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La cedolare secca sugli affitti conviene: facciamo un calcolo per la convenienza

I passi per verificare l’effettivo risparmio di imposta derivante dall’appplicazione del regime opzionale della cedolare secca (guida alla cedolare secca) necessita di alcuni passaggi che tuttavia possiamo fare anche con l’ausilio di una calcolatrice per verificare se e quanto vale l’effettiva convenienza ad adottare un regime fisale che si fornisce alcuni evidenti semplificazioni ma dallato ci impone anche altre scelte. La finalità è rispondere alla domanda, che può variare da caso a caso sulla convenienza della cedolare secca con l’ausilio di alcuni esempi che potrebbero rispecchiare la vostra specifica situazione.

La cedolare secca conviene o no?

La prima considerazione da fare è sapere a quale regime opzionale della cedolare secca potete accedere in quanto al momento ve ne sono tre disponibili con diverse aliquota e già questo vi fa capire che seppure vi fosse il risparmio potrebbe variare e vediamo di quanto.

  • Cedolare secca al 21% per i contratti di affitto ordinari (non equo canone e non canone concordato);
  • Cedolare secca al 10% (15 fino al 2013) per i contratti di affitto di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della L. n. 431/1998 conosciuti meglio come contratti a canone concordato o a equo canone;
  • Cedolare secca al 10% per i contratti di affitto cosiddetti Piani casa di cui all’articolo 9, comma 1, Decreto Legge n. 47/2014;

Altra considerazione è che l’imposta sostitutiva della cedolare secca per l’appunto sostituisce l’imposta Irpef derivante dalla locazione, l’imposta di registro, le addizionale regionali e comunali ma dall’altra impone di rinunciare alla variazione ISTAT su canoni di locazione.

Calcoliamo in tal modo cosa andiamo a risparmiare: primo passo è la valutazione dell’imposta di registro sul canone pari al 2% del canone di locazione annuo che solitamente si versa all’inizio in un’unica soluzione e che sarà pari ad 1% per il valore del canone annuo moltiplicato per esempio 4 anni o e per metà a carico del locatore e metà dell’inquilino.

Poi ci sarà un risparmio in termini di minore imposta di bollo che possiamo immaginare pari a 14,62 euro ogni 4 pagine (si intendono le facciate del foglio) del contratto.

E infine dovremo considerare il maleficio connesso alla perdita dell’adeguamento dei canoni alle variazioni annuali Istat pari a titolo esemplificativo al 2,5% ma che come abbiamo visto può raggiungere anche livelli negativi come successe lo scorso anno con un -0,1% registrato sull’indice dei prezzi al consumo.

Infini ma anche più importante è il confronto tra l’irpef che si andrebbe a pagare adottante un regime di tassazione ordinaria Irpef che segue gli scaglioni di reddito e adottando una tra le due cedolari secche al 10% o al 21%.

Nelle tabelle che seguono vediamo i confronti tra tassazione ordinaria e cedolare secca nelle due ipotesi considerando un canone annuo fisso di 10 mila euro. Per i precisi logicamente si toccherà solo il primo scaglia di reddito del 23% in quanto questo arriva fino ad un reddito di 15 mila euro ma a me interessa che vi rendiate conto ed abbiate uno strumento in più per capire come effettuare il calcolo di convenienza.

Confronto tra Tassazione ordinaria e Cedolare secca al 10%

Nel caso sottostante per esempio il canone annuo ordinario che potremmo imporre è pari a 10 mila euro mentre quello convenzionato sarebbe 9 mila.

