennaio 2014) vi chiariamo che è possibile fruire anche in caso di donazione, successione o legati a patto di rispettare alcuni requisiti.

Dal primo gennaio 2014 infatti e per effetto del nuovo articolo 26, D.L. 12.9.2013, n. 104, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale diventano dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna ma solo per gli atti aventi ad oggetto trasferimenti di abitazioni classificabili come “prima casa“.

Inoltre, le imposte per il trasferimento di immobile abitativo che non sono classificabili come “prima casa” sono dovute in misura fissa pari a Euro 50 ciascuna mentre per i trasferimenti ante primo gennaio 2014 erano dovute in misura rispettivamente del 2% e +1%.

Condizioni e requisiti oggettive dell’immobile prima casa

Dal punto di vista delle condizioni oggettive da rispettare le case, immobili, appartamenti oggetto di cessione e di acquisto dovranno essere di abitazione e quindi saranno esclusi per esempio gli uffici classificati al catasto come A/10 o gli opifici classificati come categoria D (per approfondire potete leggere l’articolo dedicato alle categorie catastali) in quanto dovranno soddisfare in primis il bisogno e le esigenze abitative e non devono essere classificati come immobili di lusso comprese le relative pertinenze C/2 C/6 e C/7 che presentino il vincolo pertinenziale (a tal fine potrete verificare dalla visura camerale o rendere dichiarazione nell’atto di acquisto) e con tale dizione si indicano gli immobili che presentano delle caratteristiche descritte in un apposito decreto ministeriale del 2 Agosto 1969.

Condizioni per continuare a fruire dell’agevolazione prima casa e la successione

Ricordiamo che i requisiti dovranno essere tutti contemporaneamente soddisfatti solo che nel caso delle donazioni, successioni o legati si potrà verificare che beneficiario o destinatario del bene sia uno solo o sia una pluralità di soggetti. In questo caso stupisce che il rispetto di uno solo dei requisiti in capo ad un soggetto permette anche agli altri restanti di avanzare la pretesa del godimento dell’agevolazione fiscale.

Ci sono però anche altri requisiti per fruire dell’agevolazione prima casa che come sapete oltre all’oggetto dell’acquisto (ossia il fatto che non s tratti di un’abitazione di lusso) ne sono necessari altri come per esempio il comune dove deve trovarsi l’ubicazione della prima casa, ossia nel comune dove il donatario legatario o beneficiario, acquirente, anche uno solo abbiano o stabiliscano la residenza entro diciotto mesi dalla data di stipula dell’atto di donazione o della data di apertura della successione.

Altrimenti esiste una seconda possibilità, ossia lo svolgimento della sola attività (abito a Milano ma lavoro a Monza), a patto che sia dimostrabile che svolga l’attività che non necessariamente deve essere una attività remunerata, ma deve essere effettivamente svolta con ciò intendendo che dovranno essere portate eventualmente in caso di accertamento o rettifica del prezzo di cessione dell’immobile, tutti gli elementi che potranno dimostrare l’effettivo  svolgimento dell’attività.

Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa

Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014
Tipologia immobile/acquirente Imposte Fino al 31.12.2013 Dall’1.1.2014

Abitazione

Prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

 

Catastale

3%

Euro 168,00

Euro 168,00

2%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione

Prima casa

SoggettoIva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

4%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

4%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no benefici prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

7%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione no prima casa Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

10%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no prima casa

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio/Negozio Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

7%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio /NegozioSoggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10% – 21%

Euro 168,00

3%

1%

10%-21%

Euro 200,00

3%

1%

Ufficio /NegozioSoggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

Euro 168,00

3%

1%

esente

Euro 200,00

3%

1%

Terreno edificabile

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

8%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Terreno edificabile

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

21%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

21%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

L’agevolazione spetta anche se il o i soggetti sono stati trasferiti all’estero per motivi di lavoro o se risultano emigrati all’estero: in questo primo caso si può prendere in considerazione l’ubicazione della casa, immobile appartamento e pertinenze nel comune in cui è stabilità la sede legale della società mentre nel caso di emigrato all’estero il requisito risulta soddisfatto per acquisto di case su tutto il territorio nazionale, in quanto in questo caso il requisito della residenza non potrebbe essere soddisfatto (anche se ritengo che il legislatore avrebbe potuto dare una interpretazione più stringente e magari considerare l’ultima residenza, o il centro economico degli interessi del soggetto emigrato).

Nello stesso comune inoltre il o i soggetti non dovranno essere titolari ne esclusivamente ne in comunione con il coniuge e quindi neanche pro quota, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione o acquistata in nuda proprietà di altra casa di abitazione nel Comune in cui è l’ubicazione della casa, abitazione o immobile.

