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Agevolazioni prima casa 2017 e Vendita prima e dopo dei cinque anni

prima casaNel caso di cessione e vendita della prima casa anticipata, ossia prima dei 5 anni, con acquisto di una nuova  prima casa, sono fatti salvi i benefici della minore imposta di registro versata sempreché si riacquisti in Italia o anche in uno stato della Comunità Europea un altro immobile (cfr circolare 31 del 2010) e si continuino a soddisfare i requisti previsti dalla legge nel testo unico dell’imposta di registro.

Novità dalla Legge di Stabilità 2016

Dal primo gennaio 2016 si potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa che prevedono il pagamento di una imposta di registra pari al 2% in luogo del 9% anche per coloro che possiedono al momento del rogito un immobile a condizione che lo vendono entro un anno. In tal modo si realizza la condizione speculare nel caso di vendita e riacquisto entro l’anno dalla data di stipula dell’atto definitivo. Tuttavia vi invito a leggere l’artico in quanto scoprirete che da recenti chiarimenti dell’agenzia delle entrate non sempre è possibile fruire di questa novità.

In sintesi cosa avviene se vendete l’abitazione principale prima dei cinque anni

Prima di tutto dovete fare una distinzione rispetto al fatto se avete acquistato o meno fruendo dei benifici fiscali prima casa che prevedevano un sostenzioso risparmio sull’acquisto della prima casa (dal 9% all’1%). Inoltre sarà determinante vendere prima o no del decorso dei cinque anni.

La norma prevede che se vendete prima dei cinque anni e non riacquistate la vostra prima casa entro l’anno di immobili acquistati in precedenza con le agevolazioni decadrete dal beneficio e dovrete riversare  la minore imposta di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi. Insomma una bella botta per le nostre tasche.

Altro problema riguarda la tassazione dell’eventuale plusvalenza che farete sulla vendita ossia se vendete a più di quello che comprerete il differenziale positivo tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto genererà una plusvalenza tassabile laddove non siano decorsi 5 anni tra l’atto di acquisto e l’atto di vendita.

Esclusione dalla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa

Fortunatamente il legislatore ha disciplinato che nel caso voi abbiate adibito la vostra casa per la maggior parte del periodo di imposta intercorrente tra acquisto e vendita la plusvalenza non sarà tassata. La stessa condizione esimente vale se la casa è stata adibita ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione. Il principio generale infatti imposto dal legislatore non vede la tassazione della propria prima casa. Tuttavia qualora la vendita avvenga prima dei cinque anni il legislatore lo considera come una vendita speculativa per cui impone la tassazione della plusvalenza (anche la perdita dei benefici prima casa se non si riacquista entro il successivo anno dalla vendita).

Nel caso di vendita dopo i cinque anni i proventi e non solo la plusvalenza non saranno tassati. Diverso è il caso sotto descritto.

Vendita prima dei cinque anni e riacquisto di casa entro l’anno

In questo caso il legislatore presuppone che l’intento sia speculativo per cui tassa la plusvalenza determinata dalla vendita. La plusvalenza sarà data dalla differenza tra prezzo di vendita e del precedente acquisto aumentato dei costi di acquisizione (esempio quelli notarili). La plusvalenza sarà considerata un reddito diverso ex art. 67 del Tuir e sarà assoggettata da una imposta sostitutiva del 20% da richiedere preventivamente al Notaio che si occuperà del rogito.

Esiste però una condizione esimente per sfuggire a tale tassazione e riguarda il caso in cui l’abitazione oggetto della vendita sia stata, per la maggior parte di tempo intercorrente tra ‘acquisto e la successiva vendita, adibita ad abitazione principale del soggetto cedente o dei suoi familiari. Questo rappresenta il caso in cui la plusvalenza non sarà tassata anche se la casa sarà vendita prima dei cinque anni dal precedente acquisto. Per non sbagliarsi occhio però a rispettare il requisito e a calcolare bene i giorni in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale (occhio alla corretta definizione).

Nel caso abbia acquistato un immobile, appartamento, casa con benefici prima casa e successivamente abbia acquistato un altro immobile come casa secondaria (anche nello stesso comune), non si decade dall’agevolazione se si procede a vendere la prima casa agevolata e a riacquistarne una nuova usufruendo ugualmente dell’agevolazione fiscale. Vi segnalo che a mio modesto avviso il requisito , stando ad una interpretazione letterale della norma deve sussistere al moemtno dell’acquisto e non anche per i cinque anni successivi come invece potrebbe desumersi dalla lettura della risoluzione dell’agenzia delle entrate numero 112 del 2012 in cui si parla dell’ipotesi del mancato riacquisto entro l’anno dell’immobile venduto entro i cinque anni a cui fa seguito l’ipotesi di richiesta di rinuncia alle agevolazioni fiscali prima casa per evitare l’assoggettamento alle sanzioni del 30% (per cui resterebbe da riversare solo la minore imposte non versata per effetto dell’agevolazione).