Limite reddito
Scaglione
di
reddito
Canone annuo Non convenzionale
Detassazione Irpef 5%
Imposta ordinaria Irpef
Aliquota Cedolare
Imposta con cedolare al 21%
Risparmio rispetto alla cedolare al 21%
 15.000,00
23%
 10.000,00
5%
 2.185,00
21%
 2.100,00
 85,00
 28.000,00
27%
 10.000,00
5%
 2.565,00
21%
 2.100,00
 465,00
 55.000,00
38%
 10.000,00
5%
 3.610,00
21%
 2.100,00
 1.510,00
 75.000,00
41%
 10.000,00
5%
 3.895,00
21%
 2.100,00
 1.795,00
oltre
43%
 10.000,00
5%
 4.085,00
21%
 2.100,00
 1.985,00
Limite reddito
Scaglione di reddito
Canone annuo Concordato
Detassazione Irpef 5%
Imposta ordinaria Irpef
 
Imposta con cedolare al 10%
Risparmio rispetto alla cedolare al 10%
 15.000,00
23%
 9.000,00
5%
 2.185,00
10%
 900,00
 1.285,00
 28.000,00
27%
 9.000,00
5%
 2.565,00
10%
 900,00
 1.665,00
 55.000,00
38%
 9.000,00
5%
 3.610,00
10%
 900,00
 2.710,00
 75.000,00
41%
 9.000,00
5%
 3.895,00
10%
 900,00
 2.995,00
oltre
43%
 9.000,00
5%
 4.085,00
10%
 900,00
 3.185,00
Effettivo Risparmio Economico
Limite reddito Risparmio effettivo (Ordinaria Vs Cedolare al 21%) Risparmio effettivo (Ordinaria Vs Cedolare al 10%)
 15.000,00 -915,00  285,00
 28.000,00 -535,00  665,00
 55.000,00  510,00  1.710,00
 75.000,00  795,00  1.995,00
oltre  985,00  2.185,00

In questo caso il risparmio sarebbe senza dubbio maggiore ma generalmente il canone convenzionale stabilito da apposito decreto secondo la Legge n. 431 del 1998 definisce dei canoni per mq che non sempre riescono a determinare un affitto soddisfacente e maggiore del risparmio derivante dall’applicazione della cedolare secca. talvolta infatti è anche più basso per cui si dovrebbe verificare quanto canone si sta lasciando per strada o quale canone è possibile spuntare con la controparte  nel caso in cui si adotti un contratto non convenzionale.

Confronto tra Tassazione ordinaria e Cedolare secca al 21%

Confronto tra Tassazione ordinaria e Cedolare secca

Altri esempi

Nel seguito vi fornisco alcuni esempi che ipotizzano dapprima la presenza del solo reddito di locazione e successivamente due altri fonti di reddito: un caso con 28 mila euro ed un altro con 45 mila euro. Questo per farvi vedere come si muove il risparmio effettivo di imposta.

Reddito complessivo 6000
Reddito derivante dalla locazione 6000
Canone annuo 6000
Tipologia di contratto Libero
Prima annualità
Quota di possesso dell’immobile 100
Aliquota addizionale regionale IRPEF 0,9
Aliquota addizionale comunale IRPEF 0,3
Totale oneri deducibili 600
Totale oneri detraibili 200
Aumento ISTAT del canone di locazione 0,1
Tassazione ordinaria Tassazione con cedolare secca
Reddito imponibile 5.400,00 Reddito imponibile 0
Imposta lorda 1.242,00 Imposta lorda 0
Imposta netta 1.042,00 Imposta netta 0
Addizionale regionale IRPEF 48,6 Addizionale regionale IRPEF 0
Addizionale comunale IRPEF 16,2 Addizionale comunale IRPEF 0
Imposta di registro 67 Cedolare secca 1.260,00
Totale imposte 1.173,80 Totale imposte 1.260,00

Nel seguito altro esempio ipotizzando tuttavia la presenza anche di un’altra fonte di reddito pari a 28 mila euro:

