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Agevolazioni prima casa 2019 e Vendita prima e dopo dei cinque anni

prima casaNel caso di cessione e vendita della prima casa anticipata, ossia prima dei 5 anni, con acquisto di una nuova  prima casa, sono fatti salvi i benefici della minore imposta di registro versata sempreché si riacquisti in Italia o anche in uno stato della Comunità Europea un altro immobile (cfr circolare 31 del 2010) e si continuino a soddisfare i requisti previsti dalla legge nel testo unico dell’imposta di registro. Come vedremo nel corso dell’articolo non sempre si verifica il recupero a tassazione derivante dalle minori imposte versate.

Novità dalla Legge di Stabilità 2016

Prima di tutto vi aggiorno in merito alla possibilità introdotta dal legislatore, a far data dal primo gennaio 2016, si potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali (imposta di registro pari al 2% in luogo del 9%) anche per coloro che possiedono al momento del rogito un immobile, a condizione che lo vendano entro un anno dal rogito della vendita. In tal modo si realizza la condizione speculare nel caso di vendita e riacquisto entro l’anno dalla data di stipula dell’atto definitivo. Tuttavia vi invito a leggere l’articolo in quanto scoprirete che da recenti chiarimenti dell’agenzia delle entrate non sempre è possibile fruire di questa novità.

In sintesi cosa avviene se vendete l’abitazione principale prima dei cinque anni

Prima di tutto dovete fare una distinzione rispetto al fatto se avete acquistato o meno fruendo dei benefici fiscali prima casa che prevedevano un sostanzioso risparmio sull’acquisto della prima casa (dal 9% al 2%). Inoltre sarà determinante vendere prima o no del decorso dei cinque anni.

La norma prevede che se vendete prima dei cinque anni e non riacquistate la vostra prima casa entro l’anno di immobili acquistati in precedenza con le agevolazioni decadrete dal beneficio e dovrete riversare  la minore imposta di registro versata (differenziale del 7%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi. Insomma una bella botta per le nostre tasche.

Altro problema riguarda la tassazione dell’eventuale plusvalenza che farete sulla vendita ossia se vendete a più di quello che comprerete il differenziale positivo tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto genererà una plusvalenza tassabile laddove non siano decorsi 5 anni tra l’atto di acquisto e l’atto di vendita.

Esclusione dalla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa

Fortunatamente il legislatore ha disciplinato che nel caso voi abbiate adibito la vostra casa per la maggior parte del periodo di imposta intercorrente tra acquisto e vendita ad abitazione principale, la plusvalenza non sarà tassata ai fini IRPEF. La stessa condizione esimente vale se la casa è stata adibita ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione. Il principio generale infatti imposto dal legislatore non vede la tassazione della propria prima casa. Tuttavia qualora la vendita avvenga prima dei cinque anni il legislatore lo considera come una vendita speculativa per cui impone la tassazione della plusvalenza (anche la perdita dei benefici prima casa se non si riacquista entro il successivo anno dalla vendita).

Nel caso di vendita dopo i cinque anni i proventi e non solo la plusvalenza non saranno tassati. Diverso è il caso sotto descritto.

Vendita prima dei cinque anni e riacquisto di casa entro l’anno

In questo caso il legislatore presuppone che l’intento sia speculativo per cui tassa la plusvalenza determinata dalla vendita ai fini IRPEF. La plusvalenza sarà data dalla differenza tra prezzo di vendita e del precedente acquisto aumentato dei costi di acquisizione (esempio quelli notarili). La plusvalenza sarà considerata un reddito diverso ex art. 67 del Tuir e sarà assoggettata da una imposta sostitutiva del 20% da richiedere preventivamente al Notaio che si occuperà del rogito.

Esiste però una condizione esimente per sfuggire a tale tassazione e riguarda il caso in cui l’abitazione oggetto della vendita sia stata, per la maggior parte di tempo intercorrente tra l’acquisto e la successiva vendita, adibita ad abitazione principale del soggetto cedente o dei suoi familiari. Questo rappresenta il caso in cui la plusvalenza non sarà tassata anche se la casa sarà vendita prima dei cinque anni dal precedente acquisto. Per non sbagliarsi occhio però a rispettare il requisito e a calcolare bene i giorni in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale (occhio alla corretta definizione).

