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Agevolazioni prima casa 2019 e Vendita prima e dopo dei cinque anni

prima casaNel caso di cessione e vendita della prima casa anticipata, ossia prima dei 5 anni, con acquisto di una nuova  prima casa, sono fatti salvi i benefici della minore imposta di registro versata sempreché si riacquisti in Italia o anche in uno stato della Comunità Europea un altro immobile (cfr circolare 31 del 2010) e si continuino a soddisfare i requisti previsti dalla legge nel testo unico dell’imposta di registro.

Novità dalla Legge di Stabilità 2016

Dal primo gennaio 2016 si potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa che prevedono il pagamento di una imposta di registra pari al 2% in luogo del 9% anche per coloro che possiedono al momento del rogito un immobile a condizione che lo vendono entro un anno. In tal modo si realizza la condizione speculare nel caso di vendita e riacquisto entro l’anno dalla data di stipula dell’atto definitivo. Tuttavia vi invito a leggere l’artico in quanto scoprirete che da recenti chiarimenti dell’agenzia delle entrate non sempre è possibile fruire di questa novità.

In sintesi cosa avviene se vendete l’abitazione principale prima dei cinque anni

Prima di tutto dovete fare una distinzione rispetto al fatto se avete acquistato o meno fruendo dei benifici fiscali prima casa che prevedevano un sostenzioso risparmio sull’acquisto della prima casa (dal 9% all’1%). Inoltre sarà determinante vendere prima o no del decorso dei cinque anni.

La norma prevede che se vendete prima dei cinque anni e non riacquistate la vostra prima casa entro l’anno di immobili acquistati in precedenza con le agevolazioni decadrete dal beneficio e dovrete riversare  la minore imposta di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi. Insomma una bella botta per le nostre tasche.

Altro problema riguarda la tassazione dell’eventuale plusvalenza che farete sulla vendita ossia se vendete a più di quello che comprerete il differenziale positivo tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto genererà una plusvalenza tassabile laddove non siano decorsi 5 anni tra l’atto di acquisto e l’atto di vendita.

Esclusione dalla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa

Fortunatamente il legislatore ha disciplinato che nel caso voi abbiate adibito la vostra casa per la maggior parte del periodo di imposta intercorrente tra acquisto e vendita la plusvalenza non sarà tassata. La stessa condizione esimente vale se la casa è stata adibita ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione. Il principio generale infatti imposto dal legislatore non vede la tassazione della propria prima casa. Tuttavia qualora la vendita avvenga prima dei cinque anni il legislatore lo considera come una vendita speculativa per cui impone la tassazione della plusvalenza (anche la perdita dei benefici prima casa se non si riacquista entro il successivo anno dalla vendita).

Nel caso di vendita dopo i cinque anni i proventi e non solo la plusvalenza non saranno tassati. Diverso è il caso sotto descritto.

Vendita prima dei cinque anni e riacquisto di casa entro l’anno

In questo caso il legislatore presuppone che l’intento sia speculativo per cui tassa la plusvalenza determinata dalla vendita. La plusvalenza sarà data dalla differenza tra prezzo di vendita e del precedente acquisto aumentato dei costi di acquisizione (esempio quelli notarili). La plusvalenza sarà considerata un reddito diverso ex art. 67 del Tuir e sarà assoggettata da una imposta sostitutiva del 20% da richiedere preventivamente al Notaio che si occuperà del rogito.

Esiste però una condizione esimente per sfuggire a tale tassazione e riguarda il caso in cui l’abitazione oggetto della vendita sia stata, per la maggior parte di tempo intercorrente tra ‘acquisto e la successiva vendita, adibita ad abitazione principale del soggetto cedente o dei suoi familiari. Questo rappresenta il caso in cui la plusvalenza non sarà tassata anche se la casa sarà vendita prima dei cinque anni dal precedente acquisto. Per non sbagliarsi occhio però a rispettare il requisito e a calcolare bene i giorni in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale (occhio alla corretta definizione).

Nel caso abbia acquistato un immobile, appartamento, casa con benefici prima casa e successivamente abbia acquistato un altro immobile come casa secondaria (anche nello stesso comune), non si decade dall’agevolazione se si procede a vendere la prima casa agevolata e a riacquistarne una nuova usufruendo ugualmente dell’agevolazione fiscale. Vi segnalo che a mio modesto avviso il requisito , stando ad una interpretazione letterale della norma deve sussistere al moemtno dell’acquisto e non anche per i cinque anni successivi come invece potrebbe desumersi dalla lettura della risoluzione dell’agenzia delle entrate numero 112 del 2012 in cui si parla dell’ipotesi del mancato riacquisto entro l’anno dell’immobile venduto entro i cinque anni a cui fa seguito l’ipotesi di richiesta di rinuncia alle agevolazioni fiscali prima casa per evitare l’assoggettamento alle sanzioni del 30% (per cui resterebbe da riversare solo la minore imposte non versata per effetto dell’agevolazione).