Reddito complessivo 28000
Reddito derivante dalla locazione 6000
Canone annuo 6000
Tipologia di contratto Libero
Prima annualità Si
Quota di possesso dell’immobile 100
Aliquota addizionale regionale IRPEF 0,9
Aliquota addizionale comunale IRPEF 0,3
Totale oneri deducibili 600
Totale oneri detraibili 200
Aumento ISTAT del canone di locazione 0,1
Tassazione ordinaria Tassazione con cedolare secca
Reddito imponibile 27.400,00 Reddito imponibile 21.400,00
Imposta lorda 6.798,00 Imposta lorda 5.178,00
Imposta netta 6.598,00 Imposta netta 4.978,00
Addizionale regionale IRPEF 246,6 Addizionale regionale IRPEF 192,6
Addizionale comunale IRPEF 82,2 Addizionale comunale IRPEF 64,2
Imposta di registro 67 Cedolare secca 1.260,00
Totale imposte 6.993,80 Totale imposte 6.494,80
Risparmio d’imposta = 499,00

Successivamente il calcolo con una fonte di reddito più elevata pari a 45 mila euro

Reddito complessivo 45000
Reddito derivante dalla locazione 6000
Canone annuo 6000
Tipologia di contratto Libero
Prima annualità
Quota di possesso dell’immobile 100
Aliquota addizionale regionale IRPEF 0,9
Aliquota addizionale comunale IRPEF 0,3
Totale oneri deducibili 600
Totale oneri detraibili 200
Aumento ISTAT del canone di locazione 0,1
Tassazione ordinaria Tassazione con cedolare secca
Reddito imponibile 44.400,00 Reddito imponibile 38.400,00
Imposta lorda 13.192,00 Imposta lorda 10.912,00
Imposta netta 12.992,00 Imposta netta 10.712,00
Addizionale regionale IRPEF 399,6 Addizionale regionale IRPEF 345,6
Addizionale comunale IRPEF 133,2 Addizionale comunale IRPEF 115,2
Imposta di registro 67 Cedolare secca 1.260,00
Totale imposte 13.591,80 Totale imposte 12.432,80
Risparmio d’imposta = 1.159,00

Il discorso ed il risparmio variano naturalmente nel caso in cui si adotti un canone concordato

Come nel seguito descritto si ripropongono gli esempi ma nell’ipotesi di stipula di contratti a canone concordato che consentono l’applicazione di una aliquota ridotta pari al 10%.

Reddito complessivo 6000
Reddito derivante dalla locazione 6000
Canone annuo 6000
Tipologia di contratto Concordato
Prima annualità SìNo
Quota di possesso dell’immobile 100
Aliquota addizionale regionale IRPEF 0,9
Aliquota addizionale comunale IRPEF 0,3
Totale oneri deducibili 600
Totale oneri detraibili 200
Aumento ISTAT del canone di locazione 0,1
Tassazione ordinaria Tassazione con cedolare secca
Reddito imponibile 5.400,00 Reddito imponibile 0
Imposta lorda 1.242,00 Imposta lorda 0
Imposta netta 1.042,00 Imposta netta 0
Addizionale regionale IRPEF 48,6 Addizionale regionale IRPEF 0
Addizionale comunale IRPEF 16,2 Addizionale comunale IRPEF 0
Imposta di registro 67 Cedolare secca 600
Totale imposte 1.173,80 Totale imposte 600
Risparmio d’imposta = 573,80

 

Reddito complessivo 28000
Reddito derivante dalla locazione 6000
Canone annuo 6000
Tipologia di contratto Concordato
Prima annualità
Quota di possesso dell’immobile 100
Aliquota addizionale regionale IRPEF 0,9
Aliquota addizionale comunale IRPEF 0,3
Totale oneri deducibili 600
Totale oneri detraibili 200
Aumento ISTAT del canone di locazione 0,1
Tassazione ordinaria Tassazione con cedolare secca
Reddito imponibile 27.400,00 Reddito imponibile 21.400,00
Imposta lorda 6.798,00 Imposta lorda 5.178,00
Imposta netta 6.598,00 Imposta netta 4.978,00
Addizionale regionale IRPEF 246,6 Addizionale regionale IRPEF 192,6
Addizionale comunale IRPEF 82,2 Addizionale comunale IRPEF 64,2
Imposta di registro 67 Cedolare secca 600
Totale imposte 6.993,80 Totale imposte 5.834,80
Risparmio d’imposta = 1.159,00

