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Iva 4% 10% 22% nel settore immobiliare

iva 4%, 10%, 21%Nel settore immobiliare vi potreste trovare di fronte a diversi casi in cui l’Iva è applicata al 4%, altri in cui l’Iva è al 10% e altri in cui è al 22% a seconda che si tratti di acquisto o vendita di case, appartamenti ed immobili in corso di costruzione, a seconda che si tratti di una prima casa ed il discorso vale sia nel caso di cessione sia nel caso di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
In questo articolo trovate dei casi relativi alla compravendita di immobili mentre nell’articolo successivo trovate i casi legati all’agevolazione Iva nell’ambito delle ristrutturazioni o manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili.

Inutile dire che per l’acquirente persona fisica l’iva resta sempre un costo perché non lo può detrarre dal proprio reddito come fanno i titolari di partita Iva e per questo il legislatore fiscale ha previsto di abbassare l’Iva per alcune tipologie di acquisto o anche costruzione della casa che variano anche a seconda dei tempi che interocorrono tra acquisto e la costruzione e dalle caratteristiche della casa oggetto di cessione.

Iva al 4%

L’iva agevolata al 4% viene concessa dal Legislatore fiscale come trattamento di favore per tutelare un interesse considerato primario per la popolazione ossia la prima casa, anche se con alcune limitazioni: vediamo alcuni casi in quanto il trattamento agevolato che si riscontra principlamente nella prassi è quello legato all’aliquota Iva al 10%.

Acquisto di fabbricati che rispettano la Legge Tupini

Nel caso di acquisto o costruzione di fabbricati, immobili, case o anche porzioni di abitazioni che rispettano la Legge Tupini n. 408 del 1949 si applica l’aliquota del 4% qualora l’acquirente sia una persona fisica che utilizzerà direttamente il bene la casa. Nell’Iva al 4% gli acquisti di abitazioni prima casa sono trattate con applicazione dell’Iva super agevolata (confronta tabella A, parte II del DPR Iva) sia per le case ultimate, sia nel caso di acquisti direttamente da società di costruzioni come spesso avviene negli ultimi anni, in cui l’acquisto di immobili su carta permette al costruttore di pagare i lavori ancor prima di portare a compimento l’opera.

Sinteticamente vi dico che i fabbricati della Legge Tupini devono avere le seguenti caratteristiche:

  • Non deve trattarsi di abitazioni di lusso (definite dal Decreto Ministeriale del 2 Agosto 1969);
  • Devono avere una porzione della superficie del fabbricato destinata all’abitazione superiore al 50%  rispetto al titolare dei piani sopra terra e massimo il 25% della superificie sempre dei piani sopra terra può essere destinata ai negozi

Nel caso in cui invece gli immobili rispettino si i dettami della Legge Tupini ma l’acquirente sia un soggetto diverso da colui che utilizzerà a titolo finale il bene ma solo un soggetto che a sua volta lo rivende come lavoro per esempio, allora l’Iva salirà al 20%. Il motivo è semplice: il legislatore fiscale intende tutelare il dirtto ad avere un’abitazione e non i commercianti o le immobiliari di rivendita.

Altri soggetti inoltre diversi dai precedenti utilizzeranno l’iva al 10% sempre qualora si tratti di fabbricati o porzione di fabbricati che rispettino la Legge Tupini. Lo stesso dicasi per gli immobili rurali che soddisfano i requisiti previsti dall’apposito decreto Legge che trovate nel precedente articolo dedicato ai fabbricati rurali la cui scadenza massima per la denuncia in catasto era fissata per il 30 settembre ultimo scorso.
Importante quindi che al momento della vendita comunichiate al costruttore che la vostra è una prima casa ed anche al notaio in sede di rogito notarile. Ricordatevi che le tipologie di Iva al 4% sono contenute nella tabella A, parte II del DPR Iva.

