IMU domande, risposte e chiarimenti su chi deve pagare e come nel caso di comodato, usufrutto, uso e abitazione

Risposte alle domande ed i chiarimenti sulla TASSA IMU per capire chi deve pagare tra due soggetti, come e quanto in caso di uso, comodato gratuito, usufrutto, diritto di abitazione, acquisto, nuda proprietà e vendita o acquisto in corso d’anno e nelle relative vicende che caratterizzano la vita degli immobili che si possono presentare.

Coniugi separati o divorziati

Primo esempio chiarito proprio dal decreto semplificazioni 2012 è quello relativo all’ex casa coniugale di due coniugi tra cui è intercorsa sentenza di separazione o divorzio e l’immobile di proprietà di uno (tra moglie e marito) è assegnato all’altro coniuge determina l’obbligo al pagamento per il coniuge che ha ricevuto l’immobile per abitarvi o anche detto assegnatario dell’immobile.
Ma possono anche esistere alcune fattispecie come il coniuge non assegnatario della ex casa coniugale che in caso di separazione o di divorzio e a cui viene riconosciuto l’usufrutto spetteranno eventuali detrazioni solo in proporzione alla quota di possesso e sempre che non sia proprietario di altro immobile suscettibile di essere adibito ad abitazione principale nello stesso comune.

Dimora abituale del nucleo familiare

Come chiarito nel decreto semplificazioni 2012 “nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

IMU a credito non è possibile

Inoltre l’imposta non potrà mai andare a credito ossia nel caso in cui la somma delle agevolazioni fiscali e delle detrazioni previste per il calcolo dell’IMU dovesse portare l’imposta ad assumere un valore negativo questa non potrà essere considerata come un credito e non potrà tantomeno essere utilizzata in compensazione.
In caso di modificazioni delle condizioni soggettive od oggettive come un trasferimento della residenza o la cessione dell’immobile si guarderà ai mesi di possesso 2011 del semestre a seconda che si tratti di acconto o di saldo ICI, lo stesso dicasi per il 2011.
Nel caso di immobili di proprietà di non residenti in Italia si potranno beneficiare comunque delle detrazioni previste appositamente che saranno considerati come residenti in Italia in quanto come sappiamo la tassazione in questo caso segue l’immobile e non il soggetto.

La detrazione dell’abitazione principale per l’IMU: chiarimenti

Con il decreto semplificazioni viene chiarito che le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.

Fattispecie particolari: la contitolarità

In caso di comproprietà la tassa IMU è dovuta in base alla quota di possesso dell’immobile che si può desumere dall’atto notarile di acquisto o anche dall’ultima dichiarazione dei redditi presentata che nel quadro dei fabbricati dovrebbe riportarla. Ricordo infatti che l’IMU come la vecchia ICI è una imposta che grava sul possessore e l’utilizzatore dell’unità immobiliare.

Il comodato gratuito nell’IMU

Nel caso di comodato gratuito il soggetto l’obbligo al pagamento dell’IMU resta in carico al proprietario dell’immobile e non si trasferisce al comodatario. Questo fa si che il proprietario dell’immobile resta il comodante il quale non potrà beneficiare della detrazione prevista per l’abitazione principale come anche dovranno applicare l’aliquota prevista per la seconda casa.

Diritto d’uso e abitazione nell’IMU

Il discorso cambia invece nel cado di attribuzione del diritto d’uso o abitazione che invece trasferirà l’obbligo al pagamento dell’imposta al soggetto utilizzatore il quale a sua volta potrà applicare l’imposta fruendo della detrazione e dell’aliquota ridotta.

Variazione nella titolarita dell’immobile: acquisti e cessioni in corso d’anno

Inoltre se il possesso a titolo esemplificativo si è protratto per oltre 15 giorni del mese, il mese di possesso andrà computato per intero.

In quali situazioni particolari si deve pagare l’IMU

Gli immobili che scontano l’IMU sono i fabbricati e anche le aree fabbricabili o i terreni agricoli (dall’adozione del piano regolatore che li rende edificabili) e obbligati saranno i proprietari e chi gode di un diritto reale di godimento sul bene come l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e anche il diritto di superficie o enfiteusi. Anche in questo caso il Decreto semplificazioni 2012 detta alcune regole

Immobili di interesse storico ed artistico

La base imponibile relativa ai fabbricati di interesse storico o artistico di cui all’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 è ridotta del 50 per cento. Lo stesso sconto si ha nel caso di fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione.
In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell’applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.