Tuttavia con una recente circolare del 2016 l’agenzia delle entrate ha chiarito che l’agevolazione vale anche nel caso in cui l’acquirente al momento dell’acquista sia proprietario di un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni a condizione che sia venduta entro un anno dalla data del successivo acquisto.

Tuttavia la stessa previsione non spetterebbe, secondo l’agenzia delle entrate a chi acquista una casa in un Comune nel quale il compratore stesso già abbia la proprietà di un’altra abitazione NON acquistata con i benefici prima casa per cui se vuole acquistare la seconda con i benefici deve prima vendere la prima. Se proprio non potete fare diversamente mi raccomando prima di rinunciare alle agevolazioni prima casa come visto sopra prima di commettere un errore e pagare le sanzioni.

Trascorsi dodici mesi, qualora l’Ufficio non abbia ancora accertato la decadenza dal regime di favore, potrà beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso, con conseguente applicazione della sanzione ridotta (articolo 13 del Dlgs 472/1997).

Nuovo Ravvedimento Operoso 2019: Tabella per calcolo sanzioni, codici tributo

Riacquisto casa estero

Come dicevamo all’inizio inoltre è fatto salvo il diritto di avvalersi delle agevolazioni prima casa anche nel caso di riacquisto di appartamento in un paese della Comunità Europea semprechè nei due paesi (di residenza fiscale del soggetto e di localizzazione dell’immobile) sussistano quegli strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare effettivamente l’immobile ove sia situato o se sia effettivamente stato adibito ad abitazione principale. Pertanto la decadenza non opera laddove entro un anno dalla vendita prima dei cinque anni della “prima casa” a condizione che “sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale” che in pratica direi essere assimilabili allo scambio di informazioni o convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni.

Acquisto di pertinenza successivo all’acquisto della prima casa

Nel caso invece di acquisto di pertinenze degli immobili adibiti a prima casa si riscontra che anche se l’abitazione principale della pertinenza non ha goduto dei benefici prima casa, l’agevolazione fiscale potrà comunque essere goduta sulle pertinenze (cfr circolare 19 de 2001), questo perché la ratio agevolativa della norma ai fini dell’imposta di registro è indirizzata all’erogazione del beneficio tanto alle abitazioni quanto alle pertinenze a nulla rilevando una distinzione temporale tra l’acquisto della prima casa e della seconda a patto che se ne faccia menzione nell’atto di acquisto della pertinenza tanto della volontà di destinare il bene immobile, box, garage o altro a pertinenza di quella abitazione di essere in possesso dei requisiti.

Spese di ristrutturazione per l’ampliamento di casa non agevolata dai benefici prima casa

Sulla base di tali precedenti e in considerazione della volontà del legislatore di favorire gli interventi destinati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa, l’Agenzia dà l’ok alla fruizione del beneficio anche in caso di ampliamento dell’abitazione non “agevolata” per difetto dei requisiti di legge.

Domanda di un lettore: Buongiorno, volevo richiedere un piccolo chiarimento. Io ho acquistato una prima casa 2 anni fa, intestandola a me e usufruendo delle agevolazioni fiscali e facendo un mutuo intestato interamente a me. Ora mi sono sposato in regime di comunione dei beni e vorremmo cambiare casa. Vendiamo la casa attuale e ne compriamo un’altra entro un anno. Se la nuova casa fosse intestata ad entrambi rishio/rischiamo di perdere le agevolazioni “prima casa” o devo quindi acquistare la nuova casa intestandola ancora solo a me?? Il mutuo è possibile farlo cointestato e beneficiare dei vantaggi fiscali se la casa fosse intestata solo a me?

Risposta di un lettore che ringraziamo
La nuova casa la potete acquistare entrambi e non perdi i benefici, l’unica differenza è che potrai usare il tuo credito d’imposta solo per la metà delle tasse che pagherai per la nuova casa (iva o imposta di registro a seconda che si tratti di acquisto da impresa o da privato) perché il credito è personale, quindi perdi la parte eccedente la metà delle imposte di tua competenza (es. credito vecchia casa 1.000 e imposte nuova casa 1.500, le tue 750 sono coperte dal credito mentre quelle di tua moglie no, per cui perdi i 250 di eccedenza). Ovviamente se le imposte della nuova casa fossero più del doppio di quelle della vecchia non cambierebbe nulla.
Se il mutuo è cointestato e la proprietà è di un solo coniuge, l’altro non ha diritto a portare in detrazione gli interessi e il coniuge proprietario può portare in detrazione solo il 50% di sua spettanza (soluzione assolutamente da evitare!!! Piuttosto il secondo coniuge può fare da fidejussore ma proprietà e intestatari del mutuo devono coincidere per non perdere le detrazioni fiscali).