 

Reddito complessivo 45000
Reddito derivante dalla locazione 6000
Canone annuo 6000
Tipologia di contratto Concordato
Prima annualità
Quota di possesso dell’immobile 100
Aliquota addizionale regionale IRPEF 0,9
Aliquota addizionale comunale IRPEF 0,3
Totale oneri deducibili 600
Totale oneri detraibili 200
Aumento ISTAT del canone di locazione 0,1
Tassazione ordinaria Tassazione con cedolare secca
Reddito imponibile 44.400,00 Reddito imponibile 38.400,00
Imposta lorda 13.192,00 Imposta lorda 10.912,00
Imposta netta 12.992,00 Imposta netta 10.712,00
Addizionale regionale IRPEF 399,6 Addizionale regionale IRPEF 345,6
Addizionale comunale IRPEF 133,2 Addizionale comunale IRPEF 115,2
Imposta di registro 67 Cedolare secca 600
Totale imposte 13.591,80 Totale imposte 11.772,80
Risparmio d’imposta = 1.819,00

Calcolo della base imponibile su cui calcolare la cedolare secca

Per il calcolo della base imponibile si farà riferimento al più elevato tra due valori ossia alla somma dei canoni di locazione che maturano durante il periodo di durata del contratto e dall’altro lato la rendita catastale rivalutata del 5% (rendita catastale per 105%). Il più elevato tra i due sarà la base su cui applicare il 20% della cedolare secca

Poi dobbiamo considerare la base imponibile su cui calcolare l’Irpef che nel caso in cui applichiamo un regime di tassazione ordinaria che ricomprenderà per i canoni a libero mercato il 95% dei canoni incassati nell’anno mentre per i canoni che rientrano nel regime di locazione concordato ex art. 431 del 1998 un reddito imponibile solo pari al 59,5% di quello effettivamente derivante dalla locazione. Questi importi saranno soggetti ad irpef con il metodo degli scaglioni di reddito che come ricordiamo sono:

  1. Redditi da 0 a 15.000 euro  aliquota del 23%
  2. Redditi da 15.000,01 a 28.000 euro aliquota del 27%
  3. Redditi da 28.000,01 a 55.000 euro aliquota del 38%
  4. Redditi da  55.000,01 a 75.000 euro aliquota del 41%
  5. Redditi oltre 75.000 euro aliquota del 43%

Nel caso invece di applicazione della cedolare secca non potremo usufruire di questi abbattimenti del 15% (ora 5%) o del 40% (ora 33,5%) calcolati sul canone riscosso ma potremmo beneficiare di una aliquota secca del 21% o del 19% decisamente inferiore.

Va da se che il vantaggio sarà maggiore tanto quanto i canoni di locazione di casa sarà alta e questo lasciatemelo dire stona in pieno con il principio di progressività dell’imposta sancito dalla norma in quanto chi ne beneficia maggiormente sono coloro i quali hanno case più grandi o più di pregio.

Possiamo quindi immaginare che il calcolo dovrà prima di tutto essere fatto caso per caso ma possiamo trovare qualche range di reddito o come detto sopra qualche regola che può rendere più o meno conveniente aderire o no a seconda dell’una o dell’altra situazione. Possiamo dire che la cedolare secca diviene conveniente per redditi superiori a 15-17 mila euro considerando anche eventuali addizionali regionali e comunali nel caso di cedolare secca al 19% (ossia quella prevista per i contratti a canone libero) e saliamo a circa 30 mila euro nel caso di cedolre al 21% con contratti a canone concordato. Del resto il nostro paragone deve essere fatto con il reddito prodotto dallo stesso immobile con canone ordinario che come sappiamo è imponibile nella misura dell’85% del reddito percepito attraverso i canoni di locazione / affitto. Inutile dire che nel caso di immobili di interesse storico ed artistico la soglia sale perchè quelli concorrono per importi ancora minori.

