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Inquilino moroso e dichiarazione dei redditi 730 cosa fare nel caso di buona uscita

Quale comportamento adottare con la dichiarazione dei redditi in presenza di una casa o u appartamento dato in affitto d un inquilino che si dimostra moroso e non paga i canoni di locazione e gli forniamo una buona uscita per andarsene. Vi fornisco alcuni chiarimenti utili anche con l’aiuto di qualche esempio pratico di compilazione e risposte alle domande che arrivano all’indirizzo del sito che trovate in calce all’articolo oltre agli articoli correlati di approfondimento.

Inoltre vi sono diversi casi in cui le parti si accordano per una libera uscita forfetaria che potrebbe per di più esporre il proprietario ad un accertamento da parte del fisco e per cui si raccomanda di procedere con tutte le accortezze del caso per evitare oltre al danno delle mensilità non riscosse anche la beffa di un accertamento fiscale da parte dell’agenzia delle entrate che potrebbe contestarvi canoni di affitto riscossi in nero e non dichiarati nel 730.

Nel seguito vediamo anche il caso del trattamento fiscale dell’indennità per l’uscita anticipata della casa sia in capo al padrone di casa sia in capo all’inquilino sia in ipotesi di persona fisica sia società o altro ente commerciale.

Esempio Canoni non pagati e dichiarazione nel 730

Supponiamo una abitazione data in affitto da un soggetto non titolare di partita Iva(dopo verremo anche il caso con partita Iva) e l’inquilino sia oltre un anno che non versi canone di affitto.

Primo importante chiarimento che do riguarda lo sfratto per morosità. E’ molto importante che, nel caso di morosità procediate ad avviare la procedura di sfratto in quanto fino al pronunciamento della sentenza giudiziale che impone lo sfratto all’inquilino moroso il proprietario di casa dovrà comunque indicare i canoni e pagarci sera le tasse. L’unica consolazione è che le tasse versate sui canoni no riscossi rappresenteranno un credito di imposta da indicare nel quadro G della dichiarazione dei redditi modello 730. La cella da valorizzare è la G2.

Non credo sia subito intuitivo il meccanismo per cui facciamo un esempio pratica.

Supponiamo un contribuente che abbia dato in affitto ad un inquilino un appartamento per 1.000 euro al mese per 12 mesi nel 2017 e non abbia preso una lira. Nel corso del 2017 si sia attivato per sfrattarlo ma la sentenza nel 2017 tarda ad arrivare.

Nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di imposta 2017 indicherà nel quadro RB che la casa era in affitto e nella colonna canoni quelli percepiti da contratto.

il padrone di casa indicherà nella propria dichiarazione dei redditi

1.000 X 12 = 12.000

12.000 x 95% = 11.400

Questo è quello che ha indicato nel quadro B del 730 relativo al 2017. L’anno successivo supponiamo intervenga la sentenza di sfratto. Dovrà riliquidare la dichiarazione con questo meccanismo.

Prende la rendita catastale della casa, supponiamo 200 euro, la rivaluta del 5% = 210 euro.

Prende quanto ha dichiarato nell’anno precedente 11.400 ci sottrae 210 euro. Risultato = 11.190.

Nell’anno successivo il credito di imposta da indicare nella cella G2 – Credito Canoni di locazione non percepiti del 730 è pari alla tassazione Irpef applicata a questo 11.190. Spero di essere stato più chiaro. Se non avete capito lo capisco perchè il meccanismo è abbastanza complesso. La ratio è che l’erario non ci lascia sul piatto le tasse anche se no risultiamo alcunché da quella casa (questo no lo trovi giusto) ma ci concede solo un credito di imposta laddove effettivamente il giudice lo giudichi moroso.

Emerge subito quindi come sia importante e delicato il rapporto e la puntualità nei pagamento dell’inquilino che laddove si rendesse moroso ci esporrebbe anche a pagare le tasse su ricavi che non percepiamo nemmeno, a mio modesto avviso, una follia tutta italiana. Una volta pronunciata la sentenza potrete quindi non indicare più i canoni no riscossi nella dichiarazione dei redditi ma pagherete comune le tasse sulla rendita catastale delle unità locali oggetto di affitto. Indicherà comunque nella colonna 2 della sezione 1 il codice relativo all’immobile in affitto che, a titolo di esempio potrebbe essere 2.

In questo caso il contribuente che si trova ad effettuare la compilazione del 730 dovrà indicare nel modello 730 o nel modello unico il quadro B o RB (modello unico)

Indennità per il rilascio anticipato percepita dal conduttore inquilino (anche se non moroso)

Spesso capita il caso in cui il proprietario eroga una somma di denaro all’inquilino per indurlo a lasciare anticipatamente l’immobile e reimpossessarsi dell’abitazione, casa o appartamento che sia. Dal punto di vista civilistico questa azione parrebbe più concretizzarsi in una remunerazione per conseguente all’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere. Tale fattispecie più subire un trattamento fiscale diverso a seconda che si tratti di un un soggetto persona fisica, imprenditore individuale o società commerciale.

