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Trattamento Fiscale Affittacamere e Bed & Breakfast: P. Iva e licenze

indexLa volta scorsa un caro amico mi ha posto la seguente domanda Cosa devo fare per avviare una attività di affittacamere o un Bed & Breakfast? Ho una casa situata in un palazzo che vorrei destinare a questa attività aprendo la patita Iva ma non conosco i successivi adempimenti, cosa devo fare?

Ci sono licenze da chiedere? E quali? E le imposte Irpef o altre tasse?

Ho provato a fare una ricerca normativa per lui… non vedo perché non posso metterla a disposizione di tutti! :-)

La premessa è che gli affittacamere o i B&B sono solo una modalità di esercizio della locazione turistica. Dal punto di vista fiscale inoltre non esiste un corpus di norme appositamente dedicato alla definizione di una apposita disciplina fiscale per cui so dovrà desumere il corretto trattamento a seconda delle rispettive imposte o tasse da versare.

In estrema sintesi i principali adempimenti ruotano attorno a:

  • Obbligo di apertura della partita Iva
  • Obbligo di registrazione del contratto di locazione turistica o affitto
  • Tassazione dei proventi percepiti dalla locazione
  • Possibilità di utilizzo della cedolare secca per le locazioni turistiche

Chiariamo prima le definizioni per utilizzare la corretta terminologia. A tal fine può essere di aiuto l’articolo dedicato alle singole definizioni delle categorie sopra evidenziate che potete leggere nell’artifolo dedicato proprio alla definizione di case vacanze, bed & breakfast, guest house, ostelli, appartamenti, ecc

Caratteristiche tecniche e requisiti minimi a seconda della categoria

Premetto che non esiste solo la categoria di affittacamere o case vacanze me esistono diverse vi segnalo non solo quali ma anche le caratteristiche tecniche ed i requisiti minimi che devono possedere gli immobili in base alla tipologia dell’attività che voltete svolgere e del bene immobili che avete a disposizione sono contenute negli Allegati A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A8 del Regolamento 8 del 2015 che potete scaricarci in pdf qui sotto.

Regolamento n.8 del 7 Agosto 2015 – Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere

Regolamento 13 del 30 settembre 205 per disposizione per il Giubileo

Molto importante la circolare esplicativa al Regolamento n.8 del 2015 extralberghiero (di cui nel seguito vi riporto una sintesi e la Circolare Esplicativa al Regolamento Regionale n. 13 del 30/09/2015

Tipologie:

  • a) Guest house o Affittacamere;
  • b) Ostelli per la gioventù;
  • c) Hostel o Ostelli;
  • d) Case e appartamenti per vacanze;
  • e) Case per ferie;
  • f) Bed & Breakfast;
  • g) Country house o Residenze di campagna;

Nel corso dei precedenti articoli avevamo affrontato l’argomento di affittare camere a studenti universitari fuori sede indicando più che altro le agevolazioni che potevano avere da un lato gli studenti e dall’altro i locatori che affittavano loro l’appartamento o la singola stanza.

Cosa si intende per “affittacamere” o Guest House

Quando si intende affittare una camera o parte di un appartamento per alcuni giorni o anche per periodi più lunghi ma non meno di 7 giorni salvo casi particolari che vediamo dopo, è necessario porre in essere una serie di adempimenti onde evitare di incorrere in sanzioni. Qui cerco di darvi qualche spunto o chiarimento per evitare questi errori che possono vanificare il margine di guadagno che c’è su questa modalità di locazione.

1. Le Guest house o affittacamere sono strutture gestite in forma imprenditoriale dove vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari.
2. Le strutture di cui al comma 1, sono composte da un massimo di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibili dal medesimo ingresso su strada e sono dotate:
a) di un soggiorno di almeno 14 metri quadrati;
b) di cucina o di angolo cottura annesso al soggiorno.
3. Gli appartamenti da destinare a Guest house o affittacamere non sono soggetti a cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.
4. Le strutture di cui al comma 1, rispettano i requisiti previsti per le civili abitazioni, la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria nonché tutti i requisiti minimi funzionali e strutturali di cui all’Allegato 1 del regolamento.

