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Imposte tasse Irpef sulla seconda casa 2019: calcolo tassazione e indicazione nel 730

Secanda casa o casettaQuesto articolo descrive come viene tassata la seconda casa nella vostra dichiarazione dei redditi al fine di contribuire all’analisi di quello che potrebbe costare un livello di tassazione avere una casa a disposizione non potersi intestare come prima casa.

Premessa

Se state leggendo questo articolo immagino che stiate pensando di comprare una seconda casa in montagna o al mare, e in entrambi i casi vi segnalo anche l’articolo dedicato alle tasse sull’acquisto della seconda casa che ripercorre brevemente quali sono le imposte che si pagano al momento dell’acquisto.
Prima fra tutti l’imposta di registro del 9% sul valore catastale dell’immobile che pesa come un macigno sul mercato delle seconde case, oltreché poi pagarci sopra le imposte di bollo, IMUTASI e Irpef.

Qui parliamo molto semplicemente dell’Irpef sulle seconde case. Altrimenti potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione sugli affitti. Vi segnalo poi in calce all’articolo altri due link dedicati invece alla tassazione dell’acquisto sulle seconde case e al calcolo dell’IMU.

A dispetto di quello che si possa sembrare l’introduzione dell’IMU ha inasprito il livello di tassazione sulle seconde case, ma al contempo ha sostituito l’Irpef nonché le addizionali regionali sulla rendita prodotta da queste e vediamo di seguito in quale modo. Nel caso in cui la seconda casa si trovi nello stesso comune dove il contribuente ha stabilito la propria abitazione principale e nel caso in cui questa sia soggetta ad IMU, allora la seconda casa contribuirà alla formazione del reddito imponibile Irpef del proprietario  solamente per una quota parte del suo reddito fondiario.

In estrema sintesi senza pretesa di esaustività, la tassazione sulla seconda casa sarà data dalla metà della rendita catastale da indicare nel quadro dei fabbricati del modello 730 o modello unico a seconda di quello che voi compilate.

Differenza tra residenza e abitazione principale

La differenza che esiste fra prima casa e abitazione principale: abitazione principale deve ritenersi quella nella quale il contribuente ha stabilito la propria dimora abituale per sé per i suoi familiari. Se avete qualche situazione particolare in famiglia potrebbe tornarvi utile leggere l’articolo dedicato proprio alla differenza tra prima casa, residenza e abitazione principale  che contiene risposte e domande su fattispecie particolari con alcuni spunti per capire se si soddisfano tali definizioni.

In sintesi quindi il fatto di avere la seconda casa fa si che la rendita catastale indicata in una qualsiasi misura catastale o indicato nell’atto notarile con cui avete acquistato casa contribuisca alla determinazione del reddito imponibile Irpef nella misura del 50% sempre che questa sia soggetta all’IMU.

Inutile dirvi che vi segnalo l’articolo dedicato alla guida al pagamento dell’IMU in cui potrete trovare se effettivamente siete assoggettati o meno al versamento della imposta municipale unica.

Seconda casa a disposizione

Nel caso di immobile tenuto a disposizione (immobile sfitto) sappiamo ormai che il legislatore intende inasprire la tassazione prevista su questa tipologia di immobili al fine di incentivarne la messa sul mercato, aumentare l’offerta e conseguentemente ridurre il prezzo affitto. In questa particolare fattispecie dovrete incrementare la rendita catastale di un terzo. Se per esempio vale mille euro allora il reddito fondiario sarà 1000 * 95% * 133% =  1.263,5 da indicare nel quadro dei fabbricati del 730.

Seconda casa affittata

Nel caso di seconda casa data in locazione a terzi, spero abbiate abbiate già avuto modo di leggere l’articolo dedicato alla tassazione dei proventi dagli affitti. Altrimenti per questo come per altri dubbi potete usare la comoda ricerca interna al sito (in cima a tutte le pagine ed anche nella barra laterale qui a destra.