La differenziazione tra codici tributo stato e comune

La differenziazione inoltre tra stato e comune non va fatta per l’abitazione principale ma solo per i terreni agricoli o incolti (3914 3915), per le aree fabbricabili (3916 3917) e per gli altri fabbricati (3918 3919) che non sono abitazioni principali. Controllate sempre con le delibere del vostro comune.
Per l’utilizzo della detrazione non è rihciesto che il figlio sia a carico fiscalmente in qaunto il beneficio è solo funzione dell’età del ragazzo.

Le risposte del Ministero

Di seguito vengono messe a disposizione le risposte del ministero dell’economia e delle finanze ad alcune domande frequentemente poste all’amministrazione finanziaria da operatori professionali e dai soggetti che realizzano i software per il calcolo dei tributi, in merito alla corretta applicazione della cosiddetta Mini IMU di cui all’art. 1 del D. L. n. 133 del 2013 e della Maggiorazione TARES di cui al comma 13 dell’art. 14 del D. L. n. 201 del 2011, il cui termine di versamento è stato fissato al 24 gennaio 2014 dal comma 680 dell’art. 1 della Legge di stabilità per l’anno 2014..

1) Quali codici tributo devono essere utilizzati per il versamento della Mini IMU? Quelli già previsti e utilizzati negli anni 2012 e 2013 relativi al comune a seconda della tipologia di immobile?
Si, devono essere usati gli stessi codici tributo già esistenti.

2) Quali sono le regole applicabili in relazione ai versamenti minimi?
Per i versamenti minimi valgono le regole ordinarie, vale a dire si applica l’art. 25 della legge n. 289 del 2002 che prevede l’importo minimo di 12 euro o il diverso importo previsto dal regolamento del comune.

3) L’importo minimo deve intendersi riferito all’importo complessivamente dovuto, determinato cioè in riferimento a tutti gli immobili situati nell’ambito dello stesso comune?
Tale importo deve intendersi riferito all’imposta complessivamente dovuta con riferimento a tutti gli immobili situati nello stesso comune, come espressamente previsto dalle linee guida al regolamento IMU pubblicate sul sito del Dipartimento..

4) In tema di limite minimo per la riscossione coattiva, qual è l’importo che va preso a riferimento? Non esiste alcun importo che può essere preso in considerazione o vale il precedente limite di € 16,53 previsto dall’art. 1 del D.P.R. n. 129 del 1999?.
L’importo di euro 16,53 scaturisce da una disposizione che è stata superata dal D. L. n. 16 del 2012 e, pertanto, si ritiene che la modifica operata dall’art. 1, comma 736, della legge di stabilità per l’anno 2014 non abbia l’effetto di far “rivivere” la disposizione superata. Conseguentemente, essendo venuto a mancare il limite di 30 euro fissato dal D. L. n. 16 del 2012, non esiste per i tributi locali un importo minimo per la riscossione coattiva, fatto salvo, ovviamente, il rispetto del limite minimo di 12 euro per i versamenti spontanei.

5) Modalità di compilazione F24:
a. Caselle acconto/saldo: vanno compilate e in tal caso occorre barrare la casella saldo?
Occorre barrare solo la casella relativa al saldo.
b. Casella Rateazione – va compilata e in tal caso come? (dovrà essere indicato 01/01?)
Il campo “rateazione” deve essere compilato con il valore “0101” per i pagamenti eseguiti con il codice tributo 3912 (abitazione principale). Per gli altri pagamenti, il campo non deve essere compilato.
c. Casella detrazione: va compilata pur essendo ininfluente ai fini del calcolo?
La casella deve essere compilata e occorre indicare l’importo effettivo della detrazione 2013, che può essere stata aumentata dal comune, compresa la maggiorazione.
d. Casella numero immobili: va compilata normalmente? La casella immobili deve essere regolarmente compilata.

6) Come deve essere effettuato il calcolo della Mini IMU per gli immobili appartenenti a personale in servizio alle forze armate, ecc. per i quali non è stato richiesto il versamento della sola seconda rata?.