L’Art. 4 (Guest house o Affittacamere)
ribadisce la forma imprenditoriale di tali strutture e la loro capacità massima in camere (n. 6, come indicava anche l’abrogato regolamento 16/2008 s.m.i). La norma stabilisce obbligatoriamente la presenza di un soggiorno di almeno 14 mq e di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno.Nell’articolo si precisa, altresì, che la capacità massima di 6 camere può essere raggiunta anche con l’uso di 2 appartamenti ammobiliati, a condizione che abbiano lo stesso ingresso su strada e che siano dotati entrambi di soggiorno e cucina o angolo cottura.
Per questa tipologia di struttura è prevista una classificazione in “tre” categorie.

Consultate anche gli allegati alla fine dove sono chiaramente identificate la caratteristiche da rispettare.

La definizione di Bed & Breakfast

L’Art. 9 (Bed and Breakfast) del regolamento 8 del 2015 chiarisce alcuni aspetti che nelle precedenti leggi prestavano il fianco ad intepretazioni per cui in primis chiarisce chiarisce che vi è obbligo di residenza e di domicilio a carico del proprietario che deve riservarsi una camera all’interno dell’unità abitativa e anche introduce negli allegati le caratteristiche tecniche in forma schematice e pertanto maggiormente comprensibili che dovranno avere gli immobili da adibire a seconda delle varie tipologie di uso e di servizi che si vogliono erogare. In tal senso un B&B dovrà avere un soggiorno di almeno 14 mq con cucina o angolo cottura.

Obbligo di aprire la partita IVA: quando scatta

Tassazione ai fini Irpef

Attività NON commerciale

Ai fini dell’inquadramento dei redditi percepiti dagli affitti è determinante verificare se l’attività che state svolgendo si qualifichi o meno come una attività commerciale. Per determinarlo è necessario prima di tutto verificare se parliamo di una attività che contempli anche l’erogazione di servizi aggiuntivi come il cambio biancheria, la colazione o il riassetto della o delle stanze.

Ulteriore elemento distintivo riguarda l’occasionalità. Per comprendere tale elemento ci si dovrà rifare anche ai regolamenti comunali ove è situato l’immobile anche se in genere sotto le due unità locali affittate vi dico che non si configura una attività commerciale.

Se non si è in presenza di una attività definibile come commerciale allora anche i proventi in linea teorica potrebbero  essere assoggettati alla disciplina dei redditi fondiari ex articolo 36 del Tuir il che equivale a versare l’imposta solo sulla rendita catastale.

Attività qualificata come commerciale

Nel caso invece in cui si prestino anche servizi accessori o si rientri nell’ambito di attività commerciale in base alla regolamentazione dello specifico comune allora i proventi andranno tassati secondo la disciplina dei redditi diversi ex articolo 67 del Tuir per cui secondo gli ordinari scaglioni di reddito Irpef che di seguito riepilogo

Scaglioni reddito  Irpef Aliquota Irpef lordo
da 0 a 15.000
euro
23% 23% del reddito
da 15.000,01 a
28.000 euro
27% 3.450 + 27% sulla parte eccedente i 15.000 euro
da 28.000,01 a
55.000 euro
38% 6.960 + 38% sulla parte eccedente i 28.000 euro
da 55.000,01 a
75.000 euro
41% 17.220 + 41% sulla parte eccedente i 55.000 euro
oltre 75.000 euro 43% 25.420 + 43% sulla parte eccedente i 75.000
euro

Nel caso invece la vostra attività si configuri proprio come attività di impresa allora i redditi dovranno direttamente assoggettati alla tassazione prevista per le società per cui sarete sottoposti sia ad Ires (attualmente al 27,5%) e ad Irap (4,9%). Già vi dico che se non rientrate nell’ambito di apertura della partita Iv sicuramente i vostri redditi non saranno configurabili come redditi di impresa. Molti di voi infatti si affacciano a questo tipo di attività perché posseggono una o più abitazioni da mettere e reddito per ripagare IMU e TASI e i costi di manutenzione….ma vi sembra normale?

Locazione turistica con la cedolare secca

Discorso a parte merita la cedolare secca che è consentita anche per le locazioni turistiche; in estrema sintesi si tratta di un particolare regime che consente di sottrarre i proventi percepiti al regime di tassazione secondo gli scaglioni Irpef pagando una imposta sostitutiva nella misura del 10% o del 21%: per i dovuti approfondimenti intanto vi segnalo l’articolo dedicato proprio alla cedolare secca sugli affitti.