Nel caso abbia acquistato un immobile, appartamento, casa con benefici prima casa e successivamente abbia acquistato un altro immobile come casa secondaria (anche nello stesso comune), non si decade dall’agevolazione se si procede a vendere la prima casa agevolata e a riacquistarne una nuova usufruendo ugualmente dell’agevolazione fiscale. Vi segnalo che a mio modesto avviso il requisito , stando ad una interpretazione letterale della norma deve sussistere al momento dell’acquisto e non anche per i cinque anni successivi come invece potrebbe desumersi dalla lettura della risoluzione dell’agenzia delle entrate numero 112 del 2012 in cui si parla dell’ipotesi del mancato riacquisto entro l’anno dell’immobile venduto entro i cinque anni a cui fa seguito l’ipotesi di richiesta di rinuncia alle agevolazioni fiscali prima casa per evitare l’assoggettamento alle sanzioni del 30% (per cui resterebbe da riversare solo la minore imposte non versata per effetto dell’agevolazione).

Tuttavia con una recente circolare del 2016 l’agenzia delle entrate ha chiarito che l’agevolazione vale anche nel caso in cui l’acquirente al momento dell’acquista sia proprietario di un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni a condizione che sia venduta entro un anno dalla data del successivo acquisto.

Tuttavia la stessa previsione non spetterebbe, secondo l’agenzia delle entrate a chi acquista una casa in un Comune nel quale il compratore stesso già abbia la proprietà di un’altra abitazione NON acquistata con i benefici prima casa per cui se vuole acquistare la seconda con i benefici deve prima vendere la prima. Se proprio non potete fare diversamente mi raccomando prima di rinunciare alle agevolazioni prima casa come visto sopra prima di commettere un errore e pagare le sanzioni.

Trascorsi dodici mesi, qualora l’Ufficio non abbia ancora accertato la decadenza dal regime di favore, potrà beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso, con conseguente applicazione della sanzione ridotta (articolo 13 del Dlgs n.472/1997).

Ultimi chiarimenti: separazione e vendita prima dei cinque anni

Nel caso di vendita dell’abitazione acquistata chiedendo le agevolazioni prima casa se si procede alla vendita prima dei 5 anni non si verifica la decadenza dall’agevolazione qualora la volontà di vendere derivi da atto di separazione coniugale. Se si verifica cessa l’obbligo di riacquisto entro l’anno e non sussiste più l’obbligo in quanto. L’articolo 19 della legge 74/1987 esonera da qualsiasi tassazione ogni atto connesso al procedimento di scioglimento del matrimonio per cui anche nel caso in esame non si possono determinare effetti penalizzanti. A tal proposito vedi anche sentenza della Corte costituzionale n. 154/1999

Nuovo Ravvedimento Operoso 2019 2020: Tabella per calcolo sanzioni, codici tributo

Vendita prima dei 5 anni nei casi di separazione o divorzio

Come vedete nell’articolo di approfondimento non si verifica recupero a tassazione dell’imposta di registro non versata nei casi di separazione o divorzio tra coniugi qualora questa sia conseguenza del riassetto patrimoniale tra i coniugi.

Vendita Prima Casa in caso di separazione, divorzio prima dei 5 anni: quando non si pagano tasse

Riacquisto casa estero

Come dicevamo all’inizio inoltre è fatto salvo il diritto di avvalersi delle agevolazioni prima casa anche nel caso di riacquisto di appartamento in un paese della Comunità Europea semprechè nei due paesi (di residenza fiscale del soggetto e di localizzazione dell’immobile) sussistano quegli strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare effettivamente l’immobile ove sia situato o se sia effettivamente stato adibito ad abitazione principale. Pertanto la decadenza non opera laddove entro un anno dalla vendita prima dei cinque anni della “prima casa” a condizione che “sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale” che in pratica direi essere assimilabili allo scambio di informazioni o convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni.

Acquisto di pertinenza successivo all’acquisto della prima casa

Nel caso invece di acquisto di pertinenze degli immobili adibiti a prima casa si riscontra che anche se l’abitazione principale della pertinenza non ha goduto dei benefici prima casa, l’agevolazione fiscale potrà comunque essere goduta sulle pertinenze (cfr circolare 19 de 2001), questo perché la ratio agevolativa della norma ai fini dell’imposta di registro è indirizzata all’erogazione del beneficio tanto alle abitazioni quanto alle pertinenze a nulla rilevando una distinzione temporale tra l’acquisto della prima casa e della seconda a patto che se ne faccia menzione nell’atto di acquisto della pertinenza tanto della volontà di destinare il bene immobile, box, garage o altro a pertinenza di quella abitazione di essere in possesso dei requisiti.

Spese di ristrutturazione per l’ampliamento di casa non agevolata dai benefici prima casa

Sulla base di tali precedenti e in considerazione della volontà del legislatore di favorire gli interventi destinati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa, l’Agenzia dà l’ok alla fruizione del beneficio anche in caso di ampliamento dell’abitazione non “agevolata” per difetto dei requisiti di legge.