Per il personale appartenente alle forze armate e agli altri soggetti di cui all’art. 2, comma 5, del D. L. n. 102 del 2013, il procedimento di calcolo dell’IMU 2013 è il seguente:
Prima rata dovuta e versata sulla base del 50% dell’importo pagato nel 2012;
Seconda rata non dovuta, poiché a partire dal 1° luglio 2013 tali immobili sono stati equiparati all’abitazione principale;
L’eventuale Mini IMU deve essere calcolata solo sulla differenza tra l’IMU calcolata con aliquote e detrazione 2013 rapportata al semestre luglio – dicembre 2013 e l’IMU calcolata con aliquote e detrazione di base, corrispondente allo stesso semestre;
L’eventuale conguaglio sulla prima rata nel caso di variazione delle aliquote 2013.

7) Come viene calcolata la Mini IMU in riferimento ai terreni agricoli non posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali per i quali non è stata versata la prima rata 2013?

Per quanto riguarda i terreni agricoli non posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali il relativo versamento non può essere considerato Mini IMU, poiché si tratta dell’ordinario versamento concernente la seconda rata e il saldo della prima. Per questa fattispecie il procedimento di calcolo dell’IMU 2013 è il seguente:
Prima rata non dovuta, equivalente al 50% dell’importo pagato nel 2012;
Seconda rata dovuta + saldo sulla prima rata. Tale importo si ottiene calcolando la differenza tra l’imposta annuale 2013 e la prima rata non versata. Si ricorda che il comma 728 dell’art. 1 della legge di stabilità per l’anno 2014 prevede che, in caso di insufficiente versamento della seconda rata 2013, la differenza può essere versata entro il 16 giugno 2014, senza sanzioni e interessi..

8) Ai fini del calcolo della Mini IMU per l’anno 2013, che dovrà essere versata entro il prossimo 24 gennaio, deve essere utilizzata la rendita catastale eventualmente aggiornata nel corso del 2013?
Ai fini dell’individuazione della base imponibile relativa ai fabbricati iscritti in catasto, l’art. 13, comma 4 del D.L. n. 201 del 2011 prevede, espressamente, che per tali fabbricati “il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento ai sensi dell’articolo 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662” i diversi moltiplicatori stabiliti dalla norma in commento. Dalla lettura della citata disposizione deriva, quindi, che per il calcolo della Mini IMU, dovuta per l’anno 2013, si dovrà tener conto delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio 2013.

9) Come si deve comportare il contribuente nel caso in cui non riceva in tempo utile il bollettino di conto corrente postale o il modello F24 per il versamento della Maggiorazione TARES previsto entro il prossimo 24 gennaio?.

Le norme prevedono all’art. 5, comma 4, del D. L. n. 102 del 2013, che il comune predispone e invia ai contribuenti il modello di pagamento della TARES e della maggiorazione standard pari a 0,30 euro per metro quadrato, riservata allo Stato.
Nel caso in cui il comune non abbia inviato tali modelli di pagamento in tempo utile il contribuente che versa in ritardo non è soggetto a sanzione, poiché lo stesso art. 5 al comma 4-bis prevede che nel caso in cui il versamento del tributo relativo all’anno 2013 risulti insufficiente, non si applicano le sanzioni qualora il comune non abbia provveduto all’invio ai contribuenti dei modelli di pagamento precompilati. In ogni caso l’art. 10 dello Statuto dei diritti del contribuente (legge n. 212 del 2000) prevede al comma 2 che “Non sono irrogate sanzioni né richiesti interessi moratori al contribuente, qualora egli si sia conformato a indicazioni contenute in atti dell’amministrazione finanziaria, ancorché successivamente modificate dall’amministrazione medesima, o qualora il suo comportamento risulti posto in essere a seguito di fatti direttamente conseguenti a ritardi, omissioni od errori dell’amministrazione stessa”..

10) Si può ricorrere al ravvedimento operoso per la Mini IMU e per la Maggiorazione TARES?.
Il ravvedimento è possibile sia per la Mini IMU sia per la Maggiorazione TARES. Per quest’ultimo tributo si deve tenere presente anche di quanto illustrato nel punto precedente.

