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Cedolare Secca 10% 2020 (15% fino al 2019) Canone Concordato: Calcolo Convenienza e indicazione nel 730 o Unico

Tutto sugli affitti di case e il canone concordato con la cedolare seccaLa cedolare secca al 10% sugli affitti con contratti a canone concordato convenzionale ex Legge n. 431/1998 determina il problema di come effettuare il calcolo della tassa a fine anno (o meglio imposta sostitutiva Irpef), valutarne la convenienza economica e verificare come avviene la corretta indicazione nella dichiarazione dei redditi modello 730 o Modello Unico.

La Manovra di bilancio 2019 riduce l’aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato ex L. 431 del 1998 dal 15% al 10%. Tutti gli immobili immobili concessi in locazione a equo canone potranno beneficiare della riduzione a partire dal primo gennaio 2020.

L’applicazione della cedolare secca sui contratti a Canone Concordato

Il legislatore, al fine di incentivare l’applicazione del regime cedolare sostituiva dell’Irpef e dell’imposta di registro sugli affitti ha introdotto una riduzione significativa sulle locazioni immobiliare portando l’aliquota al 10%. Per i contratti a canone concordato o equo canone stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e’ ridotta al 15 per cento.

Tuttavia la contrattazione delle principali associazioni di categoria dei proprietari immobiliari e degli inquilini, sopratutto nei comuni ad alta densità abitativa come Roma, Milano, Napoli, Firenze, Bologna etc determinano un prezzo massimo al mq che non sempre risulta soddisfacente anche se confrontato con la maggiore tassazione piena che potremmo avere applicando gli scaglioni di reddito ordinari Irpef per i quali non è previsto un canone imposto o prezzo al mq imposto per legge.

Nella seguente tabella vi è un semplice calcolo di convenienza tra la tassazione ordinaria e quella prevista con applicazione della cedolare secca che ci può fornire alcuni importanti chiarimenti per rispondere alla fatidica domanda che si fanno tutti: la cedolare secca conviene o no? Il calcolo è volutamente semplificato per fa comprendere meglio i principali passaggi attorno a cui verificare il calcolo di convenienza. La variabile determinante resta sempre il differenziale tra il canone imposto per legge e quello che riuscireste a spuntare confrontato con le diverse imposte che dovete versare.  

Nel caso sottostante per esempio il canone annuo ordinario che potremmo imporre è pari a 10 mila euro mentre quello convenzionato sarebbe 9 mila.

Limite reddito
Scaglione di reddito
Canone annuo Non convenzionale
Detassazione Irpef 5%
Imposta ordinaria Irpef
Aliquota Cedolare
Imposta con cedolare al 21%
Risparmio rispetto alla cedolare al 21%
 15.000,00
23%
 10.000,00
5%
 2.185,00
21%
 2.100,00
 85,00
 28.000,00
27%
 10.000,00
5%
 2.565,00
21%
 2.100,00
 465,00
 55.000,00
38%
 10.000,00
5%
 3.610,00
21%
 2.100,00
 1.510,00
 75.000,00
41%
 10.000,00
5%
 3.895,00
21%
 2.100,00
 1.795,00
oltre
43%
 10.000,00
5%
 4.085,00
21%
 2.100,00
 1.985,00
Limite reddito
Scaglione di reddito
Canone annuo Concordato
Detassazione Irpef 5%
Imposta ordinaria Irpef
 
Imposta con cedolare al 10%
Risparmio rispetto alla cedolare al 10%
 15.000,00
23%
 9.000,00
5%
 2.185,00
10%
 900,00
 1.285,00
 28.000,00
27%
 9.000,00
5%
 2.565,00
10%
 900,00
 1.665,00
 55.000,00
38%
 9.000,00
5%
 3.610,00
10%
 900,00
 2.710,00
 75.000,00
41%
 9.000,00
5%
 3.895,00
10%
 900,00
 2.995,00
oltre
43%
 9.000,00
5%
 4.085,00
10%
 900,00
 3.185,00
Effettivo Risparmio Economico
Limite reddito Risparmio effettivo (Ordinaria Vs Cedolare al 21%) Risparmio effettivo (Ordinaria Vs Cedolare al 10%)
 15.000,00 -915,00  285,00
 28.000,00 -535,00  665,00
 55.000,00  510,00  1.710,00
 75.000,00  795,00  1.995,00
oltre  985,00  2.185,00

Oltre a questo ricordate sempre che al momento della registrazione del contratto di affitto il proprietario (con il modello RLI) dovrete versare anche l’imposta di registro in misura del 2% annuo e anche l’imposta di bollo che possiamo immaginare pari a 14,62 euro ogni 4 pagine (si intendono le facciate del foglio) del contratto.
E infine dovremo considerare il maleficio connesso alla perdita dell’adeguamento dei canoni alle variazioni annuali Istat pari a titolo esemplificativo al 2,5% ma che come abbiamo visto può raggiungere anche livelli negativi come successe lo scorso anno con un -0,1% registrato sull’indice dei prezzi al consumo.

Come potrete immaginare non stiamo parlando di importo significativi ma come vedete dalla tabella sopra possono assottigliare il risparmio o, al contrario, portarvi nella zona di convenienza economica per la cedolare.

Indicazione nel modello 730 o Modello Unico del canone concordato

L’indicazione del canone percepito andrà indicata nel quadro B del 730 o quadro RB del modello unico. Nella colonna 2 dovrete indicare il codice utilizzo “8” che equivale ad affermare che siete in regime di canone convenzionale. Anche se l’agenzia elle entrate è a conoscenza della vostra opzione per la cedolare dovrete comunque indicarla nel modello 730 nella colonna 5 indicando il codice “3” che indica l’applicazione della cedolare secca sugli affitti, nonchè in colonna 11 dovrete barrare la casella “cedolare secca”. Nel riepilogo dei redditi per intenderci troverete il canone annuo di locazione percepito nell’anno in corrispondenza questa volta del rigo “imponibile cedolare secca“. A questo applicherete l’aliquota (in questo caso il 10%) e che rappresenterà l’imposta dovuta. Questa tassa andrà indicata nel rigo 80.

Per il calcolo degli acconti dovuti per l’anno successivo dovrete prendere il 95% del 40% per il primo acconto da versare entro il 16 giugno   e il 95% del restante 60% da versare entro il 30 novembre. In pratica potrete prendere il rigo 80 e moltiplicarlo per il 38%; il risultato sarà l’imposta cedolare da versare come primo acconto. Per il secondo acconto prenderete invece il 57% sempre dell’importo indicato nel rigo 80.

Per il modello Unico il quadro da prendere in considerazione è l’RB.

Per il calcolo comunque vi rimando all’articolo gratuito specificatamente dedicato agli approfondimenti e ai casi particolari per effettuare il calcolo dell’acconto della cedolare sia in presenza di contratti a canone concordato sia no.

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

1 commento

  1. Avatar
    nardelli giuliano

    io affittuario devo subire comunque l’aumento del 10x cento dopo 4anni di locazione con contratto 4piu4 anni

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