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Trattamento Fiscale Affittacamere e Bed & Breakfast: P. Iva e licenze

indexLa volta scorsa un caro amico mi ha posto la seguente domanda Cosa devo fare per avviare una attività di affittacamere o un Bed & Breakfast? Ho una casa situata in un palazzo che vorrei destinare a questa attività aprendo la patita Iva ma non conosco i successivi adempimenti, cosa devo fare?

Ci sono licenze da chiedere? E quali? E le imposte Irpef o altre tasse?

Ho provato a fare una ricerca normativa per lui… non vedo perché non posso metterla a disposizione di tutti! :-)

La premessa è che gli affittacamere o i B&B sono solo una modalità di esercizio della locazione turistica. Dal punto di vista fiscale inoltre non esiste un corpus di norme appositamente dedicato alla definizione di questa specifica attività per cui si dovrà desumere il corretto trattamento a seconda della caratteristiche edelle modalità di conduzione dell’attività, anche in relazione alla regione dove questa è ubicata sul territorio italiano.

In estrema sintesi i principali adempimenti ruotano attorno a:

  • Obbligo di apertura della partita Iva
  • Obbligo di registrazione del contratto di locazione turistica o affitto
  • Tassazione dei proventi percepiti dalla locazione
  • Possibilità di utilizzo della cedolare secca per le locazioni turistiche

Chiariamo prima le definizioni per utilizzare la corretta terminologia. A tal fine può essere di aiuto l’articolo dedicato alle singole definizioni delle categorie sopra evidenziate che potete leggere nell’artifolo dedicato proprio alla definizione di case vacanze, bed & breakfast, guest house, ostelli, appartamenti, ecc.

Differenza tra B&B e Affittacamere

Il B&B non ha bisogno dell’apertura di una partita Iva in quanto l’attività viene svolto in modo occasionale e non abituale mentre l’affittacamere viene considerato come un vero e proprio imprenditore con tutte le conseguenze del caso in termini di apertura ed identificazione presso la camera di commercio apertura della partita Iva, SCIA e altri adempimenti in tema di tenuta dei registri contabili e oneri amministrativi.

I B&B sono attività a conduzione familiare che non contemplano l’utilizzo di collaboratori se non quello di familiari mentre gli affittacamere possono impiegare dipendenti e collaboratori. Questo  avrà una diretta ripercussione come vedremo anche nelle imposte da pagare in quanto i B&B potranno non versare l’IRAP (attualmente 3,9% oltre piccole variazioni a seconda del deficit sanitarie delle regioni), mentre gli affittacamere rientreranno nell’ambito di applicazione di questo tributo.

Visto che abbiamo già parlato di imposte possiamo dire che i B&B potranno essere tassati secondo gli ordinari scaglioni di reddito Irpef (regime della trasparenza fiscale) oppure accedere a regimi agevolativi in tema di imposte sulle locazioni mentre gli affittacamere rientrano nell’ambito di applicazione dell’Ires con aliquota attualmente al 27,5%.

Dal puntno di vista dimensionale i B&B possono offrire alloggio fino ad un massimo di 3 camere e 6 posti letto complessivi per abitazione mentre gli affittacamere possono offrire sino a 6 camere e 12 posti letto su un massimo di due appartamenti.

Caratteristiche tecniche e requisiti minimi a seconda della categoria

Premetto che non esiste solo la categoria di affittacamere o case vacanze ma ne esistono diverse vi segnalo non solo quali ma anche le caratteristiche tecniche ed i requisiti minimi che devono possedere gli immobili in base alla tipologia dell’attività che voltete svolgere e del bene immobili che avete a disposizione sono contenute negli Allegati A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A8 del Regolamento 8 del 2015 che potete scaricarci in pdf qui sotto.

Queste sono declinate in apposite leggi regionali che hanno la facoltà di disciplinare autonomamente l’esercizio dell’attività turistico ricettiva.

Elenco normative regionali

Elenco delle Leggi Regionali per le attività ricettive o extra alberghiere

Nel seguito vi riporto due importanti regolamenti che normano l’attività per il Lazio ed il comune di Roma in particolare.

