Pubblichiamo il primo articolo della collana Iva dedicata alle domande e alle risposte dei lettori in materia di trattamento fiscale Iva sull’acquisto e compravendita di immbili, case, abitazioni e con i risvolti sul calolo dell”imposta di registro e sugli adempimenti fiscali legati, pubblicato dal Dott. Massimo Pipino.
Potete anche approfondire il mondo Iva attraverso le categorie che torvate sulla destra e suddivisi per aree tematiche e che approfondiranno le tecniche della detrazione Iva, i fogli di calcolo per le liquidaizoni peridodiche,  le tabelle con detrazioni Iva e vademcum gratuiti da poter consultare liberamente.

L’applicazione dell’iva alle operazioni che implicano il trasferimento di diritti reali su immobili riguarda sia la cessione vera e propria di immobili, siano essi edifici o terreni, sia le assegnazioni di case di civile abitazione che le cooperative edilizie (e naturalmente i loro consorzi) eseguono nei confronti dei propri soci.
Nel concetto di “trasferimento”, rientra poi anche l’autoconsumo, la permuta e l’assegnazione da parte di società di immobili inseriti nel proprio patrimonio a componenti la compagine sociale. Come appare immediatamente a questa prima sommaria esposizione, l’argomento è particolarmente ampio e verrà trattato in più tranche secondo criteri di logicità e di frequenza del verificarsi della fattispecie esaminata.
Un buon punto di partenza riguarda il regime iva delle cessioni di immobili: in linea di principio sono soggette ad iva tutte le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate sul territorio dello Stato nell’esercizio di impresa o nell’esercizio di  arti e/o professioni: da questa premessa deriva il fatto che non sono assoggettate ad iva gli atti di cessione effettuati tra privati (il caso di compravendita di immobili tra privati sarà oggetto di un articolo a parte).

Per delimitare l’ambito oggettivo dell’applicazione dell’IVA alle cessioni di immobili, assumeremo che per cessioni si ritengono essere tali tutti quegli atti che a titolo oneroso comportano:

  • il trasferimento della proprietà e seguito di compravendita, permuta e dazione in pagamento:
  • la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere, diritti quali il diritto di superficie (vedi articolo 952 e seguenti codice civile), l’enfiteusi (articolo 957 e seguenti codice civile), l’usufrutto (articolo 978 e seguenti codice civile), l’uso (articolo 1021 codice civile) e l’abitazione (articolo 1022 codice civile).

Tra gli atti imponibili ai fini iva vi sono anche le cessioni derivanti da atti della Pubblica Amministrazione per motivi che possono essere ricondotti all’interesse generale, quali l’espropriazione e la requisizione. Al contrario, non rientrano in regime iva gli atti che hanno come conseguenza la costituzione o la traslazione di diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca).
In ultimo va ricordato che gli enti pubblici e privati che NON hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività di natura commerciale (i cosiddetti enti non commerciali) diventano soggetti passivi iva solo nel caso in cui eseguano cessioni di beni o prestazioni di servizi nell’ambito di attività commerciali vedi (articolo 4, comma 4, DPR 633/1972). Di conseguenza non rientrano nel perimetro di applicazione dell’iva le operazioni effettuate dagli enti non commerciali rientranti nelle proprie attività istituzionali. Per chiarire meglio, un esempio: un Comune, ente non commerciale, che, nell’ambito della propria attività istituzionale, ceda immobili di sua proprietà attraverso un procedimento ad evidenza pubblica, NON esegue un’operazione ritenuta commerciale e quindi la relativa cessione avverrà in regime di esenzione iva.

Ai sensi dell’articolo 2, comma 2, del DPR 633/1972, costituiscono cessioni assimilate ai fini iva:

  • le vendite con riserva di proprietà;
  • le locazioni con patto di futura vendita, ovvero con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti: sono pertanto escluse le ordinarie locazioni con patto di riscatto
    le cessioni a titolo gratuito;
  • le ipotesi di autoconsumo: ovvero la destinazione all’uso o al consumo personale o famigliare dell’imprenditore o di coloro che esercitano un’arte o professione o ad altre finalità estranee all’attività di impresa o all’esercizio dell’arte o professione, anche nel caso in cui sia determinata dalla cessione dell’attività, con l’esclusione di quei beni per i quali, all’atto dell’acquisto, non è stata operata la detrazione dell’iva.
  • Le assegnazioni effettuate da società di qualsiasi tipo a qualsiasi titolo ai soci. Va notato che tra tali operazioni rientrano anche le assegnazioni ai soci di società cooperative edilizie  ed i loro consorzi. Vengono inoltre assimilate ad operazioni di cessione e, di conseguenza rese imponibili  iva, tutte quelle operazioni che possono essere definite come assegnazioni in regime agevolato di beni societari ai soci ed estromissioni di beni strumentali dall’impresa individuale.

Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato oggetto di compravendita (1), e quindi, soggetto a regime iva, va preliminarmente preso in considerazione il classamento catastale del fabbricato infatti. L’attuale normativa tiene in considerazione una differenziazione ai fini dell’iva che trova le sue basi in riferimento alle caratteristiche oggettive dei fabbricati per i quali è stata effettuata l’operazione di compravendita  (siano essi strumentali per natura o di altro tipo) sia relativamente al profilo soggettivo di coloro i quali hanno agito nell’ambito dell’atto di acquisizione del bene.

Un ambito completamente diverso, ma, comunque di essenziale, importanza ai fini del regime iva applicabile, è la tipologia del fabbricato oggetto di acquisizione. Infatti, prima di individuare quale che possa essere il regime iva applicabile all’operazione di cessione dell’immobile è la classificazione dell’immobile oggetto dell’alienazione. Infatti, con le novità normative recentemente introdotte, il regime delle imposte indirette (assoggettamento a iva o esenzione, e il regime generale è di esenzione) viene fatto dipendere sia dalle caratteristiche catastali dell’immobile oggetto di compravendita sia da quelle dei soggetti che intervengono nell’operazione.

Di conseguenza diverso è il regime della tassazione a seconda che l’immobile oggetto di compravendita sia  di natura residenziale o meno e i soggetti coinvolti nella transazione siano soggetti passivi iva o meno.
Un ambito completamente diverso, ma, comunque di essenziale, importanza ai fini del regime iva applicabile, è la tipologia del fabbricato oggetto di acquisizione. Infatti, prima di individuare quale che possa essere il regime iva applicabile all’operazione di cessione dell’immobile è la classificazione dell’immobile oggetto dell’alienazione. Infatti, con le novità normative recentemente introdotte, il regime delle imposte indirette (assoggettamento a iva o esenzione, e il regime generale è di esenzione) viene fatto dipendere sia dalle caratteristiche catastali dell’immobile oggetto di compravendita sia da quelle dei soggetti che intervengono nell’operazione.

Nell’ipotesi in cui, l’immobile oggetto di compravendita abbia le caratteristiche di immobile residenziale, va tenuto ben presente quanto espresso dalla Circolare ministeriale n. 27/E del 4 agosto 2006 che, per altro, ha ritenuto valido quanto già definito dalla Circolare Ministeriale 11 luglio 1996, n. 182/E, secondo la quale si considerano, in ogni caso, e quindi non in rapporto dell’utilizzo che effettivamente ne viene fatto, a destinazione abitativa ogni unità immobiliare che sia stata classificata, o sia classificabile, a catasto nelle categorie da A/1 ad A/11, con l’esclusione di quelle classificate, o classificabili, in A/10 (Uffici). Va poi tenuto conto che il principio appena enunciato vale, in riferimento al trattamento tributario delle compravendite, anche per quegli immobili che, ancorché censiti in altra categoria catastale, costituiscono pertinenza di un immobile avente destinazione abitativa. In altre parole, secondo quanto chiarito dall’Agenzia, il regime fiscale dell’immobile principale si proietta sull’immobile servente, assorbendo a sé il trattamento applicabile in materia impositiva.

Gli Immobili Strumentali
Gli immobili strumentali per destinazione sono quelli che, a prescindere dalla loro tipologia catastale, vengono impiegati in via esclusiva e diretta nell’attività dell’impresa. Possono essere ricompresi in questa categoria anche in fabbricati con classamento catastale diverso, per esempio abitativo, ma solo nel caso in cui vengano direttamente utilizzati dal proprietario (un caso può essere quello di impiego come archivi o uffici). Sono inoltre da considerare immobili strumentali per destinazione i fabbricati , annessi o limitrofi allo stabilimento, che l’impresa proprietaria destina ad abitazione del custode (vedi in proposito la Risoluzione Ministeriale 4 febbraio 1982, n. 9/885).

