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Quando una casa è di Lusso: caratteristiche per ottenere comunque le agevolazioni fiscali

Casa di lusso - VillaChiarisco cosa e quando una casa è di lusso (un’abitazione qualsiasi) in modo che potrete facilmente verificare in quali circostante accedere ad alcuni benefici o agevolazioni fiscali di cui solitamente proprio tali tipologie di abitazioni sono escluse.
Caratteristiche delle abitazioni o case di lusso
In primis si definiscono tali quelle che in base agli strumenti urbanistici sono definite o costruite in aree definite appunto di lusso oppure come per esempio possono essere le ville o le aree destinate a parco privato.

Tabella caratteristiche abitazioni di Lusso

Ulteriore caratteristica potrebbe essere quella di un area superiore a 3.000 mq., escluse le zone agricole, su cui è costruita una villa unifamiliare. Altre caratteristiche inoltre possono rendere una casa di lusso come la presenza di una piscina (di almeno 80 mq) oppure campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

Le case di lusso nei condomini o nei palazzi

Spesso mi è capitato di vedere annunci sui principali siti di compravendita immobiliare e nelle descrizioni inserivano impropriamente la dicitura abitazione di lusso non capendo che il possibile acquisrente con il rischio di pagare il 9% a titolo di imposta di registro nemmeno ci si avvicina. Alla mia domanda ovviamente erano del tutto impreparati e mi dicevano che mi avrebbero ricontattato. Capite che su una casa del valore di 300 0 400 mila euro pagare un’imposta di registro l’1% o il 9% può fare la differenza. Per questo decisi di scirvere questo articolo per studiare e per lasciare a voi qualche strumento per identificare autonomamente se una casa è di lusso o meno indipendentemente da quello che vi può dire l’agente immobiliare poco preparato.

Non esistono ovviamente solo le ville ma anche case o appartamenti inserite all’interno di palazzi, condomini, fabbricati con una cubatura superiore a mc. 2.000 inseriti in aree, oppure appartamenti di superifice superiore a 240  mq. (esclusi sempre box, garage, posti auto, terrazzi balconi e cantine). Riprendendo il testo normativo la decadenza delle agevolazioni pertanto opererebbe laddove la superficie utile complessiva sia superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”, e tale norma va interpretata nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori) solo i predetti ambienti e non l’intera superficie non calpestabile.

Anche quindi gli appartamenti costituiti da uno o più vani costituenti unico alloggio padronale di superficie superiore a 200 mq. (esclusi sempre box, garage, posti auto, terrazzi balconi e cantine) e con pertinenze di aree superiori  a sei volte l’area coperta.

Sono definite anche “di lusso” le case che hanno almeno quattro delle seguenti caratteristiche (parametro di individuazione molto più semplice rispetto agli altri):

  •  la superficie dell’appartamento utile complessiva superiore a mq. 160 (esclusi terrazzi, balconi, cantine, soffitte, scale, box e posti auto)
  • i terrazzi hanno una superficie di oltre 65 mq a servizio di una singola unità immobiliare urbana.
  • più di un ascensore per ogni scala; ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di sette piani sopraelevati
  • le scale di servizio non siano prescritte da leggi, regolamenti o imposte da necessità di prevenzioni di infortuni od incendi.

Sperando che possa esservi utile vi allego una Tabella caratteristiche abitazioni di Lusso e se volete giratela ai vostri amici

Anche la presenza di montacarichi con determinate caratteristiche può contribuire a fa definire un’abitazione di lusso (insieme ad altri tre parametri): per esempio quando sono a servizio di meno di 4 piani e con pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a 170 cm di media e con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.

Quando vi sono piscine o campi da tennis. Le fattispecie sono tante per cui ho inserito una tabella che trovate nella norma che disciplina propria le caratteristiche delle abitazioni di lusso.

Altre fattispecie più tecniche

Esistono tuttavia anche altre fattispecie la cui individuazione ritengo debba essere fatta con l’aiuto di un tecnico in quanto i parametri per definire se la casa è di lusso o meno deriva dal superamento di alcuni rapporti come per esempio qualora il costo del terreno coperto dalla casa e della pertinenza è maggiore supera del 150% il costo della costruzione.

Novità: Con la sentenza 114/01/12 del 16 ottobre, la Commissione tributaria regionale di Trieste ha confermato che nonostante la mansarda non abbia ancora ricevuto i requisiti di abitabilità di cui al decreto del ministero della Sanità del 5 luglio 1975, nel computo dei metri quadrati necessari ad individuare i requisiti per considerare un’abitazione come di lusso è necessario considerare anche la mansarda. Allo stesso è stata ritenuta superficie utile anche quella del piano seminterrato non abitabile (Cassazione che, con la sentenza 10807 del 28 giugno).

Le conseguenze sulle tanto agevolazioni fiscali

La circostanza che trattasi di abitazione di lusso e non di una comune abitazione fa escludere spesso a priori l’accesso a importanti benefici fiscali che di seguito vi elenco per cui potrete verificare eventualmente anche il maggior carico fiscale a cui saresti soggetti qualora decideste di acquistarla o gestirla.