Regolamento n.8 del 7 Agosto 2015 – Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere

Regolamento 13 del 30 settembre 205 per disposizione per il Giubileo

Molto importante la circolare esplicativa al Regolamento n.8 del 2015 extralberghiero (di cui nel seguito vi riporto una sintesi e la Circolare Esplicativa al Regolamento Regionale n. 13 del 30/09/2015

Tipologie:

  • a) Guest house o Affittacamere;
  • b) Ostelli per la gioventù;
  • c) Hostel o Ostelli;
  • d) Case e appartamenti per vacanze;
  • e) Case per ferie;
  • f) Bed & Breakfast;
  • g) Country house o Residenze di campagna;

Nel corso dei precedenti articoli avevamo affrontato l’argomento di affittare camere a studenti universitari fuori sede indicando più che altro le agevolazioni che potevano avere da un lato gli studenti e dall’altro i locatori che affittavano loro l’appartamento o la singola stanza.

Cosa si intende per “affittacamere” o Guest House

Quando si intende affittare una camera o parte di un appartamento per alcuni giorni o anche per periodi più lunghi ma non meno di 7 giorni salvo casi particolari che vediamo dopo, è necessario porre in essere una serie di adempimenti onde evitare di incorrere in sanzioni. Qui cerco di darvi qualche spunto o chiarimento per evitare questi errori che possono vanificare il margine di guadagno che c’è su questa modalità di locazione.

1. Le Guest house o affittacamere sono strutture gestite in forma imprenditoriale dove vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari.
2. Le strutture di cui al comma 1, sono composte da un massimo di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibili dal medesimo ingresso su strada e sono dotate:
a) di un soggiorno di almeno 14 metri quadrati;
b) di cucina o di angolo cottura annesso al soggiorno.
3. Gli appartamenti da destinare a Guest house o affittacamere non sono soggetti a cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.
4. Le strutture di cui al comma 1, rispettano i requisiti previsti per le civili abitazioni, la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria nonché tutti i requisiti minimi funzionali e strutturali di cui all’Allegato 1 del regolamento.

L’Art. 4 (Guest house o Affittacamere)
ribadisce la forma imprenditoriale di tali strutture e la loro capacità massima in camere (n. 6, come indicava anche l’abrogato regolamento 16/2008 s.m.i). La norma stabilisce obbligatoriamente la presenza di un soggiorno di almeno 14 mq e di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno.Nell’articolo si precisa, altresì, che la capacità massima di 6 camere può essere raggiunta anche con l’uso di 2 appartamenti ammobiliati, a condizione che abbiano lo stesso ingresso su strada e che siano dotati entrambi di soggiorno e cucina o angolo cottura.
Per questa tipologia di struttura è prevista una classificazione in “tre” categorie.

Consultate anche gli allegati alla fine dove sono chiaramente identificate la caratteristiche da rispettare.

La definizione di Bed & Breakfast

L’Art. 9 (Bed and Breakfast) del regolamento 8 del 2015 chiarisce alcuni aspetti che nelle precedenti leggi prestavano il fianco ad intepretazioni per cui in primis chiarisce chiarisce che vi è obbligo di residenza e di domicilio a carico del proprietario che deve riservarsi una camera all’interno dell’unità abitativa e anche introduce negli allegati le caratteristiche tecniche in forma schematice e pertanto maggiormente comprensibili che dovranno avere gli immobili da adibire a seconda delle varie tipologie di uso e di servizi che si vogliono erogare. In tal senso un B&B dovrà avere un soggiorno di almeno 14 mq con cucina o angolo cottura.

Obbligo di aprire la partita IVA: quando scatta

Tassazione ai fini Irpef

Attività NON commerciale

Ai fini dell’inquadramento dei redditi percepiti dagli affitti è determinante verificare se l’attività che state svolgendo si qualifichi o meno come una attività commerciale. Per determinarlo è necessario prima di tutto verificare se parliamo di una attività che contempli anche l’erogazione di servizi aggiuntivi come il cambio biancheria, la colazione o il riassetto della o delle stanze.

Ulteriore elemento distintivo riguarda l’occasionalità. Per comprendere tale elemento ci si dovrà rifare anche ai regolamenti comunali ove è situato l’immobile anche se in genere sotto le due unità locali affittate vi dico che non si configura una attività commerciale.

Se non si è in presenza di una attività definibile come commerciale allora anche i proventi in linea teorica potrebbero  essere assoggettati alla disciplina dei redditi fondiari ex articolo 36 del Tuir il che equivale a versare l’imposta solo sulla rendita catastale.

