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Affitto in nero della casa, conviene? Vantaggi e svantaggi a carico del proprietario e dell’inquilino

imagesCon l’introduzione del nuovo regime della cedolare secca sugli affitti e le locazioni il Fisco ha introdotto delle novità importanti sul fronte della lotta all’evasione nell’ambito degli affitti e delle locazioni di case, immobili, appartamenti e fabbricati, che danno la possibilità all’inquilino di denunciare il proprietario e godere di affitti molto agevolati in cambio, in modo da scoraggiare molto la richiesta di affitti in nero o di canoni di locazioni 50% in nero e 50% no.

Rispondo alla domanda di un lettore che ci chiede cosa fare nel caso in cui il proprietario ci chiede di prendere in affitto un appartamento in nero il che per chi non lo sapesse si sostanzia nel non registrare il contratto e nel non dichiarare i canoni pagati o percepiti e altre inadempienze minori.

A parte sensibilizzare il proprietario locatore dell’immobile sull’illegalità del suo comportamento lo posso sensibilizzare sull’enorme possibilità di aderire al regime della nuova cedolare secca con una tassazione che va dal 19% al 21%, che abbatte notevolmente il carico tributario a livello di imposte IRPEF, gli dovrei esplicare a cosa va incontro nel caso decideste di non dichiarare i proventi da affitto.

Gli svantaggi per l’inquilino dell’affitto in nero

Fermo restando che l’inquilino è sempre visto come parte debole dal legislatore nell’ambito dei contratti di affitto e come tale è notevolmente tutelato, inoltre con la legge, con il D.Lgs n. 23 del 2011 ha acquisito un’arma in più in quanto nel caso di affitti e locazioni di casa in nero gli è data la possibilità di denunciare il proprietario e di godere di un regime fiscale di estremo favore che prevede la possibilità di richiedere l’applicazione di un canone annuo pari a 3 volte la rendita catastale.

Su quest’ultimo aspetto vale la pena di ricordare che sepur la corte costituzionale ha dichiarato illegittima con sentenza 50 del 2014 questo istituto i provvediemtno dell’agenzia delle entrate restano validi fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”. Non solo ma in tal modo i proprietari non sarebbero autorizzati ad ottenere il pagamento dei canoni pieni arretrati significa che i proprietari a far data dal primo gennaio 2016 potranno comunque chiedere nuovamente tutti gli arretrati. Pro futuro c’è ancora da fare chiareza per cui il consiglio è smepre quello di trovare un accordo e transare in modo tale da soddisfare entrambe le parti anche se so che spesso è difficile.

Esempio sulla denuncia dell’affitto in nero

So che non saprete quantificare quanto sarà basso il canone ma fidatevi. Per fare un esempio senza alcuna pretesa di esaustività o completezza di analisi una casa in una grande citttà di periferia di 100 metri quadrati avrà una rendita di 1.000 euro e ciò si tramuta in un affitto mensile al di sotto di 300 euro.

Come potrete vedere il risparmio di imposta è notevolmente elevato e dà un potetre contrattuale all’inquilino forse mai registrato fino ad ora.
Tuttavia in caso in cui si renda complice insieme al propeitario di casa anche lui rishcierà di dover pagare l’imposta di registro sulla mancata registrazione dell’atto per la quale il fisco ritiene entrambe le parti solidalmente responsabili al pagamento del tributo.

Le ipotesi di sfratto

Riporto un passaggio di un interessante articolo sul sole24ore del 16 marzo 2014 che commenta la sentenza della Corte Costituzionale del 14 marzo 2014 a seguito della quale si delineano i casi di sfratto in caso di affitti in nero.

Contratto sottoscritto tra le parti ma non registrato

Nel caso di regolare contratto di locazione scritto e sottoscritto dalle parti ma non registrato, con conduttore che ancora occupa la unità immobiliare (è il caso che ha portato alla ordinanza di rimessione del Tribunale di Firenze): in questa situazione esiste un contratto valido tra le parti e il locatore potrà agire o avrà già agito in giudizio, contestando la illecita autoriduzione per ottenere la convalida dello sfratto in base all’articoli 5 della legge 392/78 e 658 del Codice di procedura civile. Ma in molti casi il conduttore, nel presentare la denuncia in base all’articolo 3, commi 8 e 9 (ora cancellati) avrà pure registrato il contratto firmato inizialmente dalle parti, sanando pure la irregolarità fiscale e consentendo ora al locatore di agire in giudizio da subito (articolo 13 della legge 431/98).