Viceversa gli immobili definibili come strumentali per natura (vedi nota 2) sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di un utilizzo diverso a meno di radicali trasformazioni che ne stravolgano le caratteristiche: essi mantengono la caratteristica di strumentalità anche nel caso in cui non vengano utilizzati, o vengano concessi a terzi in uso o comodato. L’Amministrazione finanziaria ha individuato gli immobili strumentali per natura in quelli che fanno parte dei gruppi catastali B, C, D ed E, nonché nelle unità immobiliari classabili in A/10 (uffici). Va da sé che tale tale classificazione ( riferimento agli immobili A/10) deve risultare dalla concessione edilizia, anche se ottenuta in sanatoria (così come stabilisce la Risoluzione Ministeriale 3 marzo 1989, n. 3/330). Vanno infine considerati come strumentali quegli immobili che vengono indicati all’articolo 95, comma 2, ultimo periodo del DPR 917/1986: si tratta dei fabbricati che vengono concessi in uso ai dipendenti che, per esigenze di natura lavorativa, abbiano trasferito la propria residenza nel territorio comunale ove svolgono la propria prestazione. Tutto ciò vale per

il periodo di imposta nel quale è avvenuto il trasferimento e per i due successivi.

Immobili Merce
Problema diverso è costituito dai cosiddetti “immobili merce”, che sono quelli che vengono destinati alla vendita, se costruiti ex-novo, oppure ristrutturati, dall’impresa che ha per oggetto l’attività immobiliare (di compravendita), oppure l’attività di realizzazione/o ristrutturazione e successiva vendita di immobili. Si tratta di immobili che in riferimento alla destinazione ed alla attività che l’impresa che li possiede vengono appostati a bilancio come voci di rimanenze dello stato patrimoniale e non tra le immobilizzazioni. Va però sottolineato che non tutti gli immobili classificati nell’ambito delle rimanenze sono collocabili all’interno della categoria in esame, ma solo quelli che sono posseduti da soggetti imprenditoriali per i quali l’oggetto tipico dell’attività è la commercializzazione degli immobili stessi. Per fare un esempio, un immobile che un’impresa attiva in un settore diverso da quello delle costruzioni decide di cedere, classificandone il valore nell’attivo circolante non può rientrare nella voce “immobili merce” ma tra quelli “strumentali” o tra i “beni diversi”, in funzione delle sue caratteristiche.

Le abitazioni
Gli  immobili “diversi”: abitazioni
Gli immobili ad uso abitativo sono concretamente costituiti da fabbricati destinati ad un uso abitativo (categorie catastali da A/1 ad A/9) che le imprese non si trovano ad utilizzare in via diretta, né che formano oggetto della propria attività come beni merce: in tale gruppo rientrano, per esempio, gli appartamenti posseduti da società immobiliari di gestione che fanno oggetto della propria attività la locazione di tali immobili.

La responsabilità solidale ai fini iva tra acquirente e cessionario di immobili
Si tratta di un aspetto particolarmente delicato, regolato dall’articolo 60-bis, comma 3-bis, del DPR 633/1972, così come è stato modificato dall’articolo 1, comma 164, della Legge 24 dicembre 2077, n. 244  (Legge Finanziaria 2008). Tale previsione è in vigore a partire dal 1° gennaio 2008 e stabilisce che nell’ipotesi in cui l’importo del corrispettivo indicato nel rogito notarile relativo alla cessione di un immobile e nella relativa fattura non sia coincidente con quello effettivamente versato, l’acquirente (soggetto o meno iva) viene chiamato a corresponsabilità in solido con il cedente per il versamento dell’iva  corrispondente al maggior corrispettivo e per la relativa sanzione. Sul punto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la Circolare 13 marzo 2009, n. 8/E, precisando che la responsabilità solidale tra cedente e cessionario in riferimento al versamento dell’iva in ipotesi di compravendita di un immobile (vedi articolo 60-bis, comma 3-bis, DPR 633/1972 non viene azionata in caso di accertamento della maggiore imposta basato sul principio del cosiddetto “valore normale”.

