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Tasse sui Terreni agricoli o edificabili ma non affittati

Le tasse sui terreni derivano dal prelievo impositivo derivante dal reddito dominicale che incide sul mero fatto di essere titolari di un diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno e dal reddito agrario derivante dallo sfruttamento delle eventuali attività agricole ivi esercitate sul terreno. L’imposta Irpef che ne deriva può avere dei trattamento agevolati che dipendono da diverse caratteristiche e dal fatto che il legislatore fiscale ha via via sostenuto e ultimamente anche cercato di sviluppare il settore con agevolazioni ad hoc tendenti alla detassazione del reddito prodotto.

Nel seguito trovate non solo alcuni strumenti per comprendere come ci si muove in questo campo ma anche gli articolo di approfondimento gratuiti per area tematica che spero possano esservi utili.

La Legge di bilancio 2017 a titolo di esempio introduce l’esenzione dall’Irpef per due speciali categoria di agricoltori che sono i coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, semprechè esercitano una particolare attività agricola. La definizione di queste è oggetto di approfondimento negli articoli che trovate in calce.
L’Irpef sul reddito agrario è la risultante di due elementi: il reddito dominicale ed il reddito agrario
Il reddito agrario deriva dalla potenzialità del terreno e alla sua produttività. Il superamento di questo livello determina, per l’agenzia delle entrate, il mutamento della tipologia e, conseguentemente della metodologia di tassazione.

Il reddito dominicale rappresenta “la parte dominicale del reddito medio ordinario ritraibile dal terreno attraverso l’esercizio delle attività agricole” mentre il reddito agrario rappresenta la “parte del reddito medio ordinario dei terreniimputabile al capitale d’esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno, nell’esercizio di attività agricole su di esso”. Il primo in sintesi remunera la proprietà mentre il secondo remunera il lavoro ed il capitale eventualmente investito per lo sfruttamento del fondo.

Questo è disciplinato dagli artt. 26 e 27 del TUIR e potete comprenderne quanto vale leggendo l’articolo dedicato al calcolo del reddito dominicale dei terreni in modo da rnedervi conto quanto vale anche solo il mero possesso senza lo sfruttamento o l’avvio di una attività agricola, fattspecie che come vedremo determina un differente livello di tassazione.

Il reddito dominicale viene dichiarato da chi ha il diritto di proprietà o altro diritto reale come enfiteusi, usufrutto o altro, mentre quello agrario da chi ne possiede il diritto di utilizzo come per esempio l’affittuario o locatario.

La potenzialità del terreno viene espressa mediante indicatori di redditività media ordinaria ritraibile dal terreno e quindi dal cosiddetto reddito fondiario che può assumere, come detto due forme:

Non è difficile trovare nella prassi soggetti che sono proprietari di terreni ma che, non essendo realmente agricoltori o non avendo competenze per poterli sfruttare direttamente o semplicemente per esigenze di natura personale, decidono di darli in locazione a terzi affittandoli a terzi e concedendogli lo sfruttamento per usi agricoli o diversi. Nel corso degli ultimi anni abbiamo assistito ad un continuo ricorso alla concessione del diritto di superficie per installazione impianti fotovoltaici o eolici o più in generale per la generazione di energia.

Questo è importante perché, come anticipato primo il reddito agrario potrebbe essere tassato in capo non tanto al proprietario ma ad un soggetto che, acquisendone la possibilità di utilizzo, vi esercita un attività sul suolo. Attività che, in quanto produttiva di reddito viene tassata come reddito agrario e non dominicale.

Esempio

Se prendiamo per esempio un terreno con reddito dominicale pari a 1000 euro e reddito agrario pari a 500 euro la tassazione sarà determinata in modo particolare rispetto alla tassazione per scaglioni Irpef che siete abituati a conoscere per la maggior parte delle altre categorie di reddito. Il reddito imponibile infatti qui è determinato da alcuni moltiplicatori che simulano il mancato adeguamento delle tariffe d’estimo dei terreni.

Il legislatore quindi ha introdotto dei moltiplicatori forfettari da applicare alla reddito catastale del fondo.

Nell’esempio avremo che il reddito dominale dovrà essere moltiplicato per il 180% in base alla Legge n. 662 del 1996 e rivalutato ulteriormente del 30% in base alla Legge n. 228 del 2012 pari a = 234.

Nel caso per esempio dei coltivatori diretti CD o degli imprenditori agricoli professionali la seconda rivalutazione del 30% non si dovrà calcolare in quanto beneficiano di una particolare agevolazione fiscale.

Se il terreno viene locato invece vi sono altre metodologie di calcolo che sono state oggetto di trattazione nell’articolo ad hoc che trovate in calce a questo.

