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Cedolare secca 2019 aliquota 10%: come, quando scatta convenienza, calcolo, acconto, saldo

quanto conviene al cedolare secca per affitto?La nuova cedolare secca sugli affitti con aliquota è un regime opzionale di applicazione della tassazione ridotta sugli affitti di immobili, appartamenti e case ad uso abitativo con applicazione di una aliquota sostitutiva secca del 10%.
E’ entrata in vigore dall’anno 2014 e solo per contratti a canone concordato ossia stipulati ex Legge n. 431 del 1998. Ma non pensate che sia “una svolta” perchè la convenienza non è garantita in tutti i casi di applicazione visto il suo funzionamento, e vi spiego perchè.

La novità 2018

L’aliquota ridotta prorogata fino al 2019 beneficia di una ulteriore importante proroga fino al 2019. Questo è quanto contenuto nella Legge di Bilancio 2018. Avrete quindi ancora un anno di tempo, salvo le proroghe che probabilmente si registreranno anche per gli anni futuri visto che ancora molta parte celle unità locali e degli affitti in nero non sono emersi come inizialmente sperato. L’aumento al 18% pertanto è scongiurato.

La novità 2017: la cedolare scende al 10%

Il Decreto Lupi per il rilancio del mercato immobiliare degli affitti infatti interviene laddove già il Decreto del Fare era intervenuto abbassando l’aliquota dal 19% al 15%, oggi al fine di incentivare l’emersione degli affitti in nero rendendoli sempre più convenienti da dichiarare al fisco piuttosto che tenerli in nero facendo scendere la tassazione ancora più giù fino al 10%.

Quale aliquota scegliere

Con la cedolare secca sugli affitti è possibile accedere al pagamento di un’imposta sostitutiva piatta (che ne sostituisce altre che altrimenti dovrebbero essere pagate). Attualmente l’opzione per il regime agevolato può essere effettuato con tre diverse aliquote descritte in sintesi nel seguito:

  1. Cedolare secca al 21% per contratto di locazione ordinario (non equo canone, non concordato, no piano casa);
  2. Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza degli artt. 2 comma 3, e 8 della L. n. 431/1998 ossia per i cosiddetti contratti a canone concordato o equo canone;
  3. Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza dell’articolo 9 del DL n. 47 del 2014 ossia per i cosiddetti Piani casa

In questo articolo ci occupiamo della possibilità di aderire al regime della cedolare secca al 10%. La legge di bilancio per l’anno finanziario 2018 (L. 27.12.2017 n. 205) ha infatti fissato fino alla fine del 2019 la possibilità di aderire al regime opzionale della cedolare secca al 10%.

Importante da leggere: non adottatela subito senza valutare la convenienza

Il D.L. n. 47/2014 fa scendere infatti la tassazione dall’attuale 15 al 10% dei canoni di locazione. limitatamente ai contratti c.d. a canone concordato della durata di tre anni + due e che hanno come particolarità quella di avere un canone fisso determinato dalle associazioni di categoria, sindacati e inquilini secondo un intervallo minimo e massimo, per cui vi posso consigliare di verificare prima di quanto è questo intervallo e poi vedere quale sarebbe il risparmio, altrimenti va a finire che tutti pensano di fare i furbi e pagare meno tasse… e non si accorgono che il canone di locazione che avrebbero voluto applicare sarebbe stato molto più alto di quelli imposto con questa tipologia di contratto.

Sommario:

  1. Il risparmio offerto dalla cedolare nel 2017
  2. Quando inizia a convenire questa tassazione ridotta
  3. Cosa succede per i nuovi contratti nel 2017
  4. Calcolo acconto della cedolare secca

Quanto si risparmierà

La prima domanda che mi porrei ovviamente è se la nuova cedolare secca è conveniente e questo non possiamo negarlo, soprattutto se parliamo di un ulteriore abbassamento dell’aliquota al 10%. Il confronto va sempre fatto con lo scaglione di reddito in cui rientreremo ossia il nostro livello di reddito annuo. Avevamo detto che per redditi annui lordi sopra i 20/25 mila euro la cedolare non conveniva ma la valutazione era stata fatta ante-modifica della detrazione forfettaria Irpef dei canoni e ante l’abbattimento al 15% della cedolare e oggi del 10%, per cui posso dire che la cedolare diviene ora decisamente conveniente se si intende far emergere il proprio patrimonio immobiliare locato in nero. A tal proposito vi ricordo l’articolo dedicato agli affitti in nero e a cosa si richia con le nuove norme che danno importanti armi nelle mani dell’inquilino.

