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Locazioni Brevi cosa cambia in sintesi: tassazione, servizi accessori, convenienza cedolare

cedolare seccaLa Manovra Fiscale 2017 ha introdotto con l’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 un regime fiscale agevolato per i cosiddetti affitti brevi di durata non superiore a 30 giorni per immobili ad uso abitativo dati in locazione da persone fisiche che non svolgono l’attività sotto forma di impresa.

Quando è possibile optare la cedolare secca per gli affitti brevi inferiori a 30 giorni

I contratti di affitto breve potranno dare diritto all’esercizio dell’opzione della cedolare secca se soddisfano tutte le caratteristiche di seguito riportate:

  • durata del contratto non superiore a 30 giorni;
  • contratto anche non standard solo tra persone fisiche che operano al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa:
  • le unità locali potranno essere solo ad uso residenziale o abitativo o turistiche per cui di categoria catastale da A1 a A11, escluso gli A10 (uffici);
  • le unità locali dovranno essere ubicate in Italia;
  • il regime si estende anche alle pertinenze.

Una delle caratteristiche principali risiede nell’obbligo di effettuare la ritenuta d’acconto a carico degli intermediari compresi quelli che gestiscono canali telematici o intermediari on line. Questo rappresenta l’aspetto forse più complesso da gestire per gli intermediari. Vi segnalo a tal proposito fin da subito l’articolo dedicata all’omessa versamento della ritenuta d’acconto che potrebbe esservi utile.

Tassazione ordinaria per scaglioni o cedolare secca

La tassazione ordinaria è definita dall’art. 34, co. 4, del D.P.R. 22.12.1986 n. 917, e assoggetta il reddito fondiario prodotto agli ordinari scaglioni di reddito Irpef di cui nel seguito si ripeterà la tabella per farvi capire come funzionano le tasse sul reddito prodotto.

La tassazione dei canoni derivanti dalla locazione di fabbricati da parte delle persone fisiche è quella del reddito fondiario. In pratica si deve prendere il maggiore valore tra il canone risultante dal contratto di locazione ridotto forfettariamente del 5% (25% per i fabbricati ubicati in Venezia centro, isole della giudecca, Murano e Burano) e la rendita catastale iscritta in catasto che potete desumere da una qualsiasi vista catastale aggiornata, rivalutata anche questa del 5%.

Esempio

Rendita catastale immobile: euro 1.000 rivalutata 1.050
Canone di locazione annuo: euro 12.000 ridotto del 5% 11.400
Il reddito imponile Irpef  tassabile sarà pari a 11.40o a cui applicare i seguenti scaglioni di reddito nel seguito riportati:

Scaglio di reddito Irpef Aliquota Irpef (%) Imposta da pagare Irpef
fino a euro 15.000,00 23 23% sull’intero importo
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 27 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 38 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 41 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00
oltre a euro 75.000,00 43 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00

Con un reddito imponibile di 11.400 la tassazione secondo gli scaglioni di reddito IRPEF sarebbe la seguente: il calcolo qui è piuttosto semplice perchè non superiamo il primo scaglio del 23% per cui basterà moltiplicare 11.400 per il 23%

Reddito imponibile
                                                 11.400,00  
Scaglio di reddito Irpef Imposta da pagare Irpef  Limite Minimo   Limite Massimo   Aliquota Irpef (%)   Imposte calcolate 
fino a euro 15.000,00 23% sull’intero importo                           –           15.000 23%             2.622 
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00                    15.000           28.000 27%                  –
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00                    28.000           55.000 38%                  –
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00                    55.000           75.000 41%                  –
oltre a euro 75.000,00 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00                    75.000 43%                  –
 Totale Imposte Lorde  Totale imposte Lorda                  2.622
 Aliquota effettiva 23%

In alternativa si potrà esercitare l’opzione per il  regime agevolato della cedolare secca con aliquota al 21% (ricorso sempre l’articolo per la valutazione della convenienza della cedolare secca perchè non sempre è scontata la sua convenienza dal punto di vista del risparmio fiscale ed economico).  La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione e si dovrà versare in sede di dichiarazione dei redditi avendo poi cura di versare gli acconti ed i saldi per l’anno successivo.

