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Vendita terreni edificabili o lottizzati con rudere: fanno reddito diverso e plusvalenza

Domanda sulla vendita di terreni edificabili
Salve,vorrei sottoporre un caso promiscuo cosa succede se parte del terreno è agricolo con rudere sopra,e parte è sottoposta a lottizzazione bloccata.in caso di eventuale vendita se vi sono tassazioni differenti per le due parti,come si calcolano?

Risposta
La tassazione dei redditi derivanti dalla cessione di terreni agricoli, lottizzati edificabili è vincolata a due parametri: il possesso e la natura del bene oggetto di vendita.

Disciplina generale

La vendita del terreno edificabile è soggetta a tassazione IRPEF in quanto genera sempre una plusvalenza in capo al cedente. La plusvalenza è tassabile indipendentemente dall’utilizzo dall’utilizzo agricolo o meno del terreno. Nel caso invece di terreno agricolo non edificabile e non utilizzato per oltre cinque anni dall’acquisto o come sovente avviene da successione la vendita consente di beneficiare fiscalmente di una condizione esimente.

La plusvalenza del terreno edificabile viene tassata come previsto dall’articolo 67, lettera B del Tuir e sarà pari alla differenza fra il corrispettivo conseguito e il costo del terreno. Il valore del terreno è quello dichiarato nella denuncia di successione. Il valore dovrà essere aumentato di ogni costo inerente e rivalutato in base alla variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, in base all’articolo 68, comma 2, del Tuir.

Il regime di tassazione previsto è quello della tassazione separata. La tassazione separata si sostanzia nel prendere come aliquota quella corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui è sorto il diritto alla sua percezione. E’ possibile ricorrere alla tassazione per gli ordinari scaglioni di reddito Irpef perciò sarà necessario effettuare una valutazione di convenienza economica.

In sintesi quindi il regime ordinario è la tassazione separata ma il contribuente può optare per la tassazione con gli ordinari scaglioni di reddito IRPEF.

la vendita del terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria genera una plusvalenza tassabile in caso di vendita in base alla lettera g-bis, articolo 17 del Tuir. Se il terreno oggetto di cessione rientra in un piano di lottizzazione così come definito dall’articolo 67 ,lettera a, la plusvalenza concorrerà alla formazione del reddito IRPEF in base agli ordinari scaglioni di reddito IRPEF di cui trovate un esempio nel seguito. Importante chiarimento riguarda il prezzo che viene preso a riferimento per il calcolo della plusvalenza che, in questo caso, è quello che il terreno aveva nel quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione o al momento dell’acquisto se successivo a questo. Come vedremo il discorso cambia nel caso di terreni edificabili.

Ai fini della quantificazione della plusvalenza Irpef dovrà comunque riferirsi ai disposti normativi che regolano la rideterminazione dei valori di  acquisto  dei  terreni  edificabili  e  con destinazione agricola, edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1°  gennaio 2002, secondo cui può essere assunto, in luogo del costo o valore di  acquisto,  il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di  stima, cui si applica l’articolo 64 del codice di  procedura  civile,  redatta  da soggetti  iscritti  agli  albi  degli  ingegneri,  degli  architetti,   dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e  dei periti  industriali  edili,  a  condizione  che  il  predetto  valore   sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi di cui sotto (vi ho inserito l’articolo di approfondimento) secondo quanto disposto nei commi da 2 a 6.

Il valore della plusvalenza sarà dato dalla differenza tra corrispettivo e costo di acquisto o di produzione. Nel caso di terreni acquistati da oltre 5 anni come costo di acquisto o di produzione si prende il valore normale del terreno al quinto anno precedente l’inizio dei lavori.

Nel caso di terreni su cui ho iniziato i lavori di lottizzazione e che posseggo da più di cinque anni, per calcolare la plusvalenza tassabile prenderò come valore del costo di acquisto dell’area il valore il valore normale del terreno al quinto anno precedente l’inizio dei lavori. Se i lavori sono iniziati nel 2008 si prenderà il valore normale al 2003. Ciò perché il legislatore presuppone l’intento speculativo cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione.

Se il bene è stato invece acquistato gratuitamente ossia è stato donato per esempio si prenderà il valore alla data di inizio lavori. Se i terreni sono edificabili, inoltre, la plusvalenza concorreranno “in ogni caso” come redditi diversi a determinare il reddito complessivo della persona fisica e quindi seguiranno la tassazione secondo gli scaglioni di reddito Irpef.

Terreni edificabili

Nel caso invece di terreni soggetti ad utilizzazione edificatoria il “sottraendo” della differenza per calcolare la plusvalenza sarà dato dal costo dei terreni rivalutato e aumentato di tutti gli oneri accessori sostenuti; in questo caso la plusvalenza è indipendente dal periodo di possesso.

Nel caso di donazione invece sarà necessario leggere tali presupposti sulla base del possesso che aveva il donante aumentato del periodo di possesso del donatario. (vedi anche il precedente articolo per la donazione di beni ai figli) nel suo caso pertanto dovrà verificare le due diverse modalità di tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione del terreno agricolo e quella del terreno soggetto ad utilizzazione edificatoria. Per la fattispecie che lei definisce “bloccata” verificherei che abbia una evidenza documentale che impedisca di rendere tale terreno edificabile.  Se non è edificabile segue lo stesso trattamento del terreno agricolo.

Nel caso dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatorio e quindi detti terreni edificabili il valore del costo del terreno sarà pari al prezzo d’acquisto sostenuto, rivalutato sulla base della variazione dell’indice Istat (commi 1 e 2 dell’articolo 68 del Tuir).

Cordiali saluti.