Attività qualificata come commerciale

Nel caso invece in cui si prestino anche servizi accessori o si rientri nell’ambito di attività commerciale in base alla regolamentazione dello specifico comune allora i proventi andranno tassati secondo la disciplina dei redditi diversi ex articolo 67 del Tuir per cui secondo gli ordinari scaglioni di reddito Irpef che di seguito riepilogo

Scaglioni reddito  Irpef Aliquota Irpef lordo
da 0 a 15.000
euro
23% 23% del reddito
da 15.000,01 a
28.000 euro
27% 3.450 + 27% sulla parte eccedente i 15.000 euro
da 28.000,01 a
55.000 euro
38% 6.960 + 38% sulla parte eccedente i 28.000 euro
da 55.000,01 a
75.000 euro
41% 17.220 + 41% sulla parte eccedente i 55.000 euro
oltre 75.000 euro 43% 25.420 + 43% sulla parte eccedente i 75.000
euro

Nel caso invece la vostra attività si configuri proprio come attività di impresa allora i redditi dovranno direttamente assoggettati alla tassazione prevista per le società per cui sarete sottoposti sia ad Ires (attualmente al 27,5%) e ad Irap (4,9%). Già vi dico che se non rientrate nell’ambito di apertura della partita Iv sicuramente i vostri redditi non saranno configurabili come redditi di impresa. Molti di voi infatti si affacciano a questo tipo di attività perché posseggono una o più abitazioni da mettere e reddito per ripagare IMU e TASI e i costi di manutenzione….ma vi sembra normale?

Locazione turistica con la cedolare secca

Discorso a parte merita la cedolare secca che è consentita anche per le locazioni turistiche; in estrema sintesi si tratta di un particolare regime che consente di sottrarre i proventi percepiti al regime di tassazione secondo gli scaglioni Irpef pagando una imposta sostitutiva nella misura del 10% o del 21%: per i dovuti approfondimenti intanto vi segnalo l’articolo dedicato proprio alla cedolare secca sugli affitti.

Requisiti per non aprire la partita Iva

A titolo di esempio per Roma se non erro si dovrebbe avere una capacità ricettiva al massimo fino a 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi e un periodo di inattività pari a 120 gg. nell’anno per “Roma Capitale” e “Città Metropolitana di Roma Capitale” e a 90 gg. nell’anno per i restanti Comuni del Lazio.
Scatta l’obbligo quando si ha una gestione continuativa senza periodi di inattività, per un numero massimo di 4 camere con un massimo di 8 posti letto complessivi. Superati questi scatta l’obbligo di apertura della partita Iva e gli adempimenti aumentano oltre anche alle imposte. Nei Bed and Breakfast il soggiorno dei clienti non può superare i 90 gg. consecutivi. I Bed and Breakfast sono classificati in categoria “Unica”.

Le forme consentite hanno una notevole discriminante: la partita IVA

Il codice ATECOFIN per affittare camere che dovrete indicare nel modulo di apertura della partita Iva è il 55.23.4 “Affittacamere per brevi soggiorni, case per vacanze”. Laddove si superino questi limiti descritti dalla legge numero 1111 del 1939 allora potrebbe configurarsi una vera e propria attività di locazione a fronte della quale scattano altri adempimenti. Prima tra tutti la comunicazione da effettuare presso la questura di polizia.

Poi abbiamo un’altra definizione di affittacamere definita dalla più recente legge quadro sul turismo che spinge il limite delle quattro camere visto sopra a sei camere suddivise in non più di due unità locali situate nello stesso stabile. Il periodo minimo di affitto di camere è definito anch’esso nel regolamento come anche i periodi di chiusura da rispettare  che trovate nei due regolamenti anche se devo dire che nella pratica l’affitto di camere durante il week end è una fattispecie che avviene normalmente. Unica eccezione è prevista per i lavoratori dello spettacolo.

La prima distinzione che ho avuto modo di riscontrare tra le norme è che esistono norme per gli affittacamere che per intenderci possiamo definire semplicisticamente come coloro che oltre all’affitto delle singole stanze di case dove non abitano, danno anche dei servizi di ospitalità, come biancheria, colazione e simili. Le caratteristiche le trovate negli allegati al regolamento che individuano per ciascuna tipologia sopra descritta o configurazione dell’attività quali servizi si offrono e carettristiche deve avere l’immobile.