Tuttavia con una recente circolare del 2016 l’agenzia delle entrate ha chiarito che l’agevolazione vale anche nel caso in cui l’acquirente al momento dell’acquista sia proprietario di un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni a condizione che sia venduta entro un anno dalla data del successivo acquisto.

Tuttavia la stessa previsione non spetterebbe, secondo l’agenzia delle entrate a chi acquista una casa in un Comune nel quale il compratore stesso già abbia la proprietà di un’altra abitazione NON acquistata con i benefici prima casa per cui se vuole acquistare la seconda con i benefici deve prima vendere la prima. Se proprio non potete fare diversamente mi raccomando prima di rinunciare alle agevolazioni prima casa come visto sopra prima di commettere un errore e pagare le sanzioni.

Trascorsi dodici mesi, qualora l’Ufficio non abbia ancora accertato la decadenza dal regime di favore, potrà beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso, con conseguente applicazione della sanzione ridotta (articolo 13 del Dlgs 472/1997).

Riacquisto casa estero

Come dicevamo all’inizio inoltre è fatto salvo il diritto di avvalersi delle agevolazioni prima casa anche nel caso di riacquisto di appartamento in un paese della Comunità Europea semprechè nei due paesi (di residenza fiscale del soggetto e di localizzazione dell’immobile) sussistano quegli strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare effettivamente l’immobile ove sia situato o se sia effettivamente stato adibito ad abitazione principale. Pertanto la decadenza non opera laddove entro un anno dalla vendita prima dei cinque anni della “prima casa” a condizione che “sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale” che in pratica direi essere assimilabili allo scambio di informazioni o convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni.

Acquisto di pertinenza successivo all’acquisto della prima casa

Nel caso invece di acquisto di pertinenze degli immobili adibiti a prima casa si riscontra che anche se l’abitazione principale della pertinenza non ha goduto dei benefici prima casa, l’agevolazione fiscale potrà comunque essere goduta sulle pertinenze (cfr circolare 19 de 2001), questo perché la ratio agevolativa della norma ai fini dell’imposta di registro è indirizzata all’erogazione del beneficio tanto alle abitazioni quanto alle pertinenze a nulla rilevando una distinzione temporale tra l’acquisto della prima casa e della seconda a patto che se ne faccia menzione nell’atto di acquisto della pertinenza tanto della volontà di destinare il bene immobile, box, garage o altro a pertinenza di quella abitazione di essere in possesso dei requisiti.

Spese di ristrutturazione per l’ampliamento di casa non agevolata dai benefici prima casa

Sulla base di tali precedenti e in considerazione della volontà del legislatore di favorire gli interventi destinati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa, l’Agenzia dà l’ok alla fruizione del beneficio anche in caso di ampliamento dell’abitazione non “agevolata” per difetto dei requisiti di legge.

Domanda di un lettore: Buongiorno, volevo richiedere un piccolo chiarimento. Io ho acquistato una prima casa 2 anni fa, intestandola a me e usufruendo delle agevolazioni fiscali e facendo un mutuo intestato interamente a me. Ora mi sono sposato in regime di comunione dei beni e vorremmo cambiare casa. Vendiamo la casa attuale e ne compriamo un’altra entro un anno. Se la nuova casa fosse intestata ad entrambi rishio/rischiamo di perdere le agevolazioni “prima casa” o devo quindi acquistare la nuova casa intestandola ancora solo a me?? Il mutuo è possibile farlo cointestato e beneficiare dei vantaggi fiscali se la casa fosse intestata solo a me?

Risposta di un lettore che ringraziamo
La nuova casa la potete acquistare entrambi e non perdi i benefici, l’unica differenza è che potrai usare il tuo credito d’imposta solo per la metà delle tasse che pagherai per la nuova casa (iva o imposta di registro a seconda che si tratti di acquisto da impresa o da privato) perché il credito è personale, quindi perdi la parte eccedente la metà delle imposte di tua competenza (es. credito vecchia casa 1.000 e imposte nuova casa 1.500, le tue 750 sono coperte dal credito mentre quelle di tua moglie no, per cui perdi i 250 di eccedenza). Ovviamente se le imposte della nuova casa fossero più del doppio di quelle della vecchia non cambierebbe nulla.
Se il mutuo è cointestato e la proprietà è di un solo coniuge, l’altro non ha diritto a portare in detrazione gli interessi e il coniuge proprietario può portare in detrazione solo il 50% di sua spettanza (soluzione assolutamente da evitare!!! Piuttosto il secondo coniuge può fare da fidejussore ma proprietà e intestatari del mutuo devono coincidere per non perdere le detrazioni fiscali).