Vi ricordo comunque di leggere anche l’articolo di approfondimento dedicato all’Iva al 4% in edilizia in cui troverete altre utili informazioni sui casi di applicazione.

Iva al 10%

L’Iva agevolata al 10% invece nei casi in cui vi è si un interesse da tutelare da parte del legilatore fiscale ma è diretto più alle imprese e al settore edile in genere. Si parla infatti di Iva 10% laddove abbiate un’acquisto o una vendita di beni immobili  non destinati a prima casa e che non siano classsificatbili come abitaizoni di lusso e che rispettino i dettami della famosa Legge Tupini i cui requisiti è sempre meglio rileggerli uno per uno in quanto si riferiscono a costruzioni passate.

Ci potremmo inoltre trovare di fronte a due casi in quanto il legislatore ha imposto uno spartiacque tra vendita speculativa o non. Nel caso in cui la vendita avvenga a meno di tre anni dalla costruzione è considerata speculativa e come tale soggiace all’applicazione dell’aliquota del 20% (21% per gli atti conclusi dopo il 17 settembre) escluso il caso eccezionale in cui il fabbricato non sia successivamente locato nell’ambito di piani di edilizia residenziale convenzionata e con contratti non inferiori ai 4 anni più quattro. Altrimenti se sono ceduti dopo i 4 anni tali immobili godono dell’Iva al 10%.

Il 10% di IVA si applica inoltre nell’ambito degli appalti nell’edilizia, ma è stato oggetto di molteplici chiarimenti nel corso di questi anni ed il discorso merita un adeguato approfondimento in un articolo a sé.  In estrema sintesi vi anticipo che l’Iva agevolata si applica a tutti questi interventi:

  1. a) interventi di manutenzione ordinaria: Per l’individuzione delle tipologie di lavori che sono classificabili come manutenzione ordinaria e straordinaria vi indico sia la circolare n. 57/E-III-29636 del 24 febbraio 1998 in cui sono riepilogati con tanti esempi che vi possono aiutare sia l’elenco in excell che vi indico nell’articolo dedicato all’elenco delle manutenzioni ordinarie e straordinarie.
  2. b) interventi di manutenzione straordinaria
  3. c) interventi di  restauro  e  di  risanamento  conservativo
  4. d)  interventi  di  ristrutturazione  edilizia
  5. e) interventi  di  ristrutturazione  urbanistica (quella che in genere fate per la vostra casa)

Relativamente alle lettere a) e b) i beni che sono oggetto di agevolazioni e di intervento sono:

  • ascensori e montacarichi;
  • infissi esterni ed interni;
  • caldaie;
  • video citofoni;
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
  • sanitari e rubinetterie da bagno;
  • impianti di sicurezza.

Vi consiglio comunque di prendere della guida all’applicazione dell’ Iva al 10% sulle ristrutturazioni di casa dove viene spiegato in modo approfondito e pratico come godere dell’aliquota iva agevolata sui sui lavori sia sui materiali.

Lo stesso dicasi per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria senza distinzione rispetto alla caratteristica di lusso o non ma a patto che siano classificabili come immobili  a destinazione abitativa della categoria catastale A esclusi gli A10. Considerate queste come indicazioni di massima in quanto spesso ci troviamo di fronte ad appalti, acquisti di materiali, prestazoni di servizi che possono avere un regime fiscale differente per cui si ritiene necessario un ulteriore approfondimento a livello di singola fattispecie. Potete trovare le diverse fattispecie in questo caso nella tabella A, parte III del DPR Iva.

Iva ordinaria

L’applicazione dell’Iva ordinaria nel settore immobiliare diviene ormai quasi di esclusiva competenza degli immobili strumentali per natura o nell’ambito delle compravendite tra aziende in quanto per applicare l’iva ordinaria nell’ambito di compravendite immobiliari in cui una delle controparti è un privati dobbiamo avere case, fabbricati o immobili che sono classificabili come abitazioni di lusso o che siano vendute entro 4 anni dalla loro costruzione (vedere eccezione legge Tupini dei casi Iva al 4%).
In linea di massima l’aliquota Iva ordinaria oramai del 21% si applica ai fabbricati di lusso che non rispettano i requisiti e el caratteristiche tecniche della Legge Tupini indipendentemente in uqesto caso da chi sia il soggetto aquirente o venditore.

