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Nuova Imposta sostitutiva del 4% e cessione dei terreni: come risparmiare Irpef

Affitto di terreni? Imposta sostitutiva al 4%!A seguito della cessione di terreni agricoli ed edificabili, ma non tutti, è utile prestare attenzione al regime fiscale ai fini irpef applicabile alle plusvalenze derivanti dalla differenza tra il valore del terreno ed il prezzo di cessione e che possono modificare le scelte di vendita tra proprietario cedente e futuro acquirente dell’area.

Negli articoli passati potete trovare la guida fiscale alla cessione dei terreni edificabili e agricoli, nonchè ad ulteriori fattispecie.

A cosa serve la rivalutazione

A pagare meno imposte e anche un bel pò di meno in quanto in luogo della tassazione ordinaria che si avrebbe sulla plusvalenza derivante dalla vendita di terreni e partecipazioni potrete pagare un’imposta fissa (che a mio avviso lede il principio di progressività dell’imposta avvantaggiando i grandi patrimoni) con le percentuali sotto descritte. In pratica viene preso questo nuovo valore che sarà pari al valore attuale di mercato come da perizia e sarà confrontato con il valore di vendita: nella sostanza non dovrete avere presumibilmente alcuna plusvalenza da tassare per cui il valore della tassazione si limita al pagamnto dell’imposta sostitutiva.

Quando poi andrete a vendere il valore rivalutato rileverà ai fini della determinazione dei redditi diversi ex artt. 67, comma 1, lettere a) e b) del TUIR per i terreni e le aree fabbricabili e ex artt. 67, comma 1, lettere c) e c-bis) per le partecipazioni sociali.

Novità dal DDL 2015 Decreto legge Stabilità

L’imposta sostitutiva sulla rivalutazione di partecipazioni e terreni ritorna rispettivamente al 4 per cento (in luogo dell’attuale 2%) e all’8 per cento (in luogo dell’attuale 4%) per la rivalutazione del costo di acquisto di terreni e partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati.

Nella sostanza avremo che potrete versare l’imposta per la rivalutazione nella seguente misura:

  • 2% del valore risultante dalla perizia giurata per le partecipazioni non qualificate;
  • 4% del valore risultante dalla perizia giurata per le partecipazioni qualificate ed i terreni.

Da quando Scatta l’aumento

L’aumento della tassazione relativa alla rivalutazione di terreni e partecipazioni scatta sul possesso al primo gennaio 2015 versando entro il 30 giugno 2015.

Chi può accedere all’imposta sistitutiva per la rivalutazione dei terreni e partecipazioni

Potranno accedere al regime agevolato le persone fisiche non esercenti attività d’impresa, le società semplici, società e associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 TUIR, gli enti non commerciali per quel che attiene alle attività non inerenti all’attività d’impresa.

A cosa si applica

L’imposta sostitutiva potrà essere applicata ai terreni agricoli e ai terreni edificabili purchè non facenti parte di attività strumentale all’attività dell’impresa. Sarebbe da chiarire quindi se i terreni di proprietà delle società che sono classificati in bilancio come immobili patrimoniali potranno godere delle agevolazioni fiscali in questione.

Come si procede

In tal modo sarà necessario dapprima individuare il trattamento fiscale della plusvalenza in base alla tipologia del terreno (edificabile, agricolo, ecc) ed il periodo di possesso e riderterminare il valore fiscale o il costo sostenuto in precedenza a seconda del titolo con cui si è entrati in possesso.

Per abbattere il costo fiscale dell’operazione di cessione è prevista una imposta sostitutiva di rivalutazione del terreno pari al 4% del valore normale del terreno che emergerà da apposita perizia di stima giurata asseverata e depositata presso la Cancelleria del Tribunale o anche presso un Notaio dove si assevera.

Dovrete pertanto procurare la perizia giurata da predisporre entro la scadenza del 30 giugno 2015 e ricordo che potrete produrla anche dopo l’atto di cessione nel senso che non è necessario produrla prima, anche se sarebbe auspicabile e semprechè sia fatta entro il 30 giugno 2015. Lo stesso vale per il pagamento dell’imposta.

Modalità di pagamento dell’Imposta sostitutiva del 4% sul valore dei terreni

Il pagamento dell’imposta sostitutiva può avvenire in un’unica soluzione o mediante il versamento di 3 rate con una maggiorazione del 3% annuo a partire dalla seconda.

L’effetto dell’imposta sostitutiva sui redditi delle persone fisiche

L’opportunità data a coloro che si avvalgono della legge di rivalutazione dei terreni è quella do abbattere il valore della plsuvalenza in qaunto il nuovo valore fiscale con cui confrontare il prezzo di cessione sarà quello rivalutato piùù elevato pertanto se ante rivalutazione la plusvalenza avrebbe avuto un valore pari 100 e su cui possiamo ipotizzare una tassazione al primo degli scaglioni Irpef del 23% pari a 23, con la legge di rivalutazione a parità di condizioni la tassazione è solo pari a 4 con un risparmio estremamente rilevante ed un risparmio in termini di irpef considerevole.

Fattispecie particolari: Coloro che avevano già rivalutato

Coloro che avevano già goduto dell’agevolazione potranno portare in diminuzione della nuova imposta quella pagata precedentemente purchè riferita agli stessi beni.

Esistono molte fattispecie relative al trattamento fiscale dell’imposta sostitutiva in quanto è molto ampio lo scenario dei titolari del diritto di proprietà o altri diritti sui terreni che si sono succeduti nel tempo a seguito anche di vicende familiari, separazioni, accordi per la spartizioni, successioni e donazioni che rendono a volte complicata la ricostruzione del corretto trattamento fiscale delle cessioni.