Uno salva tutti

Come chiarito nella risoluzione n. 33/E del 15 marzo  e prima ancora nella circolare 44 del 2001 nel caso vi siano più beneficiari o eredi o legatari o ciamati all’eredità che devono spartirsi quote di immobili la norma disciplina che in caso di successione o donazione, l’applicazione delle agevolazioni prima casa ai fini delle delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sono concesse anche se solo uno degli eredi dia la dichiarazione nell’atto di possedere i requisiti come previsto dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle imposte di registro ex legge 342/2000, articolo 69, comma 3).

Occhio poi a sorvegliare sempre il soggetto che ha  reso le dichiarazioni nell’atto per cui se ancora non aveva spostato la residenza fategliela spostare altrimenti anche in quel caso perderete i benefici prima casa per decadenza di uno dei requisiti o anche nel caso di riacquisto entro l’anno.

Donazione prima casa

Nel caso della donazione, al pari dell’acquisto sarà necessario rendere le dichiarazioni circa il possesso dei requisiti prima casa, al momento della donazione. Questo è quanto stabilito dai commi 3 e 4 dell’articolo 69 della Legge n. 342. Ricordate sempre le franchigie viste nell’articolo dedicato alle imposte sulle successioni o donazioni che sono di un milione di euro nel caso per esempio dei figli.

L’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342 prevede infatti l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione e il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni e donazioni, “... quando, in capo al beneficiario, ovvero in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131″ (che tradotto in parole povere significa requisiti prima casa).

La richiesta dell’agevolazione prima casa ai fini dell’applicazione dell’imposta ipotecaria e catastale (e non dell’imposta di registro) in misura fissa passa per la compilazione di una dichiarazione sostitutiva circa la presenza dei requisiti  prima casa.

La donazione entro il quinquennio della prima casa

Spesso si chiede se è possibile procedere con la donazione entro il quinquennio dalla stipula originaria dell’atto con benefici prima casa e se questa è una condizione che porta alla perdita dei benefici. La risposta è affermativa, se donate la propria casa entro i cinque anni perderete i benefici prima casa e dovrete ridare indietro la minore imposta di registro pagate oltre al pagamento delle sanzioni sempre che non rinunciate prima all’agevolazione con istanza scritta. Tuttavia se la cedete invece che donarla la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile non sarà tassata se dimostrerete che avete destinato la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la stipula dell’atto e d il successivo atto di vendita. I benefici non saranno persi sempre che entro un anno dalla vendita non si procederà nuovamente al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione prima casa.

Inoltre a seguito del chiarimento interpretativo offerto dall’agenzia delle entrate avente ad oggetto il caso di una vendita di casa a seguito di accordo di separazione di una casa cointestata prima del decorso dei cinque anni che vi invito a leggere nell’articolo che trovate qui di seguito, si potrebbe affermare per analogia che anche la donazione conseguente da accordo di separazione non deve essere soggetta a tassazione. Il principio infatti è che gli accordi di separazione o divorzio non possono determinare un maggiore onere per il contribuente. Importante però è che le parti lo abbiano definito all’interno dell’accordo e che non sia una vicenda avulsa dalla separazione o dal divorzio.

Donazione casa ai figli prima del decesso

Se state pensando ai vostri figli vi invito a leggere l’articolo dedicato proprio alla donazione ai figli della casa  e delle implicazioni che da questo ne possono scaturire ai fini del redditometro per voi o per i vostri figli.

La spostamento della residenza di uno dei due coniugi libera anche l’altro

In caso di coniugi sposati in regime di comunione legale non ha importanza se uno dei due coniugi non abbia spostato la residenza se il bene rientra nella comunione di beni in quanto ciò che rileva è la destinazione della casa al nucleo familiare.

Qualora si verifichino per finire a seguito di successioni o donazioni aventi ad oggetti  la proprietà o di altri diritti reali il contribuente, stante sempre il rispetto dei requisiti visti sopra previsti dalla normativa può avvalersi della possibilità di versare le imposte ipotecaria e catastale e di registro in misura fissa. Qualora poi si decida per un futuro acquisto di altra casa si potranno godere ugualmente dei benefici (Cfr CM n. 44 del 2001).

Nella Circolare 2 del 2014 l’agenzia delle entrate chiarisce che per effetto del richiamo operato dall’articolo 69 alla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, deve ritenersi che l’agevolazione prevista, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, per i trasferimenti e per gli atti di costituzione di diritti immobiliari su fabbricati prima casa, derivanti da successione o donazione risulti applicabile anche in data successiva al primo gennaio 2014, ancorché per effetto della riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa sia stato abrogato il quinto periodo di detta disposizione.