Nel caso invece di regolare contratto di locazione scritto, ma non registrato con conduttore che ha riconsegnato la unità immobiliare nelle more con o senza un accordo transattivo a regolare la consensuale risoluzione del contratto. In questo caso il locatore potrebbe voler richiedere il pagamento delle somme che non ha conseguito a causa dell’illecita autoriduzione ma occorrerà esaminare la consistenza e portata dell’accordo transattivo e valutare se abbia effetti novativi e/o risolutivi della pretesa del locatore.

Ricordatevi inoltre che avete sempre la possibilità qualora non aveste le prove perchè costretti a pagare in nero e non avendo neppure le utenze intestate, fare esplicita istanza al giudice per far accertare lo stato. Fatevi spesso delle foto con dei giornali dentro casa a riprova del fatto che la abitavate abitualmente.

Se non avete il contratto non potete esercitare i vostri diritti

Nel caso invece di contratto non sottoscritto e per così dire “verbale” a seguito della entrata in vigore della legge 431/98, articolo 1, la forma scritta per i contratti di locazione è prevista a pena di nullità, il locatore non potrà agire in forza della locazione ma con una causa ordinaria contestando l’occupazione senza titolo della propria unità immobiliare e chiedendo la condanna dell’occupante al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione.

Per approfondire la tematica potete leggere l’articolo correlato ddicato ai diritti e doveri delle parti nell’affitto o locazione.

Comodato

Nel caso invece di un contratto di comodato che avesse dissimulato una locazione il rapporto giuridico resterà regolato dal contratto di comodato ed occorrerà agire in via ordinaria a mezzo di una azione di risoluzione del contratto alla sua scadenza e conseguente condanna al rilascio. Nella stessa causa sarà possibile richiedere una somma sempre a titolo di indennità di occupazione a decorrere dalla scadenza del contratto di comodato.

Modalità di DURATA del contratto di affitto di casa e calcolo del canone mensile di locazione in caso di DENUNCIA del propretario di casa che affitta in nero
Oltre al notevole vantaggio nel calcolo del canone annuo sulla base di 3 volte la rendita catastale della casa la durata del contratto sarà pari a 4 anni più 4 di rinnovo, il che vuole dire che se il proprietario non dichiara gli affitti mensili potrebbe trovarsi di fronte alla possiblità di realizzare su quella casa per oltre 8 anni un affitto molto al di sotto delle potenzialità del mercato. Tuttavia per l’applicazione di questo disposto da far valere ricordiamolo in sede civilistica, ossia dinnanzi ad un tribunale e non presso l’agenzia delle entrate, saranno necessarie le prove che il contratto esisteva e non è sempre facile.
In pratica il suo investimento immobiliare sarà decisamente in perdita ed immobilizzato per oltre 8 anni.

Come provare che esisteva il Contratto di affitto

Nonostante dubito che il proprietrio sia così incauto da firmare dei contratti scritti non registrandoli limitandosi a degli accordi verbali, un elemento fondamentale è quello di provare come il contratto esisteva. Premetto che in caso di giudizio la parte debole è sempre l’inqulino, il quale anche senza molte pezze giustificative od elementi di prova o prove testimoniali o altro riesce facilmente a dimostrarlo. Se i pagamento avvengono tramite bonifico basterà copia del bonifico effettuato nei confrotni del proprietario. Se il proprietario non vorrà farsi fare bonifici basteranno copia delle ricevute di pagamento degli affitti.
Se siete soliti consegnare l’affitto al proprieatrio allora dovete fare i conti con la possibilità si soccombere in giudizio anche se la ritengo comunque remota.