A chi è intestato il terreno non edificabile

Bisogna prima di tutto fare una distinzione per i terreni posseduti dalle persone fisiche, in quanto qui affrontiamo solo il caso in cui non rientrino nell’ambito della attività imprenditoriale, professionale o agricola del proprietario, altrimenti il terreno avrebbe un diverso trattamento fiscale. Nel caso invece, e capita spesso, si sia entrati in possesso tramite successione o sia abbia acquistato un terreno, il mero possesso genera reddito fondiario soggetto a tassazione secondo il reddito dominicale o anche reddito agrario.

Il reddito fondiario infatti può essere generato sia dal reddito dominicale derivante dal possesso dei terreni è che è oggetto di specifico articolo di approfondimento sia dai redditi agrari derivanti dai terreni sia dai fabbricati.

Esenzioni e esclusioni dalla tassazione dei terreni

Sono esclusi prima di tutti i terreni che costituiscono pertinenza di fabbricati urbani ex articolo 27, comma 2 e 31 comma 4 del Tuir come anche i terreni dati in affitto per usi non agricoli, i terreni destinati ad usi agricoli, i terreni utilizzati per fini di interesse collettivo come parchi per esempio, i terreni che invece generano reddito di impresa o imprese commerciali o che costituiscono terreni strumentali per l’esercizio della professione di lavoro autonomo (perchè sono tassati in capo alla società che li sfrutta) ed in ultimo le cave (anche se non so quanti di voi possiedono una cava)

Esclusioni dalla tassazione di alcuni terreni

Non sono inoltre soggetti alla tassazione dominicale o agraria per cui non generano il reddito fondiario diverse fattispecie di terreni prima tra tutti quelli che costuiscono giardini pubblici o parchi o che costituiscono pertinenze di fabbricati urbani o immobili privati oppure i terreni concessi in locazione o affitto non per svolgere attività agricole.

Non generano reddito nemmeno quelli che costutuiscono terreni di attività commerciali come nel caso dei terreni delle società immobiliari che saranno immobili merce ma anche nel caso di immobili (stiamo parlando sempre di terreni) che sono per esempio il terreno intorno alla sede legale della società oppure che lo sono per destinazione (e che costituiscono beni strumentali di attività commerciali) ed i terreni che cono destinati all’esercizio di attività agricole purchè nei limiti dello sfruttamento descritto dall’articolo 32 del Tuir ossia al massimo nei limiti del reddito medio ordinario ritraibile dal terreno. Non sono soggetti a tassazione neanche quelli che classificati come “cave”, purchè concessi a terzi in dipendenza di un contratto di locazione.

Chi deve dichiarare il reddito fondiario del terreno

Sono obbligati i proprietari del terreno o coloro che su di esso vantano un diritto reale, come il diritto di superficie, usufrutto, enfituesi o uso o anche il censo o la colonia perpetua, queste due ultime fattispecie si riscontrano e caratterizzano proprio in questo ambito.

Come indicarli nella dichiarazione dei redditi

Potete leggere a tale scopo l’aticolo dedicato all’ indicazione dei terreni nel 730 o nel modello Unico per la dichiarazione dei redditi. Potete anche approfondire altre tipologie di tassazione come nel caso dell’IMU sui terreni.
Oppure la tassazione applicata in caso di donazione di terreni a figli o familiari o dell’imposta sostitutiva sulla cessione di terreni.

Fattispecie particolari: la nuda proprietà

Nel caso di nuda proprietà il soggetto che indicherà una quota paete di reddito derivante dalla prprietà non sarà la nuda proprietaria del terrneo o del fabbricato ma il proprietario. Lo stesso anche nel caso di usufrutto o altro diritto reale.

Vendita dei terreni: tassazione della plusvalenza e tassazione

Vi segnalo da subito la guida alla tassazione dei terreni sulla vendita

Guida Fiscale alla Cessione di terreni agricoli edificabili per donazione e successione: redditi e tasse

Tasse sui canoni derivanti dall’affitto di terreni per usi non agricoli

Tasse sui terreni affittati per usi non agricoli: deposito, magazzino, cava, stazione telefonica

Se volete regalare dei Terreni

Chiamateci :-)….a patto che i costi di manutenzione e gestione e messa a norma non siano elevati :-))) Non è raro che la regione imponga delle regole di manutenzione e getione dei terreni che rendano di fatto non conveniente il mero possesso per cui se non lo sfruttate economicamente potreste incorrere in costi superiori ai proventi che ne potrebbero derivare laciandoli incolti.

IMU e TASI sui Terreni Agricoli

Potete leggere anche l’articolo di approfondimento dedicato al pagamento della TASI e dell’IMU sui terreni che sono stati oggetto di modifiche dopo la Legge di stabilità 2016 e a partire dal 2016

IMU 2018 sui terreni agricoli o montani: calcolo ed aliquote

IAP Imprenditore Agricolo Professionale: Requisiti, agevolazioni fiscali, domanda alla regione

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

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