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Locazioni Brevi cosa cambia in sintesi: tassazione, servizi accessori, convenienza cedolare

cedolare seccaLa Manovrina Fiscale 2017 ha introdotto un regime fiscale agevolato per i cosiddetti affitti brevi per immobili ad uso abitativo dati in locazione da persone fisiche che non svolgono l’attività sotto forma di impresa.

Questi potranno utilizzare sia la tassazione ordinaria sia la cedolare secca.

La tassazione ordinaria è definita dall’art. 34, co. 4, del D.P.R. 22.12.1986 n. 917, e assoggetta il reddito fondiario prodotto agli ordinari scaglioni di reddito Irpef di cui nel seguito si ripeterà la tabella per farvi capire come funzionano le tasse sul reddito prodotto.

La tassazione dei canoni derivanti dalla locazione di fabbricati da parte delle persone fisiche è quella del reddito fondiario. In pratica si deve prendere il maggiore valore tra il canone risultante dal contratto di locazione ridotto forfettariamente del 5% (25% per i fabbricati ubicati in Venezia centro, isole della giudecca, Murano e Burano) e la rendita catastale iscritta in catasto che potete desumere da una qualsiasi vista catastale aggiornata, rivalutata anche questa del 5%.

Esempio

Rendita catastale immobile: euro 1.000 rivalutata 1.050

Canone di locazione annuo: euro 12.000 ridotto del 5% 11.400

Il reddito imponible tassabile sarà pari a 11.40o a cui applicare i seguenti scaglioni di reddito nel seguito riportati:

Scaglio di reddito Irpef Aliquota Irpef (%) Imposta da pagare Irpef
fino a euro 15.000,00 23 23% sull’intero importo
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 27 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 38 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 41 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00
oltre a euro 75.000,00 43 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00

In alternativa si potrà esercitare l’opzione per il  regime agevolato della cedolare secca con aliquota al 21% (ricorso sempre l’articolo per la valutazione della convenienza della cedolare secca perchè non sempre è scontata la sua convenienza dal punto di vista del risparmio fiscale ed economico).  La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione e si dovrà versare in sede di dichiarazione dei redditi avendo poi cura di versare gli acconti ed i saldi per l’anno successivo.

Prendendo l’esempio di prima avremo avuto che l’Irpef sarebbe stato seguendo la tassazione ordinaria pari a 2622 euro (23% di 11.400).

Seguendo la cedolare seca invece avremmo avuto 2.520 (12000 * 21%).

Tralasciamo per semplicità il fatti che la cedola secca sostituisce anche registro, addizionali etc.

Il primo elemento di novità importante risiede nella possibilità di adottare la cedolare secca anche per i contratti di comodato a titolo oneroso e per i contratti di sub locazione che rientra nell’ambito oggettivo di applicazione delle cosiddette locazioni brevi.

Fino al primo giugno 2017 infatti questo non era possibile.

Definizione di locazione breve

Sono quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Come specificato più ampiamente nella guida gratuita sugli affitti brevi questi regime si applica anche alle sub locazioni nonchè ai contratti di comodato gratuito e oneroso di durata inferiore ai 30 giorni. Logico pesare che queste sono fattispecie più rare, ma sappiate che valgono anche per questi.

Quello che qui approfondiamo sono i sevizi accessori perchè a mio avviso sono la componente che desta maggiore curiosità ed interesse.

Non si parla più solo infatti di affitto di un’unità locale ma la definizione accoglie anche i servizi accessori che erano propri per esempio di Bed & Breakfast.

Come servizi accessori possiamo annoverare il cambio della biancheria per esempio o la pulizia finale o iniziale ma anche altri come il trasporto da o verso aeroporto, la colazione, etc.

Come sappiamo la discriminate risiede nella configurazione reddito prodotto e quindi la tassazione applicata al canone percepito per la messa a disposizione della casa o appartamento.

Una cosa infatti è parlare di Irpef da calcolare sul reddito fondiario ed una cosa è calcolare la tassazione secondo i criteri del reddito di impresa.

Servizi Accessori alla locazione

Insomma sta emergendo che il Legislatore sta facendo qualche favorino a coloro che gestiscono in modo non continuativo o abituale degli appartamenti o sono in procinto di avviare delle case vacanze ma ancora non sono convinti del tutto per cui iniziano ad offrire anche dei servizi accessori, ma non per questo dover passare la trafila della partita Iva delle fatturazioni etc.