Requisiti per non aprire la partita Iva

A titolo di esempio per Roma se non erro si dovrebbe avere una capacità ricettiva al massimo fino a 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi e un periodo di inattività pari a 120 gg. nell’anno per “Roma Capitale” e “Città Metropolitana di Roma Capitale” e a 90 gg. nell’anno per i restanti Comuni del Lazio.
Scatta l’obbligo quando si ha una gestione continuativa senza periodi di inattività, per un numero massimo di 4 camere con un massimo di 8 posti letto complessivi. Superati questi scatta l’obbligo di apertura della partita Iva e gli adempimenti aumentano oltre anche alle imposte. Nei Bed and Breakfast il soggiorno dei clienti non può superare i 90 gg. consecutivi. I Bed and Breakfast sono classificati in categoria “Unica”.

Le forme consentite hanno una notevole discriminante: la partita IVA

Il codice ATECOFIN per affittare camere che dovrete indicare nel modulo di apertura della partita Iva è il 55.23.4 “Affittacamere per brevi soggiorni, case per vacanze”. Laddove si superino questi limiti descritti dalla legge numero 1111 del 1939 allora potrebbe configurarsi una vera e propria attività di locazione a fronte della quale scattano altri adempimenti. Prima tra tutti la comunicazione da effettuare presso la questura di polizia.

Poi abbiamo un’altra definizione di affittacamere definita dalla più recente legge quadro sul turismo che spinge il limite delle quattro camere visto sopra a sei camere suddivise in non più di due unità locali situate nello stesso stabile. Il periodo minimo di affitto di camere è definito anch’esso nel regolamento come anche i periodi di chiusura da rispettare  che trovate nei due regolamenti anche se devo dire che nella pratica l’affitto di camere durante il week end è una fattispecie che avviene normalmente. Unica eccezione è prevista per i lavoratori dello spettacolo.

La prima distinzione che ho avuto modo di riscontrare tra le norme è che esistono norme per gli affittacamere che per intenderci possiamo definire semplicisticamente come coloro che oltre all’affitto delle singole stanze di case dove non abitano, danno anche dei servizi di ospitalità, come biancheria, colazione e simili. Le caratteristiche le trovate negli allegati al regolamento che individuano per ciascuna tipologia sopra descritta o configurazione dell’attività quali servizi si offrono e carettristiche deve avere l’immobile.

A tal fine pul essere di aiuto l’articolo dedicato alle singole definizioni delle categorie sopra evidenziate che potete leggere nell’artifolo dedicato proprio alla definizione di case vacanze, bed & breakfast, guest house, ostelli, appartamenti, ecc

Altra fattispecie inoltre, e che vedremo dopo, è il caso in cui siamo in possesso di una camera nella casa dove abitiamo e decidiamo di darla in affitto a terzi, caso questo che rappresenta una tipologia di esonero dall’apertura della partita Iva seppur tali proventi dovranno essere inseriti nella dichiarazione dei redditi.

Del resto se avete intenzione di avviare un’attività di questo genere non potete prescindere da conoscere quelle norme che ne regolamentano l’esercizio e sconsiglio di affidarvi ad informazioni spot che leggete qui e là.  A titolo di esempio leggo che gli affittacamere non possono dare in locazione stanze, case o appartamenti per meno di un tot di giorni  tranne il caso che siano lavoratore del settore del cinema e spettacolo e questo è per fare un esempio delle particolarità che potete leggere tra le leggi. Quindi se il B&B che avete in mente, come tutti del resto, darà in affitto anche stanze per singole notti… Meglio risalire alla legge, fare uno sforzo in più ma avere bene chiaro i diritti, i doveri, gli adempimenti ed anche le eventuali agevolazioni. ;-)

Trattamento fiscale

La prima domanda che mi sono fatto è se fosse necessario aprire la partita Iva in quanto talvolta si destina la propria casa, abitazione appartamento o villa a piccoli periodi di locazione non continuativi e quindi mi sono chiesto se tali ipotesi fossero ricomprese nell’ambito di applicazione dell’Iva e se si con quale codice attività atecofin 55.23.4.