Tuttavia ripercorro brevemente la sintesi della tassazione dei canoni di affitto. Naturalmente ormai conoscete tutti la cedolare secca che rappresenta un regime sostitutivo dell’imposta sulle locazioni che vi consente di fruire di una tassazione agevolata ridotta pari al 10% o 19%. (Leggi articolo di approfondimento sulla cedolare secca al 10%).

Nel caso in cui invece non si faccia ricorso alla cedolare secca vi sono comunque previsti dei regimi di tassazione agevolati nel caso in cui adottiate canone concordato laddove l’unità immobiliare sia situata in uno dei comuni ad alta densità abitativa che vi consentiranno di ridurre la tassazione del 30%.

Canoni concordati

Nel caso di affitto con canone concordato il provento derivante da locazione sarà pari al reddito fondiario ridotto del 30%. Il reddito fondiario sarà pari al maggior valore tra il canone risultante dal contratto di affitto ridotto forfettariamente del 5% e il valore della rendita catastale rivalutata del 5%. Inutile dirvi che al 99,9% il valore del canone ridotto del 5% e ridotto del 30% sarà il vostro reddito imponibile irpef da inserire nella dichiarazione dei redditi. Considerate che per casa normale è intorno ai mille euro.

Per fruire dell’agevolazione fiscale sarà necessario non solo avere l’immobile in uno dei comuni ad alta densità abitativa (condizione da verificare durante tutta la durata del contratto di affitto) indicare nel 730 o nel modello unico il codice catastale del Comune dove è situato l’immobile nonché gli estremi di registrazione del contratto di locazione l’anno the registrazione.

Immobili di interesse storico o artistico

Vi sono anche immobili che sono caratterizzati da vincoli di interesse cosiddetto storico artistico che godono di regimi di tassazione agevolata secondo cui il reddito fondiario sarà calcolato come il maggior valore tra il valore del contratto ridotto forfettariamente del 35% che la metà della rendita catastale rivalutata del 5%.

seconda casa con piscinaLe tasse sulla seconda casa sono più elevate rispetto alla prima o all’abitazione principale per via del minore grado di interesse pubblico che rispecchiano di fronte al dettato costituzionale del diritto all’abitazione. Nel seguito vediamo quali sono e come cambiano rispetto alla prima partendo dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale che si paga al momento dell’acquisto sulla seconda casa fino ad arrivare alla gestione (Irpef, IMU, TASI, TARI) per finire alla eventuale tassazione della plusvalenza sulla vendita futura.

Le tre fasi sono:

  • Acquisto
  • Gestione
  • Vendita

Acquisto seconda casa

Al momento dell’acquisto la tassazione è ordinaria e segue queste aliquote ordinarie. Le agevolazioni prima casa infatti, riportate nel seguito sono detassazioni straordinarie consentite dal legislatore proprio per agevolare la proprietà della prima casa (che è meglio chiamare abitazione principale in quanto le due definizione in ambito tributario hanno significati completamente diversi).

  • Imposta di registro: 9% da calcolare sul prezzo valore ossia su un moltiplicatore della rendita catastale e non sul prezzo effettivamente concordato tra le parti. Per approfondire la determinazione del prezzo valore potete leggere l’articolo che trovate in calce all’articolo. Possiamo anticipare che fatta 1.000 la rendita catastale la base imponibile su cui calcolare questo 9% nel caso in cui (come posso consigliarvi) adotterete il pagamento con l’opzione del prezzo-valore è dato dal moltiplicatore di 120 applicato alla rendita catastale della casa rivalutata del 5%. Se prendiamo come esempio una rendita catastale di 1.000 euro avremmo una imposta di registro sulla seconda casa pari al oltre 11 mila euro.
  • Imposta ipotecaria: Euro 50
  • Imposta catastale: Euro 50

Ricordate che con i benefici prima casa invece la tassazione sarebbe stata ben inferiore e più precisamente:

  • Imposta di registro: 2% sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110
  • Imposta ipotecaria: Euro 50
  • Imposta catastale: Euro 50

Il delta si fa sentire sopratutto sull’imposta di registro che pagherete in misura superiore al 7%. Ricordo brevemente che il valore catastale è dato per la prima casa applicando alla rendita catastale il moltiplicatore pari a 126 volte la rendita catastale rivalutata del 5%.