Benefici fiscali prima casa

Guida locazione immobili

Manutenzione Ordinaria e Straordinaria degli immobili

Tabella Locazioni Immobili ai fini Iva e Registro

Tabella Cessioni Immobili Iva e Registro

Fine prima parte

Attestato certificazione energetica

L’attestato di certificazione energetica o di rendimento dal punto di vista energetico dell’edificio è il documento, redatto secondo quanto previsto dal D.Lgs. 192/2005, che certifica la prestazione energetica, ed eventualmente anche alcuni parametri energetici, caratteristici dell’edificio: tale documento ha una validità massima di dieci anni a partire dal momento del suo rilascio, e deve essere aggiornato in occasione di ogni intervento di ristrutturazione che incida sulla prestazione energetica dell’edificio stesso o della relativa impiantistica. Sul tema è intervenuto anche lo Studio n. 334-2009/C del 16 giugno 2009 del Consiglio nazionale del Notariato, che ha ritenuto di dover sottolineare il fatto che, mentre l’obbligo di dotazione della certificazione energetica riferita all’edificio compravenduto nel caso di immobili di nuova costruzione (o che abbiano subito incisivi interventi di ristrutturazione) si pone in capo al soggetto costruttore (così intendendo anche il soggetto che abbia eseguito gli interventi di ristrutturazione), per tutti gli altri casi l’obbligo di allegazione è previsto in capo al venditore, ovverosia in capo al soggetto obbligato a procurare la certificazione energetica. Inoltre, per quanto attiene agli edifici realizzati, o eventualmente ristrutturati in forza di un permesso di costruire, o, anche, eventualmente, di una Dia, rispettivamente richiesta e presentata nel periodo ricompresso tra l’8 ottobre 2005 ed il 31 dicembre 2008, la certificazione energetica condiziona l’efficacia della dichiarazione di fine lavori (articolo 8, comma 2, D.lgs 192/2005. Non va poi dimenticato che, ai sensi di quanto disposto dall’articolo 2, comma 282, della Legge 244/2007 (Legge Finanziaria 2008), la certificazione energetica rappresenta un elemento al quale è subordinato il rilascio del certificato di agibilità dell’edificio. L’obbligo di dotazione può essere assunto in capo al soggetto acquirente in conseguenza di una specifica pattuizione, alla quale le parti in causa, dopo essere state adeguatamente informate ed avere proceduto a valutare i rispettivi interessi, potranno addivenire in sede di rogito notarile (si tenga presente che la normativa statale, in alcuni casi, ha subito modifiche ad opera del legislatore regionale: e precisamente in Piemonte, Liguria, Lombardia ed Emilia Romagna). Successivamente, per effetto di quanto viene previsto dall’articolo 35, comma 2-bis del D.L. 25 giugno 2008, n. 112 (convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133 (“manovra estiva 2008”), l’obbligo di allegazione a pena di nullità dell’atto è stato sostituito da quello di “dotazione” senza che tuttavia venissero previste sanzioni per il caso di eventuale inadempimento. In questo quadro, in cui sussistono dubbi in merito alla derogabilità o meno dell’obbligo di allegazione delle certificazione energetica all’atto traslativo della proprietà del bene immobiliare, l’unica sanzione specifica conseguente al mancato assolvimento dell’obbligo di dotazione è quella prevista dall’articolo 16, comma 7, D.Lgs 192/2005, in base alla quale il costruttore che non ottemperi all’obbligo di consegnare all’acquirente, contestualmente all’unità immobiliare (secondo quanto previsto dall’articolo 6, comma 1, D.Lgs 192/2005), l’originale della certificazione energetica è sanzionato in misura non inferiore a 5.000 euro e non superiore a 30.000.

(2) Gli immobili strumentali per natura “sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” classificati nelle categorie catastali B, C, D, ed E, nonché nella categoria A/10 (uffici) a condizione che la destinazione ad ufficio od a studio privato rivenga dalla concessione edilizia, anche in sanatoria. In materia, è intervenuta la Circolare 21 luglio 1989, n. 36 che ha ribadito come le costruzione la cui destinazione sia civile abitazione, non rientrano nella categoria di bene strumentale per natura gli immobili che l’azienda concede in uso ai dipendenti che hanno trasferito la propria residenza anagrafica in funzione a esigenze lavorative nel territorio dell’amministrazione comunale in cui prestano la propria attività, con la limitazione al periodo di imposta in cui si verifica il trasferimento ed ei due successivi. Resta comunque aperta la questione relativa alla coesistenza (ove esistente) fra l’attività del legislatore regionale e quello nazionale: a questo riferimento, secondo, Confedilizia, quanto statuito a livello nazionale, prevale per gerarchia delle fonti sul livello regionale, mentre il Consiglio nazionale del Notariato propende per la prevalenza della legislazione regionale. In ogni caso la violazione dell’obbligo di produzione della certificazione, anche se potrebbe non condurre all’invalidazione dell’atto di compravendita, può essere fonte di responsabilità civile in capo al venditore nei confronti dell’acquirente, almeno per quanto si può riferire alla mancata informazione del suddetto documento previsto per esplicita disposizione normativa.[/tab] [/tabcontent] [/tabs] [/tab] [/tabs]