Inutile dire che l’attività è finalizzata a scopo di lucro e a tal fine è previsto un compenso o canone di locazione o affitto su cui si dovranno versare imposte Irpef. Inutile dire che non esiste una normativa specifica di natura tributaria relativa ma bisogna fare riferimento ai principi che ritroviamo nel Testo unico delle imposte sui redditi e nel tsto unico delle imposte sui redditi oltre alle eventuali ulteriori normedi natura tributaria (imposta regionale sulle attività produttive o nomrative inps, inail ecc a seconda delle fattispecie che possono caratterizzare l’attività). Il principio cardine dell’apertura della prtita Iva è sempre quello dell’abitualità o dell’occasionalità dell’iniziativa che impone nel primo caso l’apertura, va da sé che se affittate una volta una camera non succede nulla e non siete soggetti ad alcun adempimento, m se questo diviene un comportamento abituale allora le cose cambiano. Inoltre è necessario verificare, come scritto nel prosieguo, cosa ha stabilito la singola regione italiana. Con i due nuovi regolamenti si definiscono le caratteristiche di imprenditorialità legando questo a diversi parametri che sono:

  • Capacità ricettiva
  • Continuatività nella gestione

Tassazione delle somme percepite ed indicazione nella dichiarazione dei redditi 730 o modello Unico

Vi segnalo poi l’articolo dedicato alla tassazione dei redditi derivanti dalle case vacanze o Bed & Breakfast in modo anche da farvi rendere conto di quel potrebbe essere il vostro guadagno netto derivante da quello che sta diventando un vero e proprio lavoro e trovrete anche i casi in cui è possibile applicare la cedolare secca.

Le precedenti leggi abrogate cosa dicevano

Leggendo per esempio la Legge regionale n. 29 del 2001 si trova che il carattere di abitualità risulterebbe ancora valido per per locazioni per periodi inferiori ai 270 giorni annui, anche se devo ritenere che ai fini tributari 269 giorni sembrano proprio eccessivi per non ritenere un’attività abituale. La distinzione non solo è fondamentale per capire se aprire la partita Iva ma anche ai fini del pagamento delle imposte ai fini del testo unico delle imposte sui redditi inq aunto laddove l’attività non sia soggetta ad Iva non potrebbe nemmeno essere qualificata come un’attività di impresa pertanto gli eventuali redditi percepiti sotto forma di canoni di locazione dovrebbero rientrare tra i redditi diversi mentre in caso contrario, ossia di attività di impresa la disciplina sarebbe quella del reddito di impresa sensibilmente differente, anche se in entrambi i casi i proventi sarebbero tassati secondo gli scalgioni di reddito, a meno che non si decida di aprire una società per condurre l’attività. Potete leggere a tal proposito l’articolo dedicato a come aprire la partita Iva.

Affitto Occasionale della casa al mare tramite agenzia

Nel frattempo vi posso dire che se invece non rientrate nell’ambito di applicazione e di apertura della partita Iva il reddito prodotto dalla semplice locazione della casa al mare che avete dato ad un’agenzia sarà tassato come un reddito fondiario ex articolo 37 comma 4-bis del Tuir e sarà decurtato di un 5% forfettario che andrà ad aumentare il monte reddito prodotto e sarà soggetto alla classica tassazione per scaglioni Irpef.

I servizi aggiuntivi di chi affitta le stanze

Le camere possono essere sia ammobiliate che non e il locatore può concedere anche ulteriori servizi come il classico servizo di pulizia, lavanderia, prima colazione ecc. La somministrazione di alimenti o bevande fa scattare l’obbligo alla richiesta di autorizzazione presso la ASL di competenza del comune ove è situato lo stabile.

I servizi aggiuntivi rappresentano possiamo dire la discrimante tra un’attività di affitacamere e quella di una vera a propria struttura ricettiva soggetta ad altri adempimenti, primo tra tutti quello della comunicazione alla questura di Polizia o al Comune. L’autorizzazione della ASL competente dovrà giungere entro 60 giorni previa verifica dei presupposti all’esercizio dell’attività di affitta camere e voi potrete iniziare a ricevere ospiti.

Seppur nel caso di affitto di camera con concessione di servizi aggiuntivi non pone l’obbligo di registrazione del clinete, anche se è buona norma richiedere copia del documento e gli estremi di un documento valido di identità, la tipologia di locazione senza servizi aggiuntivi è la fattispecie che presenta l’obbligo della registrazione formale del cliente in base alla Legge n. 191 del 1978 e dell’autorizzazione igienico sanitaria dei locali utilizzati oltre che dell’autorizzazione sanitaria qualora venga effettuata anche la somministrazione di alimenti e bevande.

Inoltre non dovrete iscrivervi al RIT e non dovrete nemmeno pubblicizzare i vostri prezzi come spesso avrete visto in qualche piccola pensione. Gli altri adempimenti sono costituiti dall’iscrizione Inail contro gli infortuni sul lavoro.

Fate comunque sempre riferimento ai nuovi regolamenti e soprattutto alle novità introdotte dal Regolamento 13 del 2015 dove sono identificate anche le nuove indicazioni in vista del Giubileo di Roma.