A tal fine pul essere di aiuto l’articolo dedicato alle singole definizioni delle categorie sopra evidenziate che potete leggere nell’artifolo dedicato proprio alla definizione di case vacanze, bed & breakfast, guest house, ostelli, appartamenti, ecc

Altra fattispecie inoltre, e che vedremo dopo, è il caso in cui siamo in possesso di una camera nella casa dove abitiamo e decidiamo di darla in affitto a terzi, caso questo che rappresenta una tipologia di esonero dall’apertura della partita Iva seppur tali proventi dovranno essere inseriti nella dichiarazione dei redditi.

Del resto se avete intenzione di avviare un’attività di questo genere non potete prescindere da conoscere quelle norme che ne regolamentano l’esercizio e sconsiglio di affidarvi ad informazioni spot che leggete qui e là.  A titolo di esempio leggo che gli affittacamere non possono dare in locazione stanze, case o appartamenti per meno di un tot di giorni  tranne il caso che siano lavoratore del settore del cinema e spettacolo e questo è per fare un esempio delle particolarità che potete leggere tra le leggi. Quindi se il B&B che avete in mente, come tutti del resto, darà in affitto anche stanze per singole notti… Meglio risalire alla legge, fare uno sforzo in più ma avere bene chiaro i diritti, i doveri, gli adempimenti ed anche le eventuali agevolazioni. ;-)

Trattamento fiscale

La prima domanda che mi sono fatto è se fosse necessario aprire la partita Iva in quanto talvolta si destina la propria casa, abitazione appartamento o villa a piccoli periodi di locazione non continuativi e quindi mi sono chiesto se tali ipotesi fossero ricomprese nell’ambito di applicazione dell’Iva e se si con quale codice attività atecofin 55.23.4.

Inutile dire che l’attività è finalizzata a scopo di lucro e a tal fine è previsto un compenso o canone di locazione o affitto su cui si dovranno versare imposte Irpef. Inutile dire che non esiste una normativa specifica di natura tributaria relativa ma bisogna fare riferimento ai principi che ritroviamo nel Testo unico delle imposte sui redditi e nel tsto unico delle imposte sui redditi oltre alle eventuali ulteriori normedi natura tributaria (imposta regionale sulle attività produttive o nomrative inps, inail ecc a seconda delle fattispecie che possono caratterizzare l’attività). Il principio cardine dell’apertura della prtita Iva è sempre quello dell’abitualità o dell’occasionalità dell’iniziativa che impone nel primo caso l’apertura, va da sé che se affittate una volta una camera non succede nulla e non siete soggetti ad alcun adempimento, m se questo diviene un comportamento abituale allora le cose cambiano. Inoltre è necessario verificare, come scritto nel prosieguo, cosa ha stabilito la singola regione italiana. Con i due nuovi regolamenti si definiscono le caratteristiche di imprenditorialità legando questo a diversi parametri che sono:

  • Capacità ricettiva
  • Continuatività nella gestione

Tassazione delle somme percepite ed indicazione nella dichiarazione dei redditi 730 o modello Unico

Vi segnalo poi l’articolo dedicato alla tassazione dei redditi derivanti dalle case vacanze o Bed & Breakfast in modo anche da farvi rendere conto di quel potrebbe essere il vostro guadagno netto derivante da quello che sta diventando un vero e proprio lavoro e trovrete anche i casi in cui è possibile applicare la cedolare secca.

Le precedenti leggi abrogate cosa dicevano

Leggendo per esempio la Legge regionale n. 29 del 2001 si trova che il carattere di abitualità risulterebbe ancora valido per locazioni per periodi inferiori ai 270 giorni annui, anche se devo ritenere che ai fini tributari 269 giorni sembrano proprio eccessivi per non ritenere un’attività abituale. La distinzione non solo è fondamentale per capire se aprire la partita Iva ma anche ai fini del pagamento delle imposte ai fini del testo unico delle imposte sui redditi in quanto laddove l’attività non sia soggetta ad Iva non potrebbe nemmeno essere qualificata come un’attività di impresa pertanto gli eventuali redditi percepiti sotto forma di canoni di locazione dovrebbero rientrare tra i redditi diversi mentre in caso contrario, ossia di attività di impresa la disciplina sarebbe quella del reddito di impresa sensibilmente differente, anche se in entrambi i casi i proventi sarebbero tassati secondo gli scalgioni di reddito, a meno che non si decida di aprire una società per condurre l’attività.

Potete leggere a tal proposito l’articolo dedicato a come aprire la partita Iva.

