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Guida Acquisto Seconda casa o Casa vacanze: Tassazione e Agevolazioni Fiscali

Cosa si può fare per acquistare la seconda casa con i benefici fiscali della prima casa? Quali sono le situazioni che lo consentono? In quanto la tassazione sulle seconde case è diventata eccessivamente alta e mina il mercato immobiliare e per questo vedremo di dare alcuni chiarimenti per rispondere ad alcune delle vostre domande sul punto.

Parametri per definire la scelta della seconda casa

Decidere di acquistare una seconda casa non deve essere una decisione di impulso ma deve passare attraverso le seguenti valutazioni:

Valutazione di investimenti alternativi all’acquisto di una casa al mare o in montagna o in campagna

Il vantaggio economico che lasciate sul piatto si sostanzia non tanto nel pietoso tasso di interesse offerto dalle banche che per un momento sognavano anche di dare time deposit a tassi negativi come in Germania (ve piacerebbe) e nemmeno dai deludenti risultati di fondi o prodotti similari offerti dalle banche che offrono guadagni del 3/5% e si meravigliano quando gli dite che piuttosto comprerete solo azioni della banca concorrente. La scelta dovrà essere guidata dalla vostra pianificazione finanziaria di breve, medio e lungo periodo oltreché dalla vostra propensione al rischio inteso prima di tutto nel sopportare le oscillazioni che quotidianamente caratterizzano il mercato azionario e dalla vostra propensione a studiare le società in cui volete investire. Inutile dire che da un punto di vista finanziario l’acquisto della casa al mare o di una casa vacanze o di villeggiatura è una scelta che fa mette un bel punto a queste valutazioni perchè è come se steste già decidendo di non pensare troppo all’orizzonte di crescita del vostro patrimonio. Il valore delle seconde case infatti cresce meno rapidamente (se cresce naturalmente) rispetto ad acquisti effettuati nei grandi centri abitati e se pensate che il differenziale di crescita potrebbe ripagare proprie le vostre settimane/mesi di villeggiatura allora è sempre lecito chiedersi se state facendo la scelta giusta. Ma per molti la soddisfazione ad avere la propria casa è qualcosa che ripaga il mancata guadagna per cui se così fosse fate bene.

Quello che cerchiamo di fare qua è capire quanto vi costa questa soddisfazione e quello che potete farla per pagarla di meno.

Convenienza Acquisto Seconda casa

La prima domanda che ci poniamo è se esistano delle agevolazioni fiscali che incentivino l’acquisto di abitazioni. Prima di arrivare a questo parliamo delle tasse o meglio delle imposte che dovrete pagare di più rispetto all’acquisto di una casa attraverso i benefici fiscali prima casa.

Sulle seconde case la tassazione è ordinaria per cui pagherete sul valore catastale:

  • Imposta di registro: 9%
  • Imposta ipotecaria: Euro 50
  • Imposta catastale: Euro 50

Ricordate che con i benefici prima casa invece la tassazione sarebbe stata ben inferiore e più precisamente:

  • Imposta di registro: 2%
  • Imposta ipotecaria: Euro 50
  • Imposta catastale: Euro 50

Il delta si fa sentire sopratutto sull’imposta di registro che pagherete in misura superiore al 7%. Ricordo brevemente che il valore catastale è dato per la prima casa applicando alla rendita catastale il moltiplicatore pari a 126 volte la rendita.

Esempio tasse seconda casa

Con una rendita catastale per fare un esempio e adottando il prezzo-valore avremmo il seguente esborso.

CALCOLO IMPOSTE di COMPRAVENDITA
Abitazione secondaria e/o pertinenze
Vendita effettuata da privato
Valore catastale calcolato € 151.200,00
IVA Fuori Campo Iva
Imposta di Registro (9%) € 13.608,00
Imposta Ipotecaria € 50,00
Imposta Catastale € 50,00
TOTALE IMPOSTE € 13.708,00

 

Prima casa 2019 2020 TUTTE le Agevolazioni fiscali e l’imposta di registro

Le aliquote si applicano di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell’imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge pari a 126), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore. Parliamo di un differenziale misurato tra il 2% ed il 9% rispettivamente per chi gode chi non delle agevolazioni fiscali prima casa da applicare sul prezzo valore dell’immobile. Parlaimo di diverse migliaia di euro che in un mondo che guadagna mediamente per il 90% 1400 euro al mese significa una cosa tipo 5, 10 anni di risparmi ossia un terzo o poco meno della vostra attività di lavoro. Anche ai fini delle imposte iptecarie e catastali parlaimo di un risparmio di 236 euro tra i 100 del primo caso ed i 336 del secondo. Sono numeri che impressionano se ci pensate e vi fanno capire che bel lavoro che stanno facendo “ai piani alti”.

Per questo vediamo che possiamo fare per risparmiaceli senza contravvenire alla Legge.

