Accertamento Fiscale dell’Agenzia delle Entrate su acquisto, vendita di casa e sanzioni per Imposte di registro, e ipocatastali

Può capitare di ricevere una cartella di pagamento sull’acquisto o vendita di una casa, appartamento, immobile, fabbricato o altro valore immobiliare con l’applicazione di sanzioni ed interessi per aver dichiarato nell’atto un valore inferiore rispetto a quello considerato normale da parte del fisco, e subire un accertamento fiscale (nello specifico in accertamento immobiliare).
La domanda su come comportarsi può non trovare una immediata soluzione e necessitare di qualche chiarimento o almeno qualche spunto.

In caso di accertamento fiscale automatico con cartella di pagamento in caso di vendita o acquisto di un immobile, casa, appartamento, immobile o fabbricato e/o pertinenze che hanno portato a richiedere una maggiore imposta di registro o ipotecaria e catastale diversa e maggiore rispetto a quella versata in sede di stipula dell’atto dal Notaio, ci si pone il problema su come difendersi da un’imposta di registro ad un prezzo di cessione inferiore.
Ci si pone la domanda su come difendersi in quanto non sempre le pretese dell’agenzia delle entrate sono fondate per diverse ragioni che affronteremo qui di seguito cercando di dare qualche spunto di riflessione e qualche consiglio utile per chi dovesse trovarsi nella situazione sopra descritta.

L’accertamento del fisco, come abbiamo avuto modo di vedere nell’articolo dedicato al prezzo di cessione da indicare nell’atto di compravendita di una casa, scatta in modo automatico al verificarsi di alcune condizioni che sinteticamente possiamo descrivere in un valore dichiarato nell’atto al di sotto del valore OMI attribuito.
Il reato tributario che vi sarà contestato è quella di minori imposte di registro o Iva, ipotecarie o catastali (con sanzioni del 30% e interessi al saggio legale).

Il primo passo per un’analisi attenta della fattispecie presuppone un controllo sugli elementi di fatto che hanno portato all’accertamento, ossia in primis la decadenza del potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Il secondo passo è la verifica della correttezza forma della cartella di pagamento rispetto a quanto stabilito dall’accertamento mobiliare in quanto dovrà essere caratterizzata da tutti quegli elementi che rendono l’atto funzionale allo scopo previsto e mettono il contribuente in condizioni di potersi difendere in giudizio. Primo tra tutti è la carente o mancata motivazione dell’atto che spesso viene definita con formule standard e che nulal hanno a che vedere con la fattispecie, ma possono anche verificarsi errori più grossolani come errore nell’intestazione, nei dati catastali, assenza di pagina, elementi costitutivi che sono in grado di rendere nullo l’atto e come tale non dovute le imposte in esso contenute.
In un caso mi capitò addirittura che mancavano due pagine, in un altro caso che si era verificato un salto di numerazione. In sede di contenzioso possono essere elementi che autonomamente non genererebbero la nullità dell’atto ma all’interno del contenzioso ed insieme ad altri possono avere una forza persuasiva determinante.

Oltre a questi potete allora entrare nel merito ossia cercare di smontare l’apparato su cui si fonda l’accertamento fiscale, ossia quello della determinazione del prezzo considerato normale da parte dell’agenzia delle entrate.
Nel merito significa capire come l’agenzia delle entrate ha costruito il suo valore normale e che come abbiamo anticipato sono prese prendendo come riferimento I valori OMI. In tal senso potremo opporre all’agenzia delle entrate che l’immobile non corrisponde per caratterisitiche a quello

Presenza di una perizia dell’immobile della casa, appartamento o fabbricato con data antecedente all’atti compravendita che supporti la nostra fissazione del prezzo. Meglio ancora se la perizia è elaborata non dai soliti intermediari del mercato ma da periti tecnici e terzi rispetto alle parti interessate dall’atto di compravendita. Nel senso se il perito è mio cugino potrebbe avere una minore forza persuasiva rispetto alla stessa perizia effettuata dall’ordinario di architettura.