Aiutanti e/o dipendenti

Nel caso in cui vi servirete di altre persone che vi aiutano in questa attività si pongono una serie di problematiche aggiuntive e anche di maggiore tassazione fiscale dell’attività.
Vediamo quali sono. In primis si dovranno iscrivere i dipendenti all’INPS  e successivamente procedere al versamento dei loro contributi previdenziali e assistenziali. Inoltre la presenza di questi farà scattare anche l’assoggettamento dell’attività all’Irap o imposta regionale sulle attività produttive (che stimate per semplicità nel 5% del vostro valore della produzione netta).

Le autorizzazioni per gli affittacamere in questione devono essere richieste al comune in cui è ubicata la struttura recettiva.

Eventuali Licenze, autorizzazioni e adempimenti indispensabili

Una volta compresi quale è il quadro normativo bisogna procedere agli adempimenti preliminari necessari ad avviare l’attività e che possono essere riassunti senza pretesa di esaustività nei seguenti passi ossia l’aertura di partita Iva, la dichiarazione di inizio attività al comando dei vigili urbani vicini, la richiesta di autorizzazione igienico sanitaria alla ASL e al Comune compresa anche l’eventuale autorizzazione di alimenti e bevande. Nel caso invece di della sola locaizone senza concessione di servizi “di ospitalità” invece gli adempimenti saranno limitati all’autorizzazione igienico sanitaria, del resto non potrebbe essere altrimenti. Vi sarà capitato di andare a dormire da un affittacamere o andare in un bed&breakfast, la differenz almeno nella mia esprienza è notevole in qaunto nei primi non si aveva proprio la percezione di una struttura organizzata come invece nel caso dei B & B.

Vi consiglio comunque di recarvi sempre presso il comune dove è situato l’immobile oggetto di locaizone per verificare se le regioni non abbiano legiferato ed introdotto norme ad hoc a livello di singola regione che per esempio potrebbero aver introdotto adempimenti diversi o madalità di adesione diversi da regione a regione.

Cosa fare per iniziare

La premessa è che per l’esercizio dell’attività non è previsto alcun requisito professionale pur se tuttavia nel caso di affittacamere sarà necessario risiedere nell’abitazione in cui si intende operare. Poi vi sono una serie di caratteristiche che deve possedere l’abitazione che può variare da regione a regione con un numero massimo di stanze, sul fatto che devono essere arredate con dotazioni minime richieste per l’esercizio (letto, armadio, comodini, lampade, sedie e gettacarte).

Saranno definiti anche dei posti letto massimi da destinare all’affitto che varia da regione a regione (su un articolo del sole24 ho letto che nel Lazio il numero massimo di posti letto è sei, nel Veneto il numero non è determinato mentre in Sicilia si possono avere fino a venti posti letto).

Quali caratteristiche e requisiti devono avere le stanze o camere da affittare

Per le caratteristiche tecniche ed i servizi offerti che devono avere le abitazioni potete fare riferimento agli allegati del regolamento 8 e del 13.

A titolo esemplificativo vi segnalo alcune carattertistiche per farvi rendere conto da subito delle dotazioni che deve avere un B&B tra cui, lavello per stoviglie, piano cottura, forno o microonde, frigorifero, Punto telefonico comune, fisso o mobile, solo per chiamate d’emergenza, Cassetta di primo soccorso ,estintore e segnaletica percorso antincendio (nel rispetto della normativa vigente in materia), Documentazione di informazione turistica (piantina e brochure con indirizzi utili, cultura, svago e divertimento) fornita dal titolare in inglese oltre all’italiano e Targa esterna obbligatoria da esporre al pubblico con indicazioni previste dal Regolamento con numero di telefono di assistenza /emergenza agli ospiti 24 ore su 24; ma ce ne sono anche altre e le trovate, devo dire abbastanza chiaramente, espresse e descritte negli allegati al regolamento 8 del 2015.

Precedenti disposizioni contenute nelle Leggi Regionali

Come anticipato sopra devono avere dei requisiti minimi che partono dall’ampiezza minima della stanza che non può essere inferiore a 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la camera singola, 6 mq di incremento per l’aggiunta di un letto di tipo tradizionale (80 x 190 cm). Devono avere un vano adibito alla sala per la colazione e deve essere almeno pari ad 1 mq per ogni persona alloggiata.

