Imposta cedolare secca e registrazione del contratto: consigli utili alle domande dei lettori

Alla luce della introduzione della  nuova imposta cedolare secca sugli affitti di case, abitazioni appartamenti e unità locali abitative, alcuni lettori hanno posto la domanda se sia obbligatorio versare l’imposta di registro (e non tassa) e anche se permangono alcuni adempimenti come per esempio quello della registrazione del contratto di locazione.
Con l’occasione diamo anche qualche consiglio se vi trovate di fronte alla stipula di un contratto di affitto di casa, appartamento o simili.

La domanda: “In relazione alle nuove norme che regolano la tassazione dei canoni di affitto (cedolare secca) vorrei sapere a chi spetta pagare l’imposta di registro di locazione immobili. grazie”
Prendiamo spunto per fare una breve sintesi sia dell’imposta cedolare secca con i rimandi all’articolo di approfondimento sia per spiegare come e perché si deve procedere alla registrazione del contratto di affitto o locazione dell’appartamento.
In primis vi ricordo che il contratto di affitto deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a nulla valendo accordi verbali, questo nell’interesse della parte debole del contratto ossia colui che prende in affitto l’immobile (so che molti di voi staranno pensando che è anche troppo tutelato ma dopo vedrete anche meglio il perché della scelta del legislatore). Primo consiglio è quello di servirvi di format che potete trovare su internet liberamente o presso associazioni di consumatori e che potrete adattare alle vostre esigenze, nei limiti delle norme attualmente in vigore.

 

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Opzione per l’applicazione della cedolare secca
Non esiste una comunicazione da effettuare prima dell’applicaizone dell’imposta cedolare secca valendo a tal fine la comunicazione dei ricavi incassati dalla locazione ed il contenuto che avrà il contratto. In tal modo il ricavo sarà indicato nel 730 o nel modello unico da indicarsi nel quadro B relativo ai redditi e fabbricati.

Leggete  bene eventuali clausole che molto spesso possono essere vessatorie e a danno del conduttore, anche se devo dire il codice civile legifera in modo puntuale eventuali obblighi e doveri a carico di colui che affitta e colui che conduce l’immobile o affittuario.

Solitamente quindi se l’immobile è locato sarà saggio fare un breve resoconto descrittivo del mobilio dato in uso anche con l’ausilio di materiale fotografico in modo da tutelarsi contro eventuali danni provocato dal conduttore. Proprio a tal proposito si richiede al conduttore un deposito cauzionale di 2 o 3 mensilità anticipate che serviranno proprio a tale scopo e che il locatore dovrà custodire e sulle quali maturano interessi attivi che andranno restituiti al conduttore e sul quale maturerà come vedremo l’imposta di registro solo nel caso in cui sia prestato da terzi e solo nella misura dello 0,50% dell’importo messo a deposito.

La registrazione del contratto invece è altra cosa e serve per far valere diritti e dovere tra le parti dandone pubblicità all’esterno anche al fine di impedire che il locatore ponga in essere lo stesso contratto con più locatori diversi.

Quanto si paga a titolo di imposta di registro
La registrazione dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto  è dalla sua effettiva decorrenza che può essere posticipata e sarà pari al 2% del canone annuo da contratto con un minimo di 67 euro mentre per i contratti ad equo canone o canone agevolato ex legge 431 del 1998 la base dovrà essere ridotta del 30%. L’imposta è a carico di entrambe le parti in quanto soldalmente obbligati al versamento.

Imposta di registro e cedolare secca
Chiarisco che a partire dal primo gennaio 2011 l’imposta di registro su contratti ad equo canone o ccanone convenzionato in base alla legge 431 del 1998 non dovrà essere versata mentre per quelli a canone ordinaria tale rpevisione normativa si applicherà solo per i contratti di affitto e locazione stipulati dal primo gennaio 2014.

La registrazione del contratto
Dopo aver pagato l’imposta di registro utilizzando i codici tributo per l’imposta di registro sugli affitti ed il modello F23 che trovate nell’articolo appositamente scritta sulla guida alle locazioni immobiliari potete munirvi di 3 copie del contratto di affitto, di tante marche da bollo da 14,62 euro ogni 4 facciate, la quietanza di pagamento ossia la copia del versamento effettuato con l’F23 e il modello 69 per la dichiarazione dei dati catastali della casa (modello cdc) per gli affitti posti in essere prima del primo luglio 2010).
Altri consigli utili sono quelli relativi alla buona norma ed il buon senso pertanto non accettato pagamenti in contanti e non li effettuate se non con apposita ricevuta firmata e controfirmata per accettazione, come anche quello di effettuare un sopralluogo dell’appartamento per non avere spiacevoli sorprese.

Nella sezione Moduli e Modelli troverete anche il modello per la registrazione del contratto di locazione dell’agenzia delle entrate e che potete esercitarvi a compilare (Richiesta di registrazione contratto e adempimenti).

Per l’opzione si dovrà attendere il provvedimento dell’agenzia delle entrate tanto le fattispecie nuove ossia di stipula di nuovi contratti di locazione o affitto sia le fattispcie di contatti di locazione iniziati dopo il primo gennaio 2011, data di entrata in vigore della nuova cedolare, sia per i contratto che si trovano in essere a quella data e a cui dovrebbe essere data la possibilità di aderire al nuovo regime fiscale previsto per gli affitti di immobili.

Come attivare la cedolare secca ed aderire all’opzione
Per attivare la cedolare secca dovrete darne comunicazione all’inquilino affittuario mediante sempre lettera raccomandata con avviso di ricevimento in modo da dare certezza dell’invio e data certa alla opzione nella quale potrete indicherete che avete intenzione di aderire al regime previsto dal nuovo decreto sul federalismo fiscale (cfr articolo 11) e che i canoni saranno assoggettati ad imposta sostitutiva secca.