Ricordiamoci inoltre che non esiste un prezzo che il fisco può imporci perchè esiste un principio sacrosanto che è quello della liber contrattazione delle parti. Se decido di vendere una casa a mio nipote ad un prezzo inferiore al valore di mercato posso farlo e nessuno può e deve obiettare nulla. Il fisco però può dire che il differenziale tra il prezzo applicato ed il suo valore OMI costituiscono una donazione e potranno regolarsi di conseguenza.
Ma sarà anche necessario verificare che nel prendere il valore OMI abbiano preso le corrispondente zona omogenea, categoria catastale o non riferite all’epoca della compravendita ma in un periodo in cui il mercato era caratterizzo da valori completamente differenti.Potete verificarlo prendendo l’atto di cessione o una visura catastale aggiornata della vostra abitazione e confrontarla con quelle inserite a riferimento nell’accertamento immobiliare.

Poi ci sono gli elementi relativi allo specifico fabbricato ossia le caratteristiche dell’immobile. A titolo di esempio una casa in centro che non è mai stata ristrutturata dagli anni ’60 può costare molto in termini di costi di ristrutturazione, o anche altri lementi come la vicinanza alla metropolitana; non sto dicendo niente di nuovo ma mi stanno venendo in mente solo gli elementi che guidano le mie scelte di investimento nell’acquisto di una casa e che mi permette di chiedere un prezzo maggiore o minore per un immobile piuttosto che un altro.

Le previsioni semplici devono essere gravi precise e concordanti
Dal luglio 2009 tuttavia interviene la legge comunitaria 2008 con cui la presunzione da relativa diviene semplice e ciò de facto riduce il potere dell’accertamento fiscale che ora dovrà anche provare che le presunzioni siano gravi precise e concordantil’agenzia delle entrate dovrà avere anche produrre delle evidenze documentali ossia delle prove circa la ricostruzione di un diverso valore in quanto la presunzione semplice attribuita a questo diverso valore dovrà derivare da elementi che dovranno essere gravi, precisi e concordanti.

Valori al di sotto del quale si configura una presunzione semplice è riportato nella seguente tabella ma che tuttavia non determina necessariamente l’irrogazione di sanzioni.

Se si acquista una prima casa Rendita catastale x 115,5
Se si acquista una seconda casa o altre case diverese dalla prima Rendita catastale x 126,0

Due date da tenere a mente
Essendo intervenuto da una parte il Decreto Bersani dal luglio 2006 e quella di decorrenza della Legge comunitaria 2008 del luglio 2009 per verificare l’ambito di applicazione e come difendersi dagli accertamenti riferiti a tali periodi, in quanto solo dal luglio 2009 vale il discorso delle presunzioni gravi precisi e concordanti per tutti I periodi ancora accertabili.
Non a caso ho registrato un certa flessione degli accertamenti fiscali sui valori immobiliari a partire dal 2008 rispetto al 2006. Questo accade perchè ora lo scostamento dal valore OMI rappresenta solo un indizio mentre prima era una prova.

Anche per questo sta diventando determinante per il fisco avere tutta quella serie di informazioni tramite lo spesometro, la tracciabilità o altro perchè ha bisogno di un modo semplice per avere maggiori informazioni da produrre in giudizio, ma a che costi per noi?

Riferimenti normativi: Articolo 35, 39, e 54 del DPR 633 del 1972 e vi può venire in soccorso la circolare dell’agenzia delle entrate n.18 del 2010. Poter fissare il valore normale degli immobili invece potete fare riferimento al provvedimento dell’agenzia delel entrate 27 luglio 2007 che vi dà gli strumenti per determinare il valore OMI.

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50 Commenti

  1. salve

    vorrei comprare una casa al mare ma temo che poi arriverà l’accertamento della agenzia delle entrate
    se la casa è pagata per metà con regolare assegno e l’altra metà con mutuo e se l’accatastamento è regolare e tutto dichiarato, è automatico il controllo oppure
    no?
    grazie mille

  2. No ci mancherebbe. Perchè non dovrebbe acquistarla?!?!? Se lo sta facendo con denaro che non è frutto di attività illegale o non dichiarata al fisco non dove temere alcunchè.