Le cooperative di costruzione

Spesso ci si trova davanti ad immobili che sono venduti nell’ambito di cooperative di costruzioni i cui soci sono gli stessi proprietari degli immobili. In questo caso l’applicazione dell’iva al 4% si avrà nel caso in cui oggetto dell vendita sono immobili classificabili come abitazioni destinate a prima casa altrimenti l’iva diviene ordinaria.
L’Agenzia delle Entrate però rileva un caro lettore che contesta – per mancanza del requisito soggettivo -l’applicazione dell’aliquota del 4% alla vendita di un complesso immoiliare (in corso di ultimazione)effettuata da un’impresa costruttrice ad una Cooperativa edilizia che, per l’appunto, ha per oggetto l’assegnazione ai suoi soci di “immobili classificabili come abitazioni destinate a prima casa”.

Trattamento delle pertinenze nelle compravendite immobiliari

Nel caso di acquisto di pertinenze ricordatevi che il legislatore prescrive che ne sia data destinazione all’interno dell’atto ed il trattamento agevolato dell’Iva sarà possibile solo per i posti auto, i box e le cantine e solo una per ognuno. L’acquisto infatti della seconda categoria anche se inserito all’interno del medesimo atto di acquisto sarà soggetto ad aliquota ordinaria. Laddove vi siano condomini con box auto assegnati questa distinzione non vale anche perché spesso il box non è cedibile separatamente dall’immobile pertanto il posto auto diviene parte integrante dell’immobile stesso ed anche in catasto la pertinenza non risulta.

Novità 2016: detrazione Iva per l’acquirente

Leggete l’articolo dedicato alla novità introdotta dalla legge di stabilità consistente nella possibilità per l’acquirente di casa di detrarsi l’iva che addebiteranno le imprese di costruzioni in fattura e che potrebbe essere un altro ulteriore incentivo contro le agevolazioni sulle ristrutturazioni che hanno un po’ penalizzato,diciamocelo, il settore delle nuove costruzioni. Leggete quindi l’articolo dedicato allo sconto fiscale Iva sugli immobili acquistati dal costruttore.

Trattamento Iva nelle cessioni di immobili Ritenuta sui bonifici del 10% Detrazione lavori ristrutturazione e manutenzione Manutenzione ordinaria e straordinaria Ristrutturazioni Iva 4%

57 commenti

  1. Salve, se una società srl acquista dal costruttore un immobile accatastato come civile abitazione, A2, paga l’iva al 10% o al 22% considerando che l’immobile è stato costruito da oltre 5 anni?

  2. Ho un appartamento comprato con iva al 4% ormai 7 anni fa e sto cercando di venderlo.
    Ho infatti acquistato un terreno per costruirci un’abitazione da adibire a prima casa.
    Non sono ancora riuscita a vendere il mio appartamento.
    Quali sono i tempi di vendita del mio appartamento per usufruire dell’iva al 4%? devo tenere presente l’inizio dei lavori di costruzione o il termine dei lavori di costruzione della nuova casa? facendola costruire non ho infatti un rogito notarile…
    Grazie!