La colonna che da l’informazione rispetto alla mancata riscossione dei canoni è la numero 7 che dovrà essere caratterizzata dal numero 4.

Le altre colonna sono comuni a tutte le unità immobiliari date in affitto ma è la colonna 7 – casi particolari a comunicare che non siamo evasori ma che non stiamo percependo i canoni di nostra spettanza e che è intervenuta la sentenza di sfratto per morosità.

Le altre colonne infatti sono:

  • Colonna 1: rendita catastale che prenderete dal contratto, laddove indicata o da una visura catastale del fabbricato locato.
  • Colonna 2: Tipologia di utilizzo: in questo caso codice 2 perchè dato in affitto
  • Colonna 3: numero di giorni di possesso
  • Colonna 4: % di possesso
  • Colonna 5: Codice Canone
  • Colonna 6: canone di locazione percepito (non quello contrattuale)

In questo esempio specifico quindi pagherete le imposte Irpef sulla rendita rivalutata del 5%

Trattamento fiscale Irpef in capo all’inquilino conduttore dell’immobile

Altra fattispecie riguarda l’indennità di rilascio dell’abitazione nel caso di rilascio e risoluzione anticipata del contratto di locazione. Nel caso in cui il conduttore che la percepisce sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di imprese commerciali, l’indennità appare riconducibile ai redditi diversi di cui alla lettera l) del comma 1 dell’art. 67 del Tur. Questo significa che il provento sarà tassato secondo gli ordinari scaglioni di reddito IRPEF che trovate nel seguito.

Scaglioni reddito  Irpef Aliquota Irpef lordo
da 0 a 15.000
euro
23% 23% del reddito
da 15.000,01 a
28.000 euro
27% 3.450 + 27% sulla parte eccedente i 15.000 euro
da 28.000,01 a
55.000 euro
38% 6.960 + 38% sulla parte eccedente i 28.000 euro
da 55.000,01 a
75.000 euro
41% 17.220 + 41% sulla parte eccedente i 55.000 euro
oltre 75.000 euro 43% 25.420 + 43% sulla parte eccedente i 75.000
euro

Nel caso in cui il soggetto che percepisce un risarcimento sia una società con partita Iva o altro ente commerciale questa rappresenterebbe un componente positivo di reddito tascabile nell’esercizio di competenza secondo il principio della presa diretta dal bilancio d’esercizio a patto che sia indicata nel corretto esercizio di competenza contabile.

Nel caso in cui sia percepita da un imprenditore individuale che agisce con partita Iva potremmo attrarre tale fattispecie nell’ambito dell’articolo 34 della L. n. 392/1978 e come tale soggetta a tassazione separata ex art. 17 del Tuir.

Trattamento fiscale Irpef in capo al proprietario

Qui il tema riguarda la deducibilità delle somme eventualmente pattuite per il rilascio anticipato. Si dovrebbe fare un distinguo rispetto alle motivazioni che hanno portato al rilascio anticipato e su chi gravi la causa del rilascio e se si configuri il risarcimento di un danno.

Possiamo sicuramente affermare che possiamo trovarci di fronte a due fattispecie che variano a seconda che trattasi di soggetto persona fisica proprietario dell’immobile o persona giuridica. Questo diverso trattamento tuttavia a mio modesto avviso non è equo.

Non vedo infatti deducibile dal reddito imponibile Irpef del soggetto che eroga l’indennità o la buona uscita all’inquilino moroso di potersi dedurre il costo a differenza di quanto avviene per le società e questo non mi sembra corretto. Nè vedo come poterlo dedurre dal reddito fondiario della casa o appartamento.

Nel caso infatti trattasi di una società o anche un soggetto che agisce come imprenditore con partita Iva nell’ambito della locazione l’eventuale indennità costituisce un componente positivo del reddito deducibile ai fini IRES ed IRAP rispettivamente epe dil reddito imponibile per il valore della produzione netta.

Riferimenti normativi e di prassi

Oltre a quelli già citati negli articoli potete fare riferimento alla Risoluzione ministeriale n. 239 del 1995

Sfratto dell’inquilino

Nel caso in l’inquilino, come mi sembra di intuire se state leggendo questo articolo e siete arrivati fino alla fine, non stia onorando il proprio debito rendendosi moroso allora il proprietario dovrà valutare se procedere con la procedura di sfratto per morosità del conduttore.

Potete continuare eventualmente con la lettura delle informazioni sulle Aliquote IRPEF con gli scaglioni annessi.

Leggi l’articolo di approfondimento dedicato alle tasse Irpef sui canoni di affitto

La tassazione IRPEF sui canoni di locazione riscossi e non, impagati

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2 commenti

  1. Sta contestando la rivalutazione del 5% della rendita o l’IMU sula seconda casa? Hanno entrambe origine diversa

  2. Lucchesi Mario

    vorrei sapere perché mi fanno pagare l’ I.M.U sulla seconda casa il 5% più il 60% sulla rendita catastale

Per domande su casi specifici o personali, CLICCA QUI
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