Qualora volesse fornirci ulteriori evidenza può contattarci all’indirizzo di posta elettronica del sito. Le segnalo inoltre l’articolo scritto sulla vendita e tassazione dei terreni pagando l’imposta sostitutiva del 4% (oggi salita all’8%).

Nel seguito potete consultare un esempio di applicazione dell’imposta sostitutiva di rivalutazione così come modificata dalla Legge n.205/2017 articolo 1 commi 997-998

Valore terreno da perizia 50.000,00
Imposta dovuta 4.000,00
1° Rata – scad. 30/06/2018 1.333,33
2° Rata – scad. 30/06/2019 1.373,33
3° Rata – scad. 30/06/2020 1.413,33

Per avere una guida fiscale alla cessione tanto dei terreni agricoli, quanto quelli edificabili che possono anche essere semplicemente suscettibili di utilizzazione edificatoria, leggete questo post dedicato proprio alla guida fiscale alla cessione dei terreni dove troverete tanti altri importanti aspetti.

Esempio di calcolo delle tasse sull’acquisto di terreni

Nel seguito un semplice calcolo per verificare l’imposizione fiscale al livello di imposta di registro ipotecaria e catastale derivante dall’acqsuito di un terreno sia nel di agevolazioni sia senza.

La base imponibile è costituita dal prezzo dei beni dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita.
A) Trasferimenti di terreni agricoli (in assenza di agevolazioni)
Imposta  Valore catastale  Totale imposte
Imposta di registro: 15% 15%                              7.000                  1.050
Imposta ipotecaria: Euro 50 50                        50
Imposta catastale: Euro 50 50                        50
 Totale                  1.150
B) Trasferimenti di terreni non agricoli (in assenza di agevolazioni)
Imposta  Valore catastale  Totale imposte
Imposta di registro: 9% 9%                              7.000                      630
Imposta ipotecaria: Euro 50 50                        50
Imposta catastale: Euro 50 50                        50
 Totale                      730

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

7 commenti

  1. Avatar
    Daniele Di Vito

    Una signora con doppia cittadinanza (svizzera e italiana) deve vendere dei terreni agricoli, ricevuti per successione più di 5 anni fa.
    Una volta completata la vendita, la somma ricevuta ( circa 250.000 €) farà parte dell’imponibile per il calcolo dell’irpef ?

  2. Avatar

    Buomgiorno, ho un terreno edificabile acquistato nel 1980 e su cui sorge la mia azienda … ora voglio vendere il terreno e chiudere l’azienda ed il terreno è intestato a persona fisica. Che tasse vado a pagare sulla plusvalenza dato che non ho mai fatto ingenuamente una rivalutazione ? Grazie

  3. Avatar

    Buongiorno, nel 2017 ho venduto al confinante , parte del volume edificatorio di un terreno dove sullo stesso non posso edificare per rispetto stradale . Il terreno acquistato nel 2008 era agricolo ma poi trasformato con il nuovo PGT in residenziale su cui purtroppo non posso costruire.
    La superficie di terreno edificabile utilizzata per il volume venduto è paria a mq 360 ed nel 2008 l’ho acquistato per 20.000,00 euro. la vendita del solo volume generato di questra porzione di terra mi ha dato la possibilità di venderlo a 72.000,00 euro generando una plusvalenza teorica( nel caso avessi venduto anche il terreno) di euro 52.000,00.
    In realta” la proprietà del terreno è ancora mia ma svuotato di tutti i diritti edificatori ( Volume, superficie coperta e verde drenante) , e qui mi trovo in difficoltà a dare un valore alla plusvalenza .
    Ho la sensazione che vado a pagare la plusvalenza su 72.000,00 con l’accertamento se dichiaro 52.000,00.
    Oltretutto non ho fatto la rivalutazione perché è stata una cosa inaspettata ed ero fuori termine del 30 giugno 2017.
    Cosa mi consigliate? Sia il Notaio che il commercialista non mi hanno saputo rispondere coerentemente.
    Grazie

  4. Tasse-Fisco

    rientreresti nell’ambito di applicazione della plusvalenza tassabile in quanto terreno acquistato da meno di 5 anni tuttavia se il prezzo è lo stesso e e siamo anche ad un mese dal precedente acuito il valore fiscale è lo stesso per cui sembrerebbe non essere applicabile alcuna tassazione e nessuna plusvalenza.

  5. Avatar

    Buongiorno ho acquistato un terreno agricolo nel 2016 a 10000 euro e rivenduto parte di esso(100mq) allo stesso importo pochi mesi dopo… Vorrei sapere se sulla plusvalenza realizzata devo pagare delle tasse e se si quanto???
    Grazie
    Daniele

  6. Tasse-Fisco

    lo vuole donare per qualche motivo in particolare oppure possiamo attendere la successione tra 100 anni? La donazione comunque non le costerebbe tanto trattasi di suoi figli e di terreno.
    Dovrebbe leggero però questi due articoli per avere un quadro più completo e che fanno al caso suo:
    Tassazione Cessione Terreni edificabili
    Donazione case e terreni ai figli
    Spero di esserle stato utile

  7. Avatar

    Salve,
    sono in possesso di un terreno che al momento dell’acquisto (piu di 15 anni fa) era agricolo e poi in seguito a disposizioni del comune, è divenuto edificabile. Non è ancora stata fatta nessuna rivalutazione.
    Volendo donare questo terreno ai figli (non è prevista alcuna vendita successiva), devo fare la rivaluzione con perizia asseverata pagando l’aliquota agevolata dell’8% entro giugno del 2017 per non avere problemi con l’agenzia delle entrate?
    Una volta fatta la perizia e pagato l’8% l’agenzia potrebbe farmi un accertamento e contestarmi quel valore stabilito dal geometra con la perizia?
    Grazie

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