Inoltre devono essere fornite le dotazioni minime essenziali per ogni stanza che sono le reti, i materassi, lenzuola, coperte, tende, mobili, complementi d’arredo, biancheria da letto e da bagno, tovaglie e tovaglioli o set da utilizzare per la prima colazione, stoviglie e vasellame, tavoli e sedie, computer collegato ad internet, fax-fotocopiatrice, stampante, segreteria telefonica e telefono cellulare sul quale trasferire le chiamate in caso di assenza

Inutile dire che gli impianti devono essere a norma ossia ripsettare tutte le conformità agli standard vigenti per gli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie. .

Adempimenti iniziali per l’esercizio dell’attività

Per aprire e diventare un affittacamere o bed & breakfast è necessario comunque aprire l’attività presentando la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) presso uno degli sportelli del comune dove è situato l’immobile, telematicamente o anche tramite posta elettronica certificata dipende sempre da quanto il Comune è evoluto).

I documenti da produrre per aprire Fermo restando che non tutte le regioni applicano gli stessi trattamenti e richiedono la stessa documentazione vi segnalo quelli che probabilmente vi potrebbero essere ragionevolmente richiesti come per esempio l’atto di acquisto dell’immobile a voi intestato, la visura catastale, la planimetria dell’abitazione, la polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore degli inquilini che vi alloggeranno.

Ulteriori adempimenti

A questi se ne aggiungono altri in vigore dal primo gennaio 2013 che consistono nell’obbligo di comunicazione alla Polizia delle schede alloggiatie della comunicazione on-line delle stesse. Le schede inoltre dovranno essere conservate per 5 anni (o i file su supporto magnetico) eccetto per gli appartamenti privati locati anche per brevi periodi ma non dichiarati all Provincia e Comune come turistici. Vi indico il portale alloggiati dove poterle inserire. Alcuni rifeirmenti normativi sono i seguenti: Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza: Norma fondamentale nell’ordinamento giuridico italiano per le materie relative alla pubblica sicurezza, Decreto Ministeriale 07/01/2013: Disposizioni concernenti la comunicazione alla Questura dell’arrivo di persone alloggiate in strutture ricettive, Regio Decreto 635 del 06/05/1940: Approvazione del regolamento per l’esecuzione del T.U.L.P.S.

 La registrazione del contratto di locazione classico

Essendo locazioni della durata motlo probabilmente inferiori ai 30 giorni l’anno non si è obbligati alla registrazione del contratto. Qui si deve fare una distinzione in quanto nel caso di affitto di alcuni giorni a turisti per intenderci non ci sono problemi in quanto sicuramente soggiorneranno meno di 30 giorni ma se si analizza il caso per esempio di affitto di casa a studenti universitari il discorso cambia in quanto qui l’obbligo della registrazione ci sarà con tutti gli altri adempimenti del caso. Se invece superate la soglia allora dovrete procedere alla registrazione del contratto di locazione con il nuovo modello RLI.

Si parla di b&b e affittacamere (per il primo non è richiesta partita iva ma la residenza principale nell’immobile; mentre per la seconda è richiesta partita iva) e si omette del tutto un’altra forma di attività che sta dilagando ed è regolamentata da normative comunali: l’attività di “casa vacanze” Quest’ultima si differenzia dalle altre due tipologie come ben definito dalle normative vigenti (faccio riferimento al comune di Roma) e, nel caso di licenza per un massimo di due immobili, l’attività viene considerata in forma NON imprenditoriale e pertanto senza apertura della partita Iva. Da quello che emerge dalle linee guida, l’appartamento in possesso di licenza per “casa vacanze non imprenditoriale” può essere affittato tutto l’anno mantenendo la sua natura di non imprenditorialità nel rispetto dei vincoli di affitto per un minimo di 3gg ed un massimo di 90gg consecutvi.
Domanda: se affitto per brevi soggiorni da un minimo di tre gg ad un massimo di 30gg consecutivi, sempre a soggetti diversi, il reddito percepito va considerato come reddito diverso e soggetto alla tassazione irpef per scaglioni ?
I b&b sono una forma che sta per essere superata e sul mercato si affacciano sempre più queste nuove tipologie di attività. Che informazioni potete fornire in merito? Grazie Inoltre fate un passaggio anche all’INPS se avete dei dipendenti che lavorano per voi e conseguentemente anche all’INAIL per l’accensione delle assicurazioni contro gli infortuni sul lavoro.