Prendendo l’esempio di prima avremo avuto che l’Irpef sarebbe stato seguendo la tassazione ordinaria pari a 2622 euro (23% di 11.400).

Seguendo la cedolare secca invece avremmo avuto 2.520 (12000 * 21%).

Il principio che ne possiamo trarre è che più cresce il valore del canone maggiore sarà il risparmio di imposta. Per cui chi ha più immobili o immobili di maggior valore risparmierà di più.

Tralasciamo per semplicità il fatti che la cedola secca sostituisce anche registro, addizionali etc.

Il primo elemento di novità importante risiede nella possibilità di adottare la cedolare secca anche per i contratti di comodato a titolo oneroso e per i contratti di sub locazione che rientra nell’ambito oggettivo di applicazione delle cosiddette locazioni brevi.

Fino al primo giugno 2017 infatti questo non era possibile.

Definizione di locazione breve

Sono quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Come specificato più ampiamente nella guida gratuita sugli affitti brevi questi regime si applica anche alle sub locazioni nonchè ai contratti di comodato gratuito e oneroso di durata inferiore ai 30 giorni. Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singolo contratto. Nel caso di più contratti stipulati nell’anno  con lo stesso inquilino si deve considerare ogni singolo contratto.

Logico pesare che queste sono fattispecie più rare, ma sappiate che valgono anche per questi. Quello che qui approfondiamo sono i sevizi accessori perchè a mio avviso sono la componente che desta maggiore curiosità ed interesse.

Non si parla più solo infatti di affitto di un’unità locale ma la definizione accoglie anche i servizi accessori che erano propri per esempio di Bed & Breakfast.

Come servizi accessori possiamo annoverare il cambio della biancheria per esempio o la pulizia finale o iniziale ma anche altri come il trasporto da o verso aeroporto, la colazione, etc. Come sappiamo la discriminate risiede nella configurazione reddito prodotto e quindi la tassazione applicata al canone percepito per la messa a disposizione della casa o appartamento.

Una cosa infatti è parlare di Irpef da calcolare sul reddito fondiario ed una cosa è calcolare la tassazione secondo i criteri del reddito di impresa.

Servizi Accessori alla locazione

Insomma sta emergendo che il Legislatore sta facendo qualche favorino a coloro che gestiscono in modo non continuativo o abituale degli appartamenti o sono in procinto di avviare delle case vacanze ma ancora non sono convinti del tutto per cui iniziano ad offrire anche dei servizi accessori, ma non per questo dover passare la trafila della partita Iva delle fatturazioni etc.

Una conferma di questa impostazione è rappresentata dal fatto che la  legge ha esteso l’applicazione della cedolare secca del 21% anche ai contratti di affitto breve in cui all’affitto si aggiungono anche altri servizi come pulizia stanza, locali o cambio della biancheria. Ammesso anche l’utilizzo della rete wi-fi o di utenze telefoniche.

Attenzione però perchè il legislatore fiscale non è furbo e spesso creare dei vuoti normativa in cui non è semplice stare per cui da una parte d questa possibilità ma dall’altra afferma anche che i servizi accessori non devono essere preponderanti rispetto alla locazione, altrimenti si rientra nell’ambito della tassazione del canone di affitto come reddito di impresa (cfr rt. 4 del D.L. 50/2017).

Come si fa a capire se si sta erogando servizi preponderanti rispetto alla locazione. E’ Abbastanza semplice in quanto laddove, basandosi su normali prezzi di mercato scambiati tra le parti in normali condizioni di mercato quei servizi accessori erogati, sommati insieme, non superano il canone di affitto, non si potrà configurare un reddito di impresa è sarà garantita il rispetto.