Modello Siria per opzione cedolare secca
Altro elemento di novità che introduce la nuova imposta cedolare secca risiede nella sospensione dell’aggiornamento Istat annuale che doveva farsi sul canone e che può capitare facilmente di scordarsi di applicarlo. Anche questopasso dovrà essere inserito nella comunicazione mediante raccomandata che dovrà esere inviata all’inquilino in quanto rappresenta una vera e proprria rinuncia che viene fatta dal proprietario di casa risptto al regime fiscale ordinario.

Approfondimento 6 aprile 2011: da un comunicato stampa dell’agenzia delle entrate in vigore il 7 aprile la norma sulla cedolare secca, anche se si potrà attendere fino al 6 giugno 2011 per la registrazione dei contratti i cui termini per l’adempimento scadono dal 7 aprile. Ricordatevi inoltre che le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore in quanto devono tendere  a tenere l’abitazione nello stato in cui è stata consegnata e quindi atta a soddisfarre il fabbisogno abitativo mentre quelle straordinarie sono a carico del locatore.

Aggiornamento 2013
Vi segnalo che nel caso di contratti di locazione a canone concordato l’aliquota originariamente stabilità nel 19% viene ridotta di 4 punti percentuali per cui scende al 15% già a decorrere sui canoni che sono maturati nel 2013, per effetto dell’introduzione dell’articolo 4 del D.L. n. 102 del 2013.

Guida alla Locazione di case e appartamenti

Calcolo convenienza cedolare secca

 

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74 Commenti

  1. Buonasera, la raccomandata nella quale si comunica la scelta del regime fiscale della cedolare secca, quando deve essere mandata all’inquilino? Prima della registrazione del contratto) o dopo aver effettuato la registrazione? Grazie se troverete il tempo di rispondermi.

  2. Buongiorno, data l’applicazione del cd. affitto catastale a seguito di registrazione di un contratto di locazione a nero, vi chiedo: se è il proprietario a registrare tardivamente il contratto di locazione uso abitativo, pagando, interessi sanzioni e quant’altro, la normativa sul cd affitto catastale in tal caso trova applicazione? Sarebbe un assurdo…ma non riesco a trovare un appiglio per poter sostenere questo. Grazie anticipatamente per la risposta che vorrete fornire esclusivamente a mezzo mail…vi è udienza in tribunale per …sarebbe un po’ urgente…

  3. MI sta dicendo che lei è l’inquilino che era in nero ed il proprietario per difendersi è corso a registrare il contratto?

  4. Sono affittuaria di un appartamento il cui contratto è stato stipulato in regime di cedolare secca. Il locatore ha delegato alla registrazione del contratto il commercialista, che adesso, per consegnarmi la copia del contratto, mi chiede 25 euro oltre accessori. Tutto questo è regolare? devo pagare perché il mio padrone di casa non ha avuto il tempo di farsi un’ora di fila all’Agenzia delle Entrate? Grazie per la risposta

  5. no io sono la proprietaria che ho registrato tardivamente il contratto locatizio, pagando sanzioni, interessi, mora ecc.; l’inquilino non ha registrato o denunciato mai nulla; ha solo eccepito l’applicazione del cd. affitto catastale per poter pagare di meno…ma in realtà non ha mai pagato ed ho iniziato per tale motivo la procedura di sfratto…ora l’immobile è stato rilasciato, ma per i canoni non pagati mi dice che secondo lui deve pagare l’affitto catastale (normativa cedolare secca) di cui io non mi sono avvalsa….

  6. ma per affitto catastale intende equi canone o quello a cui va incontro il proprietario laddove l’inquilino lo denunci per non aver registrato il ocntratto e che gli consente di beneficiare di un canone ridotto ad un multiplo della rendita catastale? Lo trova scritto nell’articolo dedicato all’ affitto in nero.

  7. si, intendo quest’ultimo e non l’equo canone…

  8. ho rogitato il 18 dicembre 2013 un appartamento in affitto e ora stavo valutando le modalità per aderire al regime della cedolare secca. Mi sapreste dire cosa devo fare? gli aumenti istat maturati fino al cambio regime sono consolidati o si annullano? grazie

  9. Bella domanda a cui non so risponderle con certezza per cui provo a ragionare. Nel caso di opzione dal primo anno non vedo problemi in qaunto non esiste la rivalutazione Istat. Se invece si passa ad un anno successivo la previsione normativa interviene sul futuro ossia si abbandona la possibilità della rivalutazione ma non interviene sul passato il che potrebbe far propendere maggiormente per la sua opzione.

  10. a chi spettano le spese di registrazione nel caso della cedolare secca?

  11. In questo caso le parti sono solidalmente responsabili al versaamento del tributo e aggiungo che entrambe ne hanno l’interesse per far valere i propri diritti verso la controparte.

  12. Nel regime della cedolare secca, il contratto deve essere sempre e comunque registrato?questo perchè ho chiesto al locatore la copia della registrazione del contratto e lui mi ha risposto che nel regime della cedolare secca e anche possibile non registare il contratto pagando meno tasse.

  13. Oserei dire un’affermazione sensazionale….non fa una piega….anche con la dichiarazione dei redditi potrebbe funzionare: non si presenta e si pagano meno tasse!

  14. Buonasera,
    ho registrato un contratto ad uso abitativo per finalità turistica della durata di 3 mesi (ottobre/dicembre 2014)optando per la prima volta per la cedolare secca.
    Devo pagare un’unica rata entro il 30 novembre o pagherò l’intero importo (168€) a saldo entro il 16 giugno 2015?
    Grazie per la risposta

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