Nella seguente tabella potete verificare, partendo dall’assunto di un canone fisso di 10 mila euro annui, quale sarebbe il risparmio di imposta. Per i più “precisetti” il calcolo dell’Irpef viene fatto in modo pratico e non seguendo gli scaglioni ma possiamo per semplicità assumerlo così, altrimenti avremmo dovuto sviluppare tante tabelle quanto sono degli scaglioni Irpef.

Vi sono poi anche gli altri elementi da prendere in considerazione nel calcolo che possiamo riassumere nel fatto che non dobbiamo versare l’imposta di registro sul canone pari al 2% del canone di locazione annuo, che solitamente si versa all’inizio in un’unica soluzione e che sarà pari ad 1% per il valore del canone annuo moltiplicato per esempio 4 anni o e per metà a carico del locatore e metà dell’inquilino.
Poi ci sarà un risparmio in termini di minore imposta di bollo che possiamo immaginare pari a 14,62 euro ogni 4 pagine (si intendono le facciate del foglio) del contratto.
E infine dovremo considerare il maleficio connesso alla perdita dell’adeguamento dei canoni alle variazioni annuali Istat pari a titolo esemplificativo al 2,5%, ma che come abbiamo visto può raggiungere anche livelli negativi come successe lo scorso anno con un -0,1% registrato sull’indice dei prezzi al consumo.

Esempio calcolo cedolare secca canone libero o concordato

Nel seguito vi riporto anche altri esempi che possono aiutarvi nella comprensione del risparmio effettivo di imposta a seconda dei casi. Nell’esempio sono partito prima con un reddito da 40 mila euro annuo  cui si aggiunge quella della locazione che ho ipotizzato di 12 mila euro annue. Ho poi immaginato oneri deducibili per 3 mila euro annui. Ho supposto rendita di mille euro, possesso 100% e a canone di 365 giorni per facilitare il calcolo.

Reddito complessivo dichiarante ai fini Irpef

40.000,00

Canone locazione annuo (al netto aumenti) 12.000,00
Contratto canone libero
Prima annualità NO
Aumento annuale (ISTAT o aggiornamento contrattuale canone) 0,10
Imposta di bollo dovuta per la registrazione del contratto 200,00
Rendita catastale immobile 1.000,00
Quota di possesso 100,00
Giorni di possesso 365

 

TASSAZIONE        ORDINARIA TASSAZIONE CON CEDOLARE SECCA (TOTALE O PARZIALE)
Reddito complessivo ai fini IRPEF 50.200,09 40.000,00
Oneri deducibili 3.000,00 3.000,00
Reddito imponibile 47.200,09 37.000,00
IRPEF lorda (su reddito al netto oneri deducibili) 14.256,03 10.380,00
Detrazioni d’imposta 2.000,00 2.000,00
IRPEF netta (su reddito al netto detrazioni) 12.256,03 8.380,00
Addizionale regionale 472,00 370,00
Addizionale comunale 944,00 740,00
Imposta di registro 120,00 0,00
Imposta di bollo 200,00 0,00
Cedolare secca 2.520,00
Totale imposte complessive 13.992,03 12.010,00
RISPARMIO D’IMPOSTA CON CEDOLARE 1.982,04