Guida regime dei minimi

Affitto camere a studenti universitari

Scadenza e versamento cedolare secca

Affittare solo una stanza nella propria abitazione: tassazione

58 commenti

  1. Le avevo risposto ma ho visto che la risposta al commento o non è stata pubblicata per cui vi anticipo che la caratteristica distintivo Fra la possibilità di aprire una società di persone e quella di costituire una società di capitali risiede perlopiù nella, Come per esempio una società responsabilità limitata. Limitata in quanto non risponderete con il vostro patrimonio personale caso di problemi. La seconda caratteristica risiede nel diverso regime di tassazione previsto nel caso di SRL e società di persone tassate per trasparenza. Nel caso di società vi sarà una tassazione Ires ed Irap mente nell’altro caso sarete tassati in base agli ordinari scaglioni irpef. Mi chiedevo se avete una necessità specifica di aprire una società di persone oppure vi è qualche altro motivo?

  2. Potete costituire una società di capitali (banalmente una srl e conferire il diritto di proprietà), costituire una società di persone. IN estrema sintesi cambia il regime di responsabilità, i costi di gestione, la tassazione in capo ai soci e molto altro. In questa sede mi fermerei a considerare l’illimitatezza della responsabilità nel caso di società di persone in capo ai soci.

  3. salve,
    abbiamo alcuni immobili in famiglia e vorremmo aprire un affittacamere, dopo aver costituito una società di persone.
    Va bene qualsiasi tipo, anche una società semplice?
    Inoltre, è necessario conferire gli immobili nella società, o possiamo usare gli immobili per l’attività in nome della società pur rimanendo in proprietà dei soci?

    Grazie

  4. salve,
    abbiamo alcuni immobili in famiglia e vorremmo aprire un affittacamere, dopo aver costituito una società di persone.
    Va bene qualsiasi tipo, anche una società semplice?
    Inoltre, è necessario conferire gli immobili nella società, o possiamo affittarli in nome della società pur rimanendo in proprietà dei soci?

    Grazie

  5. 1) ad un architetto geometra per quanto riguarda lo stabile. Per le altre norme nessuno in particolare o meglio non credo vi sia una figura che soddisfi tutti i profili richiesti anche se non sono previste tutte queste norme per locare una casa come può notare.
    2) dipende dal regime fiscale che adotta. In assenza di cedolare secca può leggere l’articolo dedicato alla tassazione dei proventi derivanti dalla locazione che le può dare una sintesi delle diverse configurazione che possono assumere.
    3) senza dubbio auspicabile fin da subito in modo che la possa guidare. Non inizi senza dicendo che ci prova perché poi tornare indietro costa soprattutto in presenza di sbagli. Non sottovalutate il fisco perché come potete constatare voi stessi è un insieme mostruosamente complesso di norme.

  6. Salve, ho letto i suoi articoli e la ringrazio per averli messi a disposizione.
    Io ho un appartamento a Roma e vorrei realizzare un B&B (il precedente proprietario lo utilizzava già come tale) come attività saltuaria quindi senza aprire partita iva. Quello che non mi è chiaro è :

    1)A chi devo rivolgermi per essere certo di rispettare tutte le caratteristiche?
    2)A quanto ammonta la % di tasse da pagare allo stato?
    3)Posso andare da un commercialista o al caf a fine anno per dichiarare tutti i guadagni?

    Grazie.

  7. Buongiorno, in questi giorni stiamo svilluppando un sito per l’affitto di case vacanza. Il sito ha il solo scopo di mettere in comunicazione la parte offerente, cioè il proprietario della casa vacanza, con l’eventuale utilizzatore cioè colui che stipulerà un contratto con il proprietario per soggiornare nella casa per un periodo prestabilito. Il solo guadagno che percepirà la società, che gestisce ed è proprietaria del sito, consiste nella fascia di iscrizione che l’offerente della casa vacanza vorrà iscriversi, questo indipendentemente dal costo a cui vorrà affittarla il proprietario. Questo perchè ad ogni fascia corrisponde una maggiore o minore visibilità della casa vacanza all’interno del sito e quindi sul web.
    Per poter intraprendere questo tipo di attività, che consiste nel pubblicizzare una casa vacanza dando la possibiità di prenotare la stessa per più giorni secondo la disponibilità del proprietario, e dove il rapporto di locazione inizia e si conclude solo nelle comunicazioni che avverranno locatore e locatario, la società necessita di qualche permesso particolare se non il fatto di esseere iscritta alla camera del commercio e tutto quello che ne consegue ?
    Grazie.
    Davide