Non è semplice dimostrare che il contratto esisteva, ma è anche vero che se affittate casa senza alcuna garanzia da parte del proprietario il vostro rapporto non potrà essere tutelaton alcun modo e non solo. Vi dico anche che qualora l’inquilino proprio non ce la facesse a non dichiarare può farlo indipendentemente dal volere del proprietario e potrebbe comunque registrarsi utilizzando il modello 69, pagando l’imposta di registro.

Contratti verbali

Può esserci anche il caso di accordi solo verbali senza contratto scritto e ovviamente senza alcuna registrazione: in questo caso vale quanto detto sopra in ipotesi di assenza o mancata registrazione dell’affitto ossia di farvi foto e prendere elmenti utili per dimostarre che abitavate l’immobile ed eventualmente fare istanza al Giudice per accertare che effettivamente abitavate la casa o l’appartamento,

Svantaggi per il proprietario che affitta casa

Il proprietario a questo punto non può avere dubbi in quanto da una parte ha un regime di favore fiscale estremamente vantaggioso e dall’altra ha una minaccia notevole rappresentata dalla possibilità di che l’inqulino lo denunci in questo modo esponendolo ad una srie di pagamenti tra cui:

  1. Sanzione amministrativa per infedele dichiarazione dei redditi;
  2. Omesso versamento delle imposte di registro sul contratto di locazione più sanzioni ed interessi dalla data di mancata registrazione dell’atto che va dal 120% al 240% dell’imposta non versata;
  3. Recupero a tassazione della minore Irpef versati sui canoni di locazione non dichiarati;
  4. Ipotesi di ulteriori accertamenti.

L’ultima pronuncia giurisprudenziale in materia di denuncia del padrone di casa

I giudici con la sentenza 50 del 2014 hanno cancellato la possibilità per l’inquilino di denunciare il proprietario ottenendo in cambio un affitto a canone ridotto per quattro anni + quattro gettando nell’indecisione coloro che ne stavano fruendo cosa che ritengo essere inaccettabile visto che c’è una norma scritta e chiara e per di più a tutela della parte debole ossia l’inquilino.

I pagamenti dell’affitto anche dovranno essere in nero

A questo punto dopo essere evasori fiscali non registrando il contratto dovrete anche essere evasori nel pagamento per cui (non uso volutamente la parola furbetti ma evasori fiscali perchè vi si addice di più) dovrete gestire anche il pagamento e l’incasso in contanti che sarà consentito purchè l’importo non superi il limite di 999,99 euro previsto dalle norme antiriciclaggio altrimenti vi beccatee anche una sanzione per riciclaggio di denaro. L’articolo 1, comma 50, della legge 147 del 2013 ha imposto l’obbligo di tracciabilità del contante, e che potrete superare preparando almeno un foglio di carta riepilogando a che titolo sono dovuti i soldi e quando sono stati consegnati, una sorta di ricevuta.

Come potete vedere a questo punto gli affitti in nero diventano una modalità di gestione del proprio patrimonio immobiliare piuttosto rischiosa.

Altre fattispecie di affitto in nero

Su richiesta del locatore viene stipulato un duplice contratto di locazione per il medesimo immobile; nel primo contratto viene indicata una certa misura di canone annuo da corrispondere e nel secondo un ulteriore importo che invece verrà versato in aggiunta al primo, così che la somma complessivamente da pagare sia di fatto pari a quella concordata tra le parti. Solo il primo contratto viene registrato

La pretesa del locatore di vedersi corrisposto un maggior canone rispetto a quella previsto nel contratto registrato deve ritenersi nulla in quanto contraria al divieto impostogli in tal senso dalla legge. La situazione non si sana neanche se anche il secondo contratto viene successivamente sottoposto a registrazione e se il locatore provvede a versare le sanzioni applicategli per il ritardo nella registrazione

Scrivete un canone ma ne pagate un altro: le conseguenze

L’inquilio che si accorda con il proprietario di casa per pagare un extra canone di affitto in più in nero è legittimato e che sia in gradi dimostrarlo con bonifici bancari (per questo solitamente i simpatici proprietari si fanno pagare in nero) potrà richiedere arimborso le somme in più.