11) Con la recente modifica alla tassazione degli immobili, l’Imu non è dovuta per l’abitazione principale e relative pertinenze. L’articolo 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011 dispone che se i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e residenza anagrafica in immobili diversi situati nel medesimo comune l’agevolazione (ora l’esenzione) si applica per un solo immobile. Si dovrebbe intendere che se i coniugi hanno la dimora e residenza in comuni diversi possono entrambi usufruire della esenzione. Anche alla luce della sentenza della Corte di Cassazione n. 14389/2010, la quale afferma che una abitazione viene considerata principale solo se vi dimorano tutti i familiari, si chiede conferma di tale interpretazione..
Il regime che definisce l’abitazione principale ai fini IMU è rimasto lo stesso, ciò che è cambiato è la misura dell’agevolazione che, a decorrere dal 2014, è divenuta un’esenzione. Si conferma, pertanto, che l’esenzione si applica nel caso in cui i coniugi abbiano stabilito l’abitazione principale in due comuni diversi. La sentenza della Corte di Cassazione ha individuato un principio interpretativo delle norme sull’ICI relative all’abitazione principale che non recavano la stessa disposizione in commento. Pertanto, tale criterio interpretativo non può essere utilizzato quando la norma tributaria dispone chiaramente in materia..

12) Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione a studenti, usufruisce della esenzione da IMU ai sensi dell’articolo 1, comma 707 della legge n. 147/2013?. Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’IMU prevista per tale fattispecie..

13) Il comma 707 della legge n. 147/2013 dispone l’esonero dal pagamento dell’Imu per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008. In virtù di quanto disposto alla lettera d) dello stesso comma, si applica la sola detrazione di euro 200 agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi case popolari (Iacp) e dagli enti di edilizia pubblica. Si deve intendere che la detrazione si applica solamente alle abitazioni non esenti da Imu in quanto non aventi le caratteristiche di cui al D.M. 22 aprile 2008?.
Alla domanda si deve dare risposta positiva; pertanto nel caso in cui gli immobili posseduti dagli istituti in questione abbiano le caratteristiche di alloggio sociale di cui al D.M. 22 aprile 2008, a partire dal 1° gennaio 2014, si applica lo stesso regime dell’abitazione principale. In caso contrario, si applica la sola detrazione prevista per l’abitazione principale.

Consigli pratici:
Vi ricordo inoltre sempre di verificare con le deliberazioni comunali alla mano eventuali ulteriori detrazioni previste per il singolo comune. Per esempio nel caso di cooperative edilizie il comune può stabilire ulteriori detrazioni dall’imposta ICI per le proprietà indivise adibite ad abitazione principale.
Vi ricordo inoltre che potete consultare anche gli altri articoli dedicati a Come si versa l’IMU  con evidenza dei Codici tributo IMU da utilizzare nel modello F24 (dal primo dicembre inoltre sarà possibile utilizzare anche il bollettino postale se lo desiderate) e utilizzare anche il foglio per la stima del Calcolo-IMU, che potete scaricarvi gratuitamente.
Vi ricordo inoltre che sono cambiate anche  scadenze dell’IMU per il pagamento dell’acconto e del saldo permesso in tre rate o in due ma solo per le abitazioni principali e le relative pertinenze.

Leggete anche tutte le Domande risposte chiarimenti IMU TASI giugno 2014 diramate dal MEF.

Vi segnalo poi questa tabella con chi paga l’IMU e la Tasi entro il 16 giugno molto sintetica e chiara: Tabella IMU TASI CHI PAGA

Il presente articolo sarà di volta in volta modificato introducendo anche altri esempi per cui segnatelo. Nel frattempo però mi rendo conto di non poter esaurire tutte le vostre fattispecie e qualcuna potrei averla tralasciata sicuramente per cui vi segnalo anche la documentazionne di prassi che potrebbe aiutarvi come:

- Risoluzione n. 11/DF dell’11 dicembre 2013
– Pagamento prima rata – Quesiti – Circolare n. 2/DF del 23 maggio 2013
– Codici tributo – Risoluzione n. 33/E del 21 maggio 2013
– Tares ed Imu – Chiarimenti – Circolare n. 1/DF del 29 aprile 2013
– Fabbricati gruppo catastale D – Risoluzione n. 6/DF del 28 marzo 2013
– Assegnazione della casa coniugale – Risoluzione n. 5/DF del 28 marzo 2013
– Esenzione per immobili non commerciali:
– Risoluzione n. 1/DF dell’11 gennaio 2013
– Risoluzione n. 3/DF del 4 marzo 2013
– Risoluzione n. 4/DF del 4 marzo 2013
– Agevolazioni – Terreni agricoli – Risoluzione n. 2/DF del 18 gennaio 2013

