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Agevolazioni prima casa e Vendita prima e dopo dei cinque anni

prima casaNel caso di cessione e vendita della prima casa anticipata, ossia prima dei 5 anni, con acquisto di una nuova  prima casa, sono fatti salvi i benefici della minore imposta di registro versata sempreché si riacquisti in Italia o anche in uno stato della Comunità Europea un altro immobile (cfr circolare 31 del 2010) e si continuino a soddisfare i requisti previsti dalla legge nel testo unico dell’imposta di registro.

Novità dalla Legge di Stabilità 2016

Dal primo gennaio 2016 si potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa che prevedono il pagamento di una imposta di registra pari al 2% in luogo del 9% anche per coloro che possiedono al momento del rogito un immobile a condizione che lo vendono entro un anno. In tal modo si realizza la condizione speculare nel caso di vendita e riacquisto entro l’anno dalla data di stipula dell’atto definitivo. Tuttavia vi invito a leggere l’artico in quanto scoprirete che da recenti chiarimenti dell’agenzia delle entrate non sempre è possibile fruire di questa novità.

In sintesi cosa avviene se vendete l’abitazione principale prima dei cinque anni

Prima di tutto dovete fare una distinzione rispetto al fatto se avete acquistato o meno fruendo dei benifici fiscali prima casa che prevedevano un sostenzioso risparmio sull’acquisto della prima casa (dal 9% all’1%). Inoltre sarà determinante vendere prima o no del decorso dei cinque anni.

La norma prevede che se vendete prima dei cinque anni e non riacquistate la vostra prima casa entor l’anno di immobili acquistati in precedenza con le agevolazioni decadrete dal beneficio e dovrete riversare  la minore imposa di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi. Insomma una bella botta pe le vostre tasche.

Altro problema riguarda la tassazione dell’eventuale plusvalenza che farete sulla vendita ossia se vendete a più di quello che comprerete il differenziale positivo tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto genererà una plusvalenza tassabile laddove non siano decorsi 5 anni tra l’atto di acquisto e l’atto di vendita.

Esclusione dalla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa

Fortunatamente il legislatore ha disciplinato che nel caso voi abbiate adivito la vostra casa per la maggior parte del periodo di imposta intercorrente tra acquisto e vendita la plusvalenza non sarà tassata. La stessa condizione esimente vale se la casa è stata adibita ad abitazione principale  del cedente e dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione.

Vendita prima dei cinque anni e riacquisto di casa entro l’anno

Nel caso abbia acquistato un immobile, appartamento, casa con benefici prima casa e successivamente abbia acquistato un altro immobile come casa secondaria (anche nello stesso comune), non si decade dall’agevolazione se si procede a vendere la prima casa agevolata e a riacquistarne una nuova usufruendo ugualmente dell’agevolazione fiscale. Vi segnalo che a mio modesto avviso il requisito , stando ad una interpretazione letterale della norma deve sussistere al moemtno dell’acquisto e non anche per i cinque anni successivi come invece potrebbe desumersi dalla lettura della risoluzione dell’agenzia delle entrate numero 112 del 2012 in cui si parla dell’ipotesi del mancato riacquisto entro l’anno dell’immobile venduto entro i cinque anni a cui fa seguito l’ipotesi di richiesta di rinuncia alle agevolazioni fiscali prima casa per evitare l’assoggettamento alle sanzioni del 30% (per cui resterebbe da riversare solo la minore imposte non versata per effetto dell’agevolazione).

Tuttavia con una recente circolare del 2016 l’agenzia delle entrate ha chiarito che l’agevolazione vale anche nel caso in cui l’acquirente al momento dell’acquista sia proprietario di un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni a condizione che sia venduta entro un anno dalla data del successivo acquisto.

Tuttavia la stessa previsione non spetterebbe, secondo l’agenzia delle entrate a chi acquista una casa in un Comune nel quale il compratore stesso già abbia la proprietà di un’altra abitazione NON acquistata con i benefici prima casa per cui se vuole acquistare la seconda con i benefici deve prima vendere la prima. Se proprio non potete fare diversamente mi raccomando prima di rinunciare alle agevolazioni prima casa come visto sopra prima di commettere un errore e pagare le sanzioni.