La rendita catastale la prenderete facilmente facendo una visura catastale dell’immobile o ve la potrete far dire dal venditore, se volete farvi prima un calcolo di qual’è il costo del passaggio di proprietà.

Qui di seguito trovate un file facile da utilizzare dove poter calcolare la stima per il calcolo della tassazione sull’acquisto della seconda casa a livello di imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Esempio Tassazione Acquisto Seconda casa (Xls)

Con una rendita catastale per fare un esempio e adottando il prezzo-valore avremmo il seguente esborso.

CALCOLO IMPOSTE di COMPRAVENDITA
Abitazione secondaria e/o pertinenze
Vendita effettuata da privato
Valore catastale calcolato € 151.200,00
IVA Fuori Campo Iva
Imposta di Registro (9%) € 13.608,00
Imposta Ipotecaria € 50,00
Imposta Catastale € 50,00
TOTALE IMPOSTE € 13.708,00

Se avete letto l’esempio, fatta 1.000 la rendita catastale, il differenziale rispetto alle due casistiche è notevole: parliamo di un’imposta di registro pari a 2300 euro nel caso delle agevolazioni prima casa e di oltre 11 mila nel caso della seconda casa. Il differenziale da lasciare sul piatto è quindi pari a oltre 9 mila euro!
Inutile dirvi quanto questa imposta a mio avviso sia una sproposito, per via della finalità che ha: rendere edotti i terzi del passaggio di proprietà al pari di quanto avviene per un’auto.

Infine, ma questo non dipende dal fatto che parliamo di prima o seconda casa, è il costo del rogito dal Notaio però sempre meglio che lo lasciate da parte nel conteggio, in modo da avere un quadro completo del costo qualora decideste di comprare una casa al mare, in montagna o campagna.

IMU e TASI seconda casa

Discorso a parte merita la gestione ordinaria della seconda casa che viene interessata dalle seguenti tasse:

  • IRPEF
  • IMU
  • TASI
  • TARI

Per la corretta qualificazione si consiglia sempre di verificare la delibera vigente nel comune dove avete intenzione di acquistare la seconda casa per verificare.

TASI sulla Seconda Casa: Quando e Come si paga

Tassazione della rendita catastale ogni anno

La rendita catastale relativa alla abitazione non classificata come principale è soggetta al prelievo erariale Irpef nella misura ordinaria e senza alcuna decurtazione forfettaria. Parliamo quindi di tassare la rendita catastale con gli scaglioni Irpef.

Scaglioni di reddito Irpef Aliquota Irpef (%) Imposta da pagare Irpef
fino a euro 15.000,00 23 23% sull’intero importo
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 27 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 38 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 41 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00
oltre a euro 75.000,00 43 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00

La tassazione in valore assoluto dipenderà naturalmente dal vostro scaglione di reddito che trovate e dipendente dalla composizione del vostro reddito imponibile e dalle altre vostre fonti di reddito di cui potete disporre ogni anno. Supponiamo quindi guadagnate 40 mila l’anno per attività di lavoro dipendente, la vostra aliquota arriva al 38% per cui la rendita catastale di mille euro, presa come esempio sopra vi genera maggiori imposte sulla seconda casa da pagare annualmente pari a 380 euro.

Se volete nel file xls ho inserito anche il calcolo dell?irpef editabile qualora voleste fare qualche prova vostra

Questo a titolo di Irpef, ossia di imposta sulle persone fisiche. L’imposta viene pagata in proporzione alle quote di proprietà della casa qualora vi siano più proprietari.

