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Immobili e terreni ai figli: donazione o cessione quale convenienza

FigliQuando si hanno delle proprietà e dei figli ci si pone la domanda di come dovrà avvenire il passaggio generazionale di terreni, immobili, attività ai propri figli e quale sia il trattamento fiscale migliore per abbattere l’irpef. Domande e chiarimenti sull’ imposta di donazione e sul trattamento fiscale delle donazioni che ha alla base la seguente domanda.

La domanda del lettore sulla successione o vendita di terreni

Buongiorno, ho una domanda relativa alla categoria immobili e terreni e vi chiedo se cortesemente potete fornirmi un feedback. Due genitori hanno un terreno agricolo a loro intestato. Il terreno potrebbe diventare edificabile e vorrebbero venderne una parte per poi costruire due case per le due figlie nella restante parte.

La domanda è come conviene fiscalmente  procedere:
– donare (o vendere?) tutto il terreno non edificabile alle figlie
– donare (o vendere?) parte del terreno non edificabile alle figlie e tenere la parte da vendere.
– donare (o vendere?) il terreno già edificabile alle figlie
– vendere parte del terreno, costruire le case sul terreno e vendere o donare le case alle figlie.

Non credo ci siano altre possibilità e vorrei sapere qual’è la strada migliore.
Grazie per la disponibilità,
Laura

Buongiorno Laura,
non so se Le è arrivata la mail di ieri sera perchè ero con il telefonino. In primis le consiglio di leggere la Guida fiscale sulle Donazioni . Successivamente le dico che la cessione dei terreni  genera concretamente effetti fiscali significativi per via della plusvalenza che si ha dalla differenza tra corrispettivo pattuito tra le parti e valore fiscale del terreno attributio dall’agenzia delle entrate sul valore del terreno.

Fondamentale per il fisco è sapere la tipologia del terreno oggetto di cessione: se edificabile o meno e quanto tempo è passato tra l’acquisto precedente e la vendita successiva per identificare o meno il carattere speculativo dell’operazione.

Come Le ho scritto è rilevante determinare la natura del terreno ed identificare la data di possesso. La tassazione sui terreni opera in ordine cronologico in quanto si possono presentare 2 fattispecie inquadrate dall’art. 67 e 68 del Tuir, comma 1 lett a e b che vi consiglio sempre di leggere personalmente:

  1. Possesso di terreno agricolo (non suscettibbile di opere edificatorie che intendiamo come il momento della lottizzazione per essere più precisi) da più di cinque anni. L’impatto fiscale qui è ridotto in quanto nel calcolo della plusvalenza tassabile si prende come base di calcolo il valore del terreno al quinto anno anteriore alla data della lottizzaizone: questo perchè il legislatore riconosce che si sono sostentui dei costi per la lottizzazione. La plusvalenza sarà soggetta a tassazione come un reddito diversa e pertanto sconterà imposte secondo gli scaglioni di reddito.
  2. Terreno della stessa natura del primo e qundi non edificabile: in questo caso il Legislatore intravede un intento speculativo e quindi interviene disponendo che la cessione di tale terreno genera una plusvalenza che si calcola prendendo come valore del terreno il valore normale alla data di cessione aumentato di ogni altro onere direttamente imputabile al terreno.

E se donassi il terreno

Nel caso di donazione si genereranno ugualmente delle plusvalenze, questa volta calcolate avendo come riferimento del prezzo di cessione il valore dichiarato nelle relative denunce. Per quello che concerne i terreni suscettibili di utilizzazione edficiatoria il prezzo di acquisto è riferito al prezzo sostenuto dal donante.

Ritengo pertanto che qualora Vi sia ancora tempo, intendendo che il terreno agricolo non sia stato lottizzato, sarà conveniente procedere attraverso la cessione del terreno alle figlie in modo da abbassare l’impatto fiscale derivante dalla tassazione della plusvalenza come reddito diverso che seguirebbe comunque la tassazione per scaglioni Irpef ma sarebbe su un imponibile ridotto.

Imposta sostitutiva rivalutazione Terreni
Regime fiscale cessione terreni Locazione Terreni ed aree edificabili

Acquisto casa al figlio

Altro tema non meno importante e correlato (tanto il fine è smepre quello di dare un tetto o un bene ai propri figli) è realtivo alle problematiche fiscali che potrebbero insorgere nel caso di acquisto di casa al figlio e su cui ho scritto un interessante articolo per farvi tranquillizzare contro ipotesi di accertamento sintetico da redditometro sul figlio. IN pratica anni e anni fa se un padre acquistava casa al figlio il figlio veniva accerato dall’agenzia delle entrate perchè in pratica il fisco non capiva da dove avesse preso i soldi….chissà chi sarà stato….mah

Donazioni si ma se avete Debiti tributari con Equitalia occhio

Se avete debiti con Equitalia occhio sempre a verificare cosa accade in caso di donazione o successione in presenza di debiti del donante o defunto con il fisco, questo sempre al fine di non lasciare più debiti che crediti ai vostri figli.

