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Plusvalenza da cessione di immobili e terreni ereditati da persone fisiche per successione o donazione

Vediamo qual’è la tassazione prevista in caso di realizzo di una plusvalenza derivante dalla vendita di una casa acquistata in precedenza a diverso titolo: acquisto, per successione, per donazione. Vedremo alcune fattispecie particolari di plusvalenza derivante dalla cessione di immobili per le persone fisiche ai fini Irpef per verificare le eventuali imposte o tasse da versare, come risparmiare e soprattutto in questo caso come evitare di incorrere in sanzioni amministrative da parte dell’agenzia delle entrate.

Tassazione vendita casa: disciplina generale

Il regime fiscale previsto nel caso di realizzo di una plusvalenza sulla vendita di casa prevederebbe l’applicazione di una tassazione per scaglio IRPEF che trovate nel seguito riepilogati nella tabella. In pratica questo reddito concorre insieme ad altri tipi di reddito (lavoro dipendente, autonomo, di capitale etc) alla somma del reddito imponibile su cui applicare gli scaglioni come potete vedere dalla tabella seguente.

Immaginatevi di avere acquistato una casa a 200 mila euro e di averla rivenduta a 230 mila euro. La plusvalenza sarebbe di 30 mila euro. Assumiamo per esempio che non avete altri tipi di reddito oltre a questa plusvalenza. Nella tabella vedete lo sviluppo ella tassazione.

Reddito imponibile
                                               30.000,00  
Scaglio di reddito Irpef Imposta da pagare Irpef  Limite Minimo   Limite Massimo   Aliquota Irpef (%)   Imposte calcolate 
fino a euro 15.000,00 23% sull’intero importo                           –            15.000 23%             3.450
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00                    15.000            28.000 27%             3.510
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00                    28.000            55.000 38%                760
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00                    55.000            75.000 41%                  –
oltre a euro 75.000,00 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00                    75.000 43%                  –
 Totale Imposte Lorde  Totale imposte Lorda                  7.720  

Come potete vedere su 30 mila euro di plusvalenza la tassazione ordinaria sarebbe di 7.720 euro pari al 26%. Tuttavia il legislatore non solo prevede la possibilità dell’applicazione di una imposta sostitutiva del 20% ma anche alcuni casi di esenzione che vedremo nel seguito e che potrete verificare se fanno al caso vostro.

Esenzione dalla tassazione

Nel seguito vediamo quando è possibile evitare la tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di casa:

Fabbricati ricevuti per successione o usucapione

Nel casi di appartamenti, case, unità locali a destinazione abitativa ricevuti ereditati per successione o anche acquistati per usucapione non si applica la tassazione per cui la plusvalenza è esente da imposta.

Donazione

Nel caso di fabbricati ricevuti per donazione  vale lo stesso principio visto sopra per cui non avremmo tassazione a patto che il donante lo aveva ricevuto da 5 anni dall’acquisto originario o dalla costruzione.

Periodo abitazione principale

Molto importante e che pochi sanno che l’esenzione scatta anche nel caso in cui, seppur l’abitazione venduta sia stata acquistata da meno di 5 anni ma destinata per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e rivendita ad abitazione principale. In altre parole, laddove abbia dimorato abitualmente, abbiano il domicilio fiscale nell’abitazione e abbia ivi stabilito la residenza legale per la maggior parte del tempo in cui sono stato proprietario dell’immobile, l’eventuale plusvalenza realizzata non sarà soggetta a tassazione IRPEF.

Il requisito dell’abitazione principale vale anche nel caso di familiare del proprietario intendendosi per tale anche il coniuge  separato ma non divorziato.

Acquisto o acquisizione di immobili prima dei cinque anni

Sappiamo che la plusvalenza derivante dalla cessione o anche acquisto di immobili effettuata prima dei cinque anni (in celeste la guida) determina una plusvalenza tassabile in capo al soggetto venditore eccetto il caso in cui siano stati adibiti ad abitazione principale. Sappiamo anche che la plusvalenza è quella la differenza tra il prezzo realizzato dalla cessione decurtato del prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo direttamente imputabile al bene con una differenza tra terreni agricolo, lottizzati ed edificabili.