IMU TASI Seconda casa

A questo immobile acquistato, dovrete applicare anche la tassazione annuale relativa all’IMU e alla TASI che, purtroppo, non godono della esenzione sulla abitazione principale per cui generano una ulteriore tassazione. Nel seguito trovate la tabella che vi mostra le casistiche di esenzione. Sulla seconda casa L?IMU e la TASI si pagano con aliquota ordinaria pari rispettivamente

Tipologia di immobile IMU TASI Note
Abitazione principale non di lusso Esente Esente Rispetto altre condizioni
Abitazione principale lusso (A1, A8, A9) Dovuta Dovuta
Pertinenze abitazione principale Esente con limitazione numero pertinenze Esente con limitazione numero pertinenze (una per ciascuna categoria C2,C6 e C7)
Pertinenze abitazione principale di  lusso Dovuta Dovuta (una per ciascuna categoria C2,C6 e C7)
Quota TASI inquilino IMU dovuta dal proprietario TASI non dovuta se per l’inquilino è abitazione principale e l’immobile non di lusso
Casa coniugale Esente IMU se unità locale NON di lusso Esente TASI se unità locale NON di lusso

Riprendendo l’esempio di prima, se ipotizziamo la rendita della vostra seconda casa pari a mille euro. L’IMU annuale sarà pari a 1.277 euro da pagare in due rate annue a giugno e a dicembre.

Riprendendo l’esempio di prima, se ipotizziamo la rendita della vostra seconda casa pari a mille euro. L’IMU annuale sarà pari a 1.277 euro da pagare in due rate annue a giugno e a dicembre.

CAT. CATASTALE TIPOLOGIA Formula di calcolo Competenza  Rendita Catastale   Moltiplicatore   Aliquota (Verificare delibera comunale)   IMU 
A/1, A/8, A/9 Abitazioni di pregio di vario genere RC*1,05*160/100*aliquota Comune                             1.000                     160                                   7,6                              1.277
A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 Abitazioni di vario genere RC*1,05*160/100*aliquota Comune                             1.000                     160                                   7,6                              1.277

Nel caso in cui le unità locali rientrano tra le categorie catastali A2 o A7 se rispettano il requisito dell’abitazione principale. La TARI invece è dovuta indipendentemente dalla classificazione catastale dell’unità locale.

Nel caso in cui le unità locali rientrano tra le categorie catastali A2 o A7 se rispettano il requisito dell’abitazione principale. La TARI invece è dovuta indipendentemente dalla classificazione catastale dell’unità locale.

Per la TASI dovremmo procedere invece alla ricerca della delibera comunale che potete trovare sul sito del comune dove è situata la villa, abitazione, o fabbricato da acquistare. Supponiamo sia lo 0,8 per mille e la rendita catastale sia la stessa. Dovrete aggiungere all’incirca altri 135 euro annui da versare con le medesime modalità previste per l’IMU: due versamenti annui di pari importo a giugno e a dicembre.

In sintesi però possiamo affermare che la TASI sulla seconda casa è sempre dovuta a meno che non si soddisfi il requisito della definizione di abitazione principale secondo cui per abitazione principale si intende l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto urbano come unica unità immobiliare nel quale il contribuente e il suo nucleo familiare dimorino abitualmente ed abbiano la residenza anagrafica.  Come vedete qui sono molto importanti le congiunzioni “e” che trovate: dimorano abitualmente (dalle bollette se ne evinca l’utilizzo) e residenza anagrafica (si deve effettuare il classico cambio di residenza nell’abitazione interessata).

Ulteriore precisazione che possiamo dare è come funziona la TASI nel caso della locazione. Qui l’imposta risulta dovuta nel caso in cui l’affitto ha avuto una durata superiore a 6 mesi. In caso contrario non matura il dovere dell’inquilino al pagamento della quota TASI (in genere 10% o 30% della TASI totale a seconda delle delibere comunali).

Resta infine la TARI ma quella ha un peso marginale rispetto al resto.

TARI sulla seconda casa

Nel seguito potete trovare un articolo dedicato al pagamento della TARI sulla seconda casa anche alla luce degli ultimi indirizzi giurisprudenziali analizzati finora. Nel seguito trovate la guida gratuita al calcolo nonché le verifiche da effettuare ed il modello da utilizzare per la denuncia occupanti.