Parliamo per esempio delle agevolazioni fiscali prima casa che fanno letteralmente schizzare l’imposta di registro dal 2% al 9% sul valore catastale dell’immobile.

La nuova agevolazione sulla case date in comodato d’uso ai figli o ai genitori che recedono una riduzione del 50% dell’IMU e della TASI.

Novità

L’art. 33 del decreto semplificazioni – decreto legislativo 21 novembre 2014, n 175 modifica i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile fruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto (i.e. applicazione dell’aliquota ridotta del 4 per cento agli atti imponibili ad IVA che abbiano ad oggetto detti immobili).

In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione al numero 21) della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, l’aliquota IVA del 4 per cento si applica – ricorrendo le ulteriori condizioni previste a tal fine (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) – agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:

  • cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile (non più “di lusso”)
  • cat. A/8 – abitazioni in ville;
  • cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili “di lusso“.

Qualora in sede di stipula di contratto preliminare di vendita sia stata effettuata la classificazione dell’abitazione come immobile “di lusso” ai sensi del decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, con la conseguente applicazione dell’imposta agli acconti sul prezzo di compravendita con un’aliquota superiore all’aliquota del 4 per cento, è possibile rettificare le relative fatture mediante variazione in diminuzione, ai sensi dell’art. 26 del D.P.R. n. 633 del 1972, al fine di applicare l’aliquota IVA del 4 per cento sull’intero corrispettivo dovuto (cfr. risoluzione 7 dicembre 2000, n. 187).

Resta inteso che l’agevolazione IVA “prima casa” non trova applicazione in relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli rientranti nella categoria catastale A/10 – uffici e studi privati.(Cfr circolare n. 31 del 2014).

Sentenze e Chiarimenti utili

Giurisprudenza di interesse:

2019

La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 17470 dello scorso 28 giugno 2019, ha stabilito che, per il calcolo previsto dall’articolo 6, del decreto n. 1072/1969 del ministero dei Lavori pubblici che trovate in calce all’articolo e che descrive i requisiti e le caratteristiche specifiche che un immobile , una casa o una nità locale devono avere per rientrare nella definizione di abitazione di lusso, non devono essere considerati dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina, e non l’intera superficie non calpestabile, come quella afferente a mura perimetrali e divisorie.

Nell’ordinanza l’Agenzia delle entrate aveva accertato e rettificato imposta di registro agevolata sull’acqsuito della prima casa, per superamento del limite di 240 mq, normativamente previsto, di superficie utile dell’immobile.
L’Agenzia delle entrate andava fino in Cassazione, assumendo contestando la violazione dell’articolo 5 del Dm 2 agosto 1969, richiamato nell’articolo 1, nota II bis della Tariffa parte I, allegata al Dpr n. 131/1986, in relazione all’articolo 360 n. 3 del codice di rito civile.

La Corte di cassazione fa richiamo al principio secondo cui, in tema di imposte di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un’abitazione sia di lusso la sua superficie deve essere rettificata della superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina.

Non possono, continua la Cassazione, invece, applicarsi i criteri di cui al Dm Lavori pubblici 10 maggio 1977, n. 801, richiamato dall’articolo 51 della legge n. 47/1985, le cui previsioni, relative ad agevolazioni o benefici fiscali, non sono suscettibili di un’interpretazione che ne ampli la sfera applicativa. L’articolo 6 Dm 2 agosto 1969, n. 1072 va interpretato nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto, comprendente muri perimetrali e divisori, solo le superfici menzionate sopra e non l’intera superficie non calpestabile.

Immobili di Lusso e Agevolazione prima casa: Quando decade, DM 2 Agosto 1969

IMU Prima Casa: quando si paga e i casi di esenzione particolari

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

5 commenti

  1. Tasse-Fisco

    Per immobili di lusso deve vedere la tassazione ordinaria e non quelle sulla prima casa

  2. Avatar

    per un acquisto di un immobile A/1 in nuda proprietà quali sono le tassazioni d’acquisto?
    grazie in anticipo

  3. Avatar
    Grazianodecataldo

    Salve io sono proprietario di una casetta in periferia avente perimetro 11×9.. Cioè 100 mq. È da rettifiche del catasto è stata portata da categoria A4 a A7 . Ora nessuno mi sa dare spiegazioni concrete solo perché ho acquistato dopo un anno il terreno accanto di 1800 mq aventi particelle diverse . Posso reclamare come???

  4. Avatar

    Salve,vorrei costruire una piscina in giardino. La superficie sarà di 32 m2 per un altezza di 1.2 n.vorrei capire se questa costruzione causerà una variazione dei parametri fiscali, tipo IMU,IRPEF ECC ECC.
    Potete inviarmi una documentazione di riferimento?
    Ringrazio in anticipo

  5. Avatar

    Dovrei acquistare una porzione di bifamiliare accatastata come A1, (abitazione signorile), ho diritto all’agevolazione prima casa, visto che al momento dell’acquisto non sarò più proprietaria della mia attuale abitazione? Grazie mille

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