Discorso diverso riguarda il caso di successione o donazione in quanto in questo caso il costo di acquisto da prendere a riferimento come parametro di determinazione dell’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione sarà quello indicato nella dichiarazione di successione. Il prezzo di acquisto dovrà essere aumentato di eventuali oneri accessori, Invim e eventualmente il costo costo della rivalutazione Istat se il terreno è edificabile.

Per onere accessorio si intende anche per esempio l’imposta di successione stessa pagata al momento dell’acquisto.

Abbiamo visto sopra le casistiche di tassazione di plusvalenze derivanti dalla vendita prima dei cinque anni degli immobili. Qui invece ci occupiamo della tassazione derivante da successioni donazioni di questi immobili. Di una successione di un fabbricato che è stato acquistato o anche semplicemente è costituito da non più di cinque anni la plusvalenza effettuata sulla successione non costituirà reddito imponibile mentre nel caso della donazione sarà necessario verificare altri due requisiti. Nella donazione bisognerà far partire il calcolo dei cinque anni dalla data di acquisto effettuato da parte del soggetto donante.

Acquisto o acquisizione dei terreni prima dei cinque anni

Nel caso di terreni invece si dovrà fare riferimento non solo al periodo intercorrente tra l’acquisto e la vendita ma anche se il terreno è considerato edificabile o meno. La vendita di un terreno edificabile è sempre tassabile ma le modalità di determinazione dell’eventuale plusvalenza delle cessione possono essere diversa in questo il contribuente e potrebbe essersi avvalso della legge di rivalutazione dei terreni che consente di ridurre il valore della plusvalenza. Nel seguito potete vedere un esempio molto semplice per capire come funziona il meccanismo dell’imposta sostitutiva di rivalutazione dei terreni.

Verifica edificabilità del terreno

Pertanto verifichiamo prima quando il terreno si può considerare edificabile ossia quando sono stati battezzati in tal modo dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. La trovate la attivo anzi decreto legge Bersani che è il numero 223 del 2006 e più precisamente all’articolo 36.

Verificare le edificabilità del terreno è determinante in quanto nel caso di vendita a titolo oneroso di questi la plusvalenza genererà reddito imponibile che, pur potendo essere assoggettata a tassazione separata con versamento dell’imposta nella misura dell’8% costituirà comunque reddito.

Nuova Imposta sostitutiva 8% e cessione dei terreni: come risparmiare Irpef

Novità dalla Legge di Bilancio 2018

Con la Legge di bilancio 2018 l’aliquota per effettuare la rivalutazione dei terreni passa dal 4% all’8% ma pur sempre molto di meno rispetto alla tassazione piena che si avrebbe senza come potete vedere nell’esempio sotto riportato.

Discorso diverso invece per terreni non edificabili che sono stati acquistati per atti a titolo oneroso o anche a seguito di successione che saranno esentati dalla tassazione della plusvalenza.

I terreni invece ceduti da meno di cinque anni del precedente acquisto o anche donazione saranno invece assoggettati al reddito secondo le tassazioni ordinarie o anche per il tramite dell’imposta sostitutiva.

Esempio terreno

Se prendiamo un terreno con un costo di acquisto di 10 mila euro e prezzo di vendita di 40 mila euro. Anche in questo esempio per semplicità ipotizziamo quindi una plusvalenza plusvalenza tassabile di 30 mila euro. Applicando gli scaglioni di reddito Irpef avreste (15.000*23%) +(30.000-15000)*27%=  7.720 euro a titolo di Irpef

Reddito imponibile
                                               30.000,00  
Scaglio di reddito Irpef Imposta da pagare Irpef  Limite Minimo   Limite Massimo   Aliquota Irpef (%)   Imposte calcolate 
fino a euro 15.000,00 23% sull’intero importo                           –            15.000 23%             3.450
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00                    15.000            28.000 27%             3.510
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00                    28.000            55.000 38%                760
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00                    55.000            75.000 41%                  –
oltre a euro 75.000,00 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00                    75.000 43%                  –
 Totale Imposte Lorde  Totale imposte Lorda                  7.720  
 Aliquota effettiva  26%

La rideterminazione del valore di acquisto di un terreno può essere molto vantaggiosa in quanto in questo caso paghereste un’imposta sostitutiva dell’8% sul valore del terreno periziato a 30 mila euro. L’imposta sostitutiva sarà pari a 2.400 euro.