Vediamo ora lo stesso esempio con un canone libero

TASSAZIONE        ORDINARIA TASSAZIONE CON CEDOLARE SECCA (TOTALE O PARZIALE)
Reddito complessivo ai fini IRPEF 47.140,06 40.000,00
Oneri deducibili 3.000,00 3.000,00
Reddito imponibile 44.140,06 37.000,00
IRPEF lorda (su reddito al netto oneri deducibili) 13.093,22 10.380,00
Detrazioni d’imposta 2.000,00 2.000,00
IRPEF netta (su reddito al netto detrazioni) 11.093,22 8.380,00
Addizionale regionale 441,40 370,00
Addizionale comunale 882,80 740,00
Imposta di registro 120,00 0,00
Imposta di bollo 200,00 0,00
Cedolare secca 2.280,00
Totale imposte complessive 12.737,42 11.770,00
RISPARMIO D’IMPOSTA CON CEDOLARE 967,43

Vediamo cosa succede se il reddito del dichiarante si abbassa, ma sempre in presenza di un canone concordato

TASSAZIONE        ORDINARIA TASSAZIONE CON CEDOLARE SECCA (TOTALE O PARZIALE)
Reddito complessivo ai fini IRPEF 22.140,06 15.000,00
Oneri deducibili 3.000,00 3.000,00
Reddito imponibile 19.140,06 12.000,00
IRPEF lorda (su reddito al netto oneri deducibili) 4.567,82 2.760,00
Detrazioni d’imposta 2.000,00 2.000,00
IRPEF netta (su reddito al netto detrazioni) 2.567,82 760,00
Addizionale regionale 191,40 120,00
Addizionale comunale 382,80 240,00
Imposta di registro 120,00 0,00
Imposta di bollo 200,00 0,00
Cedolare secca 2.280,00
Totale imposte complessive 3.462,02 3.400,00
RISPARMIO D’IMPOSTA CON CEDOLARE 62,02

E cosa cambia nel caso di contratto a canone libero ma con redditi bassi

TASSAZIONE        ORDINARIA TASSAZIONE CON CEDOLARE SECCA (TOTALE O PARZIALE)
Reddito complessivo ai fini IRPEF 25.200,09 15.000,00
Oneri deducibili 3.000,00 3.000,00
Reddito imponibile 22.200,09 12.000,00
IRPEF lorda (su reddito al netto oneri deducibili) 5.394,02 2.760,00
Detrazioni d’imposta 2.000,00 2.000,00
IRPEF netta (su reddito al netto detrazioni) 3.394,02 760,00
Addizionale regionale 222,00 120,00
Addizionale comunale 444,00 240,00
Imposta di registro 120,00 0,00
Imposta di bollo 200,00 0,00
Cedolare secca 2.520,00
Totale imposte complessive 4.380,03 3.640,00
RISPARMIO D’IMPOSTA CON CEDOLARE 740,03

 

Quando scatta la convenienza

La valutazione della convenienza della cedolare secca non può prescindere prima di tutto dal confronto tra cedolare secca e applicazione della tassazione per scaglioni di reddito Irpef, ossia in assenza di applicazione della tassa piatta. Sicuramente dal 2013 con la riduzione della detrazione forfettaria irpef sui canoni di locazione la cedolare converrà  nella maggior parte dei casi ma non è detto, per cui fate riferimento ai canoni sia con sia senza canone concordato e poi verificate l’effettivo risparmio. Solo che non è facile in ugual modo capire se conviene il canone concordato con aliquota ridotta o contratto di locazione ordinaria. La risposta sta nel comprendere se il risparmio derivante dalla riduzione della cedolare secca compensa la riduzione (teorica) del canone di affitto che sarà applicata ragionevolmente all’inquilino.

Successivamente (e aggiungerei “purtroppo”) quello che era un naturale sconto finalizzato a spingere ancora di più la cedolare secca a vantaggio dei proprietari e degli inquilini rischia di diventare vano in quanto il legislatore parallelamente dà la possibilità ai Comuni di aumentare l’aliquota IMU e quella TASI dello 0,8 per mille. Per cui da una parte un risparmio sull’imposta Irpef e dall’altra un incremento potenziale sull’imposta che grava sul patrimonio.

