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Plusvalenza da cessione di immobili e terreni per le persone fisiche per successione o donazione

Vediamo alcune fattispecie particolari di plusvalenza derivante dalla cessione di immobili per le persone fisiche ai fini Irpef per verificare le eventuali imposte o tasse da versare, come risparmiare e non incorrere in sanzioni.

Acquisto o acquisizione di immobili prima dei cinque anni:

Sappiamo che la plusvalenza derivante dalla cessione o anche acquisto di immobili effettuata prima dei cinque anni (in celeste la guida) determina una plusvalenza tassabile in capo al soggetto venditore eccetto il caso in cui siano stati adibiti ad abitazione principale. Sappiamo anche che la plusvalenza è quella la differenza tra il prezzo realizzato dalla cessione decurtato del prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo direttamente imputabile al bene con una differenza tra terreni agricolo, lottizzati ed edificabili.

Discorso diverso riguarda il caso di successione o donazione in quanto in questo caso il costo di acquisto da prendere a riferimento come parametro di determinazione dell’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione sarà quello indicato nella dichiarazione di successione. Il prezzo di acquisto dovrà essere aumentato di eventuali oneri accessori, Invim e eventualmente il costo costo della rivalutazione Istat se il terreno è edificabile.

Per onere accessorio si intende anche per esempio l’imposta di successione stessa pagata al momento dell’acquisto.

Abbiamo visto sopra le casistiche di tassazione di plusvalenze derivanti dalla vendita prima dei cinque anni degli immobili. Qui invece ci occupiamo della tassazione derivante da successioni donazioni di questi immobili. Di una successione di un fabbricato che è stato acquistato o anche semplicemente è costituito da non più di cinque anni la plusvalenza effettuata sulla successione non costituirà reddito imponibile mentre nel caso della donazione sarà necessario verificare altri due requisiti. Nella donazione bisognerà far partire il calcolo dei cinque anni dalla data di acquisto effettuato da parte del soggetto donante.

Acquisto o acquisizione dei terreni prima dei cinque anni

Nel caso di terreni invece si dovrà fare riferimento non solo al periodo intercorrente tra l’acquisto e la vendita ma anche se il terreno è considerato edificabile o meno. La vendita di un terreno edificabile è sempre tassabile ma le modalità di determinazione dell’eventuale plusvalenza delle cessione possono essere diversa in questo il contribuente e potrebbe essersi avvalso della legge di rivalutazione dei terreni che consente di ridurre il valore della plusvalenza. Nel seguito potete vedere un esempio molto semplice per capire come funziona il meccanismo dell’imposta sostitutiva di rivalutazione dei terreni.

Verifica edificabilità del terreno

Pertanto verifichiamo prima quando il terreno si può considerare edificabile ossia quando sono stati battezzati in tal modo dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. La trovate la attivo anzi decreto legge Bersani che è il numero 223 del 2006 e più precisamente all’articolo 36.

Verificare le edificabilità del terreno è determinante in quanto nel caso di vendita a titolo oneroso di questi la plusvalenza genererà reddito imponibile che, pur potendo essere assoggettata a tassazione separata con versamento dell’imposta nella misura dell’8% costituirà comunque reddito.

Nuova Imposta sostitutiva 8% e cessione dei terreni: come risparmiare Irpef

Novità dalla Legge di Bilancio 2018

Con la Legge di bilancio 2018 l’aliquota per effettuare la rivalutazione dei terreni passa dal 4% all’8% ma pur sempre molto di meno rispetto alla tassazione piena che si avrebbe senza come potete vedere nell’esempio sotto riportato.

Discorso diverso invece per terreni non edificabili che sono stati acquistati per atti a titolo oneroso o anche a seguito di successione che saranno esentati dalla tassazione della plusvalenza.

I terreni invece ceduti da meno di cinque anni del precedente acquisto o anche donazione saranno invece assoggettati al reddito secondo le tassazioni ordinarie o anche per il tramite dell’imposta sostitutiva.

Esempio

Se prendiamo un terreno con un costo di acquisto di 10 mila euro e prezzo di vendita di 40 mila euro. Questo genererebbe una plusvalenza tassabile di 30 mila euro. Applicando gli scaglioni di reddito Irpef avreste (15.000*23%) +(30.000-15000)*27%=  7.500 euro a titolo di Irpef

La rideterminazione del valore di acquisto di un terreno può essere molto vantaggiosa in quanto in questo caso paghereste un’imposta sostitutiva dell’8% sul valore del terreno periziato a 30 mila euro. L’imposta sostitutiva sarà pari a 2.400 euro.

Questo pagamento farà si che il valore fiscalmente riconosciuto ai fini della plusvalenza sarà pari a 30 mila e non più a 10 mila. Se lo venderete budini a 30 mila la vostra plusvalenza tassabile sarà pari a zero. Avrete budini risparmiato (7500-2.400)= 5.100 euro…..niente male per essersi letto un articolo gratis su internet.

Vi resterà però da pagare il perito per la perizia del terreno, quello si, ma il risparmio c’è ed è evidente.

Accertamento fiscali e Termini prescrizionali

Discorso a parte merita l’accertamento con adesione ai fini dell’imposta di registro di cui potrete leggere l’articolo di approfonfimento cliccanod sulla parola in celeste.

Vendita prima casa entro i cinque anni: occhio alle tasse sulla plusvalenza > leggere articolo di approfondimento in cui trovate anche delle importanti novità introdotte dal legislatore nel 2016.

Le imposte di registro da pagare sulla vendita dei terreni

Esistono oltre all’irpef anche altre tasse d pagare sulla vendita dei terreni che sono calcolare questa valuta sul valore catastale dei terreni. E’ stato pubblicato apposta un articolo dedicato alla sintesi delle imposte e tasse d pagare sulla cessione dei terreni dove trovate esposte anche queste in modo da avere qualche chiarimento in più ed un quadro più completo della tassazione complessiva a cui andrete incontro al momento della vendita.

Sintesi tassazione vendita di terreni edificabili e agricoli(Link)

Le imposte di registro solitamente sono però a carico della parte acquirente che avrà l’interesse a registrare l’atto per vedersi riconosciuto il proprio diritto di proprietà.

Termini prescrizionali Plusvalenza vendita casa

L’azione di accertamento fiscale prevede comunque dei termini prescrizionali che abbiamo riassunto in un articolo appositamente dedicato. Trovate la tabella per la verifica della nullità dell’accertamento fiscale nell’articolo dedicato alla prescrizione dell’accertamento fiscale dell’agenzia delle entrate

Prescrizione Accertamento Fiscale Plusvalenza Vendita Abitazione

 

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

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