Il Locatore vuole rendere nullo il contratto

Il locatore come spesso avviene propone il contratto verbale e successivamente alla prima occasione ha eccepito la nullità del contratto per mandarlo a casa e richiedendo indietro la casa. Tuttavia  la legge tenede più a tutelare l’inquilino ed il suo diritto all’abitazione per cui bisogna dire che l’unico titolato ad eccepire la nullità non è il proprietario ma è l’inquilino a meno che non sia l’inquilino ad aver commesso qualche errore o abbia abusato della propria posizione.

Sanzioni per occultamento del canone ai fini delle imposte di registro

Vi segnalo anche cosa disciplina il sistema sanzionatorio previsto dal D.Lgs 473 del 1997 in materia di imposta i registro in quanto nel caso di occultazione del corrispettivo: “Se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, si applica la sanzione amministrativa dal duecento al quattrocento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’articolo 71.“;

Infine il D.lgs n.23 del 2011 che ha ad oggetto la disciplina dell’applicazione delle sanzioni è stato dichiarato incostituzionale dalla  Corte Costituzionale nella sentenza n.50 del 2014 per il piacere di tanti proprietari immobiliari; tuttavia vi anticipo che per quei pochi che accorrono a segnalare questa sentenza al grido di c’è ancora speranza per evadere (che ha del ridicolo) vi segnalo l’articolo 1 comma 59 della Legge di Stabilità 2016 che nel seguito riporto:

Articolo 1, comma 59. L’articolo 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e’ sostituito dal seguente: «Art. 13 – (Patti contrari alla legge) – 1. E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E’ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile. 2. Nei casi di nullita’ di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, puo’ chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. 3. E’ nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. 4. Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 e’ nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, e’ nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. 5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall’articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennita’ di occupazione maturata, su base annua, e’ pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato. 6. Nei casi di nullita’ di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, puo’ richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore puo’ altresi’ richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorita’ giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2. Tale azione e’, altresi’, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non puo’ eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati. L’autorita’ giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. 7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall’entrata in vigore della presente legge. 8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi e’ obbligo di registrazione del contratto stesso»

Ci sono tanti modi per eludere le tasse rispettando le leggi ma perchè dovete evadere?

Cosa ne pensate?

Potete approfondire gli argomenti trattati anche leggendo gli articoli correlati per argomento come:
Guida alla Cedolare Secca sugli affitti Mettersi in regola con l’affitto in nero Versamento cedolare secca Affitto a studenti universitari

94 commenti

  1. Un mio amico mi ha detto di dire al suo che l’inquilino prepotente rischia sanzioni più elevate per cui conviene ad entrambi regolarizzare.

  2. Buonasera,
    Ho un conoscente che si e’ reso conto di aver sbagliato, l’ha affittata in nero e adesso non vede neanche un affitto.
    Vorrebbe regolarizzare la sua posizione ma l’inquilino vuole stare gratis con alternativa minaccia di denuncia,
    Cosa potrebbe fare?
    Non e’ molto che l’ha affitata saranno due mesi

  3. risarcita?!? Senza uno straccio di contratto la vedo dura, ma se lei in nero cosa le importa dei lavori condominiali? Se non sono stati pagati il responsabile è il proprietario non lei

  4. Di francesco alessandra

    Buongiorno pago l affitto in nero da un anno e mezzo con ricarica posta Pay la padrona di casa non ha neanche versato i soldi del condominio che io ho mandato non ha tempo di fare un contratto in comodato di uso posso essere risarcita della somma che le ho pagato

  5. Lo può sempre registrare lei autonomamente non lo deve registrare necessariamente il proprietario. Andava fatto tempo fa ma potete ravvedervi con potrà leggere negli articoli che trovare sfruttando la funzione di ricerca interna al sito.

  6. Buongiorno,
    il 9 di Gennaio dell’anno corrente ho firmato un contratto di locazione abitativa di natura transitoria, ho chiamato la scorsa settimana l’agenzia delle entrate per informarmi se il contratto fosse stato registrato e a loro non risulta niente a mio nome.
    Sto lasciando l’appartamento verso la fine di questo mese e vorrei pagare il mese corrente con la caparra in modo di non perderla.
    Vorrei sapere che tutele ho in questa situazione.