Tassazione della plusvalenza per la vendita prima dei cinque anni

Come anticipato sopra limitatamente alla vendita prima dei cinque anni della prima casa la plusvalenza non sarà tassata se per la mggior parte del periodo tra acquisto e vendita la casa è stata adibita ad abitazione principale come recitato dall’articolo 67 del T.U.I.R, concernente i redditi diversi, al comma 1, lett. b), “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”. Per familiare si intende anche il coniuge separato fino a che non interviene la sentenza di divorzio.

Per questo specifico argomento potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato a dare chiarimenti e risposte sulla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa.

Donazione prima casa ad amici o parenti

Attenzione perchè l’agenzia delle entrate ha affermato che cessa l’agevolazione fiscale prima casa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.

Nel caso di acquisto avvenuto per successione o donazione non si guarda al termine quinquennale per valutarmela tassazione della plusvalenza.

Vendita nuda proprietà prima e dopo i cinque anni (articolo di approfondimento gratuito)

Vendita prima casa con nuda proprietà con usufrutto: tassazione, agevolazioni e benefici fiscali

Affitto abitazione con agevolazioni prima casa

Nel seguito potete trovare la soluzione al caso particolare di alcuni contribuenti che hanno affittato la propria casa o appartamento sui quali avevano chiesto il beneficio prima casa ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Affitto Appartamento con Benefici prima casa: non sempre causa di decadenza

Riacquisto entro l’anno di un immobile ad un prezzo maggiore: il limite dell’agevolazione prima casa

Come segnalatomi da un lettore qualora vendete un immobile oggetto di agevolazioni prima casa e ne acquistae un altro per un importo maggiore entro l’anno potrete si continuare a godere delle agevolazoni fiscali prima casa ma il credito di imposta riconosciuto ai fini delle imposte di registro sarà solo fino a concorrenza del primo. In pratica la Legge 448 del 1998 all’articolo 7 comma 1 recita “[…] è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro  o  dell’imposta  sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto  agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro  o  all’imposta  sul  valore  aggiunto  dovuta  per  l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di  lusso”. Grazie della segnalazione. Potete però approfondire l’agrume leggendo l’articolo dedicato al calcolo del credito di imposta da sui benefici prima casa.

Rinuncia alle agevolazioni prima casa per abbattere le sanzioni previste

Qualora avete intenzione di porre in essere comportamenti che vi porteranno alla decadenza delle agevolazioni vi consiglio di leggere l’articolo dedicato alla rinuncia delle agevolazioni fiscali prima casa in modo da abbattere il più possibile le sanzioni ammnistrative previste. Non sottovalutate questo istituto in quanto vi mette al riparo dall’applicazione delle sanzioni del 30% e degli interessi che non sono proprio una sciocchezza su queste cifre.

Vi consigliamo anche la lettura della categoria case ed immobili dove troverete delle utili guide fiscali del mondo immobiliare. Prima di leggere le fattispecie vi consigliamo di leggere la Guida Fiscale alle agevolazioni fiscali prima casa

Agevolazioni prima casa nella successione donazione

Agevolazioni Prima casa in caso di Donazione o Successione: requisiti per l’agevolazione fiscale

Tasse sulla Seconda casa

Tutte le Tasse sulla Seconda casa

Agevolazioni prima casa anche sulla seconda: come e quando si può chiedere

Agevolazione Prima Casa anche sulla Seconda: Come fare per aggirare la Norma

Vendita di terreni

Vi segnalo inoltre qualora lo abbiate e lo state cedendo quale è la tassazione sulla vendita di terreni

Opzione Prezzo-Valore Registro acquisto casa o terreno per evitare accertamento: esempio

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Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

251 commenti

  1. Tasse-Fisco

    si certamente rispettando anche gli altri requisiti

  2. Buongiorno,
    Vorrei sapere se in caso di vendita di immobile acquistato con agevolazione prima casa 25 anni fa e dove ho risieduto solo peri primi 10 anni, sono soggetta a pagare la plusvalenza.
    Inoltre volevo sapere se per non perdere l’agevolazione prima casa sono costretta ad acquistare entro l’anno un altro immobile, per non dover restituire al fisco l’agevolazione di cui ho usufruito oltre la mora del 30%.
    La ringrazio e saluto