Logico pensare che anche laddove si parli di una locazione, supponiamo di un weekend di 200 euro a cui si sono associati servizi accessori per diverse centinaia di euro limitati per esempio al cambio biancheria, colazione, tour della città o simili difficile pensare che qualcuno mi possa contestare l’attività e riqualificarla come reddito d’impresa.

In caso di opzione per la cedolare secca la tassazione sarà pari al 21% del canone concordato contrattualmente. Per questa tipologia di contratti sappiamo che la registrazione non è obbligatoria in quanto di durata inferiore ai 30 giorni.

Come chiarito dalla circolare 2 del 2017 infatti per effetto del richiamo alle disposizioni in materia di “Cedolare secca sugli affitti”, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, il reddito derivante dai contratti di locazione breve può essere assoggettato, per opzione del locatore, all’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, laddove registrato, detto anche Cedolare Secca.

Il predetto regime opzionale, già applicabile ai redditi fondiari derivanti dalle locazioni anche di breve durata, risulta ora esteso ai redditi diversi derivanti dai contratti di sublocazioni e ai contratti stipulati dal comodatario per la concessione a terzi del godimento dell’immobile abitativo.

Per quanto riguarda la sublocazione, l’applicazione della cedolare secca non modifica la qualificazione reddituale dei proventi derivanti da tale contratto. Relativamente, invece, alla concessone in godimento dell’immobile da parte del comodatario, si ritiene che, per effetto delle nuove disposizioni che prevedono l’applicazione della ritenuta in capo al comodatario, il comodante resti titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato mentre il comodatario/locatore, diventi titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione. Per le locazioni brevi sono, pertanto, superati, i precedenti orientamenti di prassi volti ad attribuire al comodante la titolarità del reddito fondiario, determinato tenendo conto anche dei corrispettivi derivanti dal contratto di locazione stipulato dal comodatario/locatore (cfr. Ris. n. 381/E e Ris. n. 394/E del 2008).

La qualificazione reddituale dei proventi derivanti dal contratto di locazione non muta anche qualora il contratto preveda la fornitura di servizi accessori strettamente connessi alla funzionalità dell’immobile, come chiarito al paragrafo 1.

Tutti i titolari dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve, secondo quanto previsto dall’art. 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, possono optare per l’applicazione del regime della cedolare secca sui corrispettivi riscossi ovvero per farli concorrere al reddito complessivo, secondo le regole previste per le rispettive categorie reddituali.

Per approfondire la tassazione potete fare riferimento alla Guida alla cedolare secca dove sono riportati i principali elementi che caratterizzano il regime agevolativo introdotto per le lo azioni di unita residenziali. Nella sostanza vi anticipo, ma vi consiglio di andare a leggere comunque la guida gratuita perchè troverete molti chiarimenti sul suo utilizzo e vi indicherà le scadenze da rispettare per il versamento del saldo e dell’acconto ed il calcolo dei versamenti previsti.

L’opzione per la cedolare secca si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede.

Il locatore può effettuare l’opzione per ciascuno dei contratti stipulati, salvo il caso in cui siano locate singole porzioni della medesima unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti (cfr. Circ. n. 26/E del 2011). In tal caso l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.

Cosa c’è dietro al locazione breve

Inutile dire che si sta cercando a mio modesto avviso di prendere due piccioni con una fava in quanto da una arte si sta sta spingendo sempre più verso l’utilizzo di agenzia immobiliari in modo tale da f emergere maggiormente gli affitti in nero. Dare mandato di incasso ad una Agenzia immobiliare di zona o mettere sul portale di affitto di case on line.

Oggi riesce difficile pensare di far fruttare una seconda casa senza l’utilizzo di portali on line, anche se è possibile. Nel caso di conferimento del mandato di affitto ad una agenzia o utilizzando anche dei portali on line come Airbnb, Booking, immobiliare.it o altri che richiedono il pagamento di una rent fede iniziale e che esercitano l’incasso del canone, allora si assiste all’applicazione di una ritenuta d’acconto Irpef.