Vi ricordo comunque che la rivalutazione in caso di più intestatari del diritto di proprietà sui terreni può essere applicata anche pro quota in virtù della possibilità di cedere la propria quota del terreno anche indipendentemente da quella degli altri intestatari e titolari di diritti sulle restanti quote o particelle catastali del terreno.

Tabella Locazioni Immobili ai fini Iva e Registro (da aggiornare)

Tabella Cessioni Immobili Iva e Registro (da aggiornare)

Regime fiscale cessione terreni Guida Fiscale Cessione Terreni

Riferimenti normativi: Legge 448 del 2001 e successive proroghe, DL 70 del 2011

18 commenti

  1. mmm…bella domanda: sarei propenso a dire di no ma mi dovrei a andare a fare una ricerca giurisprudenziale per risponderle…magari andando a rileggermi prima di tutto quella sull’imposta sostitutiva, se non trov niente quella sugli esprorpi per vedere se sono fatti salvi eventuali pagamenti in periodi più ravvicnati di un certo periodo di tempo.

  2. simionato maria teresa

    Quesito: abbiamo pagato l’imposta sostitutiva del 4% con perizia per un terreno divenuto edificabile nel 2010. Questo ci e’stato espropriato da VENETO STRADE e si sono trattenuti tasse nella misura del 20%.
    CI SPETTA UN RIMBORSO ?

  3. Buonasera, a gennaio 2014 ho fatto la rivalutazione di un terreno edificabile e pagato la prima rata entro il 30 giugno dello stesso anno, ora devo pagare la seconda rata e vorrei sapere se sul mod. F24 nella sezione erario anno di riferimento devo mettere sempre 2014? e se devo barrare la casella dove c’è scritto anno d’imposta non coincidente con anno solare che si trova in alto a destra. Grazie mille

  4. Buongiorno, mi trovo in un caso uguale all’utente Claudio e secondo me dovrebbe essere possibile rivalutare un terreno edificabile con rustico senza le caratteristiche dell’art. 2565 c.c.
    Qualcuno ha giá rivalutato terreni in queste condizioni.
    Grazie a tutti.

  5. Salve
    Comma 627 del Supplemento ordinario alla “Gazzetta Ufficiale„ n. 300 del 29 dicembre 2014 – Serie generale ribadisce ché l’imposta sostitutiva per l’affrancamento dei valori dei terreni è rimasta al 4% ( è stata corretta all’ultimo momento?) Apprezzerei qualche risposta.

  6. Salve potreste aiutarmi?
    A Febbraio del 2015 dovrei vendere un lotto di terreno edificabile in cui insiste un progetto approvato .

    Allo stato attuale sul lotto di terreno , in base al progetto è già stato costruito un fabbricato grezzo col tetto ma senza le mura perimetrali;
    il quesito è :
    avendo già edificato il grezzo , potrei optare per la rivalutazione del terreno?
    p.s.
    non penso di aver cambiato la natura del bene, perchè se dovessi vendere in questo momento con il fabbricato senza le mura perimetrali , dovrei pagare le plusvalenze come terreno edificabile in quanto l’identificazione di fabbricato allo stato rustico, con i requisiti sopra indicati (art. 2645-bis del codice civile,) si rileverebbe ancora come terreno edificabile la cui cessione genera sempre plusvalenza ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), seconda parte,de TUIR .
    vedi risoluzione 23/E del 28 gennaio 2009 in allegato
    Vi ringrazio
    resto a vostra disposizione per ulteriori info.

  7. Chiedo cortesemente se sono stati riaperti i termini per l’imposizione fiscale al 4% con perizia giurata sulle plusvalenze per terreni edificab.
    E agricoli derivanti da successione
    grazie

  8. Beh se ancora non ha stipulato l’atto lo può fare altrimenti non credo sinceramente.

  9. Buonasera,
    essendomi scordato di pagare l’imposta sostitutiva del 4% nel tempo opportuno,
    devo dare per perso questa agevolazione o possono esserci altre strade per non pagare tutti quei soldi???!!!
    L’atto di compravendita è stato fatto a marzo 2013…
    Attendo vs commenti
    grazie

  10. Cammarota Palmiro

    Buongiorno, vorrei sapere cortesemente se è ancora in vigore la norma che regola il pagamento dell’imposta sostituiva del 4% sulle plusvalenze di case e terreni. Grazie per la risposta.

  11. chiedo se sono stati riaperti i termini per la tassazione delle plusvalenze di terreni
    edificabili al 4% con il milleproroghe. grazie

  12. Ciao max,
    ora ti posso rispondere: nel decreto Sviluppo sono stati riaperti anche i termini per la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni dietro pagamento dell’imposta sostitutiva del 2% o del 4% per riallineare il valore fiscale a quello normale mediante perizia di stima giurata da presentarsi entro il 30 giugno p.v. e con alcune modifiche rispetto al passato.

  13. Le posso anticipare che il DL sviluppo è già decreto legge e come tale entra in vigore dal 14 maggio (DL 13 maggio 2011 n.70)

  14. Bene, spero che non appena sarà tutto definito ed ufficializzato, lo farete ben presente, come avete sempre fatto anche le altre volte. grazie ancora

  15. Buongirono Max, nel DL Sviluppo 2011 è previsto l’affrancamento del valore dei terreni e delle partecipazioni sempre con il pagamento della sostitutiva.

  16. Ciao, grazie delle indicazioni. Vedo che l’articolo è stato “Scritto on 3 mag 2011” ma per caso sono stati riaperti i termini anche nel 2011??? sapevo che erano scaduti l’ottobre scorso. sarei molto interessato.

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