Nel settore immobiliare vi potreste trovare di fronte a diversi casi in cui l’Iva è applicata al 4%, altri in cui l’Iva è al 10% e altri in cui è al 21% a seconda che si tratti di acquisto o vendita di case, appartamenti ed immobili in corso di costruzione, a seconda che si tratti di una prima casa ed il discorso vale sia nel caso di cessione sia nel caso di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
In questo articolo trovate dei casi relativi alla compravendita di immobili mentre nell’articolo successivo trovate i casi legati all’agevolazione Iva nell’ambito delle ristrutturazioni o manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili.
Inutile dire che per l’acquirente persona fisica l’iva resta sempre un costo perché non lo può detrarre dal proprio reddito come fanno i titolari di partita Iva e per questo il legislatore fiscale ha previsto di abbassare l’Iva per alcune tipologie di acquisto o anche costruzione della casa che variano anche a seconda dei tempi che interocorrono tra acquisto e la costruzione e dalle caratteristiche della casa oggetto di cessione.

Iva al 4%
L’iva agevolata al 4% viene concessa dal Legislatore fiscale come trattamento di favore per tutelare un interesse considerato primario per la popolazione ossia la prima casa, anche se con alcune limitazioni: vediamo alcuni casi.
Acquisto di fabbricati che rispettano la Legge Tupini
Nel caso di acquisto o costruzione di fabbricati, immobili, case o anche porzioni di abitazioni che rispettano la Legge Tupini n. 408 del 1949 si applica l’aliquota del 4% qualora l’acquirente sia una persona fisica che utilizzerà direttamente il bene la casa. Nell’Iva al 4% gli acquisti di abitazioni prima casa sono trattate con applicazione dell’Iva super agevolata (confronta tabella A, parte II del DPR Iva) sia per le case ultimate, sia nel caso di acquisti direttamente da società di costruzioni come spesso avviene negli ultimi anni, in cui l’acquisto di immobili su carta permette al costruttore di pagare i lavori ancor prima di portare a compimento l’opera.

Sinteticamente vi dico che i fabbricati della Legge Tupini devono avere le seguenti caratteristiche:

• Non deve trattarsi di abitazioni di lusso (definite dal Decreto Ministeriale del 2 Agosto 1969);
• Devono avere una porzione della superficie del fabbricato destinata all’abitazione superiore al 50%  rispetto al titolare dei piani sopra terra e massimo il 25% della superificie sempre dei piani sopra terra può essere destinata ai negozi

Nel caso in cui invece gli immobili rispettino si i dettami della Legge Tupini ma l’acquirente sia un soggetto diverso da colui che utilizzerà a titolo finale il bene ma solo un soggetto che a sua volta lo rivende come lavoro per esempio, allora l’Iva salirà al 20%. Il motivo è semplice: il legislatore fiscale intende tutelare il dirtto ad avere un’abitazione e non i commercianti o le immobiliari di rivendita.

Altri soggetti inoltre diversi dai precedenti utilizzeranno l’iva al 10% sempre qualora si tratti di fabbricati o porzione di fabbricati che rispettino la Legge Tupini. Lo stesso dicasi per gli immobili rurali che soddisfano i requisiti previsti dall’apposito decreto Legge che trovate nel precedente articolo dedicato ai fabbricati rurali la cui scadenza massima per la denuncia in catasto era fissata per il 30 settembre ultimo scorso.
Importante quindi che al momento della vendita comunichiate al costruttore che la vostra è una prima casa ed anche al notaio in sede di rogito notarile. Ricordatevi che le tipologie di Iva al 4% sono contenute nella tabella A, parte II del DPR Iva.

Iva al 10%
L’Iva agevolata al 10% si applica invece nei casi in cui vi è si un interesse da tutelare da parte del legilatore fiscale ma è diretto più alle imprese e al settore edile in genere. Si parla infatti di Iva 10% laddove abbiate un’acquisto o una vendita di beni immobili  non destinati a prima casa e che non siano classsificatbili come abitaizoni di lusso e che rispettino i dettami della famosa Legge Tupini i cui requisiti è sempre meglio rileggerli uno per uno in quanto si riferiscono a costruzioni passate.