In pratica l’intermediario che ha il mandato all’incasso tratterrà dal vostro canone di affitto il 21% di quanto incassato e lo verserà per vostro conto all’Erario entro il 16 del mese successivo all’incasso. Queste somme ve le ritroverete l’anno successivo nel vostro 730 pre compilato come tasse (perdonate, imposte Irpef) gìà versate.

Se esercitate la cedolare secca la ritenuta d’acconto avrò carattere definitivo ossia non ci saranno più ulteriori versamenti da effettuare su quella tipologia di reddito prodotto.

Come al solito controllare dei soggetti giuridici come le agenzie immobiliari o portali stabiliti qui in Italia e riscuotere direttamente da loro una prima ritenuta d’acconto è più semplice che beccare il singolo proprietario di casa che potrebbe fare anche decine di locazioni brevi durante l’anno tutte in nero senza farsi beccare.

La convenienza rispetto alla cedolare secca non si discosta quindi da quanto avevamo già affrontato ab origine all’introduzione del nuovo regime agevolato. Qui il discrimine risiede nel fatto di dare o meno mandato all’agenzia o mettere la casa sul portale on line in quanto dal primo giugno i proventi non vi saranno accreditati per intero sul vostro conto ma saranno decorati della tassazione.

La differenza quindi è che qui il nero non lo potete più gestire per cui se vi va di fare i bravi ragazzi, come sempre vi consiglio e siete intenzionati a riconoscere la fee o provvigione all’intermediario allora fatelo.

Non credete a chi vi dice di aprire il contratto alla nonna di 90 anni e fare bonificare sul suo conto i proventi perchè l’incrocio dei dati con l’immobile a disposizione è possibile, seppur costoso per cui anche questa soluzione ve la sconsiglio vivamente. Nemmeno di pagare tutto sulla carta paypall perchè non è tracciata perchè  anche quelle sono tracciate.

Gli intermediari oltre al versamento delle ritenute per vostro conto dovranno altresì comunicare all’anagrafe tributario mediante un flusso telematico il vostro nome, cognome, codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo e indirizzo dell’immobile.

La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti del contratto e, analogamente a quanto previsto in materia di cedolare secca sono, quindi, esclusi dall’ambito applicativo della norma anche i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli nell’esercizio di tale attività quali, ad esempio, quelli ad uso foresteria dei dipendenti, come chiarito dalla circolare dell’agenzia delle entrate del 2017.

ATTENZIONE

Per le locazioni brevi concluse tramite intermediari, per le quali è previsto l’obbligo di effettuare una ritenuta (capitolo 3), se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari dell’immobile e, conseguentemente, la ritenuta è stata operata e certificata unicamente nei suoi confronti, solo egli potrà scomputare dal suo reddito la ritenuta subita (o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta). Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito a loro imputabile pro-quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

Entrata in vigore

Si tratta del regime fiscale da applicare sui redditi prodotti da contratti stipulati dal primo giugno 2017.

Chiarimenti dall’agenzia delle Entrate

Nel seguito trovate la circolare rilasciata dall’Agenzia delle Entrate che consente di avere alcuni importanti chiarimenti sia sul regime di tassazione sia nel trattamento della nuova ritenuta d’acconto, adempimenti questo, a carico dei soggetti intermediari.

Circolare n. 24 del 12 ottobre 2017

 

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

2 commenti

  1. Avatar

    Salve,
    innanzitutto grazie per l’articolo, sarei a chiederne conferma di attualità con la normativa attualmente in vigore.
    Non ho trovato riferimenti al periodo massimo di attività ricettiva esercitabile dal privato, senza apertura di partita iva. Altrove sembra che l’immobile debba rimanere sfitto almeno 90/100 giorni l’anno (120 solo nel Comune di Roma).
    Sono notizie ancora attuali che voi sappiate?
    Grazie ancora.

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