TARI sulla seconda casa: come funziona per la villa al mare, montagna o campagna

La TARI è slegata dai concetti sopra esposti per cui sarà sempre dovuto indipendentemente dalla categoria catastale e dalla dimora abituale o meno del proprietario o dei suoi familiari. Non c’è qui un concetto o una categoria di esenzione che da diritto all’esenzione. Per no pagarla del tutto dovreste dimostrare che avete staccato gli allacci alle utenze. Inutile dire che sono fortemente contrario a questo caso e  presto sarà eliminato in quanto ingiusto. Il fatto di avere una abitazione con gli allacci in cui non soggiorno mai né per piacere né per diletto per neanche un giorno l’anno non giustifica l’applicazione di un’imposta che in molti casi vale diverse centinaia di euro.  Sappiamo quanto costerebbe staccarsi dalle utenze e ricollegarsi per cui inutile dire che non ne varrebbe la pena.

Molti comuni consentono allora la compilazione del modello in cui dichiarare i giorni medi di residenza nella seconda casa in modo da quantificare un valore della TARI più prossimo alla realtà. Inutile dire che gli amministratori di questi comuni hanno capito che la TARI avrebbe potuto portare alla vendita degli immobili in località per esempio balneari andando a compromettere anche l’attività turistico. Possibile che il legislatore principale questo fenomeno non lo abbia considerato?

Nell’articolo gratuito di approfondimento sopra evidenziato potete trovare degli ulteriori chiarimenti a fattispecie particolari che sono certo saranno di vostro interesse.

In sintesi

Se prendete l’esempio precedente, tipico di una seconda casa di modeste dimensioni con una rendita catastale di mille euro andrete a pagare conseguentemente:

  • oltre 11.000 euro per l’acquisto a titolo di imposta di registro
  • ca. 400 euro (380) a titolo di Irpef per il tramite della rendita catastale
  • ca. 1.300 euro (1.276 euro) a titolo di IMU in quanto non beneficiamo dell’esenzione prevista per l’abitazione principale
  • ca. 135 euro a titolo di TASI
  • ca 200 euro a titolo di TARI (anche se qui il discorso varia molto da Comune a Comune

Il totale quindi prevede un considerevole importo buttato letteralmente al secchio per via dell’abnorme imposta di registro da versare al momento dell’acquisto che sconta il 9%….ripeto il 9% !!! del valore catastale dell’immobile. Un’enormità ingiustificata.

A regime invece avremmo solo IMU, TASI e TARI oltre alla tassazione della rendita catastale ai fini IRPEF da inserire nella dichiarazione dei redditi 730, per cui parliamo di ca. 1.700 euro solo di imposte per cui quasi 150 euro al mese per le tasse….non vi sembra un costo inutile senza senso?!?!

A questo naturalmente dovrete aggiungere anche le eventuali spese condominiali la cui entità dipende da troppi fattori (portiere, piscina, aree verdi, contesto, etc). Inoltre per abbattere le spese, se le considerate eccessive, potreste valutare la possibilità di darla in locazione anche per periodi brevi, ossia inferiori al mese.

Come prendere le agevolazioni prima casa anche sulla seconda

Agevolazione Prima Casa anche sulla Seconda: Come fare per aggirare la Norma

Dichiarazione e Tassazione seconda casa all’estero 2019 (Europa o Extra UE)

Opzione Prezzo valore

Vi consiglio poi, soprattutto nel caso delle seconde case, se situate fuori i grandi centri abitati di esercitare l’opzione del prezzo valore in quanto consente:

  1. Riduzione imposta di registro
  2. Inibizione potere accertamento fiscale agenzia delle entrate
  3. Riduzione onorari del notaio del 30%

Opzione Prezzo-Valore Registro acquisto casa o terreno per evitare accertamento: esempio

Plusvalenza Vendita casa: Quali Tasse esempio e file di calcolo

Se non mi pagano vengo tassato ugualmente?