Domanda di un lettore: Buongiorno, volevo richiedere un piccolo chiarimento. Io ho acquistato una prima casa 2 anni fa, intestandola a me e usufruendo delle agevolazioni fiscali e facendo un mutuo intestato interamente a me. Ora mi sono sposato in regime di comunione dei beni e vorremmo cambiare casa. Vendiamo la casa attuale e ne compriamo un’altra entro un anno. Se la nuova casa fosse intestata ad entrambi rishio/rischiamo di perdere le agevolazioni “prima casa” o devo quindi acquistare la nuova casa intestandola ancora solo a me?? Il mutuo è possibile farlo cointestato e beneficiare dei vantaggi fiscali se la casa fosse intestata solo a me?

Risposta di un lettore che ringraziamo
La nuova casa la potete acquistare entrambi e non perdi i benefici, l’unica differenza è che potrai usare il tuo credito d’imposta solo per la metà delle tasse che pagherai per la nuova casa (iva o imposta di registro a seconda che si tratti di acquisto da impresa o da privato) perché il credito è personale, quindi perdi la parte eccedente la metà delle imposte di tua competenza (es. credito vecchia casa 1.000 e imposte nuova casa 1.500, le tue 750 sono coperte dal credito mentre quelle di tua moglie no, per cui perdi i 250 di eccedenza). Ovviamente se le imposte della nuova casa fossero più del doppio di quelle della vecchia non cambierebbe nulla.
Se il mutuo è cointestato e la proprietà è di un solo coniuge, l’altro non ha diritto a portare in detrazione gli interessi e il coniuge proprietario può portare in detrazione solo il 50% di sua spettanza (soluzione assolutamente da evitare!!! Piuttosto il secondo coniuge può fare da fidejussore ma proprietà e intestatari del mutuo devono coincidere per non perdere le detrazioni fiscali).

Tassazione della plusvalenza per la vendita prima dei cinque anni

Come anticipato sopra limitatamente alla vendita prima dei cinque anni della prima casa la plusvalenza non sarà tassata se per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita la casa è stata adibita ad abitazione principale come recitato dall’articolo 67 del T.U.I.R, concernente i redditi diversi, al comma 1, lett. b), “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”. Per familiare si intende anche il coniuge separato fino a che non interviene la sentenza di divorzio.

Per questo specifico argomento potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato a dare chiarimenti e risposte sulla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa.

Donazione prima casa ad amici o parenti

Attenzione perchè l’agenzia delle entrate ha affermato che cessa l’agevolazione fiscale prima casa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.

Nel caso di acquisto avvenuto per successione o donazione non si guarda al termine quinquennale per valutarmela tassazione della plusvalenza.

Vendita nuda proprietà prima e dopo i cinque anni (articolo di approfondimento gratuito)

Vendita prima casa con nuda proprietà con usufrutto: tassazione, agevolazioni e benefici fiscali

Affitto abitazione con agevolazioni prima casa

Nel seguito potete trovare la soluzione al caso particolare di alcuni contribuenti che hanno affittato la propria casa o appartamento sui quali avevano chiesto il beneficio prima casa ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Affitto Appartamento con Benefici prima casa: non sempre causa di decadenza

Riacquisto entro l’anno di un immobile ad un prezzo maggiore: il limite dell’agevolazione prima casa

Come segnalatomi da un lettore qualora vendete un immobile oggetto di agevolazioni prima casa e ne acquistae un altro per un importo maggiore entro l’anno potrete si continuare a godere delle agevolazioni fiscali prima casa ma il credito di imposta riconosciuto ai fini delle imposte di registro sarà solo fino a concorrenza del primo. In pratica la Legge 448 del 1998 all’articolo 7 comma 1 recita “[…] è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro  o  dell’imposta  sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto  agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro  o  all’imposta  sul  valore  aggiunto  dovuta  per  l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di  lusso”. Grazie della segnalazione. Potete però approfondire l’agrume leggendo l’articolo dedicato al calcolo del credito di imposta da sui benefici prima casa.

Rinuncia alle agevolazioni prima casa per abbattere le sanzioni previste

Qualora avete intenzione di porre in essere comportamenti che vi porteranno alla decadenza delle agevolazioni vi consiglio di leggere l’articolo dedicato alla rinuncia delle agevolazioni fiscali prima casa in modo da abbattere il più possibile le sanzioni amministrative previste. Non sottovalutate questo istituto in quanto vi mette al riparo dall’applicazione delle sanzioni del 30% e degli interessi che non sono proprio una sciocchezza su queste cifre.