Trascorsi dodici mesi, qualora l’Ufficio non abbia ancora accertato la decadenza dal regime di favore, potrà beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso, con conseguente applicazione della sanzione ridotta (articolo 13 del Dlgs 472/1997).

Riacquisto casa estero

Come dicevamo all’inizio inoltre è fatto salvo il diritto di avvalersi delle agevolazioni prima casa anche nel caso di riacquisto di appartamento in un paese della Comunità Europea semprechè nei due paesi (di residenza fiscale del soggetto e di localizzazione dell’immobile) sussistano quegli strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare effettivamente l’immobile ove sia situato o se sia effettivamente stato adibito ad abitazione principale. Pertanto la decadenza non opera laddove entro un anno dalla vendita prima dei cinque anni della “prima casa” a condizione che “sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale” che in pratica direi essere assimilabili allo scambio di informazioni o convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni.

Acquisto di pertinenza successivo all’acquisto della prima casa

Nel caso invece di acquisto di pertinenze degli immobili adibiti a prima casa si riscontra che anche se l’abitazione principale della pertinenza non ha goduto dei benefici prima casa, l’agevolazione fiscale potrà comunque essere goduta sulle pertinenze (cfr circolare 19 de 2001), questo perché la ratio agevolativa della norma ai fini dell’imposta di registro è indirizzata all’erogazione del beneficio tanto alle abitazioni quanto alle pertinenze a nulla rilevando una distinzione temporale tra l’acquisto della prima casa e della seconda a patto che se ne faccia menzione nell’atto di acquisto della pertinenza tanto della volontà di destinare il bene immobile, box, garage o altro a pertinenza di quella abitazione di essere in possesso dei requisiti.

Spese di ristrutturazione per l’ampliamento di casa non agevolata dai benefici prima casa

Sulla base di tali precedenti e in considerazione della volontà del legislatore di favorire gli interventi destinati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa, l’Agenzia dà l’ok alla fruizione del beneficio anche in caso di ampliamento dell’abitazione non “agevolata” per difetto dei requisiti di legge.

Domanda di un lettore: Buongiorno, volevo richiedere un piccolo chiarimento. Io ho acquistato una prima casa 2 anni fa, intestandola a me e usufruendo delle agevolazioni fiscali e facendo un mutuo intestato interamente a me. Ora mi sono sposato in regime di comunione dei beni e vorremmo cambiare casa. Vendiamo la casa attuale e ne compriamo un’altra entro un anno. Se la nuova casa fosse intestata ad entrambi rishio/rischiamo di perdere le agevolazioni “prima casa” o devo quindi acquistare la nuova casa intestandola ancora solo a me?? Il mutuo è possibile farlo cointestato e beneficiare dei vantaggi fiscali se la casa fosse intestata solo a me?

Risposta di un lettore che ringraziamo
La nuova casa la potete acquistare entrambi e non perdi i benefici, l’unica differenza è che potrai usare il tuo credito d’imposta solo per la metà delle tasse che pagherai per la nuova casa (iva o imposta di registro a seconda che si tratti di acquisto da impresa o da privato) perché il credito è personale, quindi perdi la parte eccedente la metà delle imposte di tua competenza (es. credito vecchia casa 1.000 e imposte nuova casa 1.500, le tue 750 sono coperte dal credito mentre quelle di tua moglie no, per cui perdi i 250 di eccedenza). Ovviamente se le imposte della nuova casa fossero più del doppio di quelle della vecchia non cambierebbe nulla.
Se il mutuo è cointestato e la proprietà è di un solo coniuge, l’altro non ha diritto a portare in detrazione gli interessi e il coniuge proprietario può portare in detrazione solo il 50% di sua spettanza (soluzione assolutamente da evitare!!! Piuttosto il secondo coniuge può fare da fidejussore ma proprietà e intestatari del mutuo devono coincidere per non perdere le detrazioni fiscali).

Tassazione della plusvalenza per la vendita prima dei cinque anni

Come anticipato sopra limitatamente alla vendita prima dei cinque anni della prima casa la plusvalenza non sarà tassata se per la mggior parte del periodo tra acquisto e vendita la casa è stata adibita ad abitazione principale come recitato dall’articolo 67 del T.U.I.R, concernente i redditi diversi, al comma 1, lett. b), “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.