Inoltre ricordiamoci che nel caso di adesione alla cedolare secca v’è da chiarire se si avrà diritto comunque alla detrazione delle spese di ristrutturazione in quanto essendo una imposta sostitutiva le detrazioni come quella del 36% o del 55% potrebbero non valere e pertanto sarà obbligatorio tenerne conto in fase di stipula e nell’ipotesi di futuri lavori durante il periodo di vigenza del contratto.

Con questi elementi potremmo facilmente capire quale potrà essere l’effettivo risparmio di imposta derivante dall’applicazione della cedolare secca in luogo della tassazione ordinaria per scaglioni.

Guida pratica cedolare secca

http://www.tasse-fisco.com/case/affitto-equo-canone-calcolo-irpef-tassazione-detrazioni-730/37294/
http://www.tasse-fisco.com/dichiarazione-dei-redditi-730-o-unico/cedolare-secca-10-canone-concordato-calcolo-convenienza-indicazione/37319/
http://www.tasse-fisco.com/case/quando-opzione-cedolare-secca-affitto-casi-particolari-locazione-studenti-portiere-sub-promiscuo/29257/
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Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

12 commenti

  1. Tasse-Fisco

    mmm…a distanza di tempo le devo dire che non mi sono imbattutto in statistiche di questo tipo. Le posso dire che inizialmente il nero aveva avuto la meglio. Dopo, con la cedolare al 10% avevo letto che si stesse vedendo una netta inversione di tendenza.

  2. Avatar

    Buongiorno,
    a distanza di qualche anno dalla pubblicazione di questo chiarissimo articolo, mi ricollego chiedendo se siete a conoscenza di una statistica che sia in grado di identificare una cifra che rappresenti il risparmio medio in Italia dato dall’applicazione dei regimi di cedolare.

    È un dato che in quanto medio è chiaramente poco affidabile per l’applicazione specifica, ma per me ugualmente interessante.

  3. Tasse-Fisco

    Deve considerare il suo reddito e la tipologia di cedolare che vuole adottare. Probabilmente conviene quella al 10% ma faccia un approfondimento ulteriore.

  4. Avatar

    Salve. Vorrei un consiglio…Voglio dare in affitto il mio appartamento a 350 euro al mese. Mi conviene cedolare secca o non? Grazie

  5. Avatar

    Buonasera avrei gentilmente bisogno di alcune risposte.
    Abbiamo stipulato lo scorso anno un contratto di affitto di un anno in accordo con l’inquilino, in quanto, essendo per noi la prima esperienza volevamo essere sicuri che l’inquilino fosse regolare nei pagamenti (l’agente immobiliare che ha seguito la cosa non ha fatto obiezioni, sembrava che la cosa fosse perfettamente regolare e il contratto è stato da lui registrato presso l’agenzia delle entrate). Ora avvicinandoci alla scadenza, ci siamo rivolti al ns. commercialista, il quale ci ha precisato che non sono fattibili contratti di locazione da un anno ma solo 4+4.
    A questo punto ci ha chiesto di pagare il md. 69 x il rinnovo e basta. Io vorrei sapere se la cosa è regolare fatta in questo modo, se il mod. 69 è da pagare ogni anno e come mi devo comportare con gli inquilini, cioè se a questo punto il loro contratto si è automaticamente trasformato in un 4+4 e con quale decorrenza, cioè dallo scorso anno o da quest’anno.
    E’ inoltre necessario che venga preparato e sottoscritto un nuovo contratto o il vecchio deve considerarsi tacitamente valido?
    Chiedo scusa, ma ho le idee un po’ confuse.
    Grazie e cordiali saluti.

