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Guida alle tasse sui Terreni 2018: il reddito fondiario ed il trattamento fiscale

terrenoQui potete trovare una guida sintetica sul trattamento fiscale da adottare ai redditi fondiari per il 2017 ossia derivanti dal possesso di terreni (tasse sui terreni) che dovranno essere indicati nella dichiarazione dei redditi dando altresì qualche chiarimento e risposta alle vostre domande e anche per fare un pò di pianificazione fiscale qualora vi siano arrivati terreni per successione o donazione come spesso accade.

Cos’è il reddito fondiario

Chiariamo subito un concetto importante, ossia che il reddito del terreno  si chiama reddito fondiario ma questo si divide in due:

  1. Reddito derivante dalla proprietà del terreno > Reddito Dominicale
  2. Reddito derivante dallo sfruttamento del terreno > Reddito Agrario

Il primo si imputa al proprietario  o altro soggetto titolare di un diritto reale del terreno mentre il secondo si applica in capo a chi sfrutta il terreno e ne prende i frutti, per cui il titolare del diritto reale di godimento. Spesso infatti può accadere che queste proprietà si tramandino di padre in figlio: al momento sappiate che nel caso di figli minori, per esempio, l’usufrutto è dato ai genitori e la tassazione ricade sull’usufruttuario.

I terreni producono redditi che si chiamano fondiari e che sono tassati in base all’articolo 25 del Tuir e limitatamente alla percentuale del possesso, per cui dovrete valutare eventuali casi di contitolarità, e alla durata, durante l’anno, in cui il terreno è stato posseduto.

Come si tassa la quota parte di reddito dominicale

Prima di tutto vi segnalo l’articolo di approfndimento sul reddito dominicale, in cui troverete le principali definizione e modalità di tassazione: per questa tipologia di reddito non serve che state sfruttande un terreno che può quindi anche essere incolto ma vale il fatto che ne siete proprietari o che avete un diritto reale di godimento su di esso.

Il reddito dominicale è dato dalla tariffa d’estimo per quella tipologia di coltura inserita nella zona censuaria dove è prodotta, moltiplicata per la superficie dove è coltivata (numero espresso in unità di ettari coltivati) e che potrete sapere scaricandoi con pochi euro (5-10) una visura catastale .

Come si tassa il reddito agrario

La seconda componente invece è data dalla tassazione del reddito agrario ossia dello sfruttamento del terreno ex articolo 32 del Tuir anche in questo caso mediante le tariffe d’estimo in vigore applicare ad ogni particella catastale ossia, ogni porzione continua di terreno appartenente allo stesso proprietario e cotlivato nello stesso modo, qualità e classe di coltura

In pratica quindi voi vi scaricate la visura catastale del terreno del terreno e saprete già quante tasse pagheree se coltiverete quello che sta scritto sulla visura altrimenti se cambiate cultura applicherete una tariffa media. La tariffa media è data dal rapporto tra la somma delle tariffe imputate alle diverse classi in cui è suddivisa la qualità della coltura ed il numero delle calssi totali. Tuttavia qui c’è da fare una precisazione in qaunto la minore tassazione in base alle tariffe d’estimo viene applicata limitatamente ad uno sfruttamento non intensivo del terreno ossia nei limiti della cosidetta potenzialità del terreno e della tipologia di attività svolta su di esso. Vediamo di dare qualche maggiore chiarimento.

Si prendono quindi queste tariffe che applicano una tassazione forfettaria e si applicano dei coefficienti di rivalutazione che sono pari all’80% per il reddito dominicale e del 70% per quello agrario. I coefficienti sono stati stabiliti dalla Legge 662 del 1996 all’articolo 3.

Importante è che essendo una tassazione forfettaria non si prenderanno in coniderazione i costi e le spese sostenute per sfruttare il terreno per cui dovrete fare questo calcolo di convenienza prima di buttarvi a coltivare terreni.

Dal 2016 i redditi dominicali e agrari saranno ulteriormente rivalutati del 7% come previsto dall’articolo 7 comma 4 del Decreto Legge n. 91 del 2014.

Facciamo un esempio pratico

Se dovessimo fare un esempio partendo da una rendita catastale di 100 euro dovremmo prima rivalutarla dell’80% per il reddito dominicale e 70% per il reddito agrario per effetto della Legge n. 662 del 1996 articolo 3 comma 50. Poi a questo risultato dovremmo applicare una ulteriore rivalutazione del 7% dal 2016. Per il 2015 invece vale il 15% o 5% se trattasi di IAP.

Il risultato nel 2016 sarebbe di 192,6 per il reddito dominicale e di 181,9 per il reddito agrario.

Questo è ciò che indicherete e tasserete nella dichiarazione dei redditi.

Se parliamo di attività strettamento agricole stiamo parlando di coltivazioni e silvicultura ossia per il mantenimento (e non solo il disboscamento) del bosco come anche la coltivazione di prodotti, l’allevamento di animali e anche le attività connesse come la trasformazione in prodotti. Per approfondire ancora di più l’argomento vi consiglio di leggere anche la cicolare ministeriale n. 44 del 2004 in quanto trovate anche molti altri esempi di attività agricole connesse anche se l’elenco delle attviità connesse lo trovate nel DM del 26 ottobre 2007.