L’imposta minima di registro è comunque sempre di euro 1.000

I casi che si possono presentare

La problematica dell’eccessiva tassazione sull’acquisto delle case che non soddisfano i requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa è sentita non solo per coloro che vorrebbero acquistare casa al mare ma anche da coloro che si trovano a poter beneficiare di una certa disponibilità economica e vorrebbero approfittare di un mmomento in cui il mercato immobiliare è piuttosto basso e si riescono a spuntare margini sulla compravendita. E non solo ma anche per coloro che si trovano ad avere la possibilità di acquistare una casa più grande o che ne sono costretti perchè si sta ingrandendo la famiglia o perchè lo devono fare per motivi di lavoro ma hanno la propria famiglia in un altro luogo. Stesso dicasi nel caso in cui i genitori scelgono di vendere casa per dare parte del ricavato ai figli decidendo di vivere in una casa più piccola.

Verificate il rispetto dei requisiti prima casa

Una verifica la fare comunque per vedere se è possibile che almeno uno dei vostri familiari possa rispettare i requisiti (con tutte le conseguenze di natura privatistica che questo potrebbe portare con sé, rapporti tra familiari, etc). Se state pensando di intestare la casa a vostro figlio per beneficiare delle minori imposte sappiate che 1) deve risiedere nello stesso comune ove è ubicata la casa oggetto di agevolazione e 2) se vi venisse in mente una domani di venderla dovreste passare per i giudice tutelare che dovrebbe misurare se state depauperando il patrimonio di vostro figlio.

La prima condizione da soddisfare e da dichiarare nell’atto di compravendita è quella di non essere proprietario, neppure per quote o anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di immobili acquistati con i benefici prima casa.

La seconda condizione e dichiarazione da rendere nell’atto notarile è di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti su un’altra abitazione ubicata nello stesso Comune.

Poi c’è la verifica del trasferimento della residenza entro 18 mesi nello stesso Comune dove si trova l’immobile oggetto di agevolazione fiscale. Le agevolazioni fiscali spettano, però, a condizione che il nuovo immobile acquistato non sia di lusso (non abbia categoria catastale A1, A8 o A9 anche se non tutti gli A1 sono classificabili come immobili di lusso per cui fate una verifica con l’articolo di approfondimento e stesso con il proprietario e le carte alla mano in quanto proprio in questo momento ci possono essere delle occasioni proprio nel mercato delle case di lusso o simili. Bisogna poi distinguere tra chi aveva acquistato la prima casa (che ora intende vendere per acquistarne un’altra) da meno di cinque anni e chi invece ne è proprietario da un periodo superiore a tale soglia. Nel primo caso (per poter usufruire dei benefici prima casa sul nuovo immobile) è obbligato ad acquistare la nuova casa (da adibire ad abitazione) entro un anno dalla vendita della precedente. Ha quindi 12 mesi di tempo per cedere l’immobile. Altrimenti perderà il bonus e sarà chiamato dal Fisco a integrare la differenza tra le imposte ordinarie (non agevolate) e le imposte agevolate a suo tempo pagate. È prevista in questo caso anche una sanzione del 30% sulla maggiore imposta oltre agli interessi. Più favorevole il quadro per chi è proprietario della casa che intende cedere da più di cinque anni. In questo caso, nell’ipotesi di cessione dell’immobile, non è obbligato ad acquistare il nuovo immobile entro 12 mesi per evitare di perdere il bonus prima casa. Il primo caso è, però, sicuramente il più frequente tra le giovani coppie che dopo aver iniziato la vita famigliare in un immobile decidono di acquistare un’abitazione più grande dopo un lasso di tempo inferiore ai cinque anni dal primo acquisto.

In conclusione a parte il caso di acquisto di case dalle imprese di costruzioni che sono state momentaneamente agevolate dal fisco per far riprendere il mercato non esiste una vera e propria agevolazione se non quella, misera, che consiste nel fare richiesta al Notaio dell’applicazione del cosiddetto prezzo valore che consente anche un risparmio del 30% sugli onorari del Notaio. Tuttavia una volta acquistata potete sempre fare riferimento alle agevolazioni fiscali che caratterizzano i successivi lavori di ristrutturazione o risparmio energetico.

Agevolazioni prima casa anche sulla seconda casa

Agevolazione Prima Casa anche sulla Seconda: Come fare per aggirare la Norma

Agevolazioni fiscali  sulla ristrutturazione edilizia ed il risparmio energetico

Tuttavia almeno sulle seconde case potete contare sulle agevolazioni previste per la ristrutturazione edilizia ed il risparmio energetico; attualmente le prime consentono un risparmio del 50% per spese sostenute fino al 31 dicembre 2017 (salvo ulteriori proroghe) e fino al 65% per le seconde da sfruttare in 10 rate costanti annuali di pari importo.

Diciamo quindi che al momento il legislatore sta salvaguardando, ma neanche tanto a io modesto avviso, il depauperamento delle case al mare che, data la crisi, versano in condizioni abbastanza pietose. A tal proposito come sempre fatto in questoblogo propongo una ridefinizione delle detrazioni fiscali questa volta dirette alla salvaguardia del patrimonio turistico italiano e della sicurezza dei villeggiante che spesso, si trovano ad affittare case al mare con impianti elettrici degli anni ’60.

TARI sulla seconda casa: come funziona per la villa al mare, montagna o campagna

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

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