Per questo specifico argomento potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato a dare chiarimenti e risposte sulla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa.

Donazione prima casa ad amici o parenti

Attenzione perchè l’agenzia delle entrate ha affermato che cessa l’agevolazione fiscale prima casa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.

Riacquisto entro l’anno di un immobile ad un prezzo maggiore: il limite dell’agevolazione prima casa

Come segnalatomi da un lettore qualora vendete un immobile oggetto di agevolazioni prima casa e ne acquistae un altro per un importo maggiore entro l’anno potrete si continuare a godere delle agevolazoni fiscali prima casa ma il credito di imposta riconosciuto ai fini delle imposte di registro sarà solo fino a concorrenza del primo. In pratica la Legge 448 del 1998 all’articolo 7 comma 1 recita “[…] è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro  o  dell’imposta  sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto  agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro  o  all’imposta  sul  valore  aggiunto  dovuta  per  l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di  lusso”. Grazie della segnalazione. Potete però approfondire l’agrume leggendo l’articolo dedicato al calcolo del credito di imposta da sui benefici prima casa.

Rinuncia alle agevolazioni prima casa per abbattere le sanzioni previste

Qualora avete intenzione di porre in essere comportamenti che vi porteranno alla decadenza delle agevolazioni vi consiglio di leggere l’articolo dedicato alla rinuncia delle agevolazioni fiscali prima casa in modo da abbattere il più possibile le sanzioni ammnistrative previste. Non sottovalutate questo istituto in quanto vi mette al riparo dall’applicazione delle sanzioni del 30% e degli interessi che non sono proprio una sciocchezza su queste cifre.

Vi consigliamo anche la lettura della categoria case ed immobili dove troverete delle utili guide fiscali del mondo immobiliare. Prima di leggere le fattispecie vi consigliamo di leggere la Guida Fiscale alle agevolazioni fiscali prima casa

Provate a leggere anche il post dedicato ai benefici prima casa e successione

Vendita di terreni

Vi segnalo inoltre qualora lo abbiate e lo state cedendo quale è la tassazione sulla vendita di terreni

189 commenti

  1. Anche una frazione è consentita

  2. Buongiorno,
    vorrei sottoporvi la seguente domanda: dobbiamo acquistare un nuova casa e la mia compagna è proprietaria di appartamento acquistato con agevolazioni prima casa meno di 5 anni fa.
    Se lei vendesse la sua abitazione per partecipare all’acquisto della nuova (prima) casa, esiste una percentuale minima di proprietà necessaria a mantenere le agevolazioni o è possibile acquistare anche dividendo la proprietà in base all’investimento?
    Grazie

  3. legga articolo su agevolazioni fiscale per la costruzione di casa sfruttando la barra di ricerca interna al sito

  4. perde il beneficio

  5. buongiorno
    cosa succede se vendo la prima casa prima dei 5 anni ed entro l anno successivo acquisto un terreno edificabile per costruire una casa prefabbricata?

  6. Buongiorno
    cosa succede se vendo la prima casa entro i 5 anni ed entro l anno ne acquisto una all’estero fuori dalla comunità europea?

  7. Salve, nel caso di vendita prima dei cinque anni ad un prezzo maggiore quindi generando plusvalenza; quest’ultima è soggetta a tassazione se riacquisto entro l’anno ? Grazie in anticipo.

  8. Rispondo sul credito di imposta che le spetterà anche se comprerà una nuova casa ma secondo me sta facendo confusione con il limite dei 5 anni. La norma prevede che nel caso di vendita prima dei cinque anni di casa se non effettua il riacquisto entro un anno dalla vendita dovrà riversare le imposte di registro in misura piena con applicazione di sanzioni ed interessi.

  9. Buongiorno, scusatemi se non sono ferrato in materia ma non mi e’ chiaro il discorso del riacquisto. Si dice che se vendo entro i 5 anni ricompro un’altra casa piu’ grande o all’estero posso acquistare la nuova casa avvalendomi delle agevolazioni della prima casa di nuovo o si fa riferimento solo al primo acquisto? E qual’e’ il significato dell’acquisto all’estero nella legger di stabilita’? Se compro all’estero sono soggetto alle leggi del paese dove compro o no? Vi prego di chiarimi questi dubbi. Grazie

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