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Tassazione Affitti a Equo Canone: Calcolo Irpef su proprietario e inquilino nel 730

Calculator with the word tax written in wooden block letters

Nel seguito trovate come si effettua il calcolo dell’equo canone quale è il regime di tassazione Irpef applicabile alle somme incassate per ciascun anno di imposta.

Cosa significa Equo Canone: Definizione

L’affitto a equo canone è un termine piuttosto desueto con cui si intende individuare quella particolare modalità di determinazione del canone mensile che non è lasciata alle parti o imposta dal proprietario ma viene determinata annualmente per legge in base alla Legge n. 431 del  9 dicembre del 1998. Il Ministero convoca ogni tre anni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine di definire la nuova convenzione nazionale degli affitti che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell’immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti.

Parliamo più precisamente dell’articolo 2 comma 3 della legge citata che recita: “3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’area territoriale interessata.”

Il canone viene stabilito sulla base di parametri convenzionalmente definiti per legge come per esempio la zona, le dimensioni del comune, la tipologia di immobile e rappresenta il valore massimo applicabile per quella casa. La formula per la determinazione dell’equo canone è data da un coefficiente per un valore locativo.

Tassazione degli affitti percepiti

La tassazione per il soggetto che incassa canoni i affitto derivante da contratti stipulati sulla base di contratti convenzionali o a equo canone subisce una tassazione ordinaria. Ormai non è così semplice trovare chi ancora affitta ad equo canone e se lo fa è perchè rientra in quesi casi dove l’applicazione della cedolare secca non è conveniente fiscalmente ed economicamente.

La tassazione ordinaria significa che dovrà sottoporre a tassazione Irpef i canoni riscossi in base agli attuali scaglioni di reddito Irpef vigenti che riporto nel seguito.

Scaglio di reddito Irpef Aliquota Irpef (%) Imposta da pagare Irpef
fino a euro 15.000,00 23 23% sull’intero importo
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 27 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 38 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 41 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00
oltre a euro 75.000,00 43 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00

Come potete facilmente immaginare se confrontiamo queste aliquote (la prima è del 23%) con l’aliquota al 10% della cedolare secca viene difficile pensare come ci possa essere convenienza ad andare ad equo canone. La tassazione del canone di affitto riceve una decurtazione forfettaria del 5% sul valore riscosso per cui l’effettiva base imponibile su cui applicare l’aliquota vista sopra è pari al 95%.

A questo 95% sono sottratte le spese condominiali eventualmente sostenute nel corso dell’anno.

Tassazione del canone di affitto non riscosso dall’inquilino moroso

A tal proposito vi segnalo l’articolo dedicato al regime fiscale connesso ai canoni di affitto che non sono percepiti dal prioritario dell’abitazione e che, fino a poco tempo fa, dovevano essere dichiarati e tassati indipendentemente dal fatto che fossero riscossi.  Il problema è proprio che spesso questi canoni non sono riscossi e si devono attivare procedura e per il recupero, transazioni che ne allungano l’effettivo incasso, determinando in tal modo una anticipazione dal parte del proprietario di tasse e imposte a cui non corrisponde il relativo ricavo. Come vedrete nell’articolo questo problema è stato superato am solo in parte.

Esempio con foglio di calcolo determinazione canone concordato

Per la determinazione avete bisogno dei dati catastali dell’unità locale che dovrete riportare nel file che potete scaricare gratuitamente dal sito e in cui indicare i dati. Nel seguito trovate un esempio di compilazione di un appartamento con un box di proprietà esclusiva.

AREA
ZONA
ZONA
 
ZONA
 
ZONA
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
OMOGENEA
      A
    B
   C
 
