ici casa terreno fabbricatoSintesi della aliquota IVA agevolata del 4% per la costruzione o ristrutturazione della prima casa o seconde abitazioni anche alla luce dell’ultima risoluzione ministeriale sui benefici prima casa e dell’Iva agevolata  ristrutturazioni del 4% e delle lavorazioni che solitamente vengono definite extracapitolato con il costruttore, a seconda delle esigenze di chi acquista.
Il contribuente ha apportato delle migliorie alla propria abitazione, ossia ha ristrutturato la propria prima casa concordando dall’istante direttamente con l’impresa costruttrice dell’Immobile, la quale li ha fatturati a sua volta direttamente all’acquirente dell’immobile.

Quando si applica l’Iva 4% agevolata sulla costruzione

L’agenzia delle entrata ha risposto che l’iva agevolata del 4% si applica  limitatamente alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati di cui all’articolo 13 della Legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita, ivi comprese le cooperative edilizie e loro consorzi, anche se a proprietà indivisa, o di soggetti per i quali ricorrono le condizioni richiamate nel numero 21), nonché alla realizzazione delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis)” così come definito dalla tabella A al punto 39 del Testo unico Iva.

Nella natura dell’agevolazione prima casa v’è l’elemento della novità connesso alla costruzione ex novo di un immobile con requisiti oggettivi e soggettivi sia in capo al soggetto richiedente l’agevolazione che in capo all’immobile oggetto di agevolazione fiscale e anche alla ristrutturazione della prima casa che è fuori dal beneficio dell’ Iva agevolata al 4% se priva l’immobile di quei requisiti.

I lavori di ristrutturazione in questo caso sono stati commissionati a terzi da una cooperativa edilizia a proprietà divisa, mentre i lavori di miglioramento sono stati commissionati da un soggetto in possesso dei requisiti prima casa e fuori dal capitolato lavori e pertanto inquadrabili tra gli interventi di migliorie e non tra quegli elementi determinanti a rendere atto l’immobile al soddisfacimento del bisogno abitativo in capo al contribuente, presupposto questo su cui si fonda la previsione agevolativa fiscale e che anima anche l’applicazione dei benefici prima casa ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro in caso di acquisto di prima casa.

Tuttavia l’agenzia delle entrate sembra recepire la vera finalità di questi interventi che seppur extracapitolato non modificano le condizioni oggettive dell’immobile non rendendolo di lusso e pertanto sembra tollerare interventi che seppur in fase di ultimazione dell’immobile e non previsti nel capitolato lavori sono finalizzati a migliorare le condizioni di abitabilità dell’immobile.

Questo per dire che seppur interventi resi in fase di ultimazione della costruzione ma extracapitolato e finalizzati a rendere il bene più gradevole (accorgimenti esterni, materiali di pregio, o semplicemente diversi) o confacente ad elementi soggettivi del contribuente entro i limiti oggettivi previsti dal legislatore sono consentiti dal fisco anche se resi al fine di ampliare oltre che ristrutturare la prima casa, ma sempre che il soggetto rispetti requisiti oggettivi e soggettivi delle agevolazioni prima casa.

Cosa sconta l’aliquota Iva del 4%

In linea di principio possiamo dire che l’Iva 4% viene riconosciuta in quei casi dove il proprietario dell’immobile sarebbe inciso con un’Iva del 20% per l’acquisto dei materiali, invece il legislatore fiscale ha previsto per esempio nell’ambito della costruzione della prima casa e proprio sull’acquisto di beni e prodotti finiti, materie prime e semilavorate compresa la posa in opera ed i servizi accessori necesari a rendere utilizzabile il bene, si applica l’aliquota l’Iva del 4% che dovrete richiedere a chi ve li sta vendendo o altrimenti chiedere ulteriori spiegazioni.

Fabbricati costruiti secondo la Legge tupini n. 408 del 1949
In questi casi anche i contratti di appalto o di opera ma anche le materie prime, semilavorati e prodotti finiti sconteranno l’aliquota Iva del 4%  nel caso di proprietario avente i requisiti previsti per la prima casa altrimenti per le seconde case, sempre nel rispetto dei requisiti dell’immobile previsti dalla lege Tupini si potrà beneficiare comunque dell’aliquota Iva del 10%.

Inoltre potranno beneficiare dell’aliquota Iva agevolata al 4% anche le imprese e le cooperative di costruzioni o consorzi che costruiscono immobili per la rivendita sempre che rispettano i dettami della legge Tupini e sempre nell’ambiyto di contratti di appalto di opera e servizi e comprenssive anche di eventuale fornitura di beni e prodotti finiti o semilavorati.

Iva agevolata 4% sulla ristrutturazione
Per quello che concerne la ristrutturazione di case invece potrete godere dell’aliquota agevolata limitatamente agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria purchè realizzati sempre nell’ambito di contratti di appalto o di opera di servizi diretti al superamento o eliminazione di barriere architettoniche per qualunque tipologia di immobili e compresivi di eventuali beni, matrie prime, prodotti finiti o semilavorati.

La tabella A) allegata al DPR 633 del 1972 infatti recita al punto 41-ter) che si applica l’aliquota Iva agevolata per le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto aventi ad  oggetto  la  realizzazione  delle  opere  direttamente  finalizzate  al superamento o alla eliminazione delle barriere architettoniche.

Se pensate di non rientrare nell’ambito dell’aliquota Iva gevolata del 4% potete vedere se rientrare nell’aliquota iva agevolata del 10% prevista sia per la costruzione sia per la manutenzione della casa, considerando che la spettanza delle agevolazoni fiscali dipende sia dallo status del proprietario, sia della tipologia di servizi sia dalla destinazione dell’immobile se prima o seconda casa.

IN SINTESI: potete fruire dell’ Iva agevolata al 4% sulla ristrutturazione se effettuate lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria o per interventi tesi al superamento di barriere architettoniche. per sapere cosa si intende per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria leggete l’articolo di approfondimento nelle parole in celeste.

Le parole evidenziate in celeste vi rimandano agli articoli di approfondimento.

Riferimenti:
RM 22 del 2011 AE

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Detrazione lavori ristrutturazione e manutenzione


Manutenzione ordinaria e straordinaria

Guida benefici prima casa

Sintesi Guida al 4% – 10% – 21% in Edilizia

Guida all’applicazione dell’IVA al 10%

Ai proprietari di casa consiglio di leggere soprattutto quest’ultimo link dedicato alla applicazione dell’Iva al 10% perchè sono sicuro che molti di voi troveranno che si sono fatti applicare l’Iva ordinaria al 20 o al 22: se siete in tempo potrete richiederne il rimborso!