Visto il periodo di crisi di liquidità vi segnalo comunque l’articolo dedicato anche alla tassazione dei canoni non riscossi dagli inquilini morosi la cui fattispecie a giudicare da quello che mi raccontano fornisce sembrerebbe essere all’ordine del giorno anche alla luce delle novità che hanno consentito ai proprietari di non vedersi tassare il canone maturato ma non riscosso.

Visto che la casa porta con sè una serie di  tasse da pagare ho pensato potesse esservi utile avere a disposizione un articolo che riepiloghi l’elenco delle imposte e tasse che andrete a pagare non solo al momento dell’acquisto (imposta di registro, di bollo e Irpef) ma anche di quelle che andrete a pagare durante la sua gestione (IMU, TASI, TARI, etc).

Tutte le Tasse sulla Seconda casa 2019 2020

La tassazione IRPEF sui canoni di locazione riscossi e non, impagati

Come applicare la cedolare secca

Regime agevolato della cedolare secca sugli affitti

TARI sulla seconda casa: come funziona per la villa al mare, montagna o campagna

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Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

9 commenti

  1. Tasse-Fisco

    Quanto vale in che termini?

  2. Avatar
    Jessica Tarlassi

    io ho una seconda casa in un co.une diversi da dove ho la residenza che non vendo per il semplice fatto che l ho dato in comodato d’uso gratuito ad una zia che è senza lavoro e non sposata. Quanto vale il comodato d’uso a parenti non di primo grado?

  3. Avatar

    Buongiorno, gradirei sapere se una persona proprietaria di un appartamento in cui risiede e proprietaria anche del 50% di altra abitazione ubicata nella medesima località abitata dal fratello, abitazione che è stata ereditata dal genitere deceduto deve fare al dichiarazione dei redditi e se deve pagare l’IMU e la TASI

  4. Avatar

    Buongiorno
    sono cittadino svizzero econ residenza in Francia, ho recentemente acquistato un’apparttamento in Italia come seconda casa nel comune di Verbania.
    vorrei sapere quali e quante tasse pagare al comune di Verbania e come annunciarmi in comune.
    Grazie per una vostra cortese sisposta
    Mario

  5. Tasse-Fisco

    Anche sfogarsi mica fa male, anzi fa bene alla pelle. Iniziate allora a far sentire la vostra voce alle prossime elezioni, sempre che non modifichino la legge elettorale

  6. Avatar

    Hai ragione Max, tanti sacrifici per lavorare e pagare tasse, tanti sacrifici a rinunciare ad una bella vita sfarzosa per pensare di avere una casa in più, magari per aiutare i figli di che nessuno li aiuta a formarsi un futuro e lo stato cosa fa….tartassa chi ha una seconda casa e se non si affitta è tartassata ancora di più.
    Sono proprio dei poveretti coloro che stanno lassù a governare ..e’ comodo fare quello che si vuole con lo strapotere legittimato dato da loro stessi!!!! E’ UNA VERGOGNA!!! Rimangono solo parole ed e’ solo uno sfogo, tanto rimane sempre tutto come prima o anche peggio.
    DOPPIAMENTE VERGOGNA!!!! Almeno per questo ho la libertà di scriverlo e dirlo.
    VERGOGNATEVI!!!!!!

  7. Avatar

    tassare la seconda casa, che comunque e’ un oggetto e nulla di piu’, che ho pagato e quindi e’ mio, e’ da criminali coministi.
    e’ giusto tassare sul reddito, non su cio’ che potenzialmente potrebbe rendere ….
    se ho una seconda casa che non uso, sono solo fatti miei.
    per rifarmi da questa ingiustizia, ogni volta che pago questa TANGENTE , fatturo in nero qualche progetto, cosi mi riprendo i soldi che mi vengono RUBATI

  8. Tasse-Fisco

    :3×4:2…a che titolo?

  9. Avatar

    1000×105 :3×4:2=700? O mi sbaglio?

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