Affitto Occasionale della casa al mare tramite agenzia

Nel frattempo vi posso dire che se invece non rientrate nell’ambito di applicazione e di apertura della partita Iva il reddito prodotto dalla semplice locazione della casa al mare che avete dato ad un’agenzia sarà tassato come un reddito fondiario ex articolo 37 comma 4-bis del Tuir e sarà decurtato di un 5% forfettario che andrà ad aumentare il monte reddito prodotto e sarà soggetto alla classica tassazione per scaglioni Irpef visti sopra.

I servizi aggiuntivi di chi affitta le stanze

Le camere possono essere sia ammobiliate che non e il locatore può concedere anche ulteriori servizi come il classico servizo di pulizia, lavanderia, prima colazione ecc. La somministrazione di alimenti o bevande fa scattare l’obbligo alla richiesta di autorizzazione presso la ASL di competenza del comune ove è situato lo stabile.

I servizi aggiuntivi rappresentano possiamo dire la discrimante tra un’attività di affitacamere e quella di una vera a propria struttura ricettiva soggetta ad altri adempimenti, primo tra tutti quello della comunicazione alla questura di Polizia o al Comune. L’autorizzazione della ASL competente dovrà giungere entro 60 giorni previa verifica dei presupposti all’esercizio dell’attività di affitta camere e voi potrete iniziare a ricevere ospiti.

Seppur nel caso di affitto di camera con concessione di servizi aggiuntivi non pone l’obbligo di registrazione del clinete, anche se è buona norma richiedere copia del documento e gli estremi di un documento valido di identità, la tipologia di locazione senza servizi aggiuntivi è la fattispecie che presenta l’obbligo della registrazione formale del cliente in base alla Legge n. 191 del 1978 e dell’autorizzazione igienico sanitaria dei locali utilizzati oltre che dell’autorizzazione sanitaria qualora venga effettuata anche la somministrazione di alimenti e bevande.

Inoltre non dovrete iscrivervi al RIT e non dovrete nemmeno pubblicizzare i vostri prezzi come spesso avrete visto in qualche piccola pensione. Gli altri adempimenti sono costituiti dall’iscrizione Inail contro gli infortuni sul lavoro.

Fate comunque sempre riferimento ai nuovi regolamenti e soprattutto alle novità introdotte dal Regolamento 13 del 2015 dove sono identificate anche le nuove indicazioni in vista del Giubileo di Roma.

Aiutanti e/o dipendenti

Nel caso in cui vi servirete di altre persone che vi aiutano in questa attività si pongono una serie di problematiche aggiuntive e anche di maggiore tassazione fiscale dell’attività. Prima di tutto si parlerà di affittacamere e non più di B6B la cui connotazione è più di tipo familiare. Inoltre l’impiego di dipendenti o collaboratori è uno degli elementi che impone l’apertura della partita Iva oltre alla registrazione della società presso la camera di commercio e alla registrazione del personale presso l’INPS e l’INAIL.
Si dovranno iscrivere i dipendenti all’INPS e successivamente procedere anche al versamento dei loro contributi previdenziali e assistenziali. Inoltre la presenza di questi farà scattare anche l’assoggettamento dell’attività all’Irap o imposta regionale sulle attività produttive (che stimate per semplicità nel 5% del vostro valore della produzione netta).

Capite quindi come l’impiego di dipendenti rende l’attività decisamente più strutturata ed onerosa.

Le autorizzazioni per gli affittacamere in questione devono essere richieste al comune in cui è ubicata la struttura recettiva.

Eventuali Licenze, autorizzazioni e adempimenti indispensabili

Una volta compresi quale è il quadro normativo aiutandovi con l’articolo dedicato all’elenco delle Leggi Regionali per le attività ricettive dove potrete trovare la normativa a livello di singola regione,  bisogna procedere agli adempimenti preliminari necessari ad avviare l’attività che troverete descritti nell’articolo dedicato agli adempimenti per i B&B o gli affittacamere.

A titolo di esempio e se volete qualche chiarimento o semplice anticipazione parliamo:

  • dell’apertura di partita Iva
  • SCIA o la dichiarazione di inizio attività al comando dei vigili urbani vicini
  • la richiesta di autorizzazione igienico sanitaria alla ASL e al Comune compresa anche l’eventuale autorizzazione di alimenti e bevande.

Nel caso invece della sola locazione senza concessione di servizi “di ospitalità” invece gli adempimenti saranno limitati all’autorizzazione igienico sanitaria, del resto non potrebbe essere altrimenti.