Vi riporto il testo della norma per i dovuti approfondimentiche trovate all’articolo 9 del decreto 47 del 2014 “Art. 9 : Riduzione dell’aliquota della cedolare secca per contratti a canone
concordato

1. Per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota prevista all’articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n.124, e’ ridotta al 10 per cento.
2. All’articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dopo il comma 6 e’ inserito il seguente: «6-bis. L’opzione di cui al comma 1 puo’ essere esercitata anche per le unita’ immobiliari abitative locate nei confronti di ((cooperative edilizie per la locazione)) o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del codice civile, purche’ sublocate a studenti universitari ((e date a disposizione dei comuni)) con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.».
((2-bis. La disposizione di cui al comma 1 si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225.

Cosa succede per i nuovi contratti

Per i nuovi contratti il risparmio invece potrà essere molto più corposo in quanto dipenderà dal valore definito del canone concordato dalle associazioni sindacali dalle organizzazioni principali che rappresentano gli inquilini e le associazioni di categoria dei proprietari immobiliari.

Affitti e locazioni non a canone concordato

Per le altre tipologie di locazioni invece l’aliquota resta fissa al 21% e per queste resta fermo il discorso che facevamo sulla convenienza o meno di passare alla cedolare secca. Parlo quindi delle locazioni c.d. a canone libero la cui aliquota per l’applicazione della cedolare secca continua ad essere del 21% in altra ipotesi va a tassazione secondo gli scaglioni irpef.
I contratti a canone libero hanno una durata di quattro anni + quattro anni e, al contrario di quanto asserito sopra per i contratti a canone concordato, qui il canone è libero.

La guida alla cedolare secca sugli affitti

Ricordo sempre l’articolo principale dedicato al tema della cedolare secca sugli affitti dove trovate una guida sintetica dei principali aspetti riguardanti la tassa piatta sulle locazioni.

Calcolo acconto della cedolare secca

Vi segnalo inoltre l’articolo dedicato proprio al calcolo acconto e saldo della cedolare secca in scadenza rispettivamente il 16 giugno ed il 16 dicembre di ciascun anno e che potrete versare sia con il modello F24 Elide sia direttamente nel 730 o nel modello unico previsti per la dichiarazione dei redditi.

Il mancato rispetto della cedolare secca cosa genera

La cedolare non rispetta il principio di progressività dell’imposta, per cui saranno avvantaggiati i proprietari di più case o comunque con redditi al di sopra degli scaglioni minimi di reddito Irpef. In tal modo si favorisce la diseguaglianza tra ricchi e poveri per intenderci, perchè i primi si arriccheranno maggiormente. Non è un mio punto di vista ma un dato di fatto che nasce dal mancato rispetto di uno dei principi cardine del diritto tributario.

Sicuramente v’è da dire una cosa, ossia che coloro che hanno un reddito più alto godranno di un risparmio di imposta maggiore se applicheranno la cedolare secca e questo già farà storcere il naso a molti di voi immagino anche se dovrete ripensare il vostro risentimento alla luce del fatto che il vantaggio sui proprietari dovrebbe traslarsi probabilmente su una riduzione del canone di affitto… anche se questo resta sempre a discrezione del proprietario.
Per i contratti in essere il risparmio è subito nelle mani del proprietario con la possibilità di traslarlo sull’inquilino (a cui consiglio di chiamare il proprietario e “minacciarlo” di risolvere il contratto se non gli abbassa il canone) mentre diverso è il discorso per i nuovi contratti.

Ravvedimento Cedolare secca

Il ravvedimento può interessare tanto l’omesso versamento dell’imposta quanto la mancata comunicazione dell’esercizio dell’opzione nella dichiarazione. La stessa potrebbe essere determinata per esempio, anche dal fatto che vi siete scordati di registrare il contratto o di comunicare la proroga della cedolare secca alla scadenza dei primi 4 anni di contratto.

Nel seguito alcuni link ad articoli di approfondimento su temi specifici che potrebbero interessarvi

Ravvedimento in caso di Omessa proroga o comunicazione della cedolare secca

Proroga della cedolare secca

Casi particolari

Visto che come al solito avete una fantasia innata per portare all’attenzione una serie di fattispecie atipiche potete leggere le risposte alle domande sui casi particolati. E’ un articolo che alimento periodicamente sulla base dei quesiti che mi capita di approfondire o di trovare on line.