  8. Buonasera,
    possiedo n.4 appartamenti sul mare di circa 60 mq cadauno muniti di cucina, vano letto e servizi igienici. Li affitto solo nel periodo estivo da giugno a settembre a famiglie che, generalmente, si trattengono in vacanza per periodi non superiori a 30 giorni.
    Quali sarebbero i miei obblighi? Sono molto confuso… Chi parla di comunicare le generalità dei presenti al commissariato di zona, chi parla di apertura di partita iva, chi di scia presso il comune competente…
    Attualmente faccio solo firmare un contratto turistico ai villeggianti e dichiaro gli introiti nella dichiarazione dei redditi.
    Risiedo nella provincia di Bari.
    Cordiali saluti

  9. Un saluto a tutti.

    Domanda: se io subentro ad una licenza di affittacamere concessa precedentemente all’obbligo dei 14 mq per la parte comune, devo cmq ottemperare alla nuova norma o è un diritto acquisito e va bene anche una parte comune inferiore ai 14mq?
    Grazie
    Gianluca

  10. Salve, queste regole per B&B fanno parte solo della Regione Lazio o riguardano anche il Veneto?
    Grazie
    Gloria

  11. Buongiorno,
    provo a scrivere qui perché nessuno sa darmi una risposta.
    Possiedo un appartamento in provincia di Milano, due stanze da letto, un bagno, soggiorno, cucina non abitabile. Io non ho la residenza in questo appartamento ma abito a 5 minuti di distanza.
    Potrei aprire b&b? O affittacamere, anche se in condominio?
    Eventualmente, voi sapete a chi debba rivolgermi (provincia, comune, caf… sono nel pallone.)
    Grazie.
    Saluti e buon anno.

  12. Buongiorno,
    Vorrei avere qualche chiarimento relativamente all’affitto di stanze della propria abitazione;
    Posseggo 2 appartamenti a Milano e vorrei affittarli a stanze, in particolare affitterei 2 stanze nell’appartamento in cui vivo e ho la residenza, e 5 stanze nel secondo appartamento sempre di mia proprieta’.
    Vorrei sapere se nella situazione presentata è possibile NON aprire la partita iva, ma semplicemente pagare la cedolare secca al 22% relativamente ai contratti che andro’ regolarmente a registrare all’agenzia delle entrate.

    Grazie 1000

  13. Molto chiaro e utile.Ben fatto.

  14. Non c’è nulla di anomalo nella sua situazione per cui può. Gli unici impedimenti che vedo per lei sono quelli della gestione a distzanza dell’attività

  15. Salve io sono in possesso nella provincia di lecce di un appartamento su due piani diviso da una scala. Vorrei aprire un piccolo B&B nella parte sotto composto da una cara da letto un bagno cucina e giardino. La mia domanda è questa: io ho li la residenza ma per ragioni di lavoro (militare) sono spesso fuori o comunque ho anche il domicilio in caserma. A casa invece mia moglie tranne gli orari in cui lavora c’è sempre. potrebbero esserci dei problemi? Mi consigliate qualche altra soluzione da gestire comunque in maniera non imprenditoriale? Grazie

  16. Dovremmo approfondire meglio e sapere come lo hanno accertato (magari gli è arrivata una segnalazione da un competitor) ma in linea di massima le ripeto accertare uno come lei ha un costo per l’Ade che non sempre e tutti si possono permettere.

  17. grazie per la gentile risposta, forse però mi sono spiegato male.. precisamente mi è stato riferito che un affittacamere senza partita iva della mia zona aveva un proprio sito web con indicati prezzi delle camere, dunque per questo sarebbe stato sanzionato. Se avesse mostrato sul web la proprietà senza farne ‘mercificio’ non ci sarebbero stati problemi.. possibile

  18. Non esageriamo stiamo calmi. Prima di tutto la Gdf ha altro da fare che beccare un povero santo che si affitta una casetta. Al più l’agenzia delle entrate avrebbe più possibilità di farlo, ma le dico che dovrebbe proprio capitare sul suo sito, non si sa per quale motivo, se non nel caso remoto che uno dell’agenzia voglia affittarsi casa sua (e deve trovare quello rompiscatole che si va a controllare dall’anagrafe che lei ha una partita iva e nel modulo di apertura della partita iva, non ha indicato il nome del dominio del suo sito internet, ma poi perchè dovrebbe?!?….più probabile incontrare uno yeti…ma magari mi sbaglio :-)

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