Vi sarà capitato di andare a dormire da un affittacamere o andare in un bed&breakfast, la differenza almeno nella mia esprienza è notevole in quanto nei secondi non si aveva proprio la percezione di una struttura organizzata. Tuttavia la percezione delle denominazione esattamente contraria per cui parlando con gli amici sembra che loro considerino gli affittacamere come qualcosa da gestire quasi in nero mentre i B&B siano la forma più strutturata. Per le norme è esattamente il contrario.

Vi consiglio comunque di recarvi sempre presso il comune dove è situato l’immobile oggetto di locazione per verificare se le regioni non abbiano legiferato ed introdotto norme ad hoc a livello di singola regione che per esempio potrebbero aver introdotto adempimenti diversi o madalità di adesione diversi da regione a regione.

Cosa fare per iniziare

La premessa è che per l’esercizio dell’attività non è previsto alcun requisito professionale pur se tuttavia nel caso di affittacamere sarà necessario risiedere nell’abitazione in cui si intende operare. Poi vi sono una serie di caratteristiche che deve possedere l’abitazione che può variare da regione a regione con un numero massimo di stanze, sul fatto che devono essere arredate con dotazioni minime richieste per l’esercizio (letto, armadio, comodini, lampade, sedie e gettacarte).

Saranno definiti anche dei posti letto massimi da destinare all’affitto che varia da regione a regione (su un articolo del sole24 ho letto che nel Lazio il numero massimo di posti letto è sei, nel Veneto il numero non è determinato mentre in Sicilia si possono avere fino a venti posti letto).

Quali caratteristiche e requisiti devono avere le stanze o camere da affittare

Per le caratteristiche tecniche ed i servizi offerti che devono avere le abitazioni potete fare riferimento agli allegati del regolamento 8 e del 13.

A titolo esemplificativo vi segnalo alcune carattertistiche per farvi rendere conto da subito delle dotazioni che deve avere un B&B tra cui, lavello per stoviglie, piano cottura, forno o microonde, frigorifero, Punto telefonico comune, fisso o mobile, solo per chiamate d’emergenza, Cassetta di primo soccorso ,estintore e segnaletica percorso antincendio (nel rispetto della normativa vigente in materia), Documentazione di informazione turistica (piantina e brochure con indirizzi utili, cultura, svago e divertimento) fornita dal titolare in inglese oltre all’italiano e Targa esterna obbligatoria da esporre al pubblico con indicazioni previste dal Regolamento con numero di telefono di assistenza /emergenza agli ospiti 24 ore su 24; ma ce ne sono anche altre e le trovate, devo dire abbastanza chiaramente, espresse e descritte negli allegati al regolamento 8 del 2015.

Precedenti disposizioni contenute nelle Leggi Regionali

Come anticipato sopra devono avere dei requisiti minimi che partono dall’ampiezza minima della stanza che non può essere inferiore a 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la camera singola, 6 mq di incremento per l’aggiunta di un letto di tipo tradizionale (80 x 190 cm). Devono avere un vano adibito alla sala per la colazione e deve essere almeno pari ad 1 mq per ogni persona alloggiata.

Inoltre devono essere fornite le dotazioni minime essenziali per ogni stanza che sono le reti, i materassi, lenzuola, coperte, tende, mobili, complementi d’arredo, biancheria da letto e da bagno, tovaglie e tovaglioli o set da utilizzare per la prima colazione, stoviglie e vasellame, tavoli e sedie, computer collegato ad internet, fax-fotocopiatrice, stampante, segreteria telefonica e telefono cellulare sul quale trasferire le chiamate in caso di assenza

Inutile dire che gli impianti devono essere a norma ossia ripsettare tutte le conformità agli standard vigenti per gli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie. .

Adempimenti iniziali per l’esercizio dell’attività

Per aprire e diventare un affittacamere o bed & breakfast è necessario comunque aprire l’attività presentando la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) presso uno degli sportelli del comune dove è situato l’immobile, telematicamente o anche tramite posta elettronica certificata dipende sempre da quanto il Comune è evoluto).

I documenti da produrre per aprire

Fermo restando che non tutte le regioni applicano gli stessi trattamenti e richiedono la stessa documentazione vi segnalo quelli che probabilmente vi potrebbero essere ragionevolmente richiesti come per esempio l’atto di acquisto dell’immobile a voi intestato, la visura catastale, la planimetria dell’abitazione, la polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore degli inquilini che vi alloggeranno.