 
     D
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CALCOLO DELLA SUPERFICIE CONVENZIONALE
       PARAMETRI DI QUALITA’ DELL’ALLOGGIO
Superficie netta mq.
Superficie
Coefficiente
Superficie Convenz.
PARAMETRI PRESENTI NELL’ABITAZIONE O NEL PALAZZO
SI
NO
maggiore di 130
0,90
0,00
1
IMM. COSTRUITO O RISTRUTTURATO NEGLI ULTIMI 10 ANNI
2
RISCALDAMENTO AUTONOMO
1
tra 75 e 130
1,00
65,00
3
IMPIANTO A GAS METANO
4
PORTA D’ACCESSO BLINDATA
tra 60 e 75
1,10
0,00
5
FINESTRE CON DOPPI VETRI O DOPPI INFISSI
6
AUTORIMESSA SINGOLA
1
tra 45 e 60
1,16
0,00
7
PARCHEGGIO O POSTO AUTO AD USO ESCLUSIVO
8
PIANO RIALZATO, 1° PIANO O ASCENSORE
minore di 45
1,22
0,00
9
DOPPI SERVIZI PER ALLOGGI OLTRE 70 mq.
O SINGOLI PER ALLOGGI FINO A 70 mq.
balconi, cantine
0,25
0,00
10
CONDIZIONATORE D’ARIA
11
GIARDINO AD USO ESCLUSIVO
vani altezza minore m. 1,70
0,70
0,00
12
CANTINA
13
AREA VERDE, CORTILE O SPAZIO ESTERNO
garage singolo
0,60
0,00
ATTREZZATO CONDOMINIALE
14
SERVIZIO DI PORTINERIA O VIDEOCITOFONO
posto auto coperto
0,50
0,00
O APPARECCHIATURE EQUIVALENTI
NUMERO TOTALE PARAMETRI
2
posto auto scoperto
0,40
0,00
area scoperta esclusiva
0,15
0,00
SUBFASCIA
3
   Canone unitario
min.
med.
max.
       –
area scoperta condomin.
0,10
0,00
   TOTALE SUP. CONVENZ. Mq.
65,00
CANONE UNITARIO APPLICATO
15,00
FATTORI D’INCREMENTO
N. Anni oltre 3
1
Arredamento
    –
Contratto Transitorio
       –
Incr. %
2
Max. 25 %
Max. 15 %
       CALCOLO DEL CANONE
SUPERFICIE CONVENZ.
65,00
CANONE UNITARIO
15,00
FATTORE GLOBALE D’INCREMENTO
1,02
CANONE ANNUO
11.934
RATA MENSILE
994,50
Le parti dichiarano che quanto riportato nella presente scheda è stato dalle stesse verificato e confermato.
Data
IL LOCATORE
IL CONDUTTORE
per prestata assistenza
OO.SS. Proprietà
OO.SS. Inquilini

Calcolo Irpef per il proprietario

Nel caso di specie abbiamo un equo canone che supponiamo percepito per il 100% pari a 11.934 e supponiamo (per semplificarci il calcolo che casualmente le spese condominiali sostenute nell’anno di imposta oggetto di calcolo delle tasse, siano pari proprio a 934 euro. La base imponibile Irpef sarà pari a (11.934-934) x 95%= 10.450 sarà il nostro reddito da dichiarare ai fini irpef nella caselle sotto indicate perchè derivante dai fabbricati.

L’Irpef che ne scaturirà sarà pari all’aliquota del primo scaglio, pari al 23% per questa base imponibile ridotta, per cui avremo
(10.450 x 23%) = 2.403,50 (Irpef netta da pagare e che scaturirà dal modello 730 o dalla dichiarazione dei redditi modello Unico).

Indicazione nel modello 730

Compilazione del quadro RB – Righi da B1 a B7

Per ciascun immobile indicare i dati di seguito descritti.
Colonna 1 (Rendita catastale): indicare la rendita catastale. La rivalutazione del 5 per cento della rendita verrà calcolata da chi presta l’assistenza fiscale. Per i fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata indicare la rendita catastale presunta; se le rendite dei fabbricati sono state aggiornate, va indicata la nuova rendita.
Nel caso di immobile di interesse storico o artistico (desumibile dalla visura catastale dell’unità locale) la rendita catastale va riportata nella misura ridotta del 50 per cento.
I soci di società semplici e di società equiparate (ai sensi dell’art. 5 del TUIR) che producono reddito di fabbricati, devono indicare in questa colonna il reddito attribuito dalla società e non la rendita catastale e devono indicare nella colonna 2 “Utilizzo” il codice 16 o 17.

Nel modello 730 dovrete indicare nella colonna “utilizzo” il codice 4 e nella colonna “codice canone

Nel modello 730-3 invece dovrete compilare la riga 3 contenente il valore del reddito derivante dai fabbricati.

Download foglio di calcolo

Calcolo Canone Concordato

Calcolo Irpef per l’inquilino

Per l’inquilino le spese sostenute per l’affitto possono generare una detrazione fiscale valida ai fini Irpef di diversa dimensione a seconda della tipologia di utilizzo che se ne fa e nel seguito vi segnalo gli articoli correlati.

Detrazione spese di affitto nel 730 o in Unico 2019: risparmiare costi sui canoni di locazione

Cedolare secca secca sui contratti a Canone concordato 431/98 o Equo Canone

Detrazione sugli affitti per i fuori sede e giovani studenti universitari nel 730 ai fini Irpef

Inquilino moroso e dichiarazione dei redditi 730 cosa fare nel caso di buona uscita

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