Ci potremmo inoltre trovare di fronte a due casi in quanto il legislatore ha imposto uno spartiacque tra vendita speculativa o non. Nel caso in cui la vendita avvenga a meno di tre anni dalla costruzione è considerata speculativa e come tale soggiace all’applicazione dell’aliquota del 20% (21% per gli atti conclusi dopo il 17 settembre) escluso il caso eccezionale in cui il fabbricato non sia successivamente locato nell’ambito di piani di edilizia residenziale convenzionata e con contratti non inferiori ai 4 anni più quattro. Altrimenti se sono ceduti dopo i 4 anni tali immobili godono dell’Iva al 10%.

Il 10% di IVA si applica inoltre nell’ambito degli appalti nell’edilizia, ma è stato oggetto di molteplici chiarimenti nel corso di questi anni ed il discorso merita un adeguato approfondimento in un articolo a sé. Per semplificazione possiamo dire che nell’ambito degli appalti edili aventi ad oggetto la costruzione di immobili che rispettano la legge Tupini o che siano non di lusso e non prima casa e non destinati alla rivendita si ha l’applicazione dell’Iva al 10%.

Lo stesso dicasi per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria senza distinzione rispetto alla caratteristica di lusso o non ma a patto che siano classificabili come immobili  a destinazione abitativa della categoria catastale A esclusi gli A10. Considerate queste come indicazioni di massima in quanto spesso ci troviamo di fronte ad appalti, acquisti di materiali, prestazoni di servizi che possono avere un regime fiscale differente per cui si ritiene necessario un ulteriore approfondimento a livello di singola fattispecie. Potete trovare le diverse fattispecie in questo caso nella tabella A, parte III del DPR Iva.

Iva ordinaria al 21%
L’applicazione dell’Iva al 21% nel settore immobiliare diviene ormai quasi di esclusiva competenza degli immobili strumentali per natura o nell’ambito delle compravendite tra aziende in quanto per applicare l’iva al 21% nell’ambito di compravendite immobiliari in cui una delle controparti è un privati dobbiamo avere case, fabbricati o immobili che sono classificabili come abitazioni di lusso o che siano vendute entro 4 anno dalla loro costruzione (vedere eccezione legge Tupini dei casi Iva al 4%).
In linea di massima l’aliquota Iva ordinaria oramai del 21% si applica ai fabbricati di lusso che non rispettano i requisiti e el caratteristiche tecniche della Legge Tupini indipendentemente in uqesto caso da chi sia il soggetto aquirente o venditore.

Le cooperative di costruzione
Spesso ci si trova davanti ad immobili che sono venduti nell’ambito di cooperative di costruzioni i cui soci sono gli stessi proprietari degli immobili. In questo caso l’applicazione dell’iva al 4% si avrà nel caso in cui oggetto dell vendita sono immobili classificabili come abitazioni destinate a prima casa altrimenti l’iva sale al 21%.

Trattamento delle pertinenze nelle compravendite immobiliari
Nel caso di acquisto di pertinenze ricordatevi che il legislatore prescrive che ne sia data destinazione all’interno dell’atto ed il trattamento agevolato dell’Iva sarà possibile solo per i posti auto, i box e le cantine e solo una per ognuno. L’acquisto infatti della seconda categoria anche se inserito all’interno del medesimo atto di acquisto sarà soggetto ad aliquota ordinaria del 21%. Laddove vi siano condomini con box auto assegnati questa distinzione non vale anche perché spesso il box non è cedibile separatamente dall’immobile pertanto il posto auto diviene parte integrante dell’immobile stesso ed anche in catasto la pertinenza non risulta.

Trattamento Iva nelle cessioni di immobili

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