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74 Commenti

  1. e’ giusto che io paghi l’imu su itre box come seconda casa,considerando che sono stati costruiti con i benefici della legge TONIOLI,e che sono asserviti all’abitazione principale tramite atto notarile?
    grazie.

  2. Salve, avrei bisogno di una normativa chiara riguarda l’imu, dato che il dipendente comunale interpreta a suo piacimento la cosa. Sono possessore di un’abitazione principale ad uso abitativo per cui esente dall’immagine come prima casa. All’atto dell’acquisto è stato acquistato anche un box che si trova in una strada diversa da quella che è l’abitazione principale. Di fatto entrambi gli immobili sono acquistati con un unico atto notarile, dove si specifica che il box è pertinenza all’abitazione principale, per cui ho usufruito anche delle agevolazioni fiscali prima casa. Ora non capisco perché il box essendo pertinenza della casa devo pagare l’immobile come seconda casa.

  3. VORREI SAPERE COME DEVE COMPORTARSI: UNA COPPIA SPOSATA IN SEPARAZIONE DEI BENI CON DUE FIGLI E LA CASA DI ABITAZIONE INTESTATA AL MARITO . DECIDONO DI ACQUISTARE UN ALTRO APPARTAMENTO PER AFFITTARLO ED INTESTARLO ALLA MOGLIE. IN QUESTO CASO LA MOGLIE DEVE PAGARE L’IMU? GRAZIE IN ATTESA

  4. Buonasera,
    avrei bisogno di una delucidazione, ho rogitato la prima casa il 13 del mese di ottobre, lo stesso è stato registrato il 16 ed ho trasferito la residenza il giorno 27 ottobre.
    Per quanti mesi devo pagare la TASI?
    mi tocca pagare anche l’IMU?

    Grazie e Saluti
    Antonio

  5. Fa fede la data del rogito e consideri il mese intero solo se supera 15 giorni

  6. Avendo fatto il rogito il 13 e trasferito la residenza il 27, per 14 giorni pago anche anche l’IMU?

    Grazie
    Antonio

  7. Buon pomeriggio e grazie per la risposta.
    Avrei un’ultima domanda, avendo appunto rogitato l’abitazione il 13 del mese e trasferito la residenza (quindi diventata abitazione principale) il 27 del mese, sono soggetto ad IMU per questo periodo di 14 giorni in cui l’abitazione non è stata “abitazione principale” o pago soltanto la TASI dal giorno 13?
    Grazie e Saluti
    Antonio

  8. No per poco

  9. Propenderei per considerala tutta abitazione principale. Ma la residenza prima era nello stesso comune?

  10. Si, la residenza prima era nello stesso comune
    Grazie

  11. si, come mai la domanda se la residenza fosse nello stesso comune?
    quindi, ricapitolando, rogito 13 ottobre, cambio residenza 27 ottobre… la TASI la pago per 2 o per 3 mesi?

    Grazie mille!
    Antonio

  12. salve ,mia moglie ha un appartamento vuoto dove vivevamo fino al 20 giugno , come devo regolarmi x l’imu ?
    il calcolo che mi hanno fatto e di 355€
    mi sembra eccessivo vista la casa , e anche la rendita mi sembra calcolata esageratamente , chiedo se possibile sapere come comportarmi . grazie
    comune di viadana prov. mantova
    a presto

  13. Salve sono proprietaria di una casa in cui abita mia madre. Io abito con mio marito in una casa di sua proprietà. Il comune di brindisi a quanto leggo non ha disposto benefici sull’uso gratuito a parenti di primo grado e mi tocca pagare un imposta a mio parere ingiusta. C’è la possibilità di ovviare a ciò? grazie mille

  14. Buongiorno, mia madre è proprietaria e residente su un immobile è noi tre fratelli usufrutto ari, dobbiamo pagare l imu? Grazie Arrivederci

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