  6. Avatar

    buongiorno ho un appartamento affittato con la cedolare secca con decorrenza aprile 2012 volevo chiedere posso revocare la cedolare secca per l’anno d’imposta 2013? se si cosa devo fare? grazie

  7. tassefisco

    Fortuntamente è intervenuto un successivo chiarimento da parte dell’agenzia che ha inteso salvagurdare le detrazione per ristrutturazione edilizia pertanto non ha motivo di preoccuparsi in quanto il diritto alla detrazione non sarebbe precluso in ipotesi di adesione alla cedolare secca. provi anche a leggere gli articoli correlati come quelllo sui chiarimenti sulla cedolare seccca.

  8. Avatar

    “Inoltre ricordiamoci che nel caso di adesione alla cedolare secca v’è da chiarire se si avrà diritto comunque alla detrazione delle spese di ristrutturazione in quanto essendo una imposta sostitutiva le detrazioni come quella del 36% o del 55% potrebbero non valere e pertanto sarà obbligatorio tenerne conto in fase di stipula e nell’ipotesi di futuri lavori durante il periodo di vigenza del contratto.”
    Ho un immobile che ho ristrutturato e per il quale usufruisco delle detrazioni 36% e 55% e sul quale è vigente un affitto. Potete chiarire meglio le conseguenze in caso di opzione per la cedolare secca? Perderei le detrazioni in essere ?
    Grazie.

  9. Avatar
    pietro bagnoli

    buongiorno, vorrei porre un quesito sulla cedolare secca facendo riferimento alla problematica del pagamento dell’imposta; nel caso specifico ogni anno compilo il 730 avendo un credito d’imposta riveniente da varie detrazioni anche dopo aver inserito il reddito da locazione. Nel caso di opzione cedolare secca dovro’comunque pagare gli acconti come d’uso (giugno e novembre) oppure potro’portarli in compensazione nel 730/12 (come del resto gia’si puo’fare per l’ici)?
    grazie

  10. Avatar

    Grazie mille per la risposta.
    Era un dubbio che mi dovevo togliere.
    Quindi se volessi affittare, ad esempio, la mia casa al
    mare per qualche settimana nel periodo estivo, potrei usufruire della cedolare secca “pagandola” direttamente nella dichiarazione dei redditi, giusto?
    Ancora grazie per la risposta.

  11. tassefisco

    Buongiorno Mat, nel caso di locazioni brevi come detto all’interno di uno dei precedenti articoli il locatore ha la possibilità sia di esercitare l’opzione mediante il pagamento diretto nella dichiarazione dei redditi oppure procedere lo stesso alla registrazione del contratto.
    Rispetto all’obbligo residenza (requisito soggettivo) non mi sembra di rinvenire nel disposto normativo un rifermento in tal senso. Semmail, cosa da lei correttamente rilevata vi un requisito in senso oggettivo derivante dalla caratteristica dell’immobile che deve essere un immobile abitativo e qudini da A1 ad A11 escluso gli A10 uso ufficio.

  12. Avatar

    Buongiorno,
    Vorrei porvi una domanda circa la cedolare secca e la sua
    applicabilità.
    Il Decreto chiarisce che “l’opzione può essere esercitata in relazione alle unità immobiliari a uso abitativo”.
    Con questo termine si intende forse che per poter usufruire della cedolare secca l’inquilino debba necessariamente avere la residenza nell’abitazione locata? E se fosse così, come ci rientrerebbero quelle “locazioni brevi”, senza obbligo di registrazione, in cui l’inquilino usufruirebbe della casa solo per una, due, tre settimane senza naturalmente prendere la residenza per un così breve periodo? (come, ad esempio, il caso di un affitto di una casa nei mesi estivi)?
    Se mi toglierete questo dubbio ve ne sarò infinitamente grato.

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