Questo pagamento farà si che il valore fiscalmente riconosciuto ai fini della plusvalenza sarà pari a 30 mila e non più a 10 mila. Se lo venderete budini a 30 mila la vostra plusvalenza tassabile sarà pari a zero. Avrete budini risparmiato (7500-2.400)= 5.100 euro…..niente male per essersi letto un articolo gratis su internet.

Vi resterà però da pagare il perito per la perizia del terreno, quello si, ma il risparmio c’è ed è evidente.

Accertamento fiscali e Termini prescrizionali

Discorso a parte merita l’accertamento con adesione ai fini dell’imposta di registro di cui potrete leggere l’articolo di approfondimento cliccando sulla parola in celeste.

Vendita prima casa entro i cinque anni: occhio alle tasse sulla plusvalenza > leggere articolo di approfondimento in cui trovate anche delle importanti novità introdotte dal legislatore nel 2016.

Le imposte di registro da pagare sulla vendita dei terreni

Esistono oltre all’irpef anche altre tasse d pagare sulla vendita dei terreni che sono calcolare questa valuta sul valore catastale dei terreni. E’ stato pubblicato apposta un articolo dedicato alla sintesi delle imposte e tasse d pagare sulla cessione dei terreni dove trovate esposte anche queste in modo da avere qualche chiarimento in più ed un quadro più completo della tassazione complessiva a cui andrete incontro al momento della vendita.

Sintesi tassazione vendita di terreni edificabili e agricoli(Link)

Le imposte di registro solitamente sono però a carico della parte acquirente che avrà l’interesse a registrare l’atto per vedersi riconosciuto il proprio diritto di proprietà.

Termini prescrizionali Plusvalenza vendita casa

L’azione di accertamento fiscale prevede comunque dei termini prescrizionali che abbiamo riassunto in un articolo appositamente dedicato. Trovate la tabella per la verifica della nullità dell’accertamento fiscale nell’articolo dedicato alla prescrizione dell’accertamento fiscale dell’agenzia delle entrate

Prescrizione Accertamento Fiscale Plusvalenza Vendita Abitazione

Chiarimenti per compilazione della dichiarazione dei redditi 730

Ai fini del calcolo delle plusvalenze dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria e delle indennità di esproprio e simili, il costo di acquisto deve essere prima aumentato di tutti gli altri costi inerenti e poi rivalutato sulla base della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Al costo così determinato e rivalutato va poi sommata l’eventuale Invim pagata. Se si tratta di terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, e in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo inerente. Al costo così determinato e rivalutato deve essere aggiunta l’Invim e l’imposta di successione pagata.

A partire dall’anno 2002 è consentito assumere, ai fini della determinazione della plusvalenza in luogo del costo d’acquisto o del valore dei terreni edificabili, il valore ad essi attribuito mediante una perizia giurata di stima, previo pagamento di un’imposta sostitutiva, che dal 1° gennaio 2015 è pari all’8%. L’amministrazione finanziaria può prendere visione degli atti di stima giurata e dei dati identificativi dell’estensore richiedendoli al contribuente il quale, pertanto, è tenuto a conservarli.

I costi sostenuti per la relazione giurata di stima, qualora siano stati effettivamente sostenuti e rimasti a carico del contribuente, possono essere portati in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo della plusvalenza in quanto costituiscono costo inerente del bene

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Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

2 commenti

  1. Tasse-Fisco

    si ma non a posteriori

  2. Avatar

    Salve
    L anno scorso ho venduto un terreno donato da mio padre solo che non sapevo della rivalutazione per pagare l imposta Dell 8% volevo sapere se è ancora possibile fare la rivalutazione anche se venduto conoscendo il proprietario o non è più possibile e se non è più possibile come verrà tassata la prulivslenza
    Grazie

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