14 commenti

  1. Ho un terreno intestato a mia madre(ancora viva) che deve essere intestato a me (l’ho pagato io). Ho due sorelle e dobbiamo evitare che un domani il terreno vada in eredità. Qual’e’ la strada migliore? Volendo non intestarmelo potrei fare in modo di intestarlo a mia figlia minorenne?
    Attendendo vs risposta porgo cordiali saluti. Daniele

  2. Dovrei redigere la successione di mia madre e nei vari cespiti che mi ha lasciato vi è anche un terreno edificabile ma non ancora lottizzato. Detto terreno insiste in una piccola località dove non si riesce a venderlo da oltre 20 anni, tanto è vero che ho richiesto al comune di ritornarlo agricolo. Mi sembra pure che ad oggi non posso più utilizzare eventuale perizia per abbattere il valore (scadenza 30.06.2015. Mia madre aveva questo terreno dagli anni ’70. Come posso motivare in successione il vero valore di mercato che è in realtà molto basso? Ho altre soluzioni per abbattere i costi delle varie tasse? Dovrò pagare anche la Plusvalenza?
    Saluto e Ringrazio
    Maurizio

  3. Buongiorno Sonia,
    può consultare la guida fiscale sulle donazioni
    La donazione inoltre non ha riflessi sulla concessione del mutuo in quanto rileva la titolarità del diritto di proprietà sul bene.
    Per quello che concerne la prima domanda invece mi sfugge il senso in quanto se ha comprato a nome suo è sua e poco ha da fare se deve far comparire sua sorella.

  4. buongiorno, ho bisogno di un chiarimento, ho conprato a nome di mio padre, perchè casa Ater, un appartamento che ora vorrei mettere a nome mio, all’atto del passaggio di propietà devo far comparire mia sorella, visto che mio padre preferisce farmi donazione?
    avrei bisogno di chiedere un mutuo per ristrutturare questa casa cosso il rischio che non me facciano visto che è una donazione?

  5. Buongiorno, i miei genitori sono proprietari di un terreno edificabile di 2000mt. dove al momento ci sono 2 case rispettivamente di 100 mq l’una (al momento ci abitiamo io e mio fratello con le ns famiglie), mia sorella invece vive altrove ma giustamente vuole la sua parte, mio padre e mia madre sono decisi a cedere/vendere a tutti e tre il terreno.Quali sono le soluzioni migliori? escludendo la donazione in quanto fortemente sconsigliata, mi hanno detto di procedere con le seguenti modalita’: tutti e 3 i fratelli fanno la divisione dei beni, poi la cessione del terreno (con le rispettive 2 case), e successivamente il frazionamento, e’ corretta la procedura ? Vi ringrazio e vi auguro una buona giornata

  6. Questo metodo, ossia la successione, e’ corretto e per importi al di sotto di determinate soglie non si pagano imposte. Solo che per la
    Destinazione specifica dei beni forse sara’ necessario predisporre un testamento nel quale siano individuati i beni ed i rispettivi destinatari e futuri prorpietari. Altrimenti invierei genitori potrebbero fare una donazione.

  7. Buongiorno,
    i miei genitori posseggono una casa (mio padre) ed un terreno (mia madre), noi siamo tre figli, a due andrà la casa mentre al terzo il terreno.
    Quale potrebbe essere il miglior modo, per i miei genitori, di lasciare i loro beni a figli?
    In attesa di una risposta porgo i miei saluti.
    Franco.

  8. Buon giorno,
    mio padre mi ha donato un terreno agricolo circa 5 anni fa ora il terreno è diventato edificabile; chiedendo un mutuo alla banca per realizare un’abitazione mi è stato risposto “picche” in quanto c’è di mezzo la donazione; esiste qualche scappatoia a questo problema; se mio fratello dichiarasse davanti ad un notaio di rinunciare a quella parte di eredità cambierebbe qualcosa o sarebbe sembre impuganbile ai fini della successione?

  9. Buonagiorno Sara,

    inq uesto periodo di dichiarazione sono un pò con i tempi stretti e la sua domanda richiede un pò di tempo in più, se non mi sente tra qualche girono mi ricordi il quesito e cercherò di rispoenderle.

    Saluti e grazie di averci visitato

  10. Buon giorno
    mia suocera ha una casa con annessi dei terreni agricoli in proprietà al 50% con mio marito, vorrebbe lasciare a mio marito anche il suo 50%, mentre a mia cognata un appartamente di cui quest’ultima risulta comunque essere usufruttuaria e proprietaria di 1/6, (è proprietario di 1/6 anche mio marito poichè di recente è deceduto mio suocero), qual’è la strada migliore da intraprendere? Donazione, lascito, vendita…. Mio marito cosa deve fare per “rinunciare a quel 1/3 del 50% che ha ereditato da suo padre?
    Grazie in anticipo

  11. Da quello che leggo capisco che vostro padre vi ha donato un’abitazione nel 1972 ed ora avete paura che la seconda moglia possa rivednicare una quota legittima sul patrimonio. se così fosse ritengo che non possa rivendicare alcunchè, se non limitatamente al patrimonio di sua proprietà al momento del decesso e eventuali acquisti, vendite o donazioni fatte in epoca recente.

  12. Se il coniuge vedovo muore dopo essersi risposato, la moglie può avvalersi di una donazione fatta con il primo matrimonio con donazione ai figli? preciso ke la donazione del deceduto fu fatta dal padre nel 1972.vorrei maggiori chiarimenti in quanto vorrei sapere se la seconda moglie possa impossersarsi dei beni ke nostro padre ci ha donato circa tredici anni fa.il matrimonio con la seconda moglie è avvenuto 5anni fa.. aspetto una vostra risposta.grazie

  13. buongiorno,mia madre è proprietaria di un terreno edificabile di sua proprietà da generazioni e della casa in cui vive. vorrebbe intestare a me il terreno edificabile e a mia sorella(siamo i figli) la casa, qual’è la maniera meno dispensiva in termini di denaro? grazie mille per il consiglio in anticipo, distinti saluti

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