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I lavori di ristrutturazione efettuati sugli edifici delle imprese si compongono di costi di manutenzione ordinaria e straordinaria e sono costi d’esercizio che possono avere un significato differente a seconda di chi li sostiene, ossia se persone fisiche o società in quanto per le persone fisiche possono essere oggetto di agevolazione fiscale sotto froma di detrazione del 36% o del 41% mentre nel caso delle società possono essere capitalizzati sul valore degli immobile e concorrere ai fini della determinazione del reddito imponibile tramite la quota si ammortamento annua oppure interamente spesati nell’esercizio.

Agevolazioni per le persone fisiche
In questo caso prima di tutto potete fare riferimento all’approfondimento delle detrazioni per i lavori di ristrutturazione  con la guida fiscale alla detrazione del 36% dove sono indicati i presupposti per accedere all’agevolazione i requisiti richiesti, le modalità di richiesta, le comunicazioni da effettuare in questa sede ci limiteremo ad indicare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria che rientrano nelle agevolazioni fiscali previsti per le persone fisiche.

I lavori che rientrano sono quelli di manutenzione ordinaria limitatamente alle parti comuni nonchè quelli di manutenzione straordinaria come gli interventi di ristrutturazione edilizia, risanamento conservativo, restauro. Questi si sostanziano a titolo di esempio nella sostituzione di pavimenti o finiture anche parziali di parti comuni degli edifici, la riparazione di impianti interni degli edifici, la tinteggiatura esterna ed interna del palazzo comprensiva degli intonaci, la sostituzione dle tetto, balconi, terrazzi limitatamente alla parte che funge anche da solaio per gli appartametni posti al pinao di sotto.

Sono agevolabili anche altre tipologie di spese come la sostituzione di infissi esterni, realizzazione di opere accessorie o integrazione di impianti o il consolidamente delle fondamenta, il rifacimento delle scale o la sostituzione o il rifacimento dei solai o la realizzazione di impianti finalizzati al risparmio energetico.
Questi possono essere a titolo di esempio una serie di interventi che a loro volta sono costituiti da opere finalizzate all’eliminazione di barriere architettoniche, ridurre l’inquinamento acustico ed ambientale (esempio la rimozione dei tetti o delle parti in amianto) o finalizzate al risparmio energetico, mettere a norma gli impianti energetici, le opere per rendere più sicure i contro eventi sismici.

Poi ci sono gli interventi per il restauro ed il risanamento conservativo che possono consistere a titolo di esempio in un adeguamento a nuove normative per esempio antisismiche o adeguare un solio ad un altezza di Legge e che comunque devono essere destinate a mantenere la funzionalità dell’edificio o a ripristinarne l’uso perso o limitato con passare dle tempo.

Altro concetto è la ristrutturazione edilizia, anche se per non addetti ai lavori potrebbero sembrare sempre lavori di ristrutturazione ma che possono consietere questa volta nella creazione di impianti tecnici dell’edificio, la modificazione della destinazione d’uso di un immobile o anche semplici modifiche strutturali che possono essere rispristinati o sostituiti.

Nell’ambito di queste diverse tipologie di lavori sono ricomprese la progettazione lavori, sopralluoghi ed eventuali perizie di esperti, gli oneri di urbanizzazione, i costi connessi alle materie prime alle attezzature, le prestazioni professionali connesse allo svolgimento dei lavori nonchè i costi sostenuti per le lavorazioni specialistiche direttamente connesse alla realizzazione dell’opera.

Manutenzione ordinaria e straordinaria per le società

I costi di manutenzione ordinaria, e qui ci viene in soccorso il fisco il quale detta degli indirizzi interpretativi utili a capire la natura delle spese di manutenzione sugli immobili, sono quelli che riguardano le opere di riparazione rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, immobili e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Dalla definizione di legge sopra riportata si deduce che ali interventi di manutenzione ordinaria riguardano le operazioni di rinnovo o di sostituzione degli elementi esistenti di finitura degli edifici, nonché tutti gli interventi necessari per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, con materiali e finiture analoghi a quelli esistenti.

Caratteristica dei costi di ristrutturazione  per la manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell’esistente.

Un estratto di una risoluzione dell’agenzia ci può dare qualche spunto per comprendere meglio la differenza.

A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione ordinaria i seguenti interventi:

• la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
• la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere);
• rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
• rifacimento intonaci interni e tinteggiatura; rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali; sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni; riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni;
• riparazione recinzioni;
• sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
• sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane  con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.

Ricordiamo che ai fini della deducibilità fiscale dalle tasse questi costi devono essere documentati (tramite contratti, incarichi profesisonali, attestazioni dell’avvenuto pagamento, fatture, notule e ricevute di natura fiscale che attestino il pagamento). Tali costi di ristrutturazione dovranno essere altresì effettivamente a carico dell’azienda in quanto se sono previsti dei risarcimenti da parte di altri soggetti non postranno essere portati in deduzione dal reddito di impresa.

Nel prossimo articolo parleremo dei costi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria.

Vi ricordiamo che dal primo luglio l’agenzia delle entrate ha disposto un provvedimento con cui si obbliga le banche ad operare una ritenuta d’acconto del 10% sui bonifici sulle ristrutturazioni e sul rispramio energetico effettuati per il pagamento delle spese di ristrutturazione edilizia e su quelle per il risparmio energetico cu sui si vogliono far valere le agevolazioni che prevedono le detraizoni degli oneri e delle spese nella dichiarazione dei redditi.

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