Attenzione però perchè il legislatore fiscale non è furbo e spesso creare dei vuoti normativa in cui non è semplice stare per cui da una parte d questa possibilità ma dall’altra afferma anche che i servizi accessori non devono essere preponderanti rispetto alla locazione, altrimenti si rientra nell’ambito della tassazione del canone di affitto come reddito di impresa (cfr rt. 4 del D.L. 50/2017).

Come si fa a capire se si sta erogando servizi preponderanti rispetto alla locazione. E’ Abbastanza semplice in quanto laddove, basandosi su normali prezzi di mercato scambiati tra le parti in normali condizioni di mercato quei servizi accessori erogati, sommati insieme, non superano il canone di affitto, non si potrà configurare un reddito di impresa è sarà garantita il rispetto.

Logico pensare che anche laddove si parli di una locazione, supponiamo di un weekend di 200 euro a cui si sono associati servizi accessori per diverse centinaia di euro limitati per esempio al cambio biancheria, colazione, tour della città o simili difficile pensare che qualcuno mi possa contestare l’attività e riqualificarla come reddito d’impresa.

In caso di opzione per la cedolare secca la tassazione sarà pari al 21% del canone concordato contrattualmente. Per questa tipologia di contratti sappiamo che la registrazione non è obbligatoria in quanto di durata inferiore ai 30 giorni.

Cosa c’è dietro al locazione breve

Inutile dire che si sta cercando a mio modesto avviso di prendere due piccioni con una fava in quanto da una arte si sta sta spingendo sempre più verso l’utilizzo di agenzia immobiliari in modo tale da f emergere maggiormente gli affitti in nero.

Dare mandato di incasso ad una Agenzia immobiliare di zona o mettere sul portale di affitto di case on line.

Oggi riesce difficile pensare di far fruttare una seconda casa senza l’utilizzo di portali on line, anche se è possibile. Nel caso di conferimento del mandato di affitto ad una agenzia o utilizzando anche dei portali on line come Airbnb, Booking, immobiliare.it o altri che richiedono il pagamento di una rent fede iniziale e che esercitano l’incasso del canone, allora si assiste all’applicazione di una ritenuta d’acconto Irpef.

In pratica l’intermediario che ha il mandato all’incasso tratterrà dal vostro canone di affitto il 21% di quanto incassato e lo verserà per vostro conto all’Erario entro il 16 del mese successivo all’incasso. Queste somme ve le ritroverete l’anno successivo nel vostro 730 pre compilato come tasse (perdonate, imposte Irpef) gìà versate.

Se esercitate la cedolare secca la ritenuta d’acconto avrò carattere definitivo ossia non ci saranno più ulteriori versamenti da effettuare su quella tipologia di reddito prodotto.

Come al solito controllare dei soggetti giuridici come le agenzie immobiliari o portali stabiliti qui in Italia e riscuotere direttamente da loro una prima ritenuta d’acconto è più semplice che beccare il singolo proprietario di casa che potrebbe fare anche decine di locazioni brevi durante l’anno tutte in nero senza farsi beccare.

La convenienza rispetto alla cedolare secca non si discosta quindi da quanto avevamo già affrontato ab origine all’introduzione del nuovo regime agevolato. Qui il discrimine risiede nel fatto di dare o meno mandato all’agenzia o mettere la casa sul portale on line in quanto dal primo giugno i proventi non vi saranno accreditati per intero sul vostro conto ma saranno decorati della tassazione.

La differenza quindi è che qui il nero non lo potete più gestire per cui se vi va di fare i bravi ragazzi, come sempre vi consiglio e siete intenzionati a riconoscere la fee o provvigione all’intermediario allora fatelo.

Non credete a chi vi dice di aprire il contratto all nonna di 90 anni e fare bonificare sul suo conto i proventi perchè l’incrocio dei dati con l’immobile a disposizione è possibile, seppur costoso per cui anche questa soluzione ve la sconsiglio vivamente. Nemmeno di pagare tutto sulla carta paypall perchè non è tracciata perchè  anche quelle sono tracciate.

Gli intermediari oltre al versamento delle ritenute per vostro conto dovranno altresì comunicare all’anagrafe tributario mediante un flusso telematico il vostro nome, cognome, codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo e indirizzo dell’immobile.

ATTENZIONE

Per le locazioni brevi concluse tramite intermediari, per le quali è previsto l’obbligo di effettuare una ritenuta (capitolo 3), se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari dell’immobile e, conseguentemente, la ritenuta è stata operata e certificata unicamente nei suoi confronti, solo egli potrà scomputare dal suo reddito la ritenuta subita (o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta). Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito a loro imputabile pro-quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione

Entrata in vigore

Si tratta del regime fiscale da applicare sui redditi prodotti da contratti stipulati dal primo giugno 2017.

 

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