  3. Buonasera, sto per vendere prima dei 5 anni previsti l’immobile acquistato in cointestazione con la mia ex compagna usufruendo dell’agevolazione iva 4% da costruttore. Se solo uno dei due può riacquistare entro un anno che succede? Beneficia solo uno del credito d’imposta mentre l’altro deve restituire il 50% del differenziale di agevolazione usufruito (10-4…6% totale 3% spettante ad uno dei cointestatari)

  4. Salve, chiede un cortese aiuto per capire la seguente mia situazione. Nel 2007 ho acquistato un immobile a Bologna in contestuale vendita di uno ereditato, prima casa entrambe, usufruendo così del credito di imposta. nel 2017 ho acquistato una seconda piccola casa in un’altra città, Trieste, pagando tutte le imposte dovute come seconda casa. Ora vorrei vendere la mia prima casa a Bologna e poter usufruire nuovamente del beneficio del credito di imposta e acquistarne un’altra a Trieste, entro un anno, casa che per me diventerebbe la prima e principale( pur mantenendo quella piccola che già possiedo come seconda) Potrò così facendo usufruire ancora del credito di imposta acquisto prima casa?

    grazie molte e cordiali saluti :

  5. Michelangelo Lardieri

    Buongiorno,
    io e mia moglie nel 2015 abbiamo acquistato casa con agevolazioni prima casa, poi nel 2016 abbiamo acquistato un box pagandone una parte a rate ed estinzione a giugno 2020 al momento del rogito.
    Adesso abbiamo venduto e a giorni rogitiamo, lenmie domande sono:
    Acquistando entro un anno, dobbiamo pagare la differenza di imposte di acquisto come prima casa non pagate nel 2015?
    Siccome abbiamo venduto ad un prezzo pù alto dell’acquisto, dobbiamo pagare le tasse per plusvalenza?
    Poi siccome lasciamo la casa a marzo, ci hanno detto che dobbiamo pagare una tassa di 400/500€ per la consegna dell’immobile posticipata rispetto al rogito, è vera quesa cosa?

  6. Tasse-Fisco

    Siete in grado di dichiarare quanto segue nel seguito nell’atto?

    a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto; 201 210
    b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; 214
    c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all’articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all’articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all’articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all’articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla , e all’articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243 .

  7. Buongiorno,
    sia io che mia moglie abbiamo acquista una casa più di 10 anni fa con le agevolazioni prima casa.
    Entrambi i mutui a oggi sono estinti.
    Al momento non abbiamo intenzione di venderle: nella mia abita mia mamma (e le auguro a lungo…) e quella di mia moglie è affittata).
    Noi siamo in affitto, ma stiamo costruendo una nuova casa, dove andremo a vivere e porteremo la residenza.
    Fino allo scorso anno sembra dovessimo pagare l’IVA al 10% sui lavori…, ma quest’anno sia la banca con cui abbiamo acceso il mutuo, sia il notaio, ritengono che possiamo pagare i lavori con l’IVA al 4% in quanto sono passati più di 5 anni dall’acquisto delle altre 2 case e quella nuova sarà a tutti gli effetti la nostra prima casa tra meno di un anno.
    La nostra commercialista non è d’accordo…
    Ho letto di tutto su internet, ma non so più a chi credere.
    E’ vero o falso quanto sostiene la banca ?

  8. Tasse-Fisco

    non vi sono esimenti di questo tipo

  9. buOngiorno un informazione : se vendo la casa prima dei 5anni, per pochi mesi in realta’, perche’ sono in stato di indigenza e non riesco a pagare il mutuo, per Evitare Una sovra esposizione finanziaria per debiti di banche finanziarie condominio, tasse etc. E la vendo ad un porto appena sufficiente per chiudere il mutuo, devo comunque pagare l’imposta di registro per perdita del beneficio?

  10. Tasse-Fisco

    Deve leggere articolo dedicato alla donazione della prima casa

  11. Buongiorno ho acquistato con mia moglie (50%l’uno) la nostra prima casa nel 2011 ora vogliamo venderla per costruire su terreno che ci verrà donato nei prossimi mesi una nova abitazione da adibire a prima casa e vendere quella in cui viviamo,possiamo godere dei benefici prima casa sulla nuova costruzione?
    i tempi sono sempre un anno di tempo dalla vendita dell’attuale casa in cui abitiamo?
    grazie mille della vostra gentile disponibilità

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