  3. Buogiorno
    Ho appena ottenuto una concessione edilizia per “sopraelevazione con ampliamento del 30% (L.R. 4/2009 e ss.mm.ii – piano casa) in un fabbricato ad uso civile”
    Fra poco inizieranno i lavori ma ancora non è chiaro che aliquota iva andrà applicata. Posso chiedere un Vostro parere?
    Cordiali saluti
    Stefano

  4. Ho ristrutturato con cambio d’uso e ampliamento un immobile non abitativo che ora è stato accatastato A/7. Il contratto di appalto era chiavi in mano e ho richiesto le fatture con IVA al 10% pagandole con bonifici bancari pensando di poter
    usufruire della detrazione irpef per l’intero importo ma ora mi sono accorto di aver commesso un errore in quanto l’ampliamento non prevede la detrazione irpef. L’aliquota IVA pagata è corretta anche per l’ampliamento non va in detrazione e come posso modificare, se necessario, quanto pagato di IVA?

  5. Io e mia moglie stiamo per appaltare la costruzione di un villino su un terreno di nostra proprietà da adibire a nostra residenza principale. Siamo già proprietari di un appartamento usato da nostra figlia e di una casetta in cui abbiamo la residenza, non abbiamo mai usufruito di agevolazioni IVA. Quanto tempo abbiamo per vendere ambedue gli immobili per usufruire dell’IVA agevolata al 4%? Il periodo per la vendita parte dalla firma dell’appalto o dalla fine della costruzione quando protremo effettivamente spostarci?

  6. Dovrebbe applicare quella prevista per un fabbricato strumentale. Se apre una società l’acquisto sarà deduciible secondo gli ordinari ammortamenti annui. Se invece sta parlando proprio di tutti i costi che può dedursi invece dovrebbe considerare tutti quelli strumentali al raggiungimento dell’attività aziendale indicata nello statuto.

  7. 1Buongiorno,vorrei acquistare una piccola edicola,a seguito di una cessata attività, di quelle ,col chiosco prefabricato,del valore di 28.000 euro compresa la licenza,vorrei sapere che tassazione viene applicata alla compravendita,e in che percentuale.

  8. un anno

  9. Sto comprando casa da un costruttore e sto vendendo la mia casa nello stesso comune. Dato che dovrò per forza entrare a casa nuova prima di vendere la vecchia, quanto tempo ho, dopo il rogito, per vendere la vecchia ed usufruire dell’agevolazione 4% sull’acquisto della nuova? grazie

  10. L’iva per la costruzione di una seconda casa può essere al 10%, qualora risulti non di lusso e la costruzione è data in appalto a ditta costruttrice? ( art. 127 quaterdicies tab. III all. dpr iva)
    nella fattispecie dovrò abbattere una costruzione esistente e ricostruirne un’altra aumentando la volumetria

  11. Liva per la costruzione di una seconda casa può essere al 10%, qualora risulti non di lusso e la costruzione è data in appalto a ditta costruttrice? ( art. 127 quaterdicies tab. III all. dpr iva)

  12. Buongiorno, vorrei acquistare un garage costruito in una palazzina residenziale (6 appartamenti). Sono già proprietario di una casa (prima casa) a circa 10 km di distanza e userei il garage a mio uso e consumo. Il garage è stato costruito 10 anni fa. Che aliquota iva verrà applicata?
    Grazie in anticipo
    Msuro

  13. causa di successione-assegnazione beni.
    non ho una prima casa ma mi é stato assegnato un appartamento che da catasto è un ufficio. quale percentuale viene applicata?
    grazie mille

  14. ordinaria

  15. vorrei sapere
    l’aliquota i.v.a per una costruzione 2 casa

  16. Salve
    L’impresa incaricata alla costruzione di una cappella gentilizia in fattura che iva deve applicare 4-10-22 % ?

  17. Sono assegnatario di un appart.to in coop.edilizia al quale vi era una terrazza ricavata da copertura dei box sottostanti. Poichè la scelta era obbligata (in quanto ero ultimo nella scelta), oggi mi si chiede in aggiunta al prezzo dell’appa.to che è di Euro 165.000 una somma pari a 90.000 Euro per il terrazzo. All’atto dell’ assegnazione non mi è stato prospettato questo costo aggiuntivo ritenendolo in uso esclusivo. Oggi, posso rinunziare all’acquisto?

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