Tassazione della plusvalenza per la vendita prima dei cinque anni

Come anticipato sopra limitatamente alla vendita prima dei cinque anni della prima casa la plusvalenza non sarà tassata se per la mggior parte del periodo tra acquisto e vendita la casa è stata adibita ad abitazione principale come recitato dall’articolo 67 del T.U.I.R, concernente i redditi diversi, al comma 1, lett. b), “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”. Per familiare si intende anche il coniuge separato fino a che non interviene la sentenza di divorzio.

Per questo specifico argomento potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato a dare chiarimenti e risposte sulla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa.

Donazione prima casa ad amici o parenti

Attenzione perchè l’agenzia delle entrate ha affermato che cessa l’agevolazione fiscale prima casa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.

Nel caso di acquisto avvenuto per successione o donazione non si guarda al termine quinquennale per valutarmela tassazione della plusvalenza.

Riacquisto entro l’anno di un immobile ad un prezzo maggiore: il limite dell’agevolazione prima casa

Come segnalatomi da un lettore qualora vendete un immobile oggetto di agevolazioni prima casa e ne acquistae un altro per un importo maggiore entro l’anno potrete si continuare a godere delle agevolazoni fiscali prima casa ma il credito di imposta riconosciuto ai fini delle imposte di registro sarà solo fino a concorrenza del primo. In pratica la Legge 448 del 1998 all’articolo 7 comma 1 recita “[…] è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro  o  dell’imposta  sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto  agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro  o  all’imposta  sul  valore  aggiunto  dovuta  per  l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di  lusso”. Grazie della segnalazione. Potete però approfondire l’agrume leggendo l’articolo dedicato al calcolo del credito di imposta da sui benefici prima casa.

Rinuncia alle agevolazioni prima casa per abbattere le sanzioni previste

Qualora avete intenzione di porre in essere comportamenti che vi porteranno alla decadenza delle agevolazioni vi consiglio di leggere l’articolo dedicato alla rinuncia delle agevolazioni fiscali prima casa in modo da abbattere il più possibile le sanzioni ammnistrative previste. Non sottovalutate questo istituto in quanto vi mette al riparo dall’applicazione delle sanzioni del 30% e degli interessi che non sono proprio una sciocchezza su queste cifre.

Vi consigliamo anche la lettura della categoria case ed immobili dove troverete delle utili guide fiscali del mondo immobiliare. Prima di leggere le fattispecie vi consigliamo di leggere la Guida Fiscale alle agevolazioni fiscali prima casa

Provate a leggere anche il post dedicato ai benefici prima casa e successione

Vendita di terreni

Vi segnalo inoltre qualora lo abbiate e lo state cedendo quale è la tassazione sulla vendita di terreni 2017.

202 commenti

  1. Allora per la detrazione degli interessi passivi sul mutuo stipulato sulla abitazione principale (diverso dal concetto di prima casa) deve leggere l’articolo all’uopo dedicato (in cui troverà anche il suo caso di acquisto di altra abitazione nello stesso comune).
    Nel caso in cui non dovesse continuare a poter fruire del beneficio la vendita ed il riacquisto della casa dovrebbe avvenire entro un anno con la possibilità anche di acquistare e poi rivendere entro l’anno.
    In alternativa qualora non si dovesse configurare l’acquisto come prima casa e no potesse fruire dei benefici relativi alla detrazione degli interessi sul mutuo l’acquisto andrà a scontare l’imposta di registro in misura piena.
    Sicuramente la presenza di figli a cui intestare casa le faciliterebbe il compito :-)

  2. Innanzitutto complimenti per il sito, che seguo ed è SEMPRE utilissimo!
    Il mio caso è questo: ho acquistato un mini-appartamento 2 anni fa. Ora devo acquistare un’abitazione più grande e molto più costosa (sempre nello stesso comune) dove ovviamente andrò ad abitarci e diventerà la mia prima casa. E’ possibile acquistare il nuovo immobile con tutti i benefici da prima casa (tasse, mutuo), senza vendere il mio attuale appartamento ma rendendolo “seconda casa” e metterlo in affitto?
    Esempio: valore appartamento attuale € 70 mila – nuovo acquisto € 250 mila… io attualmente sto avendo sgravi fiscali e mutuo agevolato sui € 70 mila. Se faccio il nuovo acquisto (che ovviamente diventerà prima casa, trasformando il mio attuale appartamento inseconda casa) posso avere gli stessi sgravi per l’importo di € 230 mila (300 mila – 70 mila)??? (persona singola, non coppia). Se la risposta sarà no, vendendolo posso avere gli sgravi sopra descritti? Grazie mille, attendo con fervore Vs. risposta.

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