Redditi dei terreni che sono esenti dalla tasse

Alcune categorie di redditi non sono sosggette a tassazione come per esempio i terreni su cui insistono gli immobili residenziali, le case, o ville oppure quelli adibiti ad uso pubblichi e su cui non c’è sfruttamento agricolo. Altro discorso invece riguarda le miniere o le cave  che sconteranno il reddito ma secondo altra criteri e cono sono attribuibili alla categoria dei redditi diversi e non fondiari.

Novità dal primo gennaio

Con la Legge 232 del 2016 viene prevista una forma di esenzione: “Per gli anni 2017, 2018 e 2019, i redditi dominicali e agrari non concorrono alla formazione della base imponibile ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche dei coltivatori diretti e degli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola“.

Chi paga le tasse sull’attività Agricola

Le tasse o meglio le imposte (so che molti lettori, la maggior parte, preferiscono usare il termine “tasse”), dovranno essere pagate oltrechè da colui che coltiva il terreno anche dal comodante o locatario del terreno. Tuttavia si assiste molto spesso anche alla nascita di società SRL o cooperative o società semplici di persone che svolgono attività agricola.

Fattispecie particolari: terreni di proprietà di Coniugi in regime di comunione legale

In questo caso i terreni che entrano in comunione di beni devono essere dichiarati pro quota dal singolo coniuge, ragionevolmente quindi il 50 per cento ciascuno nel quadro dei terreni. A tal proposito vi segnalo l’articolo dedicato all’indicazione dei terreni nel 730 o modello Unico.

Vi ricordo però che qui abbiamo sempre parlato di sfruttamento entro le potenizlità dle terreno in quanot se mettete su una società allora il discorso cambia e la tassazione connesso ad uno sfruttamento industriale del terreno cambia.

Trattamento fiscale terreni edificabili

Vi segnalo infine anche un altro articolo correlato a aquesto che riguarda la tassazione dei terreni edificabili: nello stesso trovate anche quanto vi costerebbe un terreno lasciando incolto anche nel caso in cui sia lasciato incolto.

Tasse sui Terreni agricoli o edificabili ma non affittati

Determinazione del reddito Irpef dei terreni nel 730 nel caso di variazione nelle colture

Ai fini della determinazione del reddito dei terreni, se la coltura effettivamente praticata non corrisponde a quella risultante dal catasto, i contribuenti devono determinare il reddito dominicale e agrario applicando la tariffa d’estimo media attribuibile alla qualità di coltura praticata nonché le deduzioni fuori tariffa. La tariffa media attribuibile alla qualità di coltura praticata è costituita dal rapporto tra la somma delle tariffe imputate alle diverse classi in cui è suddivisa la qualità di coltura e il numero delle classi stesse. Per le qualità di coltura non censite nello stesso comune o sezione censuaria si applicano le tariffe medie e le deduzioni fuori tariffa attribuite a terreni con le stesse qualità di coltura ubicati nel comune o sezione censuaria più vicina nell’ambito della stessa provincia. Se la coltura praticata non trova riscontro nel quadro di qualificazione della provincia, si applica la tariffa media della coltura del Comune o sezione censuaria in cui i redditi sono comparabili per ammontare.
La determinazione del reddito dominicale ed agrario secondo le modalità sopra riportate deve avvenire a partire:

  • dal periodo di imposta successivo a quello in cui si sono verificate le variazioni di coltura che hanno causato l’aumento del reddito;
  • dal periodo di imposta in cui si sono verificate le variazioni di coltura che hanno causato la diminuzione del reddito, qualora la denuncia della variazione ai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate sia stata presentata entro il termine previsto dalla legge, ovvero se la denuncia è presentata dopo il detto termine, dal periodo d’imposta in cui la stessa è presentata. Si ricorda che i contribuenti hanno l’obbligo di denunciare le variazioni dei redditi dominicale e agrario ai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate, entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello in cui si sono verificate, indicando le particelle cui le variazioni si riferiscono e unendo la dimostrazione grafica del frazionamento se le variazioni riguardano porzioni di particelle. Se il terreno è dato in affitto per uso agricolo la denuncia può essere presentata direttamente dall’affittuario.

Tale denuncia di variazione colturale è sostituita – per taluni contribuenti – dalla dichiarazione sull’uso del terreno presentata all’AGEA (Agenzia per le Erogazioni in Agricoltura) per la richiesta dei contributi agricoli CEE. Si precisa che tale modalità operativa è limitata ai contribuenti che beneficiano dei suddetti contributi, tutti gli altri contribuenti devono presentare la denuncia di variazione colturale, applicandosi in caso di inadempimento la sanzione prevista (sempreché la variazione colturale determini un aumento di reddito).

E se lo affittassi quanto mi costerebbe di tasse?

A tal proposito potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione degli affitti dei terreni agricoli

Tassazione dei redditi derivanti dall’affitto di terreni agricoli: agevolazioni per IAP

Il riferimento normativo lo trovate qualora vi dovesse servire nell’articolo 33 del Tuir.

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