In applicazione di quanto previsto dal richiamato articolo 69 della legge n. 342 del 2000, e tenuto conto delle modifiche introdotte dal già citato articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013, pertanto, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute, a decorrere dal primo gennaio 2014, nella misura di 200 euro ciascuna.
Restano, inoltre, dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Si precisa, infine, che il rinvio effettuato dal comma 3, alle case di abitazioni non di lusso, deve essere inteso, come chiarito ai fini delle agevolazioni prima casa per l’imposta di registro, riferito alle case di abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Casi di Agevolazioni prima casa

In sintesi potremmo trovarci di fronte  poi seguenti casi anche affrontati dalla circolare 44 dell’agenzia delle entrate in cui riepiloga i casi di esenzione prima casa nella successione:

  • un solo beneficiario e un solo immobile
  • un solo beneficiario e più immobili
  • più beneficiari e un solo immobile
  • più beneficiari e più immobili.

Nel caso di un solo beneficiario ed un solo immobile laddove il valore sia inferiore alla franchigia e possegga i requisiti prima casa l’imposta di registro o si successione è fissa di 200 euro immobile.

Nel caso di più immobili casi dovrà comunque guardare al valore e si pagherà l’imposta come sopra al rispetto di entrambi i requisiti altrimenti si andrà con la proporzionale imposta ipotecaria e catastale che trovate sopra riepilogate.

L’esenzione varrà fino al valore complessivo della franchigia.

Nel caso di più beneficiari per un solo immobile dei quali solo uno rispetta i requisiti prima casa abbiamo visto che questi libera tutti per cui pagheranno tutti solo 200 euro a testa.

Nel caso di più beneficiari e più immobili l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa si ha per tanti immobili caduti in successione quanti sono i beneficiari in possesso dei requisiti per la prima casa.
Infine l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici previsti dall’articolo 1, comma primo, quinto periodo, tariffa, parte prima, Testo unico dell’imposta di registro, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato.
In caso di ulteriore acquisizione per successione o donazione, i soggetti che hanno già fruito delle agevolazioni non possono beneficiarne nuovamente, salvo che il trasferimento abbia a oggetto quote dello stesso bene.

Per le pertinenze vale sempre il principio secondo cui  per l’acquisto di beni pertinenziali, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie, C/2 cantina o soffitta, C/6 garage o box, C/7 tettoia o posto auto

Vi consigliamo di leggere la guida completa fiscale alle agevolazioni prima casa.

Prima casa 2019 2020 TUTTE le Agevolazioni fiscali e l’imposta di registro


Nel caso in cui procediate alla vendita prima del quinquennio e non potete effettuare il riacquisto entro l’anno (motivo per cui sareste sanzionati con il 30% + gli interessi) leggete l’articolo dedicato alla rinuncia delle agevolazioni prima casa.

Potete consultare anche la guida alle successioni che vi spiega cosa fare per punti.

Donazione di Denaro: imposte e tasse

Nuovo Articolo dedicato alla donazione di denaro: come evitare accertamenti del fisco

La spostamento della residenza di uno dei due coniugi libera anche l’altro

In caso di coniugi sposati in regime di comunione legale non ha importanza se uno dei due coniugi non abbia spostato la residenza se il bene rientra nella comunione dei beni in quanto ciò che rileva è la destinazione della casa al nucleo familiare.

Qualora si verifichino per finire a seguito di successioni o donazioni aventi ad oggetti  la proprietà o di altri diritti reali il contribuente, stante sempre il rispetto dei requisiti visti sopra previsti dalla normativa può avvalersi della possibilità di versare le imposte ipotecaria e catastale e di registro in misura fissa. Qualora poi si decida per un futuro acquisto di altra casa si potranno godere ugualmente dei benefici (Cfr CM n. 44 del 2001).

Nella Circolare 2 del 2014 l’agenzia delle entrate chiarisce che per effetto del richiamo operato dall’articolo 69 alla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, deve ritenersi che l’agevolazione prevista, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, per i trasferimenti e per gli atti di costituzione di diritti immobiliari su fabbricati prima casa, derivanti da successione o donazione risulti applicabile anche in data successiva al primo gennaio 2014, ancorché per effetto della riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa sia stato abrogato il quinto periodo di detta disposizione.

In applicazione di quanto previsto dal richiamato articolo 69 della legge n. 342 del 2000, e tenuto conto delle modifiche introdotte dal già citato articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013, pertanto, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute, a decorrere dal primo gennaio 2014, nella misura di 200 euro ciascuna.
Restano, inoltre, dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Si precisa, infine, che il rinvio effettuato dal comma 3, alle case di abitazioni non di lusso, deve essere inteso, come chiarito ai fini delle agevolazioni prima casa per l’imposta di registro, riferito alle case di abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Casi di Agevolazioni prima casa

In sintesi potremmo trovarci di fronte  poi seguenti casi anche affrontati dalla circolare 44 dall’agenzia delle entrate in cui riepiloga i casi di esenzione prima casa nella successione:

  • un solo beneficiario e un solo immobile
  • un solo beneficiario e più immobili
  • più beneficiari e un solo immobile
  • più beneficiari e più immobili.