Novità dalla Legge di Bilancio 2019

Cedolare Secca Affitti Commerciali Uffici e Negozi 2019: Come Funziona, Calcolo di Convenienza

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Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

33 commenti

  1. Per i contratti a canone concordato occorre che il calcolo venga certificato solo da un associazione o invece da due associazioni una degli inquilini e una dei proprietari. C’è stato un cambiamento rispetto a prima?

  2. Salve, ho una domanda.

    Ipotizzando che nel 2020 aumenti l’imposta per i contratti stipulati con canone concordato e cedolare secca, questa verrebbe applicata anche ai contratti stipulati nel 2018, quando l’imposta era 10%?

    Grazie anticipatamente
    L.

  3. Tasse-Fisco

    la valutazione passa sempre dal valore del canone concordato per quella casa, il trattamento fiscale che ne deriverebbe e quanto lei riuscirebbe a locarlo.

  4. Agostini Maria Concetta

    Salve ho stipulato un contratto d’affitto ordinario con cedolare secca nel 2014, conviene trasformarlo in contratto a canone concordato oppure no? Informo che nel 2014 ero dipendente di Ente Pubblico ,oggi invece sono pensionato , cambia qualcosa in merito alla cedolare secca?

  5. il reddito da un affitto con cedolare secca va indicato nei redditi per la compilazione del modello per gli assegni familiari inps

  6. Tasse-Fisco

    Dovresti effettivamente vedere quanto andresti a risparmiare con la cedolare e quanto saresti tassato con le aliquote ordinare Irpef (95%) del canone. Tutto dipende dl tuo reddito che, se già molto basso potrebbe anche non rendere conveniente la cedolare.

  7. Buongiorno

    Ho dato in affitto da pochi giorni un monolocale, mi hanno detto che non conviene la cedolare secca, perché l importo annuo sarebbe di 6000 euro. Potreste dirmi se ho fatto bene a non scegliere cedolare secca e quando e come dovrei iniziare a pagare le tasse?

    Grazie

  8. Buonasera non avendo un reddito (non lavoro )volendo dare in affitto il mio appartamento vorrei sapere quale contratto e conveniente al mio caso per potere risparmiare sulle tasse. Grazie

  9. Tasse-Fisco

    La calcola e la versa con F24 o nel modello 730 relativo all’anno in cui ha percepito i canoni di affitto

  10. Buonasera a meta del 2016 ho affittato un appartamento che e´a meta´di mia proprieta e l´atra meta di mio fratello e abbiamo scelto la cedolare secca.
    Nello stesso periodo ho perso il lavoro e di conseguenza in questo periodo non ricevevo una busta paga dove potevano caricarmi gli importo che dovevo pagare.
    Ho fatto la dichiarazione dei redditi congiunta con mia mogli, ma anche a lei non e´arrivato niente da pagare.
    Come posso saldare il mio debito

    Grazie

  11. Salve ho dato in locazione il mio immobile a giugno 2013 qual è l’aliquota che dovrei pagare? 10% o 21% ? Inoltre le addizionali regionali e comunali che regolarmente trovo addebitate sulla mia busta paga devo pagarle? Grazie

  12. Nel 2015 ho stipulato per un abitazione in comune ad alta densita abitativa un contratto a canone concordato con durata 6+2 come previsto dagli accordi fra organizzazioni sindacali proprietari e inquilini optando per la cedolare secca. Posso usufruire della tassazione agevolata del 10% sul canone di locazione?

  13. Buonasera, nel 2013/2014 ho dato in affitto l’appartamento con cedolare secca ma, non ne sapevo nulla . Il mio reddito complessivo è stato di 6700€circa comprensivo del reddito derivante dal canone di locazione. Fatta la dichiarazione dei redditi, ho dovuto pagare circa 1350€ di irpef. Alla luce di quanto appreso vorrei capire se la cedolare secca conviene a chiunque e sempre o solo a chi ha un reddito che supera una certa somma? grazie

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