  3. grazie per la risposta
    un’altra domanda: in sede di rogito, sempre per evitare qualsiasi richiesta non giustificata dal fisco,cosa è necessario indicare? il valore effettivo dell’immobile e richiedere al notaio di procedere al pagamento delle imposte sulla base del valore catastale dell’immobile? grazie per il chiarimento, non mi è chiaro come poi viene calcolato l’OMI
    cordialità,

  4. salve, purtroppo quanto sopra riportato è diventata una prassi dell’Agenzia delle Entrate. Mi è arrivata una sanzione di circa 80.000€ perchè l’Agenzia sostiene che ho pagato un prezzo di acquisto basso per un terreno (pagato solo 50.000€ circa 27€/m2), basandosi su un altro atto che riportava un prezzo di acquisto di un terreno nella stessa zona ad un costo maggiore (155€/m2).
    Chiaramente non gli importa che il primo (il mio) è un semplice uliveto di 1800 m2 mentre il secondo è una piccola parte di terreno che diventa la corte di una abitazione. Certo avrei pagato io stesso molto di più se avessi avuto la possibilità di acquistare un terreno adiacente la mia abitazione. Come posso difendermi?
    Grazie

  5. Di certo le consiglio di non accettare l’accertamento con adesione ai fini dell’imposta di rgistro altrimenti possibile che la accertino dopo qualche tempo anche ai fini delle imposte irpef. Il mio consiglio è di farsi subito assistere da un dottore commercialista di fiducia che valuterà con le lei elementi formali e sostanziali a cui potersi appellare.

  6. MI SCUSI , HO RICEVUTO UN ACCERTAMENTO IN QUI DEVO PAGARE EURO 15,000.00 DOPO CHE HO ACQUSTATO DEI TERRENI . IL PERZZO CONCORDATO CON LA PARTE VENDITRICE
    ORA VORREI SAPERE SE E’ VERO CHE L’INTERA CIFRA DEVO VERSARLA TUUTA IO ,OPPURE VA DIVISA CON LA PARTE VENDITRICE .
    GRAZIE

  7. Ho ricevuto un accertamento per compravendita di negozio, secondo agenzia entrate, inferiore di prezzo rispetto a prezzi di altri negozi nei dintorni:faccio presente che la compravendita è stata fatta a “CORPO” e non a misura, e che in ogni caso il prezzo a metro quadro rientrerebbe nei normali parametri che la stessa agenzia pubblica sul suo sito di borsa immobiliare, mentre loro nell’accertamento fanno riferimento ad altri valori, naturalmente più alti.

    C’è una differenza con la vendita a corpo o no? Perchè si ragiona sui metri quadri, se questi non sono stati presi in considerazione, come risulta dal rogito?
    Inoltre negli esempi di altri negozi, non si tiene conto che alcuni sono su strade con passaggio di tram o autobus, mentre il mio negozio è in una via laterale e a senso unico, che si trova in un palazzo che avrebbe bisogno di lavori per migliorie ecc.
    E possibile ricevere al più presto una risposta? Vi ringrazio anticipatamente.

  8. La migliore risposta a mio personale avviso che posso darle è di non accettare l’accertamento con aesione proposto nell’avviso di liquidazione senza averne parlato prima con un dottore commercialista di fiducia con cui condividerà se vi sono elementi di fatto e di diritti o vizi nel processo di formazione dell’accertamento che rendono conveniente presentare ricorso. Altrimenti va a finire che lei accetta le miinori sanzioni per le imposte di registro e tra un anno la accertamento per lo stesso valore anche ai fini delle imposte Irpef.

  9. salve, siccome ho acquistato una proprietà in montagna composta da abitazione più stalla per un valore catastale di euro 95.000 e terreno agricolo circostante per un valore catastale di euro 35.000, per un valore catastale complessivo pari ad euro 130.000; ora la mia domanda è la seguente: il prezzo reale per entrambi gli immobili è stato convenuto e pagato euro 80.000,perchè dovrei pagare le imposte sul valore catastale e cioè su euro 130.000 e non sugli euro 80.000 effettivamente pagato? se mi faccio fare una perizia giurata per il valore realmente pagato, prima di procedere al rogito?
    Spero di avere una risposta e vi ringrazio anticipatamente

  10. La perizia mi sa che la paga più del differenziale di imposta che vorrebbe pagare di meno. A parte questi discorsi di convenienza economica se scendiamo nel diritto le posso dire che lei è potenzialmente accertabile ma non è detto che la ricostruzione dell’agenzia che eventualmente le dovrebbe applicare un valore superiore lei la deve supinamente accettare.

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