    Grazie

  7. Secondo me se te lo dessi non lo seguiresti mai. Il primo che mi viene in mente è di regolarizzare la tua posizione. Ma se tu paghi da 10 anni in nero un contratto immagino che ci sarà sopra di tè un panzone che ti paga in nero altrimenti da solo dubito che ti immoleresti nel pagare in nero un estraneo con un contratto di lavoro dipendente

  8. Grazie sono un dottore commercialista e revisore legale ma non credo che ci sia bisogno di sottolinearlo in ogni commento :-); anche io le segnalo l’articolo 1 comma 59 della Legge di Stabilità 2016 che potrebbe esserle utile :-)

  9. CLARA LACALAMITA

    Salve, sono un avvocato e, sebbene non mi occupi di questioni inerenti il presente articolo, vorrei farvi notare che quanto scritto è errato. Difatti il D.lgs n.23 del 2011 da voi citato è stato dichiarato incostituzionale dalla Corte Costituzionale (si veda sentenza n.50 del 2014) proprio nella parte in cui consentiva di penalizzare fino alla riduzione di un terzo dell’affitto pagato in nero il locatore/proprietario che ometteva di registrare un contratto di locazione. Grazie

  10. Io sono in affitto”in nero”perche la proprietaria non mi ha mai fatto un contratto di affito……dopo tre anni che li ho pagato ogni mese 700 euro di affito senza farmi problemi ho piangere che sono troppi per una ragazza come me madre singol con un bambino di 7 anni…..mo il bello e che mi vuole lasciare in strada perche mi dice che una casa non e per sempre e a lei serve per altre cose….ma si po fare cosi……intanto si e messa in tasca 25.000 milla euro in tre anni senza mai pagare le tase…mo devo andare in strada con mio figlio

  11. Ciao sono inquilino con regolare contratto di locazione. Nell’ultimo anno la proprietaria ha fittato in nero ad un coinquilino un’altra stanza dell’appartamento in cui vivo.
    Se denuncio la proprietaria, quali sono i benefici? Posso pagare meno sebbene la stanza a me fittata sia in regola?
    Grazie

  12. Bellissimo….il foglio in cui vi obbliga a pagre 150 euro è fantastica….ma chi è questo genio??!? Non ha nessun valore… La stessa cosa la dissi a chi fece firmare un foglio ad una donna di servizio perchè l’aveva scoperta a rubare in cui c’era scritto che avrebbe laorato per lei gratis per non so quanti mesi….ma io li adoro questi, hanno una fantasia unica. Il foglietto lo posizionerei vicino alla toilette e consigleirei di lasciare perdere questo mentecatto. I soldi non li riavrete mai a meno che il genio non si è fatto fare da voi dei bonifici ma dovrebbe essere talmente cretino che non crederei ai miei occhi. Se però avete qualche forma di prova che glieli avete versati anche in nero (a questo punto visto il foglietto dove lui vi obbliga a pagarlo in nero io consiglierei di registrarlo con il cellulare mentre parlate di questo affitto in nero) una volta acquisito mi farei un calcolo delle sanzioni, sentire un avvocato e lo farei chiamare da lui per capire come è meglio procedere o se potete liberarvi da questo aguzzino….questi maledetti prepotenti non li sopporto.

  13. La registrazione la può sempre fare lei nessuno la obbliga a evadere le tasse ci mancherebbe. Glielo dico solo perchè in questo momento le state evadendo non so se si era capito. Gli mandi una raccomandata in cui lo intima a farlo, anche se consiglio sempre di raggiungere un accordo. Immagino che lui la stia prendendo per il collo con la questione dell’attività….ma poi è proprio da analfabeti del diritto tributario fare nero sulla locaizone di una attività commerciale…al primo controllo vi si bevono a entrambi… mica stiamo parlando di una abitazione ma di una attività.

  14. Buongiorno
    Gestisco un’attività commerciale .Da un anno mi è scaduto il contratto di locazione.il proprietario sta tentando di vendere l immobile e io sto pagando l affitto in nero .Ora però vorrei regolarizzare la cosa ma lui niente . Cosa posso fare e a quali rischi vado incontro con il fisco.
    Grazie .

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