Nel caso di un solo beneficiario ed un solo immobile laddove il valore sia inferiore alla franchigia e possegga i requisiti prima casa l’imposta di registro o si successione è fissa di 200 euro immobile.

Nel caso di più immobili casi dovrà comunque guardare al valore e si pagherà l’imposta come sopra al rispetto di entrambi i requisiti altrimenti si andrà con la proporzionale imposta ipotecaria e catastale che trovate sopra riepilogate.
L’esenzione varrà fino al valore complessivo della franchigia.

Nel caso di più beneficiari per un solo immobile dei quali solo uno rispetta i requisiti prima casa abbiamo visto che questi libera tutti per cui pagheranno tutti solo 200 euro a testa.

Nel caso di più beneficiari e più immobili l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa si ha per tanti immobili caduti in successione quanti sono i beneficiari in possesso dei requisiti per la prima casa.
Infine l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici previsti dall’articolo 1, comma primo, quinto periodo, tariffa, parte prima, Testo unico dell’imposta di registro, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato.
In caso di ulteriore acquisizione per successione o donazione, i soggetti che hanno già fruito delle agevolazioni non possono beneficiarne nuovamente, salvo che il trasferimento abbia a oggetto quote dello stesso bene.

Pertinenze

Per le pertinenze vale sempre il principio secondo cui  per l’acquisto di beni pertinenziali, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie, C/2 cantina o soffitta, C/6 garage o box, C/7 tettoia o posto auto

Vi consigliamo di leggere anche i seguenti articoli per avere una visione più ampia della tassazione nel settore immobiliare:

Prima casa 2019 2020 TUTTE le Agevolazioni fiscali e l’imposta di registro

Convivente ed Eredità: cosa cambia

Diritto del Convivente all’eredità: Come funzionano la Convivenza civile o di fatto

Plusvalenza Vendita casa: Quali Tasse esempio e file di calcolo

Moltiplicatori Calcolo Imposta Registro e Successione su Terreni e Fabbricati

Donazione Immobile o Denaro al Coniuge in comunione o separazione: come funziona, costi, tassazione e rischi


Nel caso in cui procediate alla vendita prima del quinquennio e non potete effettuare il riacquisto entro l’anno (motivo per cui sareste sanzionati con il 30% + gli interessi) leggete l’articolo dedicato alla rinuncia delle agevolazioni prima casa.

Rinuncia all’agevolazione fiscale prima casa per evitare sanzioni o multe dal Fisco dopo i 18 mesi

Donazione o regalo di soldi e denaro: tassazione, imposte, registro, bolli e adempimenti

Donazione Immobile o Denaro al Coniuge in comunione o separazione: come funziona, costi, tassazione e rischi

 

Potete consultare anche la guida alle successioni che vi spiega cosa fare per punti.

Nuovo Articolo dedicato alla donazione di denaro: come evitare accertamenti del fisco

Donazione Immobile o Denaro al Coniuge in comunione o separazione: come funziona, costi, tassazione e rischi   

Vendita prima dei 5 anni nei casi di separazione o divorzio

Come vedete nell’articolo di approfondimento non si verifica recupero a tassazione dell’imposta di registro non versata nei casi di separazione o divorzio tra coniugi qualora questa sia conseguenza del riassetto patrimoniale tra i coniugi.

Vendita Prima Casa in caso di separazione, divorzio prima dei 5 anni: quando non si pagano tasse

Quali tipologie di immobili possono accedere alle agevolazioni fiscali sulla prima casa

Valuta l'articolo
[Totale: 23 Media: 3.2]

About Tasse-Fisco

Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

81 commenti

  1. Avatar

    ho i benefici della prima casa su abitazione avuta in donazione dal 2004. Posto che il donante è ancora in vita, non posso alienare il bene. Posto anche che ho famiglia numerosa, se le condizioni me lo permettono, vorrei tenere l’abitazione, per future necessità dei figli. Posso però spostare i benefici di prima casa su un nuovo acquisto? Posto che rientrerei nella necessità soggettivia, perché l’attuale abitazione sarebbe insufficiente per il nucleo familiare?

Per domande su casi specifici o personali, CLICCA QUI
I commenti qui sotto sono dedicati solo a correzioni e suggerimenti in merito al testo dell'articolo.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Moderazione dei commenti attiva. Il tuo commento non apparirà immediatamente.

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.