Ulteriori adempimenti

A questi se ne aggiungono altri in vigore dal primo gennaio 2013 che consistono nell’obbligo di comunicazione alla Polizia delle schede alloggiatie della comunicazione on-line delle stesse. Le schede inoltre dovranno essere conservate per 5 anni (o i file su supporto magnetico) eccetto per gli appartamenti privati locati anche per brevi periodi ma non dichiarati all Provincia e Comune come turistici. Vi indico il portale alloggiati dove poterle inserire. Alcuni rifeirmenti normativi sono i seguenti: Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza: Norma fondamentale nell’ordinamento giuridico italiano per le materie relative alla pubblica sicurezza, Decreto Ministeriale 07/01/2013: Disposizioni concernenti la comunicazione alla Questura dell’arrivo di persone alloggiate in strutture ricettive, Regio Decreto 635 del 06/05/1940: Approvazione del regolamento per l’esecuzione del T.U.L.P.S.

La registrazione del contratto di locazione classico

Essendo locazioni della durata motlo probabilmente inferiori ai 30 giorni l’anno non si è obbligati alla registrazione del contratto ma solo alle comunicazione di rito al portale degli organi di pubblica sicurezza degli  ospiti entro le 24 ore dall’insediamento secondo le modalità che variano dalla tipologia di attività erogata.

Qui si deve fare una distinzione in quanto nel caso di affitto di alcuni giorni a turisti per intenderci non ci sono problemi in quanto sicuramente soggiorneranno meno di 30 giorni ma se si analizza il caso per esempio di affitto di casa a studenti universitari il discorso cambia in quanto qui l’obbligo della registrazione ci sarà con tutti gli altri adempimenti del caso. Se invece superate la soglia allora dovrete procedere alla registrazione del contratto di locazione con il nuovo modello RLI.

Si parla di b&b e affittacamere (per il primo non è richiesta partita iva ma la residenza principale nell’immobile; mentre per la seconda è richiesta partita iva) e si omette del tutto un’altra forma di attività che sta dilagando ed è regolamentata da normative comunali: l’attività di “casa vacanze” Quest’ultima si differenzia dalle altre due tipologie come ben definito dalle normative vigenti (faccio riferimento al comune di Roma) e, nel caso di licenza per un massimo di due immobili, l’attività viene considerata in forma NON imprenditoriale e pertanto senza apertura della partita Iva. Da quello che emerge dalle linee guida, l’appartamento in possesso di licenza per “casa vacanze non imprenditoriale” può essere affittato tutto l’anno mantenendo la sua natura di non imprenditorialità nel rispetto dei vincoli di affitto per un minimo di 3gg ed un massimo di 90gg consecutvi.
Domanda: se affitto per brevi soggiorni da un minimo di tre gg ad un massimo di 30gg consecutivi, sempre a soggetti diversi, il reddito percepito va considerato come reddito diverso e soggetto alla tassazione irpef per scaglioni ?
I b&b sono una forma che sta per essere superata e sul mercato si affacciano sempre più queste nuove tipologie di attività. Che informazioni potete fornire in merito? Grazie Inoltre fate un passaggio anche all’INPS se avete dei dipendenti che lavorano per voi e conseguentemente anche all’INAIL per l’accensione delle assicurazioni contro gli infortuni sul lavoro.

Novità: TAR Annulla Regolamento lazio per il Giubileo

l TAR ha annullato il Regolamento della Regione Lazio n.8 del 7 agosto 2015, riguardante le strutture ricettive extralberghiere che, entrato in vigore a settembre del 2015 in quanto conteneva “passaggi discriminatori e sul filo dell’irrazionalità”.

Tares sulle case vacanze, affittacamere o B&B

Vi segnalo nuovo articolo scritto sulla Detrazione Iva sulle spese delle case vacanze, B&b e affittacamere

Guida regime dei minimi

Affitto camere a studenti universitari

Scadenza e versamento cedolare secca

Affittare solo una stanza nella propria abitazione: tassazione

62 commenti

  1. credo si possa anche se non è il commercialista la persona giusta per rispondere a questa domanda

  2. Le sepse per il mutuo sono personali. Non capisco cosa intende per “rilevarlo”: se è già suo cosa deve rilevare?

Per domande su casi specifici o personali, CLICCA QUI
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