Vi consigliamo anche la lettura della categoria case ed immobili dove troverete delle utili guide fiscali del mondo immobiliare. Prima di leggere le fattispecie vi consigliamo di leggere la Guida Fiscale alle agevolazioni fiscali prima casa

Agevolazioni prima casa nella successione donazione

Agevolazioni Prima casa in caso di Donazione o Successione: requisiti per l’agevolazione fiscale

Tasse sulla Seconda casa

Tutte le Tasse sulla Seconda casa 2019 2020

Agevolazioni prima casa anche sulla seconda: come e quando si può chiedere

Agevolazione Prima Casa anche sulla Seconda: Come fare per aggirare la Norma

Vendita di terreni

Vi segnalo inoltre qualora lo abbiate e lo state cedendo quale è la tassazione sulla vendita di terreni

Opzione Prezzo-Valore Registro acquisto casa o terreno per evitare accertamento: esempio

Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa

Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014
Tipologia immobile/acquirente Imposte Fino al 31.12.2013 Dall’1.1.2014

Abitazione

Prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

3%

Euro168,00

Euro 168,00

2%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione

Prima casa

SoggettoIva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

4%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

4%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no benefici prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

7%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione no prima casa Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

10%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no prima casa 

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio/Negozio Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

7%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio /NegozioSoggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10% – 21%

Euro 168,00

3%

1%

10%-22%

Euro 200,00

3%

1%

Ufficio /NegozioSoggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

Euro 168,00

3%

1%

esente

Euro 200,00

3%

1%

Terreno edificabile

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

8%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Terreno edificabile

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

22%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

22%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

La base imponibile per l’imposta di registro

La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115.5 che rappresenta un moltiplicatore definito dal legislatore. Per applicare questa base imponibile ridotta dovrà farsi esplicita richiesta al Notaio al momento del rogito notarile. È una forma che consente non solo di ridurre il carico fiscale ma anche quello di evitare eventuali accertamenti fiscali sul prezzo di vendita da parte del fisco (non sulla presenza o rispondeno dei requisiti richiesti)

Se acquistate da un costruttore invece potrete rifarvi alla tabella sopra riportata e al posto dell’imposta di registro  pagherete un’Iva del 4%.

Seconda casa

Nel caso di seconda casa la tassazione fiscale è la seguente:

Descrizione Imposta Valore Imposta
Registro 9% dal 01/01/2014
Ipotecaria  2 % (50 € dal 01/01/2014) 
Catastale  1 % (50 € dal 01/01/2014)

 

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

265 commenti

  1. Avatar
    Candida Pecorelli

    Buongiorno
    Vorrei acquistare un immobile con agevolazioni prima casa chiedendo un mutuo.
    L’immobile è attualmente accatastato come show rom ed è intestato ad una società che si è dichiarata disponibile a richiede al comune il cambio di destinazione d’uso in civile abitazione solo dopo avere la certezza, tramite il versamento di una cospicua caparra, dell’acquisto da parte mia. Il rogito avverrebbe solo dopo aver concluso la pratica del cambio di destinazione d’uso. Mi chiedo: considerato che l’agenzia delle entrate si riserva di accertare, entro un anno dalla richiesta, l’effettiva sussistenza dei requisiti di civile abitazione, nel caso si dovesse verificare che l’immobile venga classificato dall’Agenzia come immobile non idoneo alle agevolazioni prima casa, come potrò risolvere la situazione?

  2. Avatar
    Stefano Capriotti

    Salve, ho appena comprato un appartamento con benefici prima casa nel mio attuale comune di residenza. Ho necessità di spostare la residenza temporaneamente in un altro comune per ricongiungersi al nucleo familiare di mio padre (leggasi legge Bersani e assicurazioni) per poi riportarla nella mia casa appena acquistata. Il tutto nel giro di tre mesi circa, ampiamente entro i 18 mesi prescritti dalla legge. Corro il rischio di decadenza dei benefici prima casa? Grazie

  3. Avatar
    Andrea Grasso Peroni

    Buongiorno, io e la mia compagna (non siamo sposati) abbiamo acquistato al 50% ciascuno un’abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa nel 2011.
    Ora passati quindi i 5 anni vogliamo acquistarne al 50% ciascuno un’altra nello stesso comune, usufruendo delle agevolazioni ed impegnandoci a vendere la “vecchia” proma casa entro un anno.
    Nel caso in cui non riuscissimo a vendere la vecchia prima casa vorremmo fare una permuta in modo che io divenga pieno proprietario della “vecchia” prima casa e mia moglie piena proprietaria della nuova prima casa. In questo caso qualcuno di noi due perderebbe le agevolazioni???

  4. Avatar

    Buongiorno,
    Ho comprato una prima casa nel 2013 al prezzo di 240.000 più iva 9.600. (comprata dal costruttore)
    Sto ricomprando casa dallo stesso costruttore dopo 5 anni al prezzo di 330.000 più iva 13.200 (chiaramente vendendo la prima).
    La mia domanda è : posso recuperare i 9.600 euro dell’iva sull’acquisto della casa comprata nel 2013??

  5. Tasse-Fisco

    salvo errore dovrebbe versare il delta tra le due iva

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