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IMU su Terreno Edificabile o Area Fabbricabile: calcolo e versamento con modello F24

Vediamo come e quando si paga l’IMU sul terreno edificabile partendo dal calcolo della base imponibile, identificazione del corretto moltiplicatore e dell’aliquota da applicare nonché della determinazione del valore venale o catastale. Nel seguito ripercorriamo insieme le fasi del processo di raccolta delle informazioni utili, della determinazione della base imponibile IMU e del versamento con modello F24 sempre al fine di fornire dei chiarimenti in risposta alle vostre domande e di darvi qualche strumento utile per districarvi in questo complicato mondo del diritto tributario.

Terreno Edificabile: definizione

Vi sarete sicuramente imbattuti in cartelli nelle campagne, colline o montagne con su scritto “Terreno Edificabile” o “area fabbricabile“. L’informazione è utile in quanto un terreno a cui è stata data la concessione edificatoria dal comune ha delle maggiori potenzialità di utilizzo e per questo il suo valore cresce. Sicuramente ci sarà qualcuno che storce il naso a questa affermazione perché magari ha un terreno nel Chianti le cui potenzialità di sfruttamento potrebbero essere maggiori se lo adibisse a coltivazione di vite. Tuttavia parliamo del caso generale e cosa dice la norma a proposito.

Per il diritto tributario un terreno edificabile di per sè ha un valore maggiore di un terreno senza o incolto. Il valore venale dipende da un serie di fattori quali la zone censuaria, l’indice di edificabilità e della destinazione d’uso consentita nonché dagli oneri concessori previsti per quel tipo di terreno ossia dagli oneri che comunque si devono pagare al comune per l’adattamento del terreno alla costruzione. Sappiate che sono oneri introdotti nel 1977 e che sono costituiti da oneri di urbanizzazione finalizzati a remunerare il Comune per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi, verde pubblico, gas, luce e acqua e rete fognaria etc. le fogne, la pubblica illuminazione, ecc..) oppure oneri di urbanizzazione secondaria (scuole, asili, stadi o impianti sportivi, le chiese, le attrezzature culturali, ecc..). Costituiscono oneri concessori anche i costi della costruzione calcolati in base a metri quadri e metri cubi della costruzione che avete intenzione di effettuare.

Valore venale del Terreno edificabile

Il valore venale del terreno edificabile per il calcolo dell’IMU è dato dal valore di commercio osservato al primo gennaio dell’anno oggetto di imposizione fiscale. Per il pagamento dell’IMU del 2019, per fare un semplice esempio, in scadenza a giugno per quello che concerne il primo acconto, dovremmo fare riferimento al valore venale osservato il primo gennaio 2019.

Calcolo dell’IMU: esempio

Il calcolo dell’IMU dovrà essere effettuato seguendo la seguente formula

Valore di mercato del terreno al primo gennaio  X (percentuale rivalutazione) % di possesso X Moltiplicatore fisso X numero mesi a disposizione X Aliquota : % rata acconto

Se dovessimo fornire alcuni dati iniziali di esempio per vedere come si calcola o anche per verificare che ci sta suggerendo un calcolo lo stia facendo correttamente possiamo prendere:

Reddito Dominicale: 1.000 euro

Rivalutazione della rendita: 5%

% di possesso: 100%

Moltiplicatore aree fabbricabili: 160

Mesi di possesso: 12 i mesi di possesso scattano dal quindicesimo giorno in poi

Aliquota: 7,6 per mille (Salvo diversa indicazione contenuta nella delibera comunale relativa all’anno di applicazione del tributo IMU)

Acconto/Saldo: 50% in acconto e 50% a saldo

Nell’esempio se andiamo a sviluppare questo calcolo avremo che dato 1000 euro il valore venale del terreno soggetto a concessione edificatoria il valore dell’IMU da versare sarà pari a 1.276,80 euro.

Nel seguito trovate anche l’esempio di calcolo del modello F24 necessario per il versamento in acconto e saldo sopra calcolato. La prima rata di 638,40 euro andrà versata a giugno mentre il saldo, pari allo stesso importo andrà versato a dicembre.

Modello_F24_IMU_TASI_2019

Come potete vedere dal modello F24 il codice tributo da utilizzare per il versamento è 3918. Abbiamo poi barrato la casella “Acc” che contraddistingue l’acconto. Nell’anno di competenza dovrete inserire l’anno per il quale state effettuando il versamento. Nel codice Ente abbiamo ipotizzato come comune Latina per cui troverete il codice E472 che la contraddistingue. Tuttavia per altri comuni dovrete trovare il codice comunale di competenza. Nel seguito vi indico dove trovare i codici comunali di qualsiasi comune.

Elenco Codici Enti o comunali

Ricerca valore venale o di mercato del terreno

Per il calcolo del valore venale potrete effettuare la ricerca al seguente indirizzo web dell’Agenzia del territorio dove è possibile visualizzare e ricercare le rendite catastali di terreni e fabbricati.

Chiarimenti: demolizione e ricostruzione o ristrutturazione

Nel caso in cui sul terreno vi insista un fabbricato da demolire il valore venale è costituito dal valore dell’area fabbricabile senza considerare il valore del fabbricato da demolire.

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Fabbricato inagibile

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Vendita in corso d’anno

Nel caso di vendita in corso d’anno potete fare riferimento all’articolo che trovate qui sotto. In sostanza si tratta di verificare i mesi di effettivo possesso.

IMU e TASI in caso di vendita o acquisto della casa o del terreno in corso d’anno

Tabella casi esenzione IMU TASI

Nel seguito tabella di sintesi con casi di esenzione totale e parziale che spero possa aiutarvi.

Tipologia di immobile IMU TASI Note
Abitazione principale non di lusso Esente Esente Rispetto altre condizioni
Abitazione principale lusso (A1, A8, A9) Dovuta Dovuta
Pertinenze abitazione principale Esente con limitazione numero pertinenze Esente con limitazione numero pertinenze (una per ciascuna categoria C2,C6 e C7)
Pertinenze abitazione principale di  lusso Dovuta Dovuta (una per ciascuna categoria C2,C6 e C7)
Quota TASI inquilino IMU dovuta dal proprietario TASI non dovuta se per l’inquilino è abitazione principale e l’immobile non di lusso
Casa coniugale Esente IMU se unità locale NON di lusso Esente TASI se unità locale NON di lusso
Unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, ivi incluse le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica Esente IMU se unità locale NON di lusso Assimilazione ad abitazione principale
Alloggi sociali ex DM 22 aprile 2008 Esente se abitazione principale non di lusso Esente se abitazione principale non di lusso
Possesso prima casa da parte dei dipendenti in servizo permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall’art. 28, comma 1, del D.Lgs. 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica Esente se abitazione principale non di lusso e NON locata Esente se abitazione principale non di lusso e NON locata
Possesso dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’AIRE, già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso Esente in quanto assimilabile ad abitazione principale Esente in quanto assimilabile ad abitazione principale In caso di più unità abitative possedute in Italia dal pensionato estero, può essere scelta la casa da considerare esente in quanto assimilata all’abitazione principale.
L’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in Istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata Assimilazione ad abitazione principale Assimilazione ad abitazione principale Verifica se la previsione è contenuta nella delibera comunale valida per il periodo vigente
Fabbricato ceduto in comodato gratuito tra genitori e figli Esente 50% per comodato registrato Esente 50% per comodato registrato Rispetto condizioni di cui al comma 10 lett. b) Legge n. 208/2015)
Immobile dichiarato di interesse storico/artistico Esente 50% per comodato registrato Esente 50% per comodato registrato Rispetto condizioni di cui al comma 10 lett. b) Legge n. 208/2015)
Immobile dichiarato inagibile/inabitabile Esente 50% Esente 50%
Immobile locato a canone concordato Sconto 25% Sconto 25% Cumulabile con esenzione immobili di interesse storico/artistico
Fabbricati rurali strumentali Esente NON esente (aliquota massima 0,1%)
Fabbricati rurali “abitativi” NON esente (salvo che siano abitazione principale) NON esente (salvo che siano abitazione principale)
Immobili merce (purché non locati) Esenti NON esente (aliquota base 0,1%, aliquota massima 0,25% e possibilità di azzeramento per i Comuni)
Fabbricati di categoria E Esenti Esenti
Fabbricati destinati ad uso culturale (biblioteche, teatri, ecc.); fabbricati destinati all’esercizio del culto (Chiese, casa parrocchiale, ecc.); fabbricati della Santa Sede Esenti Esenti
Immobili appartenenti ad enti non commerciali destinati a fini assistenziali, di ricerca, ecc. Esenti (salvo in caso d’uso promiscuo) Esenti (salvo il caso di uso promiscuo)
Immobili posseduti da partiti politici NON esenti NON esenti
Immobili destinati a scopi istituzionali (scuole, ecc.) Esenti Esenti
Immobili posseduti da Istituti bancari NON esenti Esenti
Rifugi alpini e bivacchi NON esenti Esenti
Terreno agricolo posseduto e condotto da coltivatori diretti/IAP Esente (è necessario che vi siano congiuntamente possesso e conduzione) Esente
Terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’allegato A annesso alla Legge 28 dicembre 2001, n. 448 Esente Esente
Terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile Esente Esente
Terreni da chiunque posseduti Esente se il Comune è contrassegnato dalla sigla PD – parzialmente delimitato Esente I terreni devono ricadere in uno dei comuni contenuti nell’elenco della Circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993, terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della legge 27 dicembre 1977, n. 984
Terreni agricoli non rientranti in nessuno dei casi precedenti NON esente Esente
Terreno Edificabile NON Esente NON esente
Terreno edificabile posseduto e utilizzato da Imprenditore Agricolo Professionale IAP o coltivatore diretto Esente Esente

 

Chi Deve pagare l’IMU e la TASI 2019 2020

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

2 commenti

  1. Avatar
    Geometra Antonino Lo Bello

    Egregio sig. Porcelli, Lei non ha l’ obbligo di pagare l’ IMU su aree fabbricabili in quanto tali. Prima di tutto devono risultare iscritte nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano con la locuzione di “are urbane” iscritte nelle categorie fittizie F che sono prive di rendita, quindi bisogna interpretare le norme che la regolano, esse derivano dal dlgs 504 del 1992, allora per l’ ICI e ora per l’ IMU. All’ art. 2 impone di pagare l’ imposta sul fabbricato completo considerando l’ area sottostante e le eventuali pertinenze come parti integranti del fabbricato. In deroga ad esso, all’ art. 5 comma 6, nel caso di utilizzazione edificatoria dell’ area, o di demolizione di fabbricato, o di ristrutturazione di uno esistente, in tali more e fino alla ultimazione del fabbricato, non fa pagare l’ imposta sul fabbricato ma solo sul valore dell’ area sottostante e non dell’ intero terreno. Quindi non c’ entra nulla il terreno circostante quando non vi si costruisce. Se il terreno è iscritto nel catasto terreni che è indipendente dal catasto fabbricati, deve pagare solo le imposte sul reddito dominicale rivalutato del 25 per cento e moltiplicato per 130, sul risultato si applica l’ aliquota di imposta fino al 7,6 per mille e si trova l’ imposta da pagare. Inoltre tale norma è stata dichiarata illegittima dalla Corte di Cassazione e il Dipartimento delle finanze vi si è adeguato con risoluzione n 8 DF del 2013 vi si è adeguato prendendo atto che le aree fabbricabili appartengono alle categorie catastali F prive di rendita. Siccome tutte le imposte si basano sulle rendite in tal caso non si paga.Quindi, tenuto conto che il comune ha l’ obbligo categorico di attenersi alle leggi e i decreti, se ha pagato senza aver fabbricato. Lei ha diritto di farsi rimborsare e querelare i responsabili se hanno commesso imbrogli. Distinti Saluti. Geometra Antonino Lo Bello [email protected].

  2. Avatar
    gerardo porcelli

    Abbiamo un terreno segnato come edificabile di 700 metri quadri ma che volendo rispettare le distanze dagli altri proprietari e dalla ferrovia che sta a dieci metri di distanza da uno dei lati non si può costruire niente, Dal 2012 ci è stato imposto di pagare 189 euro (ridotte poi a 152) comprese di una penale di 40 euro che pagavamo a dicembre come saldo. Ora a partire da quest’anno le bollette sono diventate tre per gli anni 2014-2015-2016. Preciso che dal 2017 stiamo pagando regolarmente 112 euro. Quello che io chiedo che la penale di 40 euro che ci veniva applicata per una violazione quinquennale sia giusta pagarla tutta per gli anni 2015 e 2016 non essendo trascorsi cinque